Решение Арбитражного суда Республики Крым от 14 мая 2019 года №А83-16117/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 14 мая 2019 года Дело N А83-16117/2018
Резолютивная часть решения объявлена 30.04.2019, решение изготовлено в полном объеме 14.05.2019.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи В.И. Толпыго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.С. Борисенко, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента имущественный и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Скай Плаза"
о расторжении договора аренды и о понуждении возвратить земельный участок
при участии в судебном заседании:
от истца - Воронов М.А., представитель по доверенности от 15.01.2019 N 141/02.1-42,
от ответчика - Совопуло Б.М., представитель по доверенности от 26.04.2018,
установил:
от Департамента имущественный и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым поступило исковое заявление, согласно которому истец просит:
? расторгнуть договор аренды земельного участка N2-2698 от 28.12.2005, заключенный между Ялтинским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" в отношении земельного участка общей площадью 0,3875га, расположенного по адресу: город Ялта, улица Киевская,4, площадь Советская, кадастровый номер 0111900000:01:007:0103;
? обязать общество с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" возвратить Департаменту имущественный и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,3875 га, расположенный по адресу: город Ялта, улица Киевская,4, площадь Советская, кадастровый номер 0111900000:01:007:0103.
Департамент имущественный и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в обоснование своих требований ссылается на то, что ответчик не использует земельный участок, не осуществляет действия, направленные на его освоение.
Обществом с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" предоставлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик просит в удовлетворении иска отказать. Возражая против заявленных требований, ответчик мотивировал свою правовую позицию осуществлением юридически значимых действий по освоению земельного участка, а также указывает на действия администрации, препятствующие Обществу осваивать земельный участок и исполнять взятые на себя обязательства.
Обществом с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу NА83-14583/2018.
Рассмотрев ходатайство о приостановлении производства по делу, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения, при этом исходив из следующего.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Данная норма направлена на недопущение и устранение конкуренции между судебными актами по делам, тождественным предметом доказывания.
Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела признается невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.
Спор по настоящему делу и по делу N А83-14583/2018 носят самостоятельный характер, имеют различные предметы спора и разные основания, различаются нетождественными юридически значимыми обстоятельствами, входящими в предмет доказывания.
Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца и возражения ответчика, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
28.12.2005 между Ялтинским городском советом Автономной Республики Крым (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" (Арендатор) заключен договор аренды земли.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель, на основании решения Ялтинского городского совета Автономной Республики Крым от 22.12.2005 N263, передает, а арендатор принимает в долгосрочное платное владение и пользование земельный участок N2 площадью - 0,5344 га для организации строительства и строительства автопаркинга, расположенный по адресу: город Ялта, улица Киевская, 4, площадь Советская (кадастровый номер 0111900000:01:007:0103).
Пунктом 2.2. договора установлено, что на момент его заключения на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий арендатору: бассейн и газон.
Договор заключен на 48 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 3.1).
Договор аренды земли зарегистрирован в реестре за N2-2698 и удостоверен государственным нотариусом Первой Ялтинской государственной нотариальной конторы 28.12.2005.
04.12.2009 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли, согласно которому изменена арендная плата.
26 июня 2018 года сотрудниками Управления земельного и градостроительного муниципального контроля Администрации г. Ялты Республики Крым, на основании межведомственного запроса Департамента имущественный и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, осуществлен выезд на место расположения земельного участка N2, по адресу город Ялта, улица Киевская, 4, площадь Советская, о чем составлен Акт осмотра/обследования земельного участка N20.
В Акте осмотра/обследования земельного участка N20 зафиксировано, что на данном земельном участке площадью 0,3875га, расположены бассейн и газон. На момент осмотра какие-либо строительные и иные работы на земельном участке не ведутся, строительные машины и механизмы отсутствуют.
В связи с тем, что по состоянию на июнь 2018 года арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному договором целевому назначению, 17 июля 2018 года за исх. N03-19/1905 Департамент обратился к Обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и с предложением о расторжении договора в случае неисполнения обязательств.
Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные договором сроки, послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в части не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим нарушением вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим:
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
По правилам статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса:
? использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением;
? невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которые выразились в неосуществлении ответчиком застройки земельного участка, отсутствии доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.
Согласно разделу 7 договора аренды установлено, что:
? земельный участок передается в аренду для организации строительства и строительства автопаркинга;
? целевым назначением земельного участка: для организации строительства и строительства автопаркинга;
? условия сохранения состояния объекта аренды: использование земельного участка в соответствии с целевым переназначением и условиями договора, эффективное использование земельного участка.
Как ранее указывалось судом, в Акте осмотра/обследования земельного участка N20 от 26 июня 2018 года зафиксировано, что на данном земельном участке площадью 0,3875га, расположены бассейн и газон. На момент осмотра какие-либо строительные и иные работы на земельном участке не ведутся, строительные машины и механизмы отсутствуют.
Обществом с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" в материалы дела не предоставлены документы, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора о целях предоставления земельного участка. Такое поведение арендатора земельного участка в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.
В ходе рассмотрения дела, ответчиком в материалы дела не предоставлены доказательства, которые указывали бы на наличие в указанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке в течение столь продолжительного периода.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.
Статьей 509 ГК Украины предусмотрено, что обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).
В соответствии со статьей 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства.
В обоснование своих возражений ответчик, в доказательства освоения земельного участка, ссылается на то, что с его стороны были заключены договора: на предпроектные эскизные предложения по реконструкции и благоустройству площади Советской в г. Ялта; на инженерно-геодезические работы по топографической съемке участка в г. Ялта, ул.Киевская,4; на выполнение проектных работ "Гидротехнические мероприятия по водопонижению и прогнозу влияния данного процесса в сложившуюся застройку"; на проектные работы предпроектного предложения по реконструкции и благоустройству пл. Советской в г. Ялта с размещением подземных торгового центра и паркинга; на топо-геодезические изыскания; на подготовку и выдачу технических условий на перенос действующих линий связи за пределы участка застройки; на выполнение предпроектного предложения по выносу сетей инженерного обеспечения из пятна застройки "Реконструкция площади Советская" по адресу г. Ялта, пл. Советская.
Однако, все указанные выше действия и документы (заключение различных договоров и разработка предпроектных работ), касаются принятия арендатором отдельных мер по реализации предварительного этапа по освоению земельного участка в период с 2013 по 2018 годы, но не давали права на застройку земли, поскольку, с учетом положений норм действовавшего на территории города Республики Крым до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующих градостроительную деятельность, в частности, Законов Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогичны порядку, действующему в Российской Федерации, и предписывали необходимость получения соответствующих документов, таких как: исходные данные, разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации, а после этого выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов с последующей регистрацией права собственности на объект градостроительства.
Вместе с тем, ответчиком не предоставлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с декабря 2005 по 2017 г.г., объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному проектированию и строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Доказательств принятия мер к освоению участка и началу его использования в целях определенных договором ответчик не предоставил.
Ссылка ответчика на постановление Администрации города Ялты Республики Крым от 15.03.2018 N416-п "О приостановлении всех видов строительных работ на территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым" в соответствии с которым, ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства, судом не может быть принята во внимание, поскольку по состоянию на 15.03.2018 (дата принятия постановления), у Общества в любом случае отсутствовала как утвержденная проектная документация, так и разрешение на проведение строительных работ, а следовательно и право на застройку спорного земельного участка.
Кроме того, суд учитывает также тот факт, что общество с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" обратилось с заявление о предоставлении в аренду земельного участка в порядке переоформления прав только 21.02.2017, то есть практически по истечении трех лет с момента принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.
Более того, постановлением Администрации города Ялты Республики Крым от 01.02.2019 N129-п обществу с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" отказано в предоставлении в аренду в порядке переоформления прав земельного участка общей площадью 3875 кв.м., расположенного по адресу: город Ялта, улица Киевская,4, (земельный участок N2).
В рассматриваемом случае пассивное поведение ответчика, ограниченное исключительно фактом нахождения у него в аренде в течение длительного периода времени земельного участка, делает невозможным достижения перечисленных выше целей.
При этом, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и объективных действий в установленный для освоения земельного участка срок.
В силу статьи 284 ГК РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 28.12.2005 года в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.
В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов.
Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие достаточных оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
Поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, оно также подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью третьей статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Таким образом, с ответчика пользу федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000,00 рублей за удовлетворенное требование неимущественного характера.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.12.2005 N2-2698, заключенный между Ялтинским городским советом и обществом с ограниченной ответственностью "Скай Плаза", расположенного по адресу: город Ялта, улица Киевская,4, площадь Советская, (кадастровый номер по договору 0111900000:01:007:0103).
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" возвратить Департаменту имущественный и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: город Ялта, улица Киевская,4, площадь Советская, (кадастровый номер по договору 0111900000:01:007:0103), площадью 03875га.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Скай Плаза" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000,00 рублей.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения.
Судья В.И. Толпыго
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка