Решение Арбитражного суда Республики Крым от 01 апреля 2019 года №А83-10961/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 1 апреля 2019 года Дело N А83-10961/2018
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2019 года. Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лукачева С.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кодик Е.Д. рассмотрел материалы искового заявления индивидуального предпринимателя Нощенко Николая Владимировича (ОГРНИП - 314910231700654; ИНН - 910800072559; ул. Октябрьская, 36, квартира 57, г. Судак, Республика Крым, 298000)
к Администрации города Судака Республики Крым (ОГРН - 1149102111817; ИНН - 9108009140; ул. Ленина, 85А, г. Судак, Республика Крым, 298000)
об урегулировании разногласий в соответствии с протоколом разногласий,
при участии:
от истца - Филонов А.И., доверенность от 28.06.2018 N 82 АА 1232213, представитель, Нощенко Н.В., паспорт;
от ответчика - не явились.
УСТАНОВИЛ:
13.07.2018 индивидуальный предприниматель Нощенко Николай Владимирович (далее - ИП Нощенко Н.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) с требованием, с учетом заявления от 12.11.2018 (т. 1 л.д. 83-88), принятого судом к рассмотрению в порядке ст. 49 процессуального закона, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 05.04.2017 N366 площадью 799 кв.м., с кадастровым номером 90:23:010110:34, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - общественное питание (код 4.6), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Судак, ул. Приморская, 8, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:
"Расчет арендной платы приведён в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, и арендная плата должна составлять 3 процента от нормативной стоимости земельного участка определенной до 21.03.2014 в соответствии с пунктом 3.4 приложения к постановлению Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 года N450, согласно которому плата, установленная в договорах аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам установленных прежними договорами, пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 при заключении договора. Арендная плата устанавливается в размере 196 399,89 руб. в год и вносится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно на позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, в размере 16 366,65 руб. Арендная плата НДС не облагается на основании подп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации".
Подпункт 4.4.1 договора аренды земельного участка от 05.04.2017 N366 исключить.
Изложить спорные пункты расчета, приложенного к договору аренды, в следующей редакции:
п. 9 "Годовой размер арендной платы на 2017 год составляет 196 399, 89 руб.";
п. 10 "Сумма арендной платы за месяц составляет 16 366,65 руб.".
Заявленные требования предприниматель мотивирует тем, что факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.04.2008 к договору аренды от 30.01.2004 при фактическом его исполнении со стороны арендатора для определения кадастровой стоимости земельного участка при переоформления договора аренды правового значения не имеет, поскольку арендная плата является законодательно регулируемой величиной, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном действующим законодательством.
Во время судебного заседания ИП Нощенко Н.В., а также его представитель требования, изложенные в исковом заявлении (т. 1 л.д. 8-14), уточненном заявлении (т. 1 л.д. 83-88), пояснениях на отзыв (т. 2 л.д. 50-53), поддержали в полном объеме.
Представитель Администрация города Судака Республики Крым (далее - Администрация города Судака, администрация, ответчик) против удовлетворения заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление (т. 2 л.д. 4-7), указывая, что, так как дополнительное соглашение от 18.04.2008 к договору аренды от 30.01.2004 является незаключенным, то при переоформлении названного договора аренды необходимо установить арендную плату в размере 6% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.
30.01.2004 между Судакским городским советом и Нощенко Н.В. заключен договор аренды (далее договор, т. 1 л.д. 16-18), в силу п.1.1 которого Судакский городской совет на основании решения 21 сессии 24 созыва от 23.10.2003 N522/21-03 передает, а Нощенко Н.В. принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,0799 га для организации кафе летнего типа, угодья - застроенные земли, используемые в коммерческих целях - 0,0799 га согласно прилагаемому плану. Названный договор зарегистрирован в книге записей Государственной регистрации договоров аренды 26.05.2004 под N000095-суд.
Согласно п. 2.1 договора земельный участок передается в аренду сроком на 50 лет, код целевого использования согласно УКЦИЗ - 1.11.6 для другой коммерческой деятельности.
Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 1.25% от денежной оценки земельного участка и не может меньше налога на землю.
По акту приема-передачи земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду Нощенко Н.В. (т.1 л.д. 19).
18.04.2008 между сторонами договора заключено дополнительное соглашение, которым стороны внесли изменения в его п.п. 2.2.1 и 2.2.2. В частности, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с законом Украины "Об аренде земли" и решением 26-й сессии 5-го созыва Судакского городского совета от 30.01.2008 N1327/26 в трехкратном размере земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю". Арендная плата за землю вносится ежемесячно за земельный участок общей площадью 0,0799 га, согласно расчет-справке, на расчетный счет местного бюджета ежемесячно в порядке, определенном настоящим соглашением с 01.01.2008.
Кроме того, с целью переоформления права на земельный участок Нощенко Н.В. обратился в Администрацию города Судака о заключении договора аренды.
Администрацией в адрес ответчика был направлен проект договора аренды земельного участка от 05.04.2017 N366.
Не согласившись с п. 2.1, расчетом арендной платы, приложенным к договору аренды, истец подготовил и представил на рассмотрение ответчика протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка от 05.04.2017 N366, в котором предложил свою редакцию указанных выше пунктов и расчета арендной платы (т. 1 л.д. 32-35).
Однако администрация в письме от 27.06.2017 NН-9/126/2 указала, что не согласна с протоколом разногласий и не согласовывает его (т. 1 л.д. 36).
В этой связи Нощенко Н.В. обратился в Судакский городской суд Республики Крым с исковым заявлением о разрешении разногласий при заключении договора.
Решением Судакского городского суда Республики Крым от 16.10.2017 по делу N2-801/2017 иск Нощенко Н.В. удовлетворен.
Апелляционным определением Верховного суда Республики Крым от 17.01.2018 по делу N33-536/2018 решение Судакского городского суда Республики Крым от 16.10.2017 по делу N2-801/2017 отменено, производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции (т. 1 л.д. 43-45).
Указанные обстоятельства стали основанием для обращения предпринимателя в суд с данным исковым заявлением.
Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается заявление, суд пришел к выводу, что заявление подлежит удовлетворению ввиду нижеследующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В свою очередь, согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 23 Федерального конституционного закона от18.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Федеральный конституционный закон N6-ФКЗ)
До 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере (ч. 1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона N6-ФКЗ).
Исходя из толкования положений ст. 9 Федерального конституционного закона N6-ФКЗ, к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. При этом, поскольку нормы Федерального конституционного закона N6-ФКЗ не имеют обратного действия, то правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства. Данный подход в полной мере согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939.
В силу ч. 9 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон Республики Крым N38-ЗРК) право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона N6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Учитывая, что спор между сторонами при перезаключении договора возник в части размера и расчета арендной платы, суд полагает, что сторонами признается и обратное не опровергнуто, что последний является действующим и подтверждающим право ИП Нощенко Н.В. на пользование земельным участком общей площадью 0,0799 га.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.
В соответствии с ч.14 ст. 3 Закона Республики Крым N38-ЗРК в случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка.
Частью 15 ст. 3 Закона Республики Крым N38-ЗРК предусмотрено, что лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута в отношении земельного участка в срок до 1 января 2017 года.
Как следует из материалов дела, с целью переоформления права на земельный участок предприниматель обратился в Администрацию города Судака о заключении договора аренды, с редакцией которого в части размера арендной платы истец не согласился, направив соответствующий протокол разногласий, который, в свою, очередь, администрацией был отклонен.
Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В случаях, когда в соответствии с кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (ст. 455 ГК РФ).
В силу ст. 11 Закона Республики Крым N38-ЗРК нормативная денежная оценка земель, установленная на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, до 1 января года, следующего за годом утверждения, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, считается нормативной ценой земли и является основой для определения нормативной цены земли в отношении таких земельных участков. Порядок определения размера арендной платы, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, устанавливается Советом министров Республики Крым.
Постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" (далее - Постановление N450) установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21.03.2014, пересчитывается в рубли с коэффициентом 3,8.
Названным постановлением также утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение).
Согласно п. 2.1 Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.
На основании п. 3.4 Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам, установленных прежними договорами, и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренными ч.ч. 6 и 13 ст. 3 Закона Республики Крым N38-3РК.
В этой связи, если договор заключается после 31.12.2014, то арендная плата увеличивается на коэффициент инфляции, применяемый ежегодно в соответствии с индексом инфляции, предусмотренном законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год. Если плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, не соответствовала законодательству, действующему до 21.03.2014, то при заключении договора аренды плата устанавливается в соответствии с п. 3.2 и 3.3 Положения.
Согласно п.п. 4.1, 4.2 Положения основанием для установления и взимания платы за земельный участок являются подписанные сторонами договор аренды, соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, соглашение о перераспределении земельных участков, договор купли-продажи земельного участка, а плательщиками являются лица, подписавшие такие договоры или соглашения.
Таким образом, в данном случае следует применять п. 3.4 Положения, в связи с чем суд признает обоснованным указанное в протоколе разногласий предложение истца о заключении договора аренды по нормативной стоимости земельного участка на 2017 год равной 6 546 663,15 руб. (1 475 737,02 грн х 3,8 х 1,055 х 1,064 х 1,04).
Судом также рассмотрены и отклоняются как несоответствующие фактическим обстоятельствам дела доводы Администрации города Судака относительно незаключения между сторонами дополнительного соглашения к договору от 18.04.2008 об изменении размера арендной платы, вследствие чего договор не соответствовал законодательству, действующему до 21.03.2014, и при его оформлении необходимо устанавливать арендную плату применительно к п.п. 3.2, 3.3 Положения N450 в размере 6% от нормативной денежной оценки земельного участка.
Исходя из совокупного анализа норм ч.ч. 14.1.147 и 14.1 ст. 14, 288, п.288.1 и 288.5 Налогового кодекса Украины нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы, при этом, годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли.
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, в связи с чем, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что в полной мере согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.
Из положений ст. 23 Закона Украины от 11.12.2003 N1378-IV "Об оценке земель", п.7 ч.1 ст. 1, ч.1 ст.65 Земельного кодекса Украины, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N12404/09 следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми (решение 26 сессии 5 созыва Судакского городского Совета Автономной Республики Крым от 30.01.2008), то стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что с 01.01.2008 предприниматель оплачивал арендную плату, исходя из размера, установленного вышеуказанным нормативным актом, задолженности по арендной плате последний не имеет. Доказательств обратного суду представлено не было.
Таким образом, поскольку Постановлением N450 определено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21.03.2014, пересчитывается с 01.11.2014 в рубли с коэффициентом 3,8 и определяется из нормативной денежной оценки; а нормативная денежная оценка земельного участка в период действия законодательства Украины была изменена решением 26-й сессии 5-го созыва Судакского городского совета от 30.01.2008 N1327/26, то как по законодательству, действовавшему на момент заключения договора, так и по законодательству, действующему на момент рассмотрения спора, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной и стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде таких земельных участков и не вправе применять другой размер арендной платы. Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 19.11.2018 по делу NА83-3912/2017, от 30.08.2018 NА83-13164/2017.
Учитывая изложенные обстоятельства, размер арендной платы, рассчитанный истцом, исходя из нормативной денежной оценки земельного участка, действовавшей до 21.03.2014 года - 6 546 663,15 руб. (1 475 737,02 грн х 3,8 х 1,055 х 1,064 х 1,04), является верным.
Кроме того, суд отмечает, что п. 2.1 договора, определяющий размер арендной платы и устанавливающий его в размере ставок земельного налога, и не устанавливающий порядка изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ, так как исполнение его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в том числе в части, в которой размер является законодательно регулируемой величиной, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном ч. 3 ст. 433 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ.
Указанный подход в полной мере согласуется с судебной практикой по такой категории дел (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N2015/10 по делу NА40-26457/09-54-204, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 NВАС-6844/11 по делу NА54-1772/2010-С14).
Поскольку расчет арендной платы произведен ИП Нощенко Н.В. с учетом методики, указанной в Постановлении N450, требования предпринимателя об урегулировании разногласий, возникших с администрацией при заключении договора аренды земельного участка 05.04.2017 N366, подлежат удовлетворению в части изложения спорных пунктов договора, и расчета размера арендной платы в редакции, предложенной истцом.
При этом в отсутствие каких-либо возражений Администрации города Судака в части предложения истца об исключения подп. 4.4.1 из спорного договора суд пришел к выводу, что данное положение согласовано сторонами в редакции, предложенной предпринимателем.
Применительно к ст. 110 АПК РФ взысканию с Администрации города Судака в пользу ИП Нощенко Н.В. подлежит государственная пошлина в размере 6 000,00 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Нощенко Николаем Владимировичем и Администрацией города Судака Республики Крым при заключении договора аренды земельного участка N366 от 05.04.2017 площадью 799 кв.м., с кадастровым номером 90:23:010110:34, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - общественное питание (код 4.6), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Судак, ул. Приморская, 8, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:
"Расчет арендной платы приведён в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, и арендная плата должна составлять 3 процента от нормативной стоимости земельного участка определенной до 21.03.2014 в соответствии с пунктом 3.4 приложения к постановлению Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 года N450, согласно которому плата, установленная в договорах аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам установленных прежними договорами, пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 при заключении договора. Арендная плата устанавливается в размере 196 399,89 руб. в год и вносится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно на позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, в размере 16 366,65 руб. Арендная плата НДС не облагается на основании подп. 17 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации".
Подпункт 4.4.1 договора аренды земельного участка от 05.04.2017 N366 исключить.
Изложить спорные пункты расчета, приложенного к договору аренды, в следующей редакции:
п. 9 "Годовой размер арендной платы на 2017 год составляет 196 399, 89 руб.";
п. 10 "Сумма арендной платы за месяц составляет 16 366,65 руб.".
3. Взыскать с Администрации города Судака Республики Крым (ОГРН - 1149102111817; ИНН - 9108009140; ул. Ленина, 85А, г. Судак, Республика Крым, 298000) в пользу индивидуального предпринимателя Нощенко Николая Владимировича (ОГРНИП - 314910231700654; ИНН - 910800072559; ул. Октябрьская, 36, квартира 57, г. Судак, Республика Крым, 298000) государственную пошлину в размере 6 000,00 руб. (шесть тысяч рублей).
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).
Судья С.О. Лукачев
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка