Решение Арбитражного суда Республики Крым от 31 мая 2019 года №А83-15404/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 31 мая 2019 года Дело N А83-15404/2018
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 31 мая 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи С.А. Чумаченко, при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания Тихоновой А.Н., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым,
к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым"
о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении возвратить земельный участок,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Администрация города Ялты,
- Ялтинский городской совет.
- Смирнова Людмила Юрьевна,
- ЧП "Ювента-СБ".
по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым к Обществу с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" о расторжении договора аренды и обязании совершить определенные действия.
при участии представителей сторон:
от истца - Никора В.В., представитель по доверенности от 10.04.2019 N 03-19/1135;
от ответчика - Гнатенко А.А., представитель по доверенности от 01.03.2019 N б/н; Николаев В.В., представитель по доверенности от 03.09.2018 N б/н;
от Администрации города Ялты - не явился;
от Ялтинского городского совета - не явился;
от Смирновой Людмилы Юрьевны - Гнатенко А.А., представитель по доверенности от 19.12.2018 N 82АА1406648;
от ЧП "Ювента-СБ" - Гнатенко А.А., представитель по доверенности от 05.04.19 N б/н.
УСТАНОВИЛ:
от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в Арбитражный суд Республики Крым поступило исковое заявление, согласно которому истец просит:
- расторгнуть договор аренды земельного участка зарегистрированный в КРФ ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины 03.08.2009 за N 040900700052, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО "ГФК-Крым" 10.04.2009, площадью 0,1500 га, для строительства и обслуживании торгово-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, ул.Московская, в районе дома N6 (кадастровый номер 0111900000:01:008:0158);
- обязать Общество с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" (ОГРН 1159102039964) возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в течении 3-х дней с момента вступления в законную силу, по акту приема-передачи, земельный участок площадью 0.0543 га, кадастровый номер - 90:25:010108:592, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу - Республика Крым, г. Ялта,, ул. Московская, в районе дома N6.
Определением Арбитражного суда Республики Крым от 01.10.2018 заявление принято к производству и назначено к слушанию.
Определением от 22.11.2018 дела N А83-15404/2018 и N А83-15405/2018 были объединены в одно производство с присвоением объединенным делам номера N А83-15404/2018.
Таким образом, судом рассматриваются, в том числе требования заявленные в рамках дела А83-15405/2018 по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым";
- расторгнуть договор аренды земельного участка зарегистрированный в КРФ ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины 03.08.2009 за N 040900700053, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО "ГФК-Крым" 10.04.2009, площадью 0,2000 га, для строительства и обслуживании торгово-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, в районе автовокзала по улице Киевской (кадастровый номер 0111900000:01:008:0157);
- об обязании Общества с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" (ОГРН 1159102039964) возвратить земельный участок муниципальному образованию городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в течении 3-х дней с момента вступления в законную силу, по акту приема-передачи, земельный участок площадью 0.0543 га, кадастровый номер - 90:25:010108:591, площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, в районе автовокзала по улице Киевской.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, суд разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.
Согласно ч. 1 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.
Об осведомленности истца и ответчика о наличии настоящего спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым свидетельствуют почтовые уведомлении, возвратившиеся в адрес суда.
25.10.2018 суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольно завершил предварительное судебное заседание и открыл слушание дела в первой инстанции.
В судебное заседание, состоявшееся 28.05.2019, представители Администрации города Ялты и Ялтинского городского совета явку своих представителей не обеспечили. О дате и месте проведения судебного заседания были уведомлены надлежащим образом и своевременно. О причинах неявки суд не уведомили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд считает возможным рассматривать заявление в отсутствие Администрации города Ялты и Ялтинского городского совета, участвующих в деле, поскольку в материалах дела имеется достаточно документов и доказательств для рассмотрения заявления по существу.
На основании части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 28.05.2019 была объявлена резолютивная часть принятого решения.
Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.
10.04.2009 между Ялтинским городским советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (согласно Украинскому классификатору целевого использования земли - УКЦИЗ): "иной коммерческой деятельности", код - 1.11.6, расположенный по адресу: г. Ялта, в районе автовокзала по улице Киевской (кадастровый N0111900000:01:008:0157).
В аренду предоставляется земельный участок общей площадью 0,2000га, в том числе по угодьям: 0,2000га - "застроенные земли", в том числе "коммерческого назначения".
Договором аренды предусмотрено, что срок освоения земельных участка составляет 2 (два) года с момента заключения договора и его государственной регистрации. В случае, если арендатор не приступит к использованию земельного участка в указанные сроки или будет его использовать не по целевому назначению, договор расторгается в порядке, установленным действующим законодательством (пункт 6.5. договора).
Договор аренды земельного участка от 10.04.2009, зарегистрирован в КРФ ГП "ЦГЗК" 03.08.2009 за N 040900700053.
Решением Ялтинского городского совета от 19.02.2014 N204 внесены изменения в договор аренды земельного участка, заключенный между Ялтинским городским советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" (арендатор), зарегистрированный в КРФ ГП "ЦГЗК" 03.08.2009 за N 040900700053, пункты вышеуказанного договора изложены в следующей редакции:
"1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель жилой и общественной застройки для строительства и обслуживания здания торговли, расположенный по адресу: г. Ялта, в районе автовокзала по улице Киевской (кадастровый N0111900000:01:008:0157)".
"5.1. Земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания торгового цента "Фокстрот".
"5.2. Целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания здания торговли".
10.04.2009 между Ялтинским городским советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (согласно Украинскому классификатору целевого использования земли - УКЦИЗ): "иной коммерческой деятельности", код - 1.11.6, расположенный по адресу: г. Ялта, ул. Московская, в районе дома N6 (кадастровый N0111900000:01:008:0158).
В аренду предоставляется земельный участок общей площадью 0,2000га, в том числе по угодьям: 0,1500га, в том числе по угодьям: 0,1500га "зеленые насаждения общего пользования".
В соответствии с разделом 5 договора аренды, земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания торгового-коммерческого комплекса. Целевое назначение земельного участка - иная коммерческая деятельность.
Договором аренды предусмотрено, что срок освоения земельных участка составляет 2 (два) года с момента заключения договора и его государственной регистрации. В случае, если арендатор не приступит к использованию земельного участка в указанные сроки или будет его использовать не по целевому назначению, договор расторгается в порядке, установленным действующим законодательством (пункт 6.5. договора).
Договор аренды земельного участка от 10.04.2009, зарегистрирован в КРФ ГП "ЦГЗК" 03.08.2009 за N 040900700052.
16.12.2009 между Ялтинским городским советом, СПД Смирновой Л. Ю. (инвестор 1) и ООО "ГКФ-Крым" (инвестор 2) заключен инвестиционный договор N 20/09, по условиям которого Инвесторы обязуются реализовать инвестиционный проект "Строительство и эксплуатация торгово-коммерческого комплекса со сносом существующего здания бывшего магазина N 96", расположенного по адресу: Республика Крым, город Ялта, улица Московская, 6, в соответствии с решениями Ялтинского городского совета и его исполнительного комитета, согласованным бизнес-планом Инвестиционного проекта и условиями настоящего Договора.
В соответствии с условиями договора под термином "инвестиционный проект" понимается вышеуказанный инвестиционный проект, предусматривающий снос существующего одноэтажного здания магазина по адресу: Республика Крым, город Ялта, улица Московская, 6, принадлежащего (инвестору 1) и строительства на земельном участке 1, земельном участке 2, земельном участке 3, современного торгово-коммерческого комплекса.
? земельный участок 1 - земельный участок, общей площадью 0,1980 га, расположенный по адресу: г. Ялта, ул. Московская, б, переданный инвестору 1;
? земельный участок 2 - земельный участок, общей площадью 0,1500 га, расположенный по адресу: РК, г. Ялта, ул. Московская, в районе дома N 6, переданный инвестору 2;
? земельный участок N 3 - земельный участок, общей площадью 0,2000 га, расположенный по адресу: в районе автовокзала по ул. Киевская, переданный инвестору 2.
В соответствии с п. 2.7 инвестиционного договора N 20/09 инвесторы обязуются в следующие сроки и этапы реализации инвестиционного проекта в соответствии с согласованным бизнес-планом:
? этап - подготовительный, включающий в себя проектно-изыскательские работы, проектно-сметные работы, разрешительную документацию, заключение договора аренды на земельный участок 1, получения разрешения на строительство, другие проектные и согласованные работы по объекту инвестирования.
Срок выполнения этапа - с момента заключения договора до 30.09.2010.
? этап - общестроительные работы, включающие геологоразведочные: и противооползневые мероприятия, работы подготовительного периода, проведение строительно-монтажных и отделочных работ, благоустройство и озеленение прилегающей территории, подключение к коммуникациям, приобретение, установка необходимого оборудования и оснащения, другие работы, связанные со строительством объекта инвестирования, ввод объекта инвестирования в эксплуатацию.
Срок выполнения работ- с 01.10.2010 до 30.04.2012.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания срока реализации инвестиционного проекта.
23.10.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение N1 к инвестиционному договору N 20/09 от 16.12.2009, которым на основании обращений инвесторов были внесены следующие изменения в договор:
Абзац 2 пункта 2.7 раздела 2 инвестиционного договора N 20/09 "Обязательства инвесторов" изложен в следующей редакции: "2 этап - общестроительные работы, включающие геологоразведочные и противооползневые мероприятия, работы подготовительного периода, проведение строительно-монтажных и отделочных работ, благоустройство и озеленение прилегающей территории, подключение к коммуникациям, приобретение, установка необходимого оборудования и оснащения, другие работы, связанные со строительством объекта инвестирования, ввод объекта инвестирования в эксплуатацию. Срок выполнения работ: с 10.11.2013 до 31.12.2015.
20 июля 2018 года Управлением земельного и градостроительного муниципального контроля Администрации города Ялты Республики Крым, во исполнение п.1.7 протокольного поручения Главы Администрации города Ялты, осуществлен выход на место расположения земельных участков, по адресам город Ялта, улица Киевская, в районе автовокзала и по улице Московская, в районе дома N6, о чем составлены Акты осмотра/обследования земельных участков NN45,46.
В Акте осмотра/обследования земельного участка N45 зафиксировано, что на земельном участке общей площадью 2000 кв.м. расположена автомобильная парковка, часть участка, где расположена парковка частично ограждена, доступ на земельный участок не ограничен. Плата за автомобильную парковку не взымается.
В Акте осмотра/обследования земельного участка N46 зафиксировано, что на земельном участке общей площадью 1500 кв.м. расположена парковая зона для отдыха граждан, доступ на земельный участок не ограничен.
В связи с тем, что по состоянию на июль 2018 года арендатор (общество с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым") не приступил к освоению земельных участков, согласно предусмотренному договорами целевому назначению, 26 июля 2018 года за исх. N03-19/1996 Департамент обратился к Обществу с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договорам аренды и с предложением о расторжении договора в случае неисполнения обязательств.
Неисполнение обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" обязательств по договорам аренды в части освоения и застройки земельных участков в установленные сроки, послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Спорные договора по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которым регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанным договорам аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в части не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим нарушением вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим: в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
По правилам статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса:
? использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением;
? невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договоров аренды, которые выразились в неосуществлении ответчиком застройки земельных участков, отсутствии доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельных участках.
Как ранее указывалось судом, в Актах осмотра/обследования земельных участков NN45,46 зафиксировано, что на земельном участке общей площадью 2000 кв.м. расположена автомобильная парковка, часть участка, где расположена парковка частично ограждена, доступ на земельный участок не ограничен. Плата за автомобильную парковку не взымается. На земельном участке общей площадью 1500 кв.м. расположена парковая зона для отдыха граждан, доступ на земельный участок не ограничен.
В соответствии с пунктами 9.4, 12.4.1. договоров аренды земельных участком, арендатор обязан:
? приступить к использованию земельного участка после государственной регистрации договора аренды и подписания акта приема-передачи;
? использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью, определенной в пункте 5.1. договора.
Действие договора прекращается путем его расторжения в случае неосвоения земельного участка в течение 2 (двух) лет.
Обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" в материалы дела не предоставлены документы, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договоров о целях предоставления земельных участков. Такое поведение арендатора в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договоров, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.
Статьей 509 ГК Украины предусмотрено, что обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).
В соответствии со статьей 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства.
В обоснование своих возражений ответчик, в доказательства освоения земельных участков, ссылается на то, что в ходе освоения спорных земельных участков с 03.08.2009 обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" была получена необходимая документация и совершен ряд мероприятий (заключены договора о совместной деятельности по реализации инвестиционного проекта; изготовлен проект геодезии и геологии земельных участков; выполнен отчет об инженерно-геологических изысканиях; изготовлен технический проект выноса действующего газопровода с территории застройки; утверждены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка по реализации инвестиционного проекта; получено разрешение Архитектурно-строительной инспекции Республики Крым на выполнение строительных работ "строительство торгово-коммерческого комплекса со сносом существующего здания бывшего магазина N 96"; и так далее). При этом в ходе получения разрешительной и проектной документации, связанной с реализацией условий оспариваемых договоров, срок освоения земельных участков был превышен по объективным причинам, не связанным с бездействием со стороны ответчика. Кроме того, в ходе проведения изыскательных работ возникла необходимость в совершении незапланированных сроками договоров ряда мероприятий, а именно реконструкция (перенос) русла реки.
Однако, все указанные выше действия и документы (заключение различных договоров и разработка предпроектных работ), касаются принятия арендатором отдельных мер по реализации предварительного этапа по освоению земельных участков в период с 2009 по 2018 годы, но не давали права на застройку земли, поскольку, с учетом положений норм действовавшего на территории города Республики Крым до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующих градостроительную деятельность, в частности, Законов Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогичны порядку, действующему в Российской Федерации, и предписывали необходимость получения соответствующих документов, таких как: исходные данные, разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации, а после этого выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов с последующей регистрацией права собственности на объект градостроительства.
Вместе с тем, ответчиком не предоставлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2009 по 2018 года, объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному проектированию и строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Более того, предоставленные ответчиком документы свидетельствуют о том, что исходные данные на проектирование (градостроительные условия), разрешение Архитектурно-строительной инспекции Республики Крым на выполнение строительных работ "строительство торгово-коммерческого комплекса со сносом существующего здания бывшего магазина N 96" получены по истечению установленного договорами, двухлетнего срока.
Доказательств того, что обществу с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" чинились препятствия, не предоставлено, как и не предоставлено ответчиком доказательств обращения с заявлениями о продлении сроков строительства путем внесения соответствующих изменений в спорные договора.
Ссылка общества с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" на реализацию инвестиционного проекта также не может быть принята судом, поскольку срок выполнения работ по инвестиционному договору N 20/09 установлен до 31.12.2015, в том время как до настоящего времени ответчиком не предоставлены доказательства, которые указывали бы на реальное строительство заявленного объекта.
Суд также учитывает тот факт, что общество с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" обратилось с заявление о предоставлении в аренду земельных участков в порядке переоформления прав только в 2016, то есть практически по истечении двух лет с момента принятия Республики Крым в состав Российской Федерации.
Как указывает сам ответчик, до настоящего времени каких-либо решений по данным заявлениям не принято. В свою очередь, обществом с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" не представлено доказательств принятия со своей стороны с 2016 года каких-либо мер по обжалованию действий либо бездействий органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.
То есть, суд приходит к выводу о том, что у Общества отсутствовал интерес в своевременном и быстром переоформлении договора аренды в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации.
Продемонстрированные обществом темпы освоения земельных участков влекут невозможность достижения целей заключения договоров даже в течение всего срока его действия.
Аналогичная позиция отражена в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 N 21АП-570/2018 по делу N А84-3196/2017, которое впоследствии оставлено без изменений Определением Верховного Суда РФ от 18.02.2019 N 310-ЭС18-25381.
При этом, расторжение договоров аренды земли в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и объективных действий в установленный для освоения земельного участка срок.
В силу статьи 284 ГК РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договоров аренды от 10.04.2009 в порядке статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, статьи 42, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.
В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов.
Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, но направлены, в том числе, на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
Доводы Общества, третьего лица о том, что Акты осмотра/обследования земельных участков NN45,46 затрагивают интересы юридического лица, а потому вопрос должен регулироваться ФЗ от 26.12.2008 N294-ФЗ, отклоняются судом как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку обследование проводится без взаимодействия с третьими лицами. Указанные действия осуществляются не в ходе проверки, а представляют сбор материалов, те есть подготовительный этап для возможного последующего совершения проверочных мероприятий. Акт носит информационных, а не обязывающий либо иной властно­ распорядительный характер. Указанные действия муниципального контроля не связаны с осуществлением проверки в отношении лица в смысле, определенном ФЗ N294-ФЗ, а являются реализацией муниципальным контролем прямо возложенных на него публичных функций.
На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие достаточных оснований для расторжения спорных договоров аренды земли по требованию арендодателя.
Иным доводам ответчика, третьего лица судом дана оценка, они не повлияли на выводы суда по заявленным требованиям.
Поскольку требования истца о возврате спорных земельных участков является производным от первоначальных требований, они также подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью третьей статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Таким образом, с ответчика пользу федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12000,00 рублей за удовлетворенные требования неимущественного характера.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.04.2009, зарегистрированный в КРФ ГП "ЦГЗК" 03.08.2009 за N 040900700052, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО "ГФК-Крым", площадью 0,1500 га, для строительства и обслуживании торгово-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, ул.Московская, в районе дома N6 (кадастровый номер 0111900000:01:008:0158);
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, по акту приема-передачи, земельный участок кадастровый номер - 90:25:010108:592, площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу - Республика Крым, г. Ялта,, ул. Московская, в районе дома N6.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.04.2009, зарегистрированный в КРФ ГП "ЦГЗК" 03.08.2009 за N 040900700053, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО "ГФК-Крым", площадью 0,2000 га, для строительства и обслуживании торгово-коммерческого комплекса, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, в районе автовокзала по улице Киевской (кадастровый номер 0111900000:01:008:0157);
Обязать Общества с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" возвратить земельный участок муниципальному образованию городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, по акту приема-передачи, земельный участок кадастровый номер - 90:25:010108:591, площадью 2000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, в районе автовокзала по улице Киевской.
Взыскать с Обществу с ограниченной ответственностью "ГКФ-Крым" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12000,00 руб.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21).
Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья С.А. Чумаченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка