Решение Арбитражного суда Республики Крым от 12 февраля 2019 года №А83-10946/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2019 года Дело N А83-10946/2017
Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2019 года.
Решение изготовлено в полном объеме 12 февраля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дегтярёвой К.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым (ИНН 9102012080, ОГРН 1149102017426) к Обществу с ограниченной ответственностью "Свит ЛТД" (ИНН 9103003987, ОГРН 1149102037622), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Администрации города Ялты Республики Крым, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, о расторжении договора купли - продажи комплекса государственного имущества, понуждении вернуть государственное имущество, взыскании денежных средств,
при участии представителей:
от истца - Тришкин Д.Ю., по доверенности от 27.12.2018 N 1531-Д;
от ответчика - Беличенко М.В., по доверенности от 07.08.2017 N 7;
от третьих лиц - представители не явились,
УСТАНОВИЛ:
Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - Минимущество Крыма, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Свит ЛТД" (далее - ООО "Свит ЛТД", ответчик) о расторжении договора купли - продажи от 11.01.1994 целостного имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе "Южное", расположенного по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, ул. Игнатенко, 9, удостоверенного государственным нотариусом Ялтинской городской нотариальной конторы Лотаревой Т.В. 11.01.1994 за реестровым N 2-100, заключенного между Фондом имущества Автономной Республики Крым и ООО "Свит ЛТД"; о понуждении ООО "Свит ЛТД" вернуть Минимуществу Крыма по акту приема-передачи объект приватизации - целостный имущественный комплекс государственного предприятия общественного питания кафе "Южное", расположенный по адресу: Республика Крым, гор. Ялта, ул. Игнатенко, 9; о взыскании 13 831,80 рублей штрафных санкций.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены Администрация города Ялты Республики Крым и Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым.
Третьи лица своим правом на участие в рассмотрении дела не воспользовались, о начавшемся судебном процессе извещены надлежащим образом. Администрация города Ялты представила письменные возражения, в которых иск поддержала (том 3 л.д. 73).
В обоснование заявленных требований истец ссылается на невыполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи государственного имущества - целостного имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе "Южное", расположенного по адресу: г. Ялта, ул. Игнатенко, 9, заключенного между Фондом коммунального имущества г. Ялты (продавец) и Обществом покупателей, созданного членами трудового коллектива приватизируемого государственного предприятия общественного питания кафе "Южное" (покупатель), в части осуществления реконструкции объекта приватизации в срок до 31.12.2016 в соответствии с проектно-сметной документацией, организации приема объекта в эксплуатацию, сохранения профиля деятельности по предоставлению услуг общественного питания с возможным расширением профиля, сохранения рабочих мест. Истец, как правопреемник продавца, обращался к ответчику, правопреемнику покупателя, с просьбой предоставить документы выполнения взятых на себя обязательств. Поскольку ответчик не выполнил договорные обязательства, а именно - не осуществил реконструкцию объекта в срок до 31.12.2016, истец на основании частей 1-3, 5, 9 статьи 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества", действующего на момент возникновения спорных отношений, просил суд расторгнуть договор купли-продажи государственного имущества от 11.01.1994, вернуть истцу объект приватизации и взыскать штрафные санкции.
Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление, письменных пояснениях указал, что недвижимое имущество, которое было предметом договора от 11.01.1994 полностью демонтировано по причине его ветхости и аварийности. На этом месте ведется новое строительство. Незавершенный строительством объект лит. А, расположенный по адресу: г. Ялта, ул. Игнатенко, 9, является вновь построенным объектом недвижимости. Согласно украинскому законодательству о приватизации, срок действия обязательств покупателя 5 лет, то есть срок обязательств по договору истек в 1999 году, требования о расторжении договора заявлено не к покупателю, которым являлось Общество покупателей членов трудового коллектива государственного предприятия общественного питания кафе "Южное". Ответчик объект приобрел после 1999 года, после окончания срока действия приватизационных обязательств, следовательно, не может нести ответственность за возможное неисполнение обязательств по спорному договору. Полагает, что объект не был обременен приватизационными обязательствами, поэтому согласия органа приватизации не требовалось. Кроме того, ответчик считает, что истцом не представлено суду допустимых и надлежащих доказательств нарушения приватизационных обязательств - условий договора купли - продажи в отношении спорного объекта в течение установленного украинским законодательством о приватизации, оформленных в соответствии с Порядком осуществления государственными органами приватизации контроля за выполнением условий договоров купли-продажи объектов приватизации, утвержденным приказом Фонда государственного имущества Украины от 19.08.1998 N 1649 и приказом этого же Фонда от N 885 "Об утверждении типовых актов проверки выполнения условий договоров купли-продажи". В результате чего полагает, что обязательства по договору прекратились (том 1 л.д. 74-83, том 2 л.д. 38-44, том 3 л.д. 118-122, том 4 л.д. 18-22).
Ссылаясь на истечение сроков исковой давности, ответчик в письменных пояснениях на иск заявил о применении исковой давности (том 2 л.д. 38-44).
Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.
11.01.1994 между Фондом коммунального имущества города Ялты (Продавец) и Обществом покупателей членов трудового коллектива государственного предприятия общественного питания кафе "Южное" (Покупатель), заключен договор купли-продажи государственного имущества - целостного имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе "Южное", расположенного по адресу: г. Ялта, ул. Игнатенко, 9. Договор удостоверен государственным нотариусом Ялтинской городской нотариальной конторы Лотаревой под реестровыми N 2-100 (далее - договор, том 1 л.д. 66-72).
Пунктом 5.2 договора предусмотрена обязанность Покупателя выполнить реконструкцию и техническое перевооружение объекта приватизации в срок до 01.01.1996. Согласно пункту 5.3 договора покупатель обязан обеспечить особые условия эксплуатации объекта приватизации, в том числе, сохранение рабочих мест, специализацию ресторана и баров по продаже и рекламе крымских вин, организацию дегустационного зала, сохранение профиля деятельности в течение 10 лет после реконструкции.
По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.
Учитывая то, что договор купли-продажи государственного имущества заключен до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации, а обязательства по договору ответчик должен исполнять до 31.12.2016, то к спорным правоотношениям необходимо применять как законодательство действующее в момент их возникновения, так и законодательство действующее на момент исполнения обязательств, то есть законодательство Украины и законодательство Российской Федерации.
06.02.1994 общим собранием общества покупателей членов трудового коллектива государственного предприятия общественного питания кафе "Чарда" и общества покупателей членов трудового коллектива государственного предприятия общественного питания кафе "Южное" было приято решение о создании общества с ограниченной ответственность "SWIT Ltd" (протокол N 11, том 2 л.д. 30).
В соответствии с Законом Украины "О приватизации имущества государственных предприятий" от 04.03.1992 N 2163-XII для совместного участия в приватизации члены трудового коллектива по решению общего собрания могли создавать общества покупателей. Собственником имущества становилось общество покупателей, к полномочиям которого согласно части 2 статьи 8 указанного Закона относилось подготовка учредительных документов и разрешение иных организационных вопросов по созданию на основе приобретенного имущества хозяйственного общества или иного вида предприятия.
Таким образом, после создания обществом покупателей на основе приватизированного имущества ООО "SWIT Ltd" это общество, а впоследствии его правопреемник ООО "Свит ЛТД" приобрело права и обязанности стороны по договору купли-продажи государственного имущества от 11.01.1994.
На этом основании суд отклоняет довод ответчика о том, что он не является стороной по договору купли-продажи от 11.01.1994 как несостоятельный.
Дополнительными соглашениями от 15.04.1999, 22.02.2001, 09.09.2003, 30.05.2006, 30.08.2008, 17.05.2011, заключенным между Представительством Фонда имущества Автономной Республики Крым в городе Ялта, в дальнейшем непосредственно Фондом Автономной Республики Крым и ООО "Свит ЛТД" (правопреемником ООО "SWIT Ltd") пункты 5.2 и 5.3 договора были изложены в новых редакция (том 2 л.д. 143-144, 145-146, 147-148, том 3 л.д. 28-29, 33-34, 42-43, переводы на русский язык там же л.д. 30-32, 37-41, 45-49).
Последним дополнительным соглашением от 18.12.2013, заключенным между Фондом Автономной Республики Крым и ООО "Свит ЛТД" пункт 5.2 договора был изложен в следующей редакции:
"п. 5.2 Покупатель обязан:
5.2.1 Согласовать проект реконструкции с соответствующими городскими службами;
5.2.2 Выполнить реконструкцию объекта приватизации в срок до 31.12.2016 в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной в процессе выполнения Покупателем инвестиционных обязательств по дополнительному соглашению от 22.02.2001 к договору купли-продажи;
5.2.3 Организовать после реконструкции приемку объекта приватизации в эксплуатацию с привлечением специалистов соответствующих городских служб и Продавца" (том 3 л.д. 112, перевод на русский язык там же л.д. 126-128).
В соответствии с дополнительным соглашением от 22.02.2001, на который имеется ссылка в пункте 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.12.2013, Покупатель обязывался в ходе реконструкции и капремонта инвестировать в принадлежащие ему помещения объекта приватизации 100 000 (сто тысяч) грн.; в соответствии с Положением о внесении изменений в договоры купли-продажи государственного имущества, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 29.10.1998 N 2041, размер инвестиционных обязательств на момент их выполнения определятся с учетом обесценивая денежной единицы, которое произошло за период с 01.05.2001 до даты фактического выполнения обязательств (том 2 л.д. 145-146).
Пункт 5.3 оставлен в редакции дополнительного соглашения от 17.05.2011, согласно которому Покупатель обязан обеспечить следующие условия эксплуатации объекта приватизации на протяжении 5 лет после реконструкции ввода объекта в эксплуатацию:
5.3.1 сохранение профиля деятельности по предоставлению услуг общественного питания с расширением профиля (торговля, бытовое обслуживание, гостиничные услуги);
5.3.2 сохранение количества рабочих мест (том 3 л.д. 42-43, перевод на русский язык там же л.д. 45-48).
Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым является правопреемником Фонда имущества Автономной Республики Крым в соответствии с пунктом 4 Указа Главы Республики Крым от 16.06.2014 N 51-У, согласно которому, в связи с утверждением структуры исполнительных органов государственной власти Республики Крым, ликвидируются органы исполнительной власти Республики Крым согласно Перечню (приложение 2), в том числе, Фонд имущества Автономной Республики Крым и пункта 7 статьи 17 Закона Республики Крым от 08.08.2014 N 46-ЗРК "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым", согласно которому Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, как уполномоченный орган является правопреемником Фонда имущества Автономной Республики Крым в части исполнения полномочий арендодателя по договорам аренды имущества Автономной Республики Крым и бывшего государственного имущества Украины, заключенным до вступления в силу настоящего Закона, на весь период действия указанных договоров. Уполномоченный орган: является субъектом правоотношений в сфере управления, аренды и приватизации имущества Республики Крым, по которым до дня выступления в силу настоящего Закона субъектом являлся (выступал) Фонд имущества Автономной Республики Крым (Фонд имущества Республики Крым).
Согласно пункту 1.7. Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Крым от 27.06.2014 N 157 (с изменениями), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности Республики Крым и корпоративных правоотношений, стороной по которым ранее являлся Фонд имущества Автономной Республики Крым. В свою очередь, пунктом 2.8. указанного Положения предусмотрено, что одной из основных задач Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым является защита имущественных прав и земельных отношений Республики Крым в соответствии с законодательством Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец, как правопреемник прав и обязанностей Фонда имущества Автономной Республики Крым, предусмотренных договором купли-продажи имущества, принадлежащего Автономной Республики Крым, является надлежащим истцом по данному делу.
В порядке статьи 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Общество с ограниченной ответственность "Свит ЛТД" как юридическое лицо, зарегистрированное на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, привело свои учредительные документы в соответствие с требованиями российского законодательства, дата внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц - 03.09.2014, ГРН записи 1149102037622 (том 1 л.д. 52, 110-112).
Истец направлял в адрес ответчика претензию от 17.02.2017 N 04-01-09/852 о расторжении договора купли-продажи, возврате имущества и взыскании штрафных санкций (том 1 л.д. 31), в ответ на которую ответчик предложил подписать дополнительное соглашение о прекращении договора невозможностью исполнения условия о проведении реконструкции объекта приватизации до 31.12.2016 по причине его сноса (том 1 л.д. 32-33).
Таким образом, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора является соблюденным.
В соответствии с нормами статьи 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Согласно с частью 1 статьи 626 ГК Украины договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Аналогичные нормы содержаться в статьях 8, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Требования истца о расторжении договора, возврате имущества и взыскании штрафных санкций, основаны на части 2 статьи 450, 309 ГК РФ и частях 1-3, 5, 9 статьи 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" и доказанности существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 статьи 450 ГК РФ).
Таким образом, предметом доказывания по спорным правоотношениям является наличие ущерба для стороны, инициирующей расторжение договора в судебном порядке. При этом, ущерб должен быть значительный, т.е. носить такой характер, чтобы сторона в значительной степени лишалась (не получала) того, на что она вправе была рассчитывать заключая данный договор.
Вместе с тем, истец, в нарушение норм процессуального права, не представил суду каких-либо доказательств, которые бы свидетельствовали о наличии ущерба, причиненного ему ответчиком в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств по договору, кроме того, и в судебном заседании представитель истца не смог пояснить суду, в чем заключается причиненный ему ущерб, что он утратил и какова степень утраты того, на что рассчитывал истец по данному договору.
В то же время, из материалов дела следует, что договор купли-продажи носит возмездный характер и покупатель, приобретая объект приватизации, полностью уплатил указанную в договоре стоимость приобретаемого им объекта приватизации, что сторонами не оспаривается.
Давая оценку существенности нарушения условий договора, заключенного в процессе приватизации государственного предприятия - целостного имущественного комплекса, следует учитывать нормы законодательства, действовавшие в момент заключения договора купли-продажи на территории Республики Крым, а именно - Закона Украины "О приватизации государственного имущества" от 04.03.1992 N 2163-XII (далее - Закон о приватизации).
Согласно статье 1 Закона о приватизации приватизация имущества государственных предприятий Украины (далее - приватизация) - это отчуждение имущества, находящегося в общегосударственной, республиканской (Республики Крым) и коммунальной собственности, в пользу физических и негосударственных юридических лиц.
Из указанного следует, что заключая договор купли-продажи, продавец преследовал цели, установленные вышеуказанным Законом о приватизации, то есть отчуждение имущества государственного предприятия. В соответствии с указанным Законом о приватизации, в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, норма, на которую ссылается истец (часть 5, 9 статьи 27), предусматривающая возможность по требованию одной из сторон договора купли-продажи расторжение или признание недействительным по решению суда в случае невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, в определенные сроки, а также возврата объекта приватизации в государственную собственность в случае расторжения в судебном порядке договора, отсутствовала, поскольку указанная норма была принята в редакции, указанной истцом, значительно позднее и не предусматривала регулирование договоров, заключенных ранее, а потому ссылаться на указанную норму специального закона, как на материально-правовое основание для расторжения договора купли-продажи, является неправомерным в силу статьи 422 ГК РФ.
Согласно статьи 29 Закона о приватизации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в случае нарушения законодательства о приватизации к виновным лицам применялась уголовная, административная, дисциплинарная и гражданско-правовая ответственность.
Исходя из условий заключенного сторонами договора, последним предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору, а именно: за нарушение сроков оплаты объекта (неустойка и возврат объекта приватизации); за существенное нарушение покупателем своих обязательств по договору, или если такие нарушения не исправлены на протяжении тридцати дней после того, как покупатель получил от Продавца письменное извещение об этих нарушениях, следует расторжение договора и возврат продавцу объекта приватизации с компенсацией убытков, включая упущенную выгоду; за невыполнение Покупателем условий конкурса, предусмотрен штраф в размере 30% от цены продажи приватизации.
Таким образом, ни в законодательстве, действовавшем на момент заключения договора, ни условиями договора, не предусматривалась как исключительное условие для расторжения договора купли-продажи объекта приватизации, ненадлежащее исполнение покупателем условий, а именно невыполнение реконструкции объекта в определенный договором срок. Указанное нарушение может являться основанием для расторжения договора, только если Продавец докажет существенность нарушения условий договора в порядке, предусмотренном статьей 450 ГК РФ. Однако как установлено судом истец не представил доказательств существенного нарушения условий договора.
Относительно возражений ответчика об отсутствии объекта приватизации ввиду его сноса, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, ООО "Свит ЛТД" являлся собственником 1/2 доли дома N 9 по ул. Игнатенко в городе Ялта на основании Свидетельства на право собственности на долю дома N 630 от 05.02.2001 года (том 2 л.д. 28). Совладельцами указанного объекта являлись ООО "Чарда" (7/20) (впоследствии СПД Захарьян А.Г.) и ООО "Рубин - Юг" (3/20) на основании соответствующих Свидетельств о праве собственности N 629 от 05.02.2001 и N 631 от 05.02.2001 (том 2 л.д. 13, 14).
Свидетельства о праве собственности выданы на основании решения исполнительного комитета Ялтинского городского совета от 29.01.2001 N 25(4) "Об установлении идеальных долей в доме N 9 по ул. Игнатенко в г. Ялте и выдаче свидетельства о праве собственности" (том 3 л.д. 25).
Указанное было обусловлено тем, что одновременно была осуществлена приватизация имущества государственных предприятий - целостных имущественных комплексов государственных предприятий общественного питания кафе "Чарда" и кафе "Южное", расположенных по одному адресу: г. Ялта, по ул. Игнатенко 9.
В соответствии с письмом Ялтинского городского управления Главного управления МЧС Украины в Автономной Республике Крым N 21/16-374 от 28.04.2006, 30.06.1996 по адресу: г. Ялта, ул. Игнатенко, 9 произошел пожар, в результате которого была повреждена кровля здания (том 2 л.д. 12).
Решением исполнительного комитета Ялтинского городского совета N 327(1) от 17 августа 2001 года ООО "Свит ЛТД" и ООО "Рубин-Юг" разрешено производство проектно - изыскательных работ для строительства гостиницы по ул. Игнатенко, 9 в г. Ялта; проведение подготовительных работ с разборкой существующих ветхих конструкций, принадлежащих им строений (том 2 л.д. 9).
В соответствии с условиями договора подряда со строительной компанией "Нигма" от 10.05.2004 N 03/01-П, согласно акту приемки выполненных подрядных работ от 24.12.2004 работы выполнены в полном объеме (том 2 л.д. 16-18, 25-27).
Решением исполнительного комитета Ялтинского городского совета N 617 от 29.04.2004 решение исполнительного комитета Ялтинского городского совета N 327(1) от 17.08.2001 о разрешении производства проектно-изыскательских работ пролонгировано до 26.03.2005 года (том 2 л.д. 10).
Земельный участок площадью 0,2804 га по ул. Игнатенко, 9 в г. Ялте на основании договора аренды от 04.12.2006 передан в аренду ООО "Свит ЛТД", ООО "Чарда", СПД Захарян А.Г. для строительства и обслуживания гостиницы (том 1 л.д. 99-108).
В соответствии с указанным договором аренды на земельном участке здания и сооружения отсутствуют. Указанное обстоятельство также подтверждается актом приема - передачи земельного участка от 08.12.2006 года, в соответствии с пунктом 9 которого "на земельном участке здания и сооружения отсутствуют" (том 1 л.д. 114).
Далее решением 16-ой сессии 5-го созыва Ялтинского городского совета N 396 от 21.03.2008 внесены изменения в пункт 3 решения 40-ой сессии 4-го созыва Ялтинского городского совета N 48 от 17.03.2006, согласно которым земельный участок, площадью 0,2804 га, по ул. Игнатенко, 9, передан в аренду ООО "Свит ЛТД" сроком на 49 лет для строительства и обслуживания гостиницы на землях Ялтинского городского совета (том 3 л.д. 18).
10.04.2008 к договору аренды земельного участка заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым абзацы 1 и 2 указанного договора аренды изложены в новой редакции: Арендатором земельного участка указан ООО "Свит ЛТД" (том 3 л.д. 19).
Таким образом, на момент передачи в аренду земельного участка, в том числе ответчику, работы по разборке ветхих зданий были закончены, объект приватизации был снесен.
Согласно акту текущих изменений, выполненному техником Ялтинского городского бюро технической инвентаризации по состоянию на 10.12.2009 года произведен снос старого здания (том 1 л.д. 115).
Из представленного ответчиком Акта экспертного исследования от 30.11.2017 года N 1258/1-7, проведенного старшим государственным судебным экспертом Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации" Воробьёвой Е.Ю., имеющей высшее образование, квалификацию инженера-строителя, экспертную специальность 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", право самостоятельного производства экспертиз подтверждено ЭКК в 2014 года, усматривается, что существующий ранее (до декабря 2004 года) объект: кафе - столовая, по адресу: г. Ялта, ул. Игнатенко, 9 (кафе "Чарда" и кафе "Южное" общей площадью 2003,2 м2), был полностью демонтирован, по причине ветхости и аварийности. Установлено, что на момент проведения исследования на земельном участке, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Игнатенко, 9, фактически не имеется нежилых помещений дома - имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе "Южное" и кафе "Чарда". Согласно технических паспортов и инвентарного дела на объект: кафе - столовая, по адресу: г. Ялта, ул. Игнатенко, 9 (по состоянию на 14.12.2000, 11.04.2002), объект представлял собой отдельно стоящее двухэтажное с подвалом и межэтажной антресолью капитальное здание кафе - столовой (кафе "Чарда" и кафе "Южное", общей площадью 2003,2 м2). В целом объект состоял из: основной части лит. А, основной части лит. А3, пристроек лит.а, лит. а1, лит. а2, крылец с лестницами: лит. а3, лит. а4, лит. а5. На момент проведения исследования по указанному адресу объектов с такими техническими характеристиками не имеется (том 2 л.д. 46-57).
Аналогичный вывод содержится в акте обследования, выполненном кадастровым инженером 24.08.2017 года (том 2 л.д. 1).
Согласно договору купли-продажи в редакции 1994 года (пункт 5.2), покупатель обязан выполнить реконструкцию и техническое перевооружение объекта приватизации в срок до 01.01.96 года, в том числе: увеличить площадь вестибюля, обеспечить естественное освещение над ресторанным залом; оборудовать санитарные помещения; обеспечить отопление и горячее водоснабжение использованием экологически чистых источников тепловой энергии, провести шумозащитные мероприятия со стороны жилых домов; эстетически оформить фасад и интерьеры залов с приобретением мебели, выполнить рекламу предприятия. Далее в договор вносились изменения и в окончательном варианте (дополнительное соглашение от 18.12.2013), пункт 5.2 согласован в следующей редакции:
"5.2.1 Согласовать проект реконструкции с соответствующими городскими службами;
5.2.2 Выполнить реконструкцию объекта приватизации в срок до 31.12.2016 в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной в процессе выполнения Покупателем инвестиционных обязательств по дополнительному соглашению от 22.02.2001 к договору купли-продажи;
5.2.3 Организовать после реконструкции приемку объекта приватизации в эксплуатацию с привлечением специалистов соответствующих городских служб и Продавца".
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как следует из материалов дела, ответчику, как собственнику недвижимого имущества, которое подлежало сносу, компетентными муниципальными органами было дано разрешение на осуществление сноса, затем был передан в аренду земельный участок, как собственникам имущества, которое было снесено, для строительства гостиницы (в том числе с сохранением целевого профиля недвижимости по договору купли-продажи); выдано разрешение на выполнение строительных работ от 28.03.2008 N 109, перерегистрированное 13.04.2009 N 535 и 27.12.2010 (том 2 л.д. 95, перевод на русский язык там же л.д. 96); зарегистрирован объект незавершенного строительства лит. А пл. 7895, 4 кв.м (технический паспорт домовладения, том 2 л.д. 98).
Таким образом, ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на строительство для возможности его осуществления с учетом условий договора купли-продажи, однако указанные действия ответчика были оставлены без внимания со стороны истца по настоящему делу. Как следует из выводов экспертного исследования работы, проведенные по возведению объекта исследования - незавершенного строительством объекта лит. А, не относятся к работам по реконструкции, по капитальному и текущему ремонту и являются работами по новому строительству. Однако указанное не дает основания полагать, что истцом существенно нарушены условия договора купли-продажи государственного имущества от 11.01.1994 года, а потому оснований для расторжения договора, не имеется.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что ответчик не мог по объективным причинам осуществить реконструкцию в сроки предусмотренные договором, при этом действия истца не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило общество реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору.
Снос старого здания (объекта приватизации) и возведение нового делает невозможным требовать истцу возврата объекта приватизации при расторжении договора, что соответствует позиции Президиума ВАС РФ от 03.12.2002 N 6616/02 и статье 566 ГК РФ.
Суд также не находит оснований для взыскания и штрафных санкций за указанное нарушение условия договора, поскольку истцом не доказано наличия виновных действий ответчика, ущерба истца от действий ответчика.
Доводы ответчика о прекращении обязательств по договору купли-продажи от 11.01.1994, в силу статьи 416 ГК РФ невозможностью исполнения, судом отклоняются на том основании, что уничтожение и снос объекта приватизации, и строительство нового объекта стороной договора, не является основанием прекращения договора купли-продажи целостного имущественного комплекса государственного предприятия, поскольку предметом указанного договора было имущество предприятия, включавшее в себя все его активы, пассивы, здание, оборудование, инвентарь и другое имущество, которое на момент подписания акта приема-передачи составляет объект приватизации (абзац четвертый пункт 1.1 договора). Следовательно, в обязанности ответчика входили не только обязанности по реконструкции объекта недвижимости, но и иные обязательства, соблюдение которых не было предметом исследования и не входило в предмет доказывания по данному спору.
Доводы ответчика относительно отсутствия регистрации и ничтожности дополнительных соглашений к договору купли-продажи, суд находит ошибочными и подлежащими отклонению, поскольку следует учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которых, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). Суд установлено, что после заключения сделки, стороны заключали ряд дополнительных соглашений, приступив к ее исполнению, что давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, и только после предъявления требований о расторжении договора, со стороны ответчика были заявлены доводы о ничтожности дополнительных соглашений ввиду отсутствия их государственной регистрации, в связи с чем, суд отклоняет доводы ответчика в указанной части. При этом, суд не находит оснований для удовлетворения заявления о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, поскольку судом установлено отсутствие нарушенных прав истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в иске отказать полностью.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.
Судья В.Н. Шкуро
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка