Решение Арбитражного суда Республики Крым от 24 сентября 2019 года №А83-17209/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 24 сентября 2019 года Дело N А83-17209/2018
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 24 сентября 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Кузняковой С.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Боташевым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Администрации города Алушты Республики Крым (ул. Советская, 1, г. Алушта, Республика Крым, 298516) к обществу с ограниченной ответственностью "Крым-Алвест-Спорт" (ул. Подгорная, 25, с. Малореченское, г. Алушта, Республика Крым, 298520) о расторжении договора аренды
при участии представителей:
от истца - Масыч А.Б., по доверенности N02-13/748 от 22.04.2019
от ответчика - Шабалин Е.В., доверенность б/н от 14.03.2019
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Крым-Алвест-Спорт", в котором просит суд расторгнуть договор аренды, заключенный 18.12.2007 между Малореченским сельским советом АР Крым (правопреемник Администрация города Алушты) и ООО "Крым-Алвест-Спорт" в отношении земельного участка кадастровый номер 01 103 921 00:04:001:0196, площадью 1,5000 га, расположенный по адресу: г. Алушта, с. Солнечногорское, ул. Подгорная, 35-Б и прошедший государственную регистрацию и зарегистрированный в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N 1 Малореченского сельского совета, о чем сделана запись 24.12.2007 N 040700200036.
Представитель истца изложил свою позицию относительно предмета спора, настаивая на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнительных пояснениях.
Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
18.12.2007 между Малореченским сельским советом АР Крым и ООО "Крым-Алвест-Спорт" заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер 01 103 921 00: 04: 001: 0196, площадью 1,5000 га, расположенный по адресу: г. Алушта, с. Солнечногорское, ул. Подгорная, 35-Б.
Указанный договор прошел государственную регистрацию и зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N 1 Малореченского сельского совета, о чем сделана запись 24.12.2007 N 040700200036 (далее по тексту - Договор).
Земельный участок передавался для строительства спортивно-оздоровительного комплекса сроком на 49 лет (п.6, 12, 13 Договора).
Пунктом 23 договора, в частности, предусмотрено, что Арендодатель вправе требовать от Арендатора использовать земельный участок по целевому назначению в соответствии с договором аренды, требовать соблюдения государственных стандартов, норм и правил, в том числе правил застройки территории.
Согласно пункту 25 договора Арендатор, в свою очередь вправе самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли.
Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 24.12.2007.
На основании Решения 1 сессии 1 созыва Алуштинского городского совета от 03.10.2014 г. N 1/31 "О ликвидации органов Малореченского сельского совета" ликвидирован Малореченский сельский совет.
17 октября 2014 года Алуштинским городским советом принято решение N 1/56 "Об учреждении Администрации города Алушты Республики Крым" согласно которого, учреждена в форме муниципального казенного учреждения Администрация города Алушты Республики Крым (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования городской округ Алушта).
В соответствии пунктом 21 ч.2 ст.1 Закона Республики Крым N15-ЗРК от 05 июня 2014 "Об установлении границ муниципальных образований и статусе муниципальных образований в Республике Крым" село Малореченское входит в состав городского округа Алушта.
Пунктом 3 части 3 статьи 1 Главы 1 "Общие положения" Устава муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, прошедшего государственную регистрацию в Главном управлении Министерства юстиции Российской Федерации по Республике Крым и Севастополю 03 декабря 2014 за государственным регистрационным номером RU 933010002014001 и опубликованном в установленном законом порядке, предусмотрено, что село Малореченское входит в состав городского округа Алушта, являющимся муниципальным образованием.
Согласно ст. 26 Закона Республики Крым от 21.08.2014 г. N 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым" органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.
Абзацем 10 части 5 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые надень создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.
На основании п. 11.3 и п. 11.3.1 решения Алуштинского городского совета от 19.12.2014 N 5/91 "О вопросах правопреемства", с учетом изменений, Администрация города Алушты Республики Крым по следующим договорам, заключенным органами местного самоуправления, действующим на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ Алушта: по договорам, подтверждающим право собственности, право пользования; по договорам, предметом которых является поступление средств в бюджет муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, установленном законодательством на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов с учетом положений настоящего решения.
Таким образом, Администрация города Алушты является правопреемником Малореченского сельского совета АР Крым, в частности, в сфере арендных правоотношений.
На основании изложенного, 24 октября 2018 года Отделом муниципального контроля Администрации города Алушты Республики Крым проведен осмотр, обследование объекта земельных отношений: земельного участка площадью 15000 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Солнечногорское, ул. Подгорная, 35Б.
По результатам проведенного обследования составлен акт от 24.10.2018, которым зафиксировано, что на земельном участке, переданном в аренду ООО "Крым-Алвест Спорт" на основании договора от 18.12.2007, для строительства спортивно-оздоровительного комплекса отсутствуют объекты капитального и некапитального строительства, также отсутствуют признаки какой-либо иной деятельности. На момент осмотра на земельном участке строительные работы не велись, рабочие строительных специальностей и строительная техника отсутствовали.
В связи с тем, что ответчик не приступил к освоению земельного участка, Администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 30.10.2018 N02-38/2583 о расторжении договора ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению.
Поскольку ответчиком не подписано соглашение о расторжении договора аренды земли, направленное вместе с вышеуказанным уведомлением, истец обратился с иском в суд с настоящим заявлением.
21.03.2014 вступил в силу Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
Правоотношения, являющиеся предметом судебного разбирательства по данному спору, возникли до 21.03.2014, то есть до ратификации Договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N6-ФКЗ, в связи с чем, суд считает необходимым при разрешении данного спора применять и нормы материального права Украины.
Правоотношения сторон регулировались действовавшим в период действия законодательства Украины Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 N 435-IV, Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 N 2768-III, Законом Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV, Законом Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 N 2535-XII, иными нормативно-правовыми актами Украины, после 18.03.2014 правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным Кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 13 Закона Украины "Об аренде земли", договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно положениям ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков.
Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий договора аренды.
В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по 6 основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ. В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арендатор не оспаривает факт не ведения строительных работ на спорном земельном участке, однако, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному строительству, по не зависящим от его воли причинам.
Исследовав и оценив представленные обществом документы, суд установил, что доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком всех необходимых действий для строительства объекта, доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта, в деле не имеется. С момента заключения договора аренды земельного участка от 18.12.2007 общество не приступило к строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Документы, на которые ссылается ответчик в качестве подтверждения проведения инженерных изысканий, работ по архитектурно-строительному проектированию и т.п. датируются 2008-2012 годами.
Ссылки ООО "Крым-Алвест-Спорт" о невозможности проведения необходимых работ в связи с отсутствием договора аренды земельного участка, оформленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации несостоятельны, поскольку с заявлением о переоформлении договора общество обратилось 26.12.2017, т.е. по истечении срока действия представленных в материалы дела разрешительных документов на строительство.
Согласно имеющемуся в деле акту осмотра на момент рассмотрения спора строительство на земельном участке не начато, что обществом, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не опровергнуто. Доказательства, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, в дело ответчиком не представлены.
При этом судом учтено, что с момента заключения сторонами договора аренды до выявления Администрацией факта не освоения ответчиком спорного земельного участка прошло более 10 лет.
При таких обстоятельствах, учитывая, что нарушение арендатором условий договора об использовании земельного участка для строительства спортивно-оздоровительного комплекса, при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка обществом, является существенным нарушением условий договора, суд пришел к выводу о правомерности требования Администрации о расторжении договора аренды.
В рассматриваемом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.
Ссылки ответчика на то, что в трехлетний срок не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, несостоятельны с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, из которых следует, что с момента проведения ООО "Крым-Алвест-Спорт" инженерных изысканий, получения разрешительных документов на строительство прошло значительное время, срок действия полученных разрешений истек, при этом строительные работы на спорном земельном участке не начаты; к осуществлению действий по переоформлению договора аренды общество приступило только после окончания срока действия выданных разрешений.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается фактическое неиспользование ответчиком в период с 2007 г. по настоящее время спорного земельного участка по его назначению: строительство не начато, участок не огорожен с целью строительства, спортивная инфраструктура, здания спортивно-оздоровительного назначения отсутствуют.
Кроме того, суд учитывает, что срок действия представленных в материалы дела ответчиком документов истек в 2010-2013 гг., не продлевался, новые технические условия не получались, договоры не заключались, разрешение на строительство не представлено.
Доказательств невозможности освоения земельного участка ответчиком не представлено.
Ответчиком не доказано установление каких-либо специальных сроков строительства, не доказано и обращение за получением разрешения на строительство.
При таких обстоятельствах допущенное ответчиком нарушение является существенным, достаточным для прекращения договора аренды в судебном порядке, в связи с чем, суд считает заявленные требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При этом суд исходит из того, что согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Согласно пункта 1, 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6 000 рублей.
Учитывая изложенное государственная пошлина за рассмотрение требований истца подлежит уплате ответчиком в размере 6 000,00 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Расторгнуть договор аренды, заключенный 18.12.2007 между Малореченским сельским советом АР Крым (правопреемник Администрация города Алушты) и обществом с ограниченной ответственностью "Крым-Алвест-Спорт" в отношении земельного участка кадастровый номер 01 103 921 00:04:001:0196, площадью 1,5000 га, расположенного по адресу: г. Алушта, с. Солнечногорское, ул. Подгорная, 35-Б и прошедшего государственную регистрацию и зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли N 1 Малореченского сельского совета, о чем сделана запись 24.12.2007 N 040700200036.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Крым-Алвест-Спорт" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000,00 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21).
Судья С.Ю.Кузнякова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка