Решение Арбитражного суда Республики Крым от 08 июля 2019 года №А83-17561/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 8 июля 2019 года Дело N А83-17561/2018
Резолютивная часть решения оглашена 01 июля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 08 июля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Колосовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Медведовской И.А., рассмотрев исковое заявление
Индивидуального предпринимателя Карпенко Юрия Алексеевича
к Администрации города Бахчисарай Республики Крым,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Бахчисарайский городской совет Республики Крым
о внесении изменений в договор
при участии:
от истца - Юзбашиева Э.М. по доверенности от 22.05.2019, паспорт;
от ответчика - не явились;
от третьего лица - не явились.
УСТАНОВИЛ:
09 ноября 2018 года Индивидуальный предприниматель Карпенко Юрий Александрович обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации г. Бахчисарай Республики Крым, в котором, с учетом уточненных требований, принятых судом к рассмотрению 01.07.2019, просит:
- внести изменения в договор аренды земельного участка N6 от 28 сентября 2016 года, заключенный между Администрацией города Бахчисарая Бахчисарайского района Республики Крым в лице Главы администрации Трянова Александра Александровича и Индивидуальным предпринимателем Карпенко Юрием Алексеевичем, изложив пункт 2.1. Договора в следующей редакции:
"Договор аренды земельного участка заключен на срок 40 лет до 26.12.2056 г., за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящего договора. В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям с 17.08.2016 г.".
Определением от 15 ноября 2018 года исковое заявление принято судом к рассмотрению, назначено предварительное судебное заседание.
Определением от 17 января 2019 года суд назначил судебное разбирательство в порядке ст. 137 АПК РФ.
Определением от 20 марта 2019 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Бахчисарайский городской совет Республики Крым.
В судебное заседание 24 июня 2019 года явился представитель истца.
Предоставил дополнительные пояснения, а также доказательства получения ответчиком и третьим лицом уточненных требований.
Документы приобщены судом в материалы дела.
Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились.
В судебном заседании объявлен перерыв до 01.07.2019 до 12 часов 15 минут.
После перерыва в судебное заседание явился представитель истца.
Ответчик и третье лицо явку представителей не обеспечили.
О надлежащем уведомлении ответчика и третьего лица, в силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 123 АПК РФ, свидетельствуют почтовые уведомления, возвратившиеся в адрес суда, (оборотная сторона ф. 103 N177 от 16.11.2018, N296 от 27.03.2019).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, суд разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru, в том числе, и об объявлении перерыва.
Ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 156 АПК РФ, на адрес суда не поступало, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.
Протокольным определением от 01.07.2019 суд принял к рассмотрению уточненные требования истца.
Представитель истца поддержал заявленные требования с учетом уточнений.
Ответчик отзыв на иск не представил.
Третье лицо правовую позицию по делу также не представило.
По правилам ч. 2 ст. 176 АПК РФ в судебном заседании оглашена резолютивная часть решения суда.
Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.
Индивидуальный предприниматель Карпенко Юрий зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, основной вид деятельности - прокат и аренда прочих предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения.
На основании решения 16-й сессии Бахчисарайского городского совета 5 созыва N 286-а от 13.11.2007 года между Бахчисарайским городским советом и физическим лицом-предпринимателем Карпенко Юрием Алексеевичем был заключен договор аренды земли N 183 от 26.12.2007 года, по условиям которого Арендатору ФЛП Карпенко Ю.А. был передан в срочное платное пользование земельный участок с кадастровым номером 01 204 101 00: 01:002:0231, площадью 0,06 га, расположенный по адресу: г Бахчисарай, торец дома по ул. Фрунзе, 56, ул. Мира, 2, для строительства оздоровительного центра на 49 лет (том 1, л.д. 29-33).
Договор был зарегистрирован в Бахчисарайском отделе Крымского регионального филиала Государственного предприятия "Центр Государственного земельного кадастра" при Госкомземе Украины по Земельным ресурсам, о чем в книге записей регистрации договоров аренды земли Бахчисарайского района за N040800400006 30.01.2008 года сделана соответствующая запись.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, с присвоением номера - 90:01:010102:819, площадь участка 600+/-9 кв.м., разрешенное использование - предпринимательство (том 1, л.д. 44-47).
Решением Бахчисарайского городского совета от 12.11.2014 N40 создана Администрация города Бахчисарая Республики Крым с правами юридического лица в форме муниципального казенного учреждения.
Администрация города Бахчисарая Республик Крым образована для осуществления полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 06.10.2003 N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
06.02.2015 года Бахчисарайским городским советом принято решение N150 "О вопросах правопреемства", согласно пункту 11.3.1 которого Администрация города Бахчисарая определена правопреемником по договорам, заключенным органами местного самоуправления, действующими на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов и территории которых отнесены к территориям городского поселения Бахчисарай Бахчисарайского района Республики Крым.
На основании решения 50 сессии 1 созыва Бахчисарайского городского совета М 502 от 26.08.2016 года "О предоставлении в порядке переоформления права аренды на земельный участок, расположенный в г. Бахчисарай, торец дома по ул. Фрунзе, 56, ул. Мира,2 ИП Карпенко Ю.А." Администрация города Бахчисарая заключила с ИП Карпенко Юрием Алексеевичем договор аренды земельного участка площадью 600+/-9 кв.м., кадастровый номер 90:01:010102:819, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, г. Бахчисарай, торец дома по ул. Фрунзе, 56, ул. Мира,2 в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке (том 1, л.д. 34-43).
В соответствии с п. 2.1 договора, он заключен на срок 3 года (период строительства) до 17.08.2019, за исключением случаев, предусмотренных п. 5 договора.
Разделом 5 договора предусмотрен порядок изменения и прекращения договора.
В соответствии с п. 5.1 договора изменения и (или) дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительных соглашений.
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 28.09.2016 участок передан арендатору.
Данный договор в установленном порядке не зарегистрирован.
ИП Карпенко Ю.А. письмом от 07.08.2018 года предложил Администрации перезаключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет, что соответствует Договору аренды земельного участка N183 от 26.12.2007 г.
Письмом от 11.09.2018 ответчик отказался от перезаключения договора аренды и внесения изменений в договор в связи с тем, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а договор аренды от 26.12.2007 прекратил свое действие.
Также в процессе рассмотрения дела истец несколько раз уточнял требования, направляя их, а также письменные пояснения в адрес Администрации.
Отзыва на иск либо правовой позиции Администрацией не представлено.
По причине не урегулирования спора в досудебном порядке истец обратился с исковым заявлением в суд с настоящим исковым заявлением с учетом уточненных требований.
Судом установлено, что целью обращения истца в суд явилось его несогласие со сроком действия договора аренды, и соответственно, необходимость внесения в данной части изменений в договор, заключенный в порядке переоформления прав, в связи с чем, истцом изменены требования. Данные требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства.
18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 N36-ФЗ.
21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N6-ФКЗ).
Согласно частям 1 и 2 статьи 23 закона N6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 9 статьи 3 Закона N38-ЗРК).
Также Советом министров Республики Крым принято постановление от 02.09.2014 года N 313 "Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформленных прав на земельные участки на территории Республики Крым".
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что договор от 28.09.2016 заключен надлежащими сторонами во исполнение требований законодательства.
В соответствии с пунктом 12 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 года N 38-ЗРК, положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Пунктом 14 "Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым" от 02.09.2014 года N 313 установлено, что сроки договора аренды и договора об установлении сервитута, заключенных в порядке переоформления прав, определяются сроком окончания действия ранее заключенных договоров (аренды, эмфитевзиса, суперфиция, сервитута).
Истец просит внести изменения в договор, установив срок его действия до 26.12.2056, с учетом срока действия договора аренды от 26.12.2007, полагая, что три года, установленных в договоре от 28.08.2016, не соответствуют требованиям действующего законодательства, в том числе, о переоформлении договоров.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно пункту 9 Постановления ВАС РФ Постановления от 14 марта 2014 г. N16 "О свободе договора и ее пределах" в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию контрагента. В тоже время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.
Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
Согласно пункту 2 статьи 428 ГК РФ, присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие, явно обременительные для присоединившейся стороны, условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Таким образом, условием применения пункта 2 статьи 428 ГК РФ (в части изменения условий договора аренды или его расторжения) является одновременное установление двух фактов: наличие несправедливых условий и признание одной из сторон договора слабой стороной.
При этом, согласно разъяснениям пункта 10 Постановления ВАС, суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.
Оценив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что условия пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 28.09.2016 не соответствуют требованиям законодательства, при этом, Администрация, как публичный орган, наделенный властными полномочиями, обязана была при заключении договора соблюдать нормы закона.
Пунктом 3 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ), при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Истец ссылается на п.п. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, полагая, что во всех иных случаях, прямо не предусмотренных п. 8 указанной статьи, договор аренды заключается на срок до 49 лет.
Суд полагает позицию истца ошибочной.
В соответствии с договором аренды от 26.12.2007 земельный участок был предоставлен истцу для строительства оздоровительного центра.
В соответствии с договором от 28.09.2016, вид разрешенного использования установлен - предпринимательство, при этом п. 2.1 договора предусматривает срок его действия на период строительства, а п. 2.2. - возможность продления срока действия договора для окончания строительства.
Согласно п.п. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.
Согласно пояснениям истца, на данном участке недвижимость отсутствует.
Учитывая первоначальный срок аренды, установленный в договоре 2007 года, суд полагает, что срок действия договора должен быть установлен 10 лет до 28.09.2026 с момента заключения договора 2016 года.
Также суд отмечает следующее.
Договор аренды от 28.09.2016 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Однако отсутствие регистрации договора аренды не влечет его недействительности и он не считается не заключенным; и при отсутствии государственной регистрации между сторонами возникают права и обязанности, предусмотренные договором.
Указанная правовая позиция изложена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 17.11.2011 N 73, согласно которому в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость.
Таким образом, само отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту.
Также отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для внесения изменений в указанный договор.
При этом, истец неоднократно выражал свою волю об изменении условия договора в части срока его действия, при этом, Администрацией не дано согласие на внесение изменений в договор, дополнительное соглашение не подписано.
В процессе рассмотрения дела в суде Администрация не изложила письменно свою правовую позицию.
В подтверждение факта заключения договора истцом также представлены доказательства оплаты им арендной платы с 2016 года. Данный факт Администрацией также не оспорен.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования истца подлежат удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Учитывая, что требования истца удовлетворены частично, госпошлина подлежит распределению равными частями на истца и ответчика, в связи с чем, с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 3000 руб.
Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, -
РЕШИЛ:
1. Исковое заявление Индивидуального предпринимателя Карпенко Юрия Алексеевича удовлетворить частично.
2. Внести изменения в договор аренды земельного участка N6 от 28 сентября 2016 года, заключенный между Администрацией города Бахчисарая Бахчисарайского района Республики Крым в лице Главы администрации Трянова Александра Александровича и Индивидуальным предпринимателем Карпенко Юрием Алексеевичем, изложив пункт 2.1. Договора в следующей редакции:
"Договор аренды земельного участка заключен на срок 10 лет до 28.09.2026, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящего договора. В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям с 17.08.2016.
3. В удовлетворении требований в остальной части отказать.
4. Взыскать с Администрации г. Бахчисарая Республики Крым (ОГРН 1149102098078) в пользу Индивидуального предпринимателя Карпенко Юрия Алексеевича (ОГРНИП 316910200054450) государственную пошлину в размере 3 000,00 рублей.
5. Возвратить Индивидуальному предпринимателю Карпенко Юрию Алексеевичу (ОГРНИП 316910200054450) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 12 000,00 рублей, уплаченную согласно квитанции N140 от 07.11.2018 на сумму 6 000,00 рублей и согласно квитанции N144 от 07.11.2018 на сумму 6 000,00 рублей.
6. Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
7. Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения.
Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья А.Г. Колосова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка