Решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 ноября 2019 года №А83-13329/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 18 ноября 2019 года Дело N А83-13329/2019
Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 18 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лукачева С.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кодик Е.Д. рассмотрел материалы искового заявления Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым (ОГРН - 1149102017426; ИНН - 9102012080; ул. Севастопольская, 17, г. Симферополь, Республика Крым, 295015)
к обществу с ограниченной ответственностью "Юждорстрой Транс" (ОГРН - 1149102073900; ИНН - 9102039035; Евпаторийское шоссе, 8, лит. А, 3 эт., г. Симферополь, Республика Крым, 295006)
о досрочном расторжении договоров,
при участии:
от истца - Шельтик Е.В., доверенность от 27.12.2018 N1530-Д, представитель;
от ответчика - Краславская Е.Н., доверенность от 23.08.2019 N06/08-19, Шепель И.А., доверенность от 23.08.2019 N07/08-19, представители.
УСТАНОВИЛ:
26.07.2019 Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - истец, министерство, Минимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к обществу с ограниченной ответственностью "Юждорстрой Транс" (далее - ответчик, ООО "Юждорстрой Транс", общество) с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2016 N250-п.
Кроме того, 26.07.2019 министерство обратилось в суд к ООО "Юждорстрой Транс" с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2016 N249-п.
Определением суда от 01.09.2019 вышеотмеченное заявление принято судом к производству (дело NА83-13330/2019).
27.08.2019 судом удовлетворено заявление ООО "Юждорстрой Транс" от 27.08.2019 об объединении дел в одно производство; объединены дела NА83-13329/2019 и NА83-13330/2019 в одно производство для их совместного рассмотрения; объединенным делам присвоен NА83-13329/2019, о чем вынесено соответствующее определение.
Заявленные требования Минимущества мотивирует положениями ч. 2 ст. 45, ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указывает на неиспользование ответчиком земельных участков, переданных ООО "Юждорстрой Транс" в аренду на основании договоров N249-п и N250-п, в течение трех лет в соответствии с их целевым назначением, что является существенным нарушением условий последних и основанием для их расторжения в судебном порядке.
Во время судебного заседания представитель министерства требования, изложенные в исковом заявлении (т. 1 л.д. 6-9), возражениях на отзыв (т. 4 л.д. 1-5), поддержал в полном объеме.
Представители ООО "Юждорстрой Транс" против удовлетворения заявления возражали по основаниям, изложенным в отзыве (т. 3 л.д. 1-2), дополнениях к отзыву (т. 3 л.д. 141), ссылаясь на неполучение обществом предложений о расторжении договоров аренды, нарушение министерством процедуры проведения проверки использования обществом земельных участков. К тому же, ответчиком осуществляется хозяйственная деятельность на спорных земельных участках и принимаются все меры для завершения строительства пригородного вокзала.
Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.
04.11.2013 между Советом министров Автономной Республики Крым (арендодатель) и ООО "Юждорстрой Транс" (арендатор) заключен договор аренды земли (т. 2 л.д. 25-34), в соответствии с условиями которого арендодатель на основании распоряжения Совета министров Автономной Республики Крым от 08.10.2013 N960-р предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 0110100000:01:002:0303 площадью 0,8500 га из земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенный по адресу: г. Симферополь от 1463 км ПК9+80 до 1464 км ПК3, с целью строительства пригородного вокзала.
При этом 26.02.2014 между Советом министров Автономной Республики Крым (арендодатель) и ООО "Юждорстрой Транс" (арендатор) заключен договор аренды земли (т. 1 л.д. 25-38), по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Совета министров Автономной Республики Крым от 10.12.2013 N1198 предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 0110100000:01:002:0304 площадью 2,1812 га из земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенный по адресу: г. Симферополь от 1463 км ПК9+80 до 1464 км ПК3, с целью строительства пригородного вокзала.
Названные выше договоры аренды переоформлены в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N313, которым утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым.
Так, 16.05.2016 между Минимущества и ООО "Юждорстрой Транс" подписаны договоры аренды земельных участков N249-п и N250-п сроком до 26.02.2063 соответственно (т. 2 л.д. 47-60, т. 1 л.д. 50-60), государственная регистрация которых осуществлена 09.09.2016.
16.05.2019 земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды N249-п и N250-п, переданы арендатору по актам передачи земельных участков.
В силу п.6.3 договоров аренды земельных участков N249-п и N250-п договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в судебном порядке в случаях, когда арендатор: использует земельные участки с нарушением целевого назначения земельных участков и разрешенного использования, или способами, приводящими к их порче, не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу земельных участков; не использует земельные участки в соответствии с целью, для достижения которых они предоставлены; более 2-х раз подряд не вносит арендную плату по истечении срока, установленного разделом 4 договоров; передал земельные участки или их часть в субаренду, а также передал арендные права земельных участков по договору в залог без получения письменного согласия арендодателя; иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Из материалов дела также следует, что рабочей группой, образованной приказом министерства от 19.10.2018 N74-К, проведена внеплановая выездная проверка наличия, сохранности и использования недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, расположенного по адресу: г. Симферополь от 1463 км ПК9+80 до 1464 км ПК3, с выездом на объект проверки установлено, что земельный участки (кадастровые номера 90:22:010102:66 и 90:22:010102:67) арендатором не используются, хозяйственная деятельность на земельных участках на момент проверки не ведется, в связи с чем рабочей группой дана рекомендация рассмотреть вопрос о расторжении договоров аренды земельных участков N249-п и N250-п (т. 2 л.д. 61-63, т. 1 л.д. 61-63).
В этой связи 09.01.2019 Минимущества с целью досудебного урегулирования спора направило простой корреспонденцией в адрес ООО "Юждорстрой Транс" предложение о расторжении договоров аренды земельных участков N249-п и N250-п (т. 2 л.д. 64-65, т. 2 л.д. 64-65).
Кроме того, сопроводительным письмом от 26.06.2019 N01-09/2 министерство направило обществу соглашения о расторжении названных договоров (т. 1 л.д. 66-68, т. 2 л.д. 76-69). Почтовые отправления получены адресатом 05.07.2019 (т. 1 л.д. 71-72, т. 2 л.д. 70-71).
В ответ на письма Минимущества ООО "Юждорстрой Транс" 09.07.2019 сообщило о том, что на одном из земельных участков находится объект незавершенного строительства, в который вложены значительные средства, который зарегистрирован в установленном законом порядке и на который получены соответствующие правоустанавливающие документы. Обществом совместно с Министерством транспорта Республики Крым проводится работа по реализации проекта строительства транспортного пересадочного узла для развития инфраструктуры г. Симферополя и Республики Крым. Вследствие указанных обстоятельств общество не согласно с предложением о расторжении договоров (письмо N3.09/07-19, т. 1 л.д. 73).
Таким образом, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка в части предложения расторгнуть договоры. В этой связи доводы ответчика об обратном отклоняются судом.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Минимущества в суд с данным исковым заявлением.
Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Пунктами 2.5, 2.7 Положения о Минимущества, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 27.06.2014 N157, с учетом соответствующих изменений (далее - Положение), предусмотрено, что основными задачами министерства являются: осуществление в пределах компетенции контроля за использованием и сохранностью имущества и земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Крым; защита имущественных прав и интересов Республики Крым в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Кроме того, согласно п. 4.69 Положения министерство выступает от имени Республики Крым в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками, находящимися в собственности Республики Крым, если иное не установлено законодательством Республики Крым либо принятыми в соответствии с ним решениями Главы Республики Крым или Совета министров Республики Крым.
Таким образом, министерство является надлежащим истцом в рамках рассматриваемого дела.
В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно ч. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора.
Системный анализ положений ст. 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Между тем, при обращении в суд с настоящим исковым заявлением Минимущества со ссылками на ст.ст. 45, 46 ЗК РФ сослалось на существенное нарушение обществом условий договоров аренды земельных участков N249-п и N250-п, выразившееся в неиспользовании земельных участков (кадастровые номера 90:22:010102:66 и 90:22:010102:67) арендатором и отсутствие хозяйственной деятельности на земельных участках на момент проверки.
В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно ч. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в п. 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 кодекса.
Одним из таких оснований, указанных в подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, является ненадлежащее использование земельного участка, а именно: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из дела следует, что договоры аренды земельных участков N249-п и N250-п заключены между сторонами до 2062 года (46 лет) и вступают в силу с момента их государственной регистрации. Земельные участки переданы арендатору для строительства пригородного вокзала.
Между тем, ООО "Юждорстрой Транс" предоставлены суду документы, подтверждающие возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства и принятие мер по освоению земельных участков. В частности, 12.08.2018 обществом получен экспертный отчет по рассмотрению проектной документации по проекту: Строительство пригородного автовокзала по адресу: г. Симферополь от 1463 км ПК9+80 до 1464 км ПК3.
08.10.2014 Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым выдано разрешение на выполнение строительных работ NРК114140003722 заказчику ООО "Юждорстрой Транс" на строительство указанного объекта.
02.12.2016 обществом получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая возведение объекта незавершенного строительства степенью готовности 12% площадью застройки 3 236,3 кв.м.
Кроме того, 15.11.2013 между ООО "Юждорстрой Транс" и ООО "Монолит-Бетон" заключен договор подряда на выполнение работ по строительству пригородного автовокзала по адресу: г. Симферополь от 1463 км ПК9+80 до 1464 км ПК3 (т. 3 л.д. 11-63). Из названного договора усматривается, что срок выполнения работ с 15.11.2013 до 31.12.2019. При этом 31.08.2019 заказчиком приняты работы по договору на сумму 10 186 078,87 руб., что подтверждается соответствующим актом N1 выполненных строительных работ и справками о стоимости выполненных работ и затрат (т. 3 л.д. 66-72). 28.12.2018 заказчиком приняты строительные работы на сумму 12 300,00 руб., что также подтверждается актом N1 выполненных строительных работ и справкой о стоимости выполненных работ и затрат (т. 3 л.д.64-65). Указанные обстоятельства также подтверждаются приобщенными к делу платежными поручениями (т. 3 л.д. 73-76).
При этом 06.08.2019 ГУП РК "Крымэнерго" выданы технические условия присоединения к электрическим сетям (т. 3 л.д. 77-78), а 22.08.2019 между ГУП РК "Крымэнерго" и ответчиком заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям N460/004-1575-19, и осуществлена плата за технологическое присоединение в размере 32 202,00 руб. (79-86).
ООО "Юждорстрой Транс" принимаются активные меры для завершения строительства пригородного вокзала на арендованных земельных участках, о чем свидетельствуют письма Администрации города Симферополя Республики Крым от 06.05.2016 (т. 3 л.д. 87), Министерства транспорта Республики Крым от 12.04.2019, 18.02.2019, 18.09.2019 (т. 3 л.д. 88-102).
Суд отмечает, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов.
Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью по передаче в долгосрочную аренду земельных участков направлены, в том числе на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.
Применительно к спорным правоотношениям поведение ответчика свидетельствует о последовательном освоении им земельных участков, переданных последнему по договорам аренды N249-п и N250-п и принятию мер для завершения строительства пригородного вокзала на арендованных участках, что направлено на достижение как перечисленных выше публичных целей, так и целей заключенных договоров.
Таким образом, в данном случае нельзя делать вывод о бездействии арендатора и существенном нарушении последним условий договоров аренды земельных участков N249-п и N250-п.
В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно п. 1 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
По общему правилу, установленному п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Путем системного анализа вышеуказанных норм во взаимосвязи с имеющимися материалами дела суд пришел к выводу о недоказанности Минимущества существенного нарушения обществом условий договоров аренды земельных участков N249-п и N250-п, вследствие чего правовые основания для удовлетворения требований министерства у суда отсутствуют.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).
Судья С.О. Лукачев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка