Решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 мая 2019 года №А83-13033/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2019 года Дело N А83-13033/2018
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2019 года.
В полном объеме решение изготовлено 21 мая 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Денисенко Г.Л., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (ОГРН 1149102178180, ИНН 9110087191)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Патели-Град" (код ЕГРПО Украины 35250656)
о расторжении договора аренды земли, взыскании 6 296 160,51 руб.
в отсутствии участников процесса.
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу "Патели-Град", согласно которого просит:
1. Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 0111949700:02:001:0130, площадью 4,0000 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, п. Олива, выше ул. Победы, Форосского поселкового совета, заключенный 04 октября 2010 года между Форосским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Патели-Град" и зарегистрированный в установленном порядке 14 октября 2010 за N 041000700007.
2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Патели-Град" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером 0111949700:02:001:0130, площадью 4,0000 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, п. Олива, выше ул. Победы, Форосского поселкового совета, путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым акта приема-передачи;
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Патели-Град" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка, заключенному 04 октября 2010 года между Форосским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Патели-Град" и зарегистрированному в установленном порядке 14 октября 2010 за N 041000700007, по состоянию на 07.06.2018 года в размере 6 296160,51 руб.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим выполнением Обществом своих обязательств по оплате арендной платы согласно договору аренды земельного участка.
27.09.2018 от истца поступило ходатайство, которым дополнил основания исковых требований, указав в качестве таких:
- невнесение арендной платы более 2-х раз подряд;
- неиспользование земельного участка более 3-х лет по целевому назначению (неосвоение).
Будучи надлежащим образом извещенными, участники процесса явку представителей в судебные заседания не обеспечили.
При этом, от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Учитывая то, что неявка в судебное заседание сторон, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие представителей сторон, по имеющимся в материалах дела документам.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, судом было установлено следующее.
04.10.2010 между Форосским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Патели-Град" сроком на 49 лет был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 4,0000 га, кадастровый номер: 0111949700:02:001:0130, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта п. Олива, выше ул. Победы, Форосского поселкового совета, зарегистрированный в установленном порядке за 14.10.2010 N 041000700007 (далее - Договор).
Пунктом 32 Договора предусмотрена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату.
Земельный участок предоставлен для строительства и обслуживание коттеджного поселка (п. 2 Договора).
07.08.2018 Управлением земельного и градостроительного муниципального контроля администрации города Ялты было проведено обследование земельного участка в ходе которого установлено, что на указанном земельном участке какие либо объекты строительства отсутствуют. Земельный участок не освоен, ограждение отсутствует, доступ не ограничен. На участке произрастает значительное количество зеленых насаждений. Земельный участок по целевому назначению для строительства и обслуживания коттеджного поселка, предусмотренного п. 18 Договора аренды N5 от 04.10.2010 не используется. По результатам осмотра был составлен Акт осмотра/обследования земельного участка N70.
Невыполнение условий договора о внесении арендной платы, и целевом использовании земельного участка, послужило основанием для обращения в суд.
Давая правовую оценку обоснованности доводов истца суд руководствуется следующим.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
Изложенное согласуется с положениями пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N16 "О свободе договора и ее пределах", из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 26.08.2015 по делу NА83-1755/2014.
При этом судом учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия, то правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939).
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.
Согласно статье 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
По предписаниям статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями этих Кодексов, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом. Аналогичные требования установлены статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с требованиями, установленными статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Частью первой статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Так, в соответствии с условиями Договора арендатор обязан своевременно производить плату за пользование земельным участком.
Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В исковом заявлении истец просит взыскать задолженность по арендной плате за землю по состоянию на 07.06.2018 (согласно расчета с 01.03.2015 по 07.06.2018) в размере 6296160,51 руб.
Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21.03.2014, пересчитывается в рубли с коэффициентом 3,8.
Этим же постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числи публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение).
Положение устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1).
На основании пункта 3.4. Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам, установленных прежними договорами, и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3PK "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - ЗРК N 38-ЗPK).
На основании Федерального закона Российской Федерации "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" уровень инфляции на 2015 год не превышает 5,5 %. соответственно, сумма арендной платы за землю индексируется на коэффициент 1,055, в 2016 году - 1,064, в 2017 на 1,04, в 2018 на 1,04.
По расчетам суда задолженность за период с 01.03.2015 по 07.06.2018 составляет 6296160,51 руб.
Учитывая изложенное, исковые требования в части взыскания задолженности за вышеуказанные период подлежат удовлетворению в заявленной сумме - 6296160,51 руб.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
По правилам статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Департамент обращался к ответчику с претензией об оплате существующей задолженности по арендной плате с указанием в претензии срока оплаты и предупреждением о расторжении договора.
Таким образом, невнесение арендных платежей за период с 2015 года, является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или юного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Департамент считает, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, что выразилось в неосуществлении ответчиком строительства объекта на протяжении более 7 лет с момента передачи земельного участка, а также отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.
Так, согласно ответа Департамента архитектуры и градостроительства от 29.08.2018, на запрос истца, градостроительные условия и ограничения застройки и решений в отношении земельного участка общей площадью 4.000 га, расположенного по адресу: г.Ялта, пгт Олива, выше ул. Победы, кадастровый номер 90:25:080201:148 (ООО "Патели-град") не регистрировались, что исключало юридическую возможность осуществления строительства и получения разрешительной документации на такое строительство.
Как указывалось выше, 07.08.2018 Управлением земельного и градостроительного муниципального контроля администрации города Ялты было проведено обследование земельного участка в ходе которого установлено, что на указанном земельном участке какие либо объекты строительства отсутствуют. Земельный участок не освоен, ограждение отсутствует, доступ не ограничен. На участке произрастает значительное количество зеленых насаждений. Земельный участок по целевому назначению для строительства и обслуживания коттеджного поселка, предусмотренного п. 18 Договора аренды N5 от 04.10.2010 не используется. По результатам осмотра был составлен Акт осмотра/обследования земельного участка N70.
Исходя из вышеизложенного, ООО "Патели-Град" фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях определенных Договором.
Арендатором не представлены документы, подтверждающие совершение необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора о целях предоставления земельного участка начиная с 2010 года, на протяжении такого же длительного времени не получались исходные данные на строительство и не разрабатывалась проектная документация.
Такое поведение арендатора земельного участка муниципальной формы собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель. При этом в указанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке в течение столь продолжительного периода, не имелось.
Таким образом, суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды земли подлежат удовлетворению.
Так как возврат арендованного земельного участка является материально-правовым последствием расторжения договора аренды, то исковое требование о понуждении возвратить Департаменту земельный участок также подлежит удовлетворению.
Истец в соответствии с пп.1.1 ч. 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда N 46 от 11.07.2014 "О применении законодательства о государственной пошлины при рассмотрении дел в арбитражных судах", согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить в полном объёме.
2. Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 0111949700:02:001:0130, площадью 4,0000 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, п. Олива, выше ул. Победы, Форосского поселкового совета, заключенный 04 октября 2010 года между Форосским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Патели-Град" и зарегистрированный в установленном порядке 14 октября 2010 за N041000700007.
3. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Патели-Град" в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республики Крым земельный участок с кадастровым номером 0111949700:02:001:0130, площадью 4,0000 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, п. Олива, выше ул. Победы, Форосского поселкового совета, путем подписания с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым акта приема-передачи;
4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Патели-Град" (04080, Украина, г. Киев, ул. Константиновская, д. 10, лит. А, ИНН 35250656, дата регистрации - 12.07.2007) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты (ул. Советская, д. 1, г. Ялта, Республика Крым, 298600; ОГРН 1149102130264, ИНН 9103015492, дата государственной регистрации - 12.12.2014) задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка, заключенному 04 октября 2010 года между Форосским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Патели-Град" и зарегистрированному в установленном порядке 14 октября 2010 за N041000700007, по состоянию на 07.06.2018 года в размере 6 296160,51 руб.
5. Взыскать с Открытого акционерного общества "Патели-Град" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 66481,00 руб.
6. Выдать исполнительные листы после вступления решения суда в законную силу.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Судья М.И. Куртлушаев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка