Решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 декабря 2019 года №А83-14345/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2019 года Дело N А83-14345/2019
Резолютивная часть решения оглашена 13 декабря 2019 года. Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Колосовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Медведовской И.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Индивидуального предпринимателя Меметова Марлена Ризаевича
к Администрации Нижнегорского сельского поселения Республики Крым,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственное унитарное предприятие Республики Крым "Крымэнерго"
о признании договора аренды недействительным
по встречному исковому заявлению
Администрации Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым
к Индивидуальному предпринимателю Меметову Марлену Ризаевичу
о взыскании задолженности и расторжении договора
при участии:
от истца - не явились;
от ответчика - не явились;
от третьего лица - не явились.
УСТАНОВИЛ:
09 августа 2019 года Индивидуальный предприниматель Меметов Марлен Ризаевич обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации Нижнегорского сельского поселения Республики Крым, в котором, согласно уточненным требованиям, просит:
- признать договор аренды земельного участка N 197 от 12.12.2017, находящегося в муниципальной собственности Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым, заключенный между ИП Меметовым М.Р. и Администрацией Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым, площадью 239 кв.м., расположеный по адресу: Республика Крым, Нижнегорский район, пгт. Нижнегорский, ул. Победы, 2-а, кадастровый номер 90:08:010104:797, недействительным в силу его ничтожности.
- применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно возвратить задаток в размере 13 272,00 рублей.
Определением от 16 августа 2019 года исковое заявление принято к производству, и назначено предварительное судебное заседание.
Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие Республики Крым "Крымэнерго".
Определением от 17.09.2019 судом назначено судебное разбирательство.
Определением от 10.10.2019 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление Администрации Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым к Индивидуальному предпринимателю Меметову Марлену Ризаевичу, согласно которому истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка N 197 от 12.12.2017 в размере 424 100,87 рублей и расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Нижнегороского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым N 197 от 12.12.2017, зарегистрированный Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 06.02.2018 под N 90:08:010104:797-90/090/2018-1.
05 декабря 2019 года посредством программы "Мой Арбитр" и почтовой связью в материалы дела от Администрации Нижнегорского сельского поселения поступило дополнение к отзыву.
В судебное заседание 10 декабря 2019 года явился представитель истца.
По результатам судебного заседания судом был объявлен перерыв до 13 декабря 2019 года до 11 часов 00 минут.
В судебное заседание 13 декабря 2019 года стороны и третье лицо не явились.
В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 123, ч. 5 ст. 163 АПК РФ не явившиеся в судебное заседание лица, судом считаются надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым, доказательством чего являются почтовые уведомления, возвратившиеся в адрес суда, реализация сторонами процессуальных прав, в том числе участие в судебных заседаниях.
Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.
Таким образом, судом совершены все возможные и предусмотренные законодателем процессуальные действия, направленные на извещение лиц, участвующих в деле, о наличии в производстве Арбитражного суда Республики Крым спора.
Ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 156 АПК РФ заявлено не поступало, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
В предшествующих судебных заседаниях истец заявленные требования поддержал, указав, что земельный участок, на который по результатам торгов заключен договор аренды, имел существенные недостатки, а именно охранную зону линии электропередач, которая запрещает его использовать по целевому назначению, а также обстоятельства того, что выставленный на торги лот предусматривал возможность технического подключения к сетям электроснабжения, при этом, после принятия в пользование земельного участка выяснилось отсутствие таковой возможности. Возражая против встречного иска, в части требований о расторжении договора аренды земельного участка истец указывал о не соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, а в части взыскания задолженности по арендной плате указывал о невозможности определить, о каком земельном участке идет речь, поскольку между сторонами заключен не один договор аренды. При этом, поддерживая исковые требования о признании договора аренды недействительным, ссылался на то, что в случае удовлетворения первоначального иска в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.
Орган местного самоуправления против удовлетворения исковых требований возражал, просил применить срок исковой давности, встречный иск просил удовлетворить в полном объеме, поскольку доказательств оплаты задолженности ответчиком в материалы дела не представлено, указанное является существенным нарушением условий договора, в связи с чем, он подлежит расторжению.
Третье лицо в своих пояснениях указало, что возможность подключения к сетям электроснабжения земельного участка имеется, однако, в связи с отсутствием межевания границ данного участка определить охранную зону на данный момент не представляется возможным.
В судебном заседании в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения.
Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования заявителя, возражения заинтересованных лиц, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд установил следующее.
Из материалов дела следует, что 30 ноября 2017 года в 10 часов 00 минут Администрацией Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым, на основании соответствующего постановления от 25.10.2017 N 624, было опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в том числе, лот N1 - земельный участок для строительства и обслуживания автомойки, станции технического обслуживания автотранспорта, размещения кафе, ограничения в правах отсутствуют, расположенного по адресу: Республика Крым, Нижнегорский район, пгт. Нижнегорский, ул. Победы, 2-а, площадью 239 кв.м., кадастровый номер 90:08:010104:797, разрешенное использование - объекты придорожного сервиса, при наличии технических условий подключения к сетям электроснабжения, водоснабжения.
Согласно протоколу N2 подведения итогов аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка от 30 ноября 2017 года, по лоту N1 победителем был признан Меметов М.Р., с предложением о цене в размере 278 738,66 рублей.
12 декабря 2017 года между Администрацией Нижнегорского сельского поселения Республики Крым и гр. Меметовым М.Р. был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель передал в собственность арендатора, а арендатор принял во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым - земельный участок площадью 239 кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, Нижнегорский район, пгт. Нижнегорский, ул. Победы, 2-а, кадастровый номер 90:08:010104:797.
Пунктом 1.5 договора определено, что передача земельного участка осуществляется на основании акта о передаче земельного участка, который составляется в течении десяти дней со дня первого (очередного) платежа.
В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определен во время проведения открытого аукциона N2 от 30.11.2017 и составляет 278 738,66 рублей в год или 23 228,22 рублей в месяц.
Согласно п. 2.3 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия Участка (с 30.11.2017 по 29.11.2022) за каждый день фактического использования или владения и вносится Арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действовавшим в период фактического использования или владения Участком, который оформляется приложением к Договору.
Пунктом 3.1.1 договора определено, что Арендодатель обязан передать Арендатору Участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный настоящим Договором.
В соответствии с п. 3.2.5 договора определено, что настоящий Договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя по следующим основаниям, а именно использование Участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 настоящего Договора, использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку и неисполнение обязанностей, возложенных на Арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11, 4.1.12, 4.1.13, 4.1.14 настоящего Договора.
Пунктом 4.1.1 договора на арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участок в соответствии с пунктом 2 настоящего Договора без выставления счетов Арендодателем.
Согласно п. 6.1 договор действует в течение с 30.11.2017 по 29.11.2022.
В соответствии с п. 7.3 договора по требованию одной из сторон Договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.
В дальнейшем между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка N 197 от 12.12.2017.
Указанный договор был зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 06 февраля 2018 года, номер регистрации 90:08:010104:797-90/090/2018-1.
26 сентября 2018 года истец обратился в ГУП РК "Крымэнерго" с заявлением о согласовании схемы расположения земельного участка.
Своим ответом за исх.N 55-1687 от 01.10.2018 ГУП РК "Крымэнерго" сообщило, что согласовывает схему расположения земельного участка, но с учетом Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".
17 декабря 2018 года предприниматель обратился к Главе Администрации Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района с претензией, о расторжении договора аренды земельного участка по обстоятельством того, что использование земельного участка и осуществление предпринимательской деятельности по ремонту и обслуживанию автомобилей является нецелесообразным, поскольку охранные зоны не дают возможности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, при этом, орган местного самоуправления в аукционной документации об этом не указал.
21 декабря 2018 года за исх. N 379 Администрация Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым в ответ на претензию сообщила, что расторжение договора возможно по обоюдному согласию сторон только в случае погашения задолженности по арендной плате.
Посчитав, что данная сделка является недействительной, по основаниям отсутствия в аукционной документации указания об охранных зонах, что повлекло за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, а также в связи с отсутствием условий технического присоединения, предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим иском.
Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
В исковом заявлении предприниматель указывает два основания недействительности сделки - отсутствие технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также то, что органом местного самоуправления не была указана информация о наличии охранных зон в отношении линии электропередач, проходящих по земельному участку.
Относительно первого основания суд указывает следующее.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган) (ст. 39.2 ЗК РФ).
Частью 1 ст. 11 ЗК РФ регламентировано, что к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Таким образом, Администрация является полномочным органом по передаче в аренду земельных участков.
По общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Частью 3 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции на момент правоотношений) предусмотрено, что образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке, в том числе получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.
В пункте 4 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции на момент правоотношений) закреплено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.
В пункте 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции на момент правоотношений) указано, что извещение о проведении аукциона должно содержать, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).
С учетом приведенного выше правового регулирования суд приходит к выводу о том, что земельным законодательством Российской Федерации строго урегулирован порядок подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и названные нормы являются императивными.
Законодательно закреплено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям.
При этом, в случае отсутствия возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в соответствующем извещении также указывается настоящая информация. Данное обстоятельство не является препятствием для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Иными словами требования законодателя об обязательном включении в извещение о проведении аукциона сведений о подключении либо не возможности подключения объекта к сетям направлены на предоставление исчерпывающих сведений о возможности застройки земельного участка.
Суд полагает необходимым отметить, что на момент принятия постановления о проведении аукциона и публикации извещения действовала редакция Земельного кодекса от 29.07.2018 (начало действия 11.08.2017), а на момент заключения договора - редакция от 29.07.2017, начало действия 01.11.2017. При этом, редакция указанных пунктов ст. 39.11 не изменялась.
Из извещения о проведении аукциона N 301017/22334087/01 от 30.10.2017 следует, что, лот N1 земельный участок, для строительства и обслуживания автомойки, станции технического обслуживания автотранспорта, размещение кафе, ограничения в правах отсутствуют, расположен по адресу: Республика Крым, Нижнегорский район, пгт. Нижнегорский, ул. Победы, 2-а, площадью 239 кв.м, кадастровый номер 90:08:010104:797, разрешенное использование: Объекты придорожного сервиса. Имеются технические условия подключения к сетям электроснабжения, водоснабжения.
При этом, материалами дела подтверждено, и не оспаривается Администрацией, что технические условия подключения объектов отсутствовали.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка заказчиком был нарушен в части п. 4 ч. 3 ст. 39.11 ЗК РФ.
Предприниматель также ссылается на то, что в соответствии с п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.
Из ответа Нижнегорского РЭС от 20.06.2019 N 55-995 следует, что находящиеся на балансе ГУП РК "Крымэнерго" и проходящие по земельному участку с кадастровым номером 90:08:001004:797 воздушные линии электропередачи ВЛ-10 кВ Л-10 ПС 110хВ "Нижнегорский" опоры N 14-15 введены в эксплуатацию в 1962 году.
Указанные линии электропередачи имели охранную зону, установленную ранее Постановлением Совета Министроя ССР от 24.03.1984 N 255 (вдоль трассы ЛЭП в виде поверхности участка земли и воздушного пространства ограниченных вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних проводов при неотклоненном их положении 10 м.
На сегодняшний день, Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждены Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160.
В соответствии с п. п. а) п. 11 Правил в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи), складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов.
Из письменного отзыва ГУП РК "Крымэнерго" от 22.10.2019 следует, что площадь занимаемой ВЛ-10 кВ Л-10 ПС 110хВ "Нижнегорский" опоры N 14-15 с учетом охранной зоны составляет 1155 кв.м., по адресу: п. Нижнегорский, ул. Победы, 2а, кадастровый номер 90:08:010104-797.
При этом, третье лицо также указало, что со стороны Нижнегорского РЭС заключения администрации Нижнегорского района о возможности размещения временного объекта предпринимательской деятельности на данном участке не было.
Отсутствие в ЕГРП сведений об обременении земельного участка в виде охранной зоны на данный момент обусловлено тем, что отсутствуют данные по занимаемой площади ВЛ-10 кВ Л-10 ПС 110хВ "Нижнегорский" опоры N 14-15, однако отсутствие данной информации, не является обстоятельством, исключающим охранную зону.
В связи с изложенным, истец полагает, что по данному основанию договор также подлежит признанию недействительным.
Доводы предпринимателя в этой части суд отклоняет в связи со следующим.
Как усматривается из редакций ст. 39.11 ЗК РФ (как на момент извещения, так и на момент заключения договора), пунктом 5 части 8 было предусмотрена невозможность участка быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.
При этом, подпункт 5.1 пункта 5 части 8 статьи 39.11 ЗК РФ в редакции, указанной истцом, введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ, начало действия редакции - 04.08.2018.
Таким образом, на момент объявления аукциона, равно как и на момент заключения договора, такие требования законодательства отсутствовали.
Ссылка на пункт 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции на момент правоотношений), согласно которому, в извещении о проведении аукциона должно быть указано об ограничениях прав на земельный участок суд во внимание не принимает, поскольку данное ограничение не зарегистрировано надлежащим образом в ЕГРН.
В связи с чем, по данному основанию договор не может быть признан недействительным.
В ходе рассмотрения дела, ответчиком было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу положений статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).
Согласно части 2 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Пунктом 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что регулирование сроков для обращения в суд, включая их изменение и отмену, относится к компетенции законодателя и что установление этих сроков обусловлено необходимостью обеспечить стабильность правоотношений и не может рассматриваться как нарушение права на судебную защиту (определения от 3 октября 2006 года N 439-О, от 5 марта 2009 года N 253-О-О, от 8 апреля 2010 года N 456-О-О, от 2 декабря 2013 года N 1908-О и др.). Данный вывод в полной мере распространяется и на гражданско-правовой институт исковой давности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 364-О-О, от 29 мая 2012 года N 894-О, от 22 апреля 2014 года N 752-О и др.) и, в частности, на регулирование законодателем момента начала течения указанного срока (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2012 года N 313-О-О, от 29 мая 2012 года N 894-О и др.).
Доводы истца о том, что о наличии охранных зон он узнал в 2018 году, суд во внимание не принимает, поскольку по указанному основанию сделка не подлежит признанию недействительной.
При этом, согласно вышеуказанным нормам законодательства, информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения должна быть указана в извещении.
Судом установлено, что в технической документации было указано только о наличии технических условий подключения к сетям электроснабжения, водоснабжения. Иная информация отсутствовала.
Таким образом, при ознакомлении с аукционной документацией предприниматель, как участник соответствующих отношений, должен был понимать отсутствие соответствующих документов, то есть он знал о необходимости самостоятельного подключения.
Данный факт подтверждается его дальнейшими действиями по получению технических условий, о чем указано, в том числе, в претензии предпринимателя в адрес органа в декабре 2018 года.
Исковое заявление подано в суд 07.08.2019 согласно штемпелю на конверте.
Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка заключен 30.11.2017, суд приходит к выводу, что истцом пропущен годичный срок исковой давности.
Довод истца о публичности сделки и применении трехгодичного срока исковой давности судом отклоняется, поскольку, исходя из п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Данная сделка заключена между лицами, выступающими именно в хозяйственном аспекте и в целях удовлетворения своих собственных интересов, в связи с чем, доводы истца в этой части подлежат отклонению.
Что касается встречного искового заявления органа местного самоуправления, то в данном случае необходимо отметить следующее.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Претензионный порядок урегулирования спора суд считает соблюденным, о чем свидетельствует претензия за исх. N 02-06-20/1364 от 05.07.2019.
Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 4.1.2 Арендатор обязан своевременно вносить арендую плату в полном объеме в соответствии с п. 2 договора.
В силу положений абзаца 1 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из положений части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Пунктом 2.1 договора определено, что размер арендной платы был определен во время проведения открытого аукциона и оставляет 278 738,66 рублей.
Администрация согласно представленному расчету просит взыскать задолженность по арендной плате по состоянию на 01.07.2019 года в размере 424 100,87 рублей.
Однако, представленный в материалы дела расчет арендной платы суд признает необоснованным в силу следующих оснований.
Как уже указывалось судом, согласно п. 2.3 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия Участка за каждый день фактического использования или владения и вносится Арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора.
Дата подписания акта отсутствует.
Из отметки Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым следует, что договор зарегистрирован 06 февраля 2017 года.
Таким образом, арендная плата подлежит исчислению за период с 06.02.2017 по 28.02.2017, т.е. за 23 дня, исходя из следующего расчета: 23 228,22 / 28 х 23 = 19 080,32 рублей.
Таким образом, арендная плата с марта 2018 по декабрь 2018 года составила 232 282,22 рублей.
Согласно ст. 1 ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год" коэффициент инфляции составляет 1,043%, следовательно, арендной платы за январь - июль 2019 года составил 145 362,21 рублей, а за весь период 396 724,73 рублей соответственно.
В остальной части в иске отказано.
Доказательств оплаты задолженности по договору предпринимателем в материалы дела не представлено.
Доводы предпринимателя о том, что в акте приема-передачи участка указано о проведении расчета в полном объеме, суд во внимание не принимает, поскольку данный факт не относится к оплате арендной платы по договору.
Что касается требования о расторжении договора, то в данном случае суд отмечает следующее.
Частью 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Ответчик в данной части просил оставить иск без рассмотрения, исходя из положений ст. 619 ГК РФ.
Согласно абз. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом, судом установлено, что в претензии органа местного самоуправления от 05.07.2019 отсутствуют требования о расторжении договора.
Однако, в данной части следует отметить, что несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела П "Обзор судебной практики Верховного суда РФ N 4", утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 23.12.2015), как это усматривается из материалов по настоящему делу.
Заявленные правовые позиции сторон в рамках настоящего дела, как по первоначальному, так и по встречному иску не однозначно свидетельствуют об отсутствии намерении добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.
По мнению суда, оставление иска без рассмотрения по данному делу приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, противоречит принципам правовой определенности и процессуальной экономии.
В этом аспекте судом также принимается во внимание, что сам ответчик просил в своей претензии, полученной истцом по встречному иску 17.10.2018, расторгнуть договор аренды земельного участка, из чего следует, что предприниматель не заинтересован в сохранении обязательственных правоотношений, отсутствие у него экономического интереса по дальнейшему использованию земельного участка. Данную претензию суд расценивает как соблюдение досудебного порядка между сторонами.
На основании изложенного, суд пришел к выводу, что доводы ИП Меметова М.Р. в данной части подлежат отклонению.
При этом, основанием к расторжению договора стороны отнесли не исполнение обязанности по внесению арендной платы, что исходит из п. 3.2.5 во взаимосвязи с п. 4.1.2.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Судом установлено, что ответчиком в течение длительного времени, систематически, не выполнялась обязанность по оплате арендных платежей. Наличие задолженности имеет длящийся характер. Поскольку существенность нарушения условий договора его стороной является оценочным понятием, истцом представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора применительно к пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик при рассмотрении спора не опроверг доводы истца и имеющиеся в деле доказательства о неоднократном, более двух раз подряд пропуске срока уплаты арендных платежей в период действия договора аренды.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствуют.
На основании изложенного, суд пришел к выводу, что исковое заявление в части расторжения договора аренды земельного участка также подлежит удовлетворению.
Таким образом, встречное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина отнесена судом на ИП Меметова М.Р. исходя из следующего расчета: 396 727,74 (размер удовлетворенных требований) х 11 482 / 424 100,87 + 6000,00 рублей = 16 740,91 рублей, которая подлежит взысканию в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, -
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Индивидуального предпринимателя Меметова Марлена Ризаевича - отказать.
Встречный иск Администрации Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым удовлетворить частично.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Меметова Марлена Ризаевича (ОГРНИП 318910200042200) в пользу Администрации Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым (ОГРН1149102178543) задолженность по договору аренды земельного участка N 197 от 12.12.2017 в размере 396 724,74 рублей.
Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Нижнегорского сельского поселения Нижнегорского района Республики Крым N 197 от 12.12.2017, зарегистрированный Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 06.02.2018 под N 90:08:010104:797-90/090/2018-1.
В остальной части в удовлетворении встречного искового заявления отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Меметова Марлена Ризаевича (ОГРНИП 318910200042200) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 740,91 рублей.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения.
Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья А.Г. Колосова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка