Решение Арбитражного суда Республики Крым от 01 апреля 2019 года №А83-18772/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 1 апреля 2019 года Дело N А83-18772/2018
Резолютивная часть решения оглашена 25 марта 2019 года. Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Колосовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Медведовской И.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Ялты Республики Крым
к Обществу с ограниченной ответственностью "Скай Плаза"
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении возвратить земельный участок
при участии:
от истца - Морозов А.С. по доверенности от 07.03.2019, паспорт, Воронов М.А. по доверенности от 19.03.2019, удостоверение;
от ответчика - Савопуло Б.М. по доверенности от 09.01.2019, паспорт, Яковлев А.А. по доверенности от 20.02.2019, паспорт, Мелихов А.Е. по доверенности от 15.02.2019, паспорт.
УСТАНОВИЛ:
29 ноября 2018 года Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Ялты Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Скай Плаза", в котором просит:
- расторгнуть договор аренды земельного участка N1244 от 15.08.2008, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО "Скай-Плаза" в отношении земельного участка общей площадью 0,09545 га, расположенного по адресу: г. Ялта, ул. Киевская, 4, пл. Советская, кадастровый номер 90:25:010107:523 (ранее присвоенный кадастровый номер 01119000000:01:007:0148);
- обязать ООО "Скай-Плаза" возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,09545 га, расположенный по адресу: г. Ялта, ул. Киевская, 4, пл. Советская, кадастровый номер 90:25:010107:523 (ранее присвоенный кадастровый номер 01119000000:01:007:0148).
Определением Арбитражного суда Республики Крым от 06 декабря 2018 года исковое заявление ДИЗО Администрации г. Ялты Республики Крым принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.
Протокольным определением от 12 февраля 2019 года суд перешел на стадию судебного разбирательства.
В судебное заседание 19 марта 2019 года явились представители истца и ответчика.
По ходатайству представителя истца судом в материалы дела приобщено ходатайство об уточнении исковых требований, а также акт осмотра земельного участка.
По ходатайству ответчику судом в материалы дела приобщены дополнительные доказательства, в подтверждение правовой позиции.
Протокольным определением, с учетом мнения представителем ответчиков, судом приняты к рассмотрению заявление об уточнении исковых требований, которое по своей сути дополняет основания иска.
В судебном заседании объявлен перерыв до 25 марта 2019 года до 12 часов 15 минут.
После перерыва в судебное заседание явились представители истца и ответчика.
По ходатайству ответчикка судом в материалы дела приобщены дополнительные пояснения.
Представители ДИЗО Администрации г. Ялты в судебном заседании исковые требования поддержали, указав, что ответчик не использует земельный участок, не осуществил действия, направленные на его освоение, в связи с чем, просили расторгнуть договор аренды и возвратить в муниципальную собственность земельный участок.
Представители ответчика, возражая против заявленных требований, мотивировали свою правовую позицию доказательствами осуществления юридически значимых действий по освоению земельного участка, строительством на них объектов, а также указывали на действия администрации, препятствующие Обществу осваивать земельный участок и исполнять взятые на себя обязательства.
В судебном заседании на основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения суда.
Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
ООО "Скай Плаза" является юридическим лицом, зарегистрированным в Едином государственном реестре юридических лиц.
В выписке ЕГРЮЛ имеются сведения о регистрации Общества на территории Республики Крым или города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, - регистрационный номер 33318654, дата регистрации 10.03.2005, также указаны сведения о дате внесения в ЕГРЮЛ записи, содержащей сведения, - 20.02.2015, ОГРН 1149102060908.
Таким образом, Общество привело свои учредительные документы в соответствии с нормами статьи 19 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом N 124-ФЗ, Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 506-ФЗ.
Как следует из материалов дела, 15 августа 2008 года между Ялтинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Скай-Плаза" был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Киевская, 4, пл. Советская, кадастровый номер 0111900000:01:007:0148, целевое назначение - для строительства и эксплуатации многофункционального гостинично-офисного центра с кинотеатром, апартаментами и автопаркингом (том 1,л.д. 14-30).
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что в аренду передавался земельный участок общей площадью 0,9545 га.
На земельном участке находятся нежилые помещения, которые принадлежат арендатору на праве собственности на основании свидетельства на недвижимое имущество, выданного 17 декабря 2007 года Исполнительным комитетом Ялтинского городского совета, зарегистрированного КП ЯГС "БТИ" 17.12.2007, регистрационный номер 5765174 (п. 2.2 договора).
В соответствии с п. 3.1 договора срок действия договора 49 лет.
Согласно п. 5.2 договора целевое назначение земельного участка - строительство и эксплуатация многофункционального гостинично-офисного центра с кинотеатром, апартаментами и автопаркингом.
Указанный договор зарегистрирован 11 августа 2009 года Ялтинским отделением КРФ ГП "ЦГЗК", о чем сделана запись N040900700058.
04 декабря 2009 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому были внесены изменения в п. 4.2 и 4.3 договора аренды, касающиеся внесения арендной платы, условия возвращения земельного участка, изменения условий договора и его прекращение, а также заключительные положения (том 1, л.д. 35-38).
Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Ялтинским отделением КРФ ГП "ЦГЗК" 23.12.2009, номер записи N040900700127.
17 апреля 2015 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым были выданы свидетельства о государственной регистрации права на навес, площадью 59,5 кв.м., кадастровый номер 90:22:010204:475, нежилое здание площадью 510,7 кв.м., кадастровый номер 90:26:010108:179, расположенные по адресу: г. Ялта, ул. Киевская, дом 4.
20 апреля 2015 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым было выданы свидетельства о государственной регистрации права на нежилое здание, площадью 186,6 кв.м., кадастровый номер 90:25:010108:183, нежилое здание, площадью 107,9 кв.м., кадастровый номер 90:25:010108:186, нежилое здание площадью 152,9 кв.м., кадастровый номер 90:25:010108:182, навес площадью 100,8 кв.м., кадастровый номер 90:25:010108:184, навес площадью 60,4 кв.м., кадастровый номер 90:26:010108:185, расположенные по адресу: г. Ялта, ул. Киевская, дом 4, 90:25:010108:183.
11 мая 2015 года Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым были выданы свидетельства о государственной регистрации права на нежилое здание, площадью 13.00, кв.м., кадастровый номер 90:25:010107:566, здание ТП, площадью 144,10 кв.м., кадастровый номер 90:26:010107:567, расположенные по адресу: г. Ялта, ул. Киевская, дом 4.
Также в материалах дела имеются сведения о регистрации права в ЕГРН за ООО "Скай Плаза" на нежилое здание площадью 388,3 кв.м., кадастровый номер 90:26:010107:2021, расположенное по адресу: г. Ялта, ул. Киевская, дом 4.
Согласно кадастровой выписке на земельном участке также находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 90:26:010107:643 и 90:25:010107:1923.
07 октября 2016 года земельному участку был присвоен кадастровый номер N 90:25:010107:523.
07.03.2017 ООО "Скай Плаза" обратилось в ДИЗО Администрации г. Ялты с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в порядке переоформлении права аренды на земельный участок площадью 9545 м2, находящийся по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Киевская, 4, кадастровый номер 90:25:010107:523.
26 июня 2018 года сотрудниками Управления земельного и градостроительного муниципального контроля Администрации г. Ялты Республики Крым на основании межведомственного запроса истца осуществлен выезд на место расположения земельного участка, по ул. Киевской, 4, пл. Советская, в г. Ялта, в ходе которого было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 90:25:010107:523, площадью 0,9545 га, расположен общественный туалет, строительные работы не ведутся, строительные машины и механизмы отсутствуют, о чем составлен акт N19.
17 июля 2018 года за исх. N03-19/1905 истец обратился к Обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договорам аренды, а также предложением о расторжении договора в случае не исполнения обязательств, что является претензией.
14 августа 2018 года за исх. N31 Общество ответом на претензию просило предоставить акты осмотров земельных участков, сведения о правовом обосновании составления указанных актов, а также сообщить, какие именно действия ответчик должен совершить для исполнения обязательств по договорам.
По причине не урегулирования спора в досудебном порядке, ДИЗО Администрации г. Ялта обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим иском.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Истец в силу положений Закона Республики Крым 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым", Закона Республики Крым N 15-ЗРК от 05.06.2014 "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым", Устава муниципального образования городской округ Ялта, ст. 30 Устава Муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, решения Ялтинского городского совета от 29.11.2014 N131 "Об учреждении Департамента имущественных и земельный отношений Администрации г. Ялты Республики Крым", которым также утверждено Положение о Департаменте имущественных и земельный отношений Администрации г. Ялты Республики Крым, является надлежащим истцом по настоящему спору.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории Республики Крым до 18 марта 2014 года.
Таким образом, правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2018 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат так же нормы законодательства Российской Федерации.
Нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки не осуществлено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.
При этом, орган ссылается на ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 кодекса.
Одним из таких оснований, указанных в п.п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, является ненадлежащее использование земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Судом установлено, что договор аренды земельного участка от 15 августа 2008 года заключен на 49 лет с момента его государственной регистрации, а земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации многофункционального гостинично-офисного центра с кинотеатром, апартаментами и автопаркингом.
Цель предоставления земельного участка также продублирована в разделе 5 под п. 5.1 и 5.2 договора.
Дополнительным соглашением от 04 декабря 2009 года стороны, изменив п. 4.2 раздела 4 "Арендная плата", предусмотрели, что на период строительства объекта (но не более двух лет с момента государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земли) арендная плата составляет 207 317,40 гривен в год, а после ввода объекта в эксплуатацию - 1 036 777,90 гривен в год (т. 1, л.д. 34-37).
Указанное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке и признается сторонами по делу.
Согласно ст. 430 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Следовательно, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, орган власти, являющийся арендодателем, своим поведением по существу высказал волю, что при продолжении арендных отношений он заинтересован в освоении земельного участка, путем осуществления действий, направленных на возведение многофункционального гостинично-офисного центра с кинотеатром, апартаментами и автопаркингом.
Указанным нивелируется довод ответчика о том, что законодательство Украины не предусматривало, в какие сроки должен быть освоен земельный участок, поскольку стороны в дополнительном соглашении данный срок предусмотрели, приняв на себя конкретные обязательства.
При этом, трехлетний срок, указанный в ст. 45 и 46 ЗК РФ, истец исчисляет с момента действия на территории Крыма законодательства Российской Федерации. То есть, данный срок в данном случае соблюден.
В части доказательств освоения земельного участка в материалы дела представлены технические условия N33 от 12.10.2015, выданные МУП "Ялтагорсвет" МО ГО Ялта Республики Крым, технические условия N03/2241 от 12.10.2015 ГУП РК "Крымтеплокоммунэнерго", технические условия N86-01-824-2381 от 02.11.2015 ГУП РК "Крымэнерго", технические условия ГУП РК "Крымэнерго" от 21.11.2018 N443/015-1967-18, технические условия N14-06-42 от 28.09.2015 ГУП РК "Крымтелеком", технические условия N08/4920/1/15.2 от 02.11.2015 ГУП РК "Крымгазсети", технические условия МКУ "Дорожно-эксплуатационный участок" МО ГО Ялта Республики Крым N936 от 06.10.2015, акт сдачи-приемки изыскательской продукции от 24.03.2015 по договору N1.40-15 от 10.02.2015, согласно которым инженерно-геодезические работы по топографической съемке земельного участка в г. Ялта по ул. Киевской, 4 выполнены в полном объеме, акт сдачи-приемки изыскательской продукции от 31.07.2015 по договору N8.188-15 от 09.06.2015.
В подтверждение осуществления строительных работ, ответчиком представлена декларация о готовности объекта к эксплуатации - обустройство пешеходного перехода в уровне 2-ого этажа между кинотеатром "Сатурн" и домом торговли с остеклением окружающего фасада и реконструкции нежилых помещений лит. Б, лит. В, лит. Г, гаража лит. Е под торговые павильоны, зарегистрированная Архитектурно-строительной инспекцией в Республике Крым 06 августа 2014 года NРК 143140001605, декларация о готовности объекта к эксплуатации - обустройство пешеходного перехода в уровне 2-ого этажа между кинотеатром "Сатурн" и домом торговли с остеклением окружающего фасада и реконструкции нежилых помещений лит. Б, лит. В, лит. Г, гаража лит. Е под торговые павильоны, зарегистрированная Инспекцией ГАСК в АР Крым 09 января 2014 года NРК 14314090086, декларация о готовности объекта к эксплуатации - обустройство пешеходного перехода в уровне 2-ого этажа между кинотеатром "Сатурн" и домом торговли с остеклением окружающего фасада и реконструкции нежилых помещений лит. Б, лит. В, лит. Г, гаража лит. Е под торговые павильоны, зарегистрированная Службой государственного строительного надзора Республики Крым 03 марта 2016 года NРК 14316005886 и декларация о готовности объекта к эксплуатации - обустройство пешеходного перехода в уровне 2-ого этажа между кинотеатром "Сатурн" и домом торговли с остеклением окружающего фасада и реконструкции нежилых помещений лит. Б, лит. В, лит. Г, гаража лит. Е под торговые павильоны, зарегистрированная Службой государственного строительного надзора Республики Крым 25 ноября 2016 года NРК 14316010728, касающиеся разных очередей строительства.
При этом, истец указывал, что земельный участок с кадастровым номером 90:25:010107:523, площадью 0,09545 га не осваивался Обществом в соответствии с целевым назначением, предусмотренным п. 5.1 и п. 5.2 договора.
По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.
В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов. Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть возведен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
По мнению суда, в рассматриваемом случае поведение ответчика привело к невозможности достижения перечисленных публичных целей. Продемонстрированные обществом темпы освоения земельного участка влекут невозможность достижения целей заключения договора даже в течение всего срока его действия.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 N 21АП-570/2018 по делу N А84-3196/2017, которое впоследствии оставлено без изменений Определением Верховного Суда РФ от 18.02.2019 N 310-ЭС18-25381.
При этом, судом достоверно установлено, и следует из акта смотра земельного участка, что Общество осуществляло постепенное строительство торговых павильонов, что подтверждается представленными в материалами дела декларациями о принятии объектов к эксплуатации, актом осмотра земельного участка от 15 марта 2019 года, составленном по требованию суда и не оспоренном в данной части выводов.
Недвижимое имущество зарегистрировано в установленном порядке, оценка данной регистрации не в рамках данного дела судом не дается.
Однако, земельный участок, как неоднократно указывалось судом, предоставлялся совершенно для иных целей, которые с момента заключения договора и по сегодняшний день хозяйствующим субъектом не достигнуты.
В совокупности, ООО "Скай Плаза" не были представлены доказательства осуществления строительства, либо доказательств иного освоения арендованного земельного участка в соответствии с целями его предоставления.
Более того, с учетом положений дополнительного соглашения от 04.12.2009, суд оценивает бездействие арендодателя в течение всего периода нахождения земельного участка у него в аренде.
Установленный договором срок на осуществление строительных работ, согласованный дополнительным соглашением, истек восемь лет назад, и ответчиком, в свою очередь, не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.
Указанный подход также нашел свое отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Данные правовые подходы отражены в судебных актах по делу N А84-2688/2017, А84-1062/2017.
Ссылка представителя ответчика на дело NА83- 6515/2015 правового значения для рассмотрения спора не имеет, поскольку данные дела различны по обстоятельствам.
Применительно к данному случаю, также следует отметить, что обуславливая в дальнейшем цель пополнения бюджета, после истечения двухлетнего срока, представленного для строительства многофункционального гостинично-офисного центра с кинотеатром, апартаментами и автопаркингом, воля арендодателя была направлена на получение денежных средств, в пятикратном размере превышающем те средства, которые обязано было оплачивать Общество в период строительства.
Также суд учитывает, что ООО "Скай Плаза" обратилось с заявлением о переоформлении права аренды только лишь 07 марта 2017 года.
При этом, определением Арбитражного суда Республики Крым от 28 февраля 2019 года по делу NА83-14582/2018 заявление ООО "Скай Плаза" оставлено без рассмотрения.
То есть, суд приходит к выводу о том, что у Общества отсутствовал интерес в своевременном и быстром переоформлении договора аренды в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации, о чем свидетельствует обращение с таким заявлением практически по истечении трех лет с момента принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.
По состоянию на сегодняшний день, ответчиком не представлены документы, не только касающиеся ввода объекта в эксплуатацию, а осуществление хотя бы первоначальных действий по освоению данного земельного участка, применительно к цели его предоставления.
В соответствии с ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно п. 1 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В своих пояснениях Общество указало, что согласно предпроектному решению предполагается осуществление единого проектного решения по освоению трех арендуемых участков, и одного участка, находящегося в собственности.
Судом установлено, что в отношении земельного участка площадью 3875 кв.м., решением Арбитражного суда Республики Крым от 27 ноября 2018 года заявление ООО "Скай Плаза" удовлетворено, признано незаконным бездействие Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым по не рассмотрению в установленный законом срок обращения Общества с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" от 21.02.2017 о переоформлении права аренды на земельный участок площадью 3875 кв.м., находящийся по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Киевская, 4, кадастровый номер 90:25:010107:521 и возложена обязанность на Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым рассмотреть данное обращение и принять соответствующее решение.
Также судом установлено, что ООО "Скай Плаза" было оспорено бездействие Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в части не рассмотрения в установленный законом срок обращения ООО "Скай Плаза" от 07.03.2017 о переоформлении права аренды на земельный участок площадью 9545 кв.м., находящегося по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Киевская, 4, кадастровый номер 90:25:010107:523, однако определением Арбитражного суда Республик Крым от 28 февраля 2019 года по делу NА83-14582/2018 заявление оставлено без рассмотрения, преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.
Все перечисленные судебные акты вступили в законную силу.
При этом, судом установлено, что постановлением Администрации г. Ялта Республики Крым от 01.02.2019 N128-п ООО "Скай Плаза" отказано в предоставлении в аренду земельного участка в порядке переоформления прав, общей площадью 423 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Киевская, 4, пл. Советская.
Указанное постановление было оспорено Обществом в Арбитражном суде Республики Крым, делу присвоен номер NА83-2803/2019.
Также судом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:25:010107:521, постановлением Администрации города Ялты Республики Крым от 01.02.2019 N129-п "О рассмотрении обращения ООО "Скай Плаза" о предоставлении в аренду участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Киевская, 4, площадь Советская (земельный участок N 2), в порядке переоформления прав" также отказано.
Данное постановление является предметом судебного разбирательства по делу NА83-2802/2019.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 90:25:010107:523, постановление администрации города Ялты Республики Крым от 01.02.2019 N127-п "О рассмотрении обращения общества с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Киевская, 4, пл. Советская, в порядке переоформления прав", в предоставлении участка отказано.
Данное постановление оспорено в Арбитражный суд Республики Крым с присвоением номера дела NА83-2249/2019.
По перечисленным делам назначены предварительные судебные заседания.
Таким образом, суд усматривает, что, заявляя о необходимости объединения трех земельных участков, находящихся в аренде у Общества, до настоящего времени договоры не приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации, на данный момент отказы в переоформлении являются предметом судебных тяжб, что применительно к сроку освоения земельного участка, еще раз доказывает недобросовестность правового поведения ответчика.
Следовательно, доводы заявителя о том, что факт переоформления договоров аренды следует отнести к освоению земельных участков, судом отклоняется.
На основании изложенных и последовательно установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что ООО "Скай Плаза" нарушены существенные условия договора аренды земельного участка общей площадью 0,09545 га, расположенного по адресу: г. Ялта, ул. Киевская, 4, пл. Советская, кадастровый номер 90:25:010107:523, в связи с чем, исковое заявление о расторжении договора в данной части подлежит удовлетворению.
Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N14381/10, прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что на земельном участке общей площадью 0,09545 га, кадастровый номер 90:25:010107:523, находятся объекты недвижимости, характеристики которых приведены судом в описательной части решения.
Установленные обстоятельства свидетельствуют о наличии у ответчика на момент рассмотрения дела объектов недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Скай Плаза" на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ, а также разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, занятым и необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимостью, равно как и оформления прав на земельный участок в ином порядке в границах этого объекта.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.
Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10, а также нашла свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608 по делу N А41-13398/2016.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении АС ЦО от 31.01.2018 по делу N А84-1064/2017.
С учетом изложенного, в удовлетворении требований о возврате земельного участка суд отказывает.
В соответствии с частью третьей статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Таким образом, с ответчика пользу федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000,00 рублей за удовлетворенное требование неимущественного характера.
Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, -
РЕШИЛ:
Исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Ялты Республики Крым удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N1244 от 15.08.2008, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО "Скай-Плаза" в отношении земельного участка общей площадью 0,09545 га, расположенного по адресу: г. Ялта, ул. Киевская, 4, пл. Советская, кадастровый номер 90:25:010107:523 (ранее присвоенный кадастровый номер 01119000000:01:007:0148).
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Скай-Плаза" (ОГРН1159102060908) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения.
Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья А.Г. Колосова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка