Решение от 29 декабря 2011 года №А82-9325/2011

 
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль                                                                                              Дело № А82-9325/2011-21
 
    29 декабря 2011 года
 
 
Резолютивная часть решения оглашена 19.12.2011.
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Карташовой Н.В.
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корешковой Л.В. и Гасановой Е.Ф.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по искуИндивидуального предпринимателя Терентьевой Людмилы Владимировны (ИНН  861300006069, ОГРН  304761035500936)
 
    кОбществу с ограниченной ответственностью "Интерьер" (ИНН  7610066848 , ОГРН  1057601888442)
 
    о   взыскании   149009.99  руб.                                    
 
    при участии
 
    от истца: Москаленко Т.Г., представитель по доверенности от 05.07.2011 (после перерыва не присутствовала), Терентьева Л.В., предприниматель, паспорт (после перерыва не присутствовала)
 
    от ответчика: Норик Д.Н., представитель по доверенности от 25.07.2011 (после перерыва не присутствовал), Гунина Е.Б., представитель по доверенности от 14.11.2011 (после перерыва не присутствовала)
 
    установил:  
 
    Индивидуальный предприниматель Терентьева Людмила Владимировна обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интерьер" о расторжении договора аренды, взыскании 149 009,99 руб., в том числе 129 679,80 руб. задолженности по договору аренды от 25.09.2006 за период с 01.06.2008 по 30.06.2011 и 19 330,19 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
    В судебном заседании истец ходатайствовал об увеличении исковых требований в связи с образованием задолженности по договору аренды за следующий период – по ноябрь 2011 года. Ходатайство судом рассмотрено, отклонено как не соответствующее положениям ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку требование о взыскании задолженности по договору за следующий период носит самостоятельный характер, препятствий для обращения истца в суд с соответствующим иском о взыскании долга не имеется.
 
    В судебном заседании истец поддержал исковые требования, просит расторгнуть договор аренды от 25.09.2011, заключенный с ответчиком, взыскать 8629,76 руб. задолженности по компенсации земельного налога, 79 483,80 руб. задолженности по арендным платежам, 14 029,01 руб. в возмещение затрат истца на проведении гидроиспытаний, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 330,19 руб. за период с 25.03.2009 по 18.08.2011, в том числе 11 246,88 руб. - по арендным платежам, 7552,23 руб. – за несвоевременное внесение платежей по компенсации земельного налога, 471,70 руб. – за несвоевременное перечисление денежных средств по оплате электроэнергии и 59,38 руб. – за несвоевременное возмещение расходов за водоснабжение.
 
    Ответчик исковые требования не признал, считает, что задолженность перед истцом отсутствует. Полагает неправомерным начисление истцом сверх земельного налога 6% за транзит платежей. В отношении арендной платы пояснил, что задолженность за март 2009 года в размере 361,29 руб. отсутствует, задолженность за ноябрь 2009 года в размере 42 937,63 руб. отсутствует, так как на указанную сумму ответчиком произведен капитальный ремонт теплового узла из-за возникшей на сетях аварии, 9646,36 руб. (переплата за июнь 2011 года) за электроэнергию оплачены ответчиком дважды. Остальная задолженность по арендным платежам – это неправомерно начисленные истцом 6% за транзит платежей за коммунальные услуги, произведенные до 01.05.20009. Кроме того, считает, что затраты истца по подготовке инженерных систем здания к отопительному сезону 2010-2011 (опрессовке) не подлежат возмещению за счет ответчика, поскольку из локальной сметы на гидроиспытания системы отопления следует, что по ряду позиций был произведен капитальный ремонт системы отопления, что договором аренды отнесено к обязанностям арендодателя. Ответчик также полагает, что оснований для досрочного расторжения договора не имеется. Более подробно позиция ответчика изложена в письменных отзывах на иск от 12.10.2011 и 15.12.2011.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
 
    25.09.2006 сторонами заключен договор аренды здания, в соответствии с условиями которого истец передал ответчику в аренду нежилое здание, общей площадью 676 кв.м, находящееся по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Академика Губкина, д.33. Здание принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 76-АА 929294.
 
    В соответствии с пунктами 2.3.4, 4.1 договора аренды ответчик обязался своевременно (в течение 10 первых рабочих дней месяца на основании счета на оплату) и в полном объеме оплачивать арендную плату. В период с 01.01.2008 до 25.03.2009 арендная плата составляла 137 000 руб. в месяц, с 25.03.2009 по 25.09.2011 – 151 000 руб. в месяц.
 
    Согласно пункту 2.3.3 договора аренды арендатор обязался компенсировать арендодателю расходы за коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение, отвод канализации, телефон, вывоз мусора) согласно выставленным счетам поставщиками этих услуг не позднее 5 банковских дней с момента получения счетов за коммунальные услуги.
 
    Пунктом 2.3.3 также предусмотрена обязанность арендатора компенсировать арендодателю оплату земельного налога не позднее 5 банковских дней с момента получения счетов.
 
    Как утверждает истец, за ответчиком образовалась задолженность в размере 8629,76 руб. за компенсацию земельного налога. Указанная сумма представляет собой 6%, начисленных сверх земельного налога. В связи с тем, что при перечислении ответчиком компенсации земельного налога на расчетный счет истца у последнего возникает доход, то он  обязан уплатить в бюджет 6% от дохода в виде  единого налога при применении УСН. Истец полагает, что данная сумма как компенсация земельного налога подлежит взысканию с ответчика.
 
    По расчету истца, долг по арендной плате составил 79 483,80 руб. Ответчик уменьшил арендные платежи на указанную сумму в связи со следующим.
 
    За март 2009 года ответчик не доплатил 361,29 руб. арендной платы, так как полагает, что дополнительным соглашением от 31.10.2006 к договору аренды размер арендной платы изменен не с 25.03.2009, а с 26.03.20009. Спорная сумма представляет собой разницу за 25.03.2009.
 
    Из арендной платы за ноябрь 2009 года ответчик исключил сумму 42 937,63 руб., перечислив истцу только 108 062,37 руб. В счет недостающей суммы ответчик зачел свои расходы по оплате работ ООО «Жилищно-коммунальное управление» по капитальному ремонту теплового ввода в здание по адресу: г. Рыбинск, ул. Академика Губкина, 33 (договор подряда на производство работ от 27.10.2009).
 
    Как пояснил ответчик, он вынужден был заключить указанный договор, так как из-за утечки на трубопроводах теплового ввода здание было отключено от теплоснабжения, что могло повлечь за собой невозможность осуществления деятельности ООО «Интерьер» по розничной торговле строительными материалами. В соответствии с пунктом 2.1.7 договора аренды обязанность по капитальному ремонту здания и инженерных сетей возложена на арендодателя. О произведенном зачете ООО «Интерьер» известило истца письмом от 11.11.2009.
 
    За май 2010 года ответчик перечислил истцу в счет арендной платы 114 815,12 руб. В счет недостающей суммы (36 184,88 руб.) ООО «Интерьер» зачло имеющуюся на тот момент переплату истцу по всем платежам по договору согласно составленному ответчиком акту сверки расчетов за период с 25.09.2006 по 30.03.2011, о чем известило истца письмом от 11.11.2009. Таким образом, ответчик полагает, что задолженности по арендной плате у него не имеется.
 
    В октябре 2010 года в целях подготовки инженерных систем здания к отопительному сезону 2010-2011 года истцом были оплачены проведенные гидроиспытания системы отопления в здании. Выставленный ответчику счет №210 от 07.12.2010 на компенсацию затрат по опрессовке в размере 14 029,01 руб. ответчиком не оплачен.
 
    Многочисленные письма истца в адрес ответчика с просьбой оплатить задолженность остались без удовлетворения.
 
    Претензией от 10.05.2011 истец предложил ответчику оплатить имеющуюся задолженность по всем платежам, а в случае невыполнения требования об оплате долга ответчику было предложено досрочно расторгнуть договор аренды здания от 25.09.2006.
 
    06.07.2011 истцом была направлена повторная претензия аналогичного содержания, которая ответчиком получена в тот же день.
 
    Неоплата долга ответчиком послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
 
    Кроме того, истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 19 330,19 руб. за период с 25.03.2009 по 18.08.2011, в том числе 11 246,88 руб. – за просрочку арендных платежей, 7552,23 руб. – за несвоевременное внесение платежей по компенсации земельного налога, 471,70 руб. – за несвоевременное перечисление денежных средств по оплате электроэнергии и 59,38 руб. – за несвоевременное возмещение расходов за водоснабжение.
 
    Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, проанализировав мнения представителей сторон, суд исходит из следующего.
 
    В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
 
    В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендные платежи в сроки, установленные договором аренды.
 
    В подтверждение наличия задолженности истцом представлен расчет арендной платы за период с 01.06.2008 по 30.06.2011, платежные документы.
 
    Суд полагает, что задолженность по арендной плате в сумме 79 483,80 руб. подлежит взысканию с ответчика.
 
    Из буквального толкования п.1.1 дополнительного соглашения к договору аренды от 31.10.2006 следует, что арендная плата изменена сторонами с 25.03.2009, и с этой даты ее следует исчислять исходя из ставки 151 000 руб. в месяц. Следовательно, задолженность за март 2009 года в размере 361,29 руб. подлежит взысканию с ответчика.
 
    Недоплата арендной платы за ноябрь 2009 года в размере 42 937,63 руб. также подлежит взысканию с ответчика. Доводы ответчика о том, что указанная денежная сумма потрачена им на капитальный ремонт теплового ввода в здание судом не принимается.
 
    Согласно пункту 2.3.7 договора аренды арендатор обязан извещать арендодателя о наличии  признаков аварийного состояния здания, а также обо всех авариях или других происшествиях, в результате которых может быть нанесен ущерб зданию и принимать меры, необходимые для их предотвращения.
 
    В силу ст.ст.210 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, только в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта.
 
    В рассматриваемом случае такого права у ответчика не возникло, так как арендодатель не нарушал своего обязательства по производству капитального ремонта. В нарушение пункта 2.3.7 договора арендатор не поставил арендодателя в известность об аварийной ситуации, произвел ремонтные работы самостоятельно, в связи с чем утратил право требовать возмещения своих затрат на произведенный капитальный ремонт системы теплоснабжения здания.
 
    Недоплата арендных платежей за май 2010 года произведена ответчиком неправомерно. Из представленных в материалы дела документов не усматривается, что в спорный период истцом выставлялись к оплате суммы, большие, чем предусмотрено договором.
 
    Из статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
 
    Таким образом, названная статья устанавливает два условия, при которых зачет осуществляется не по соглашению сторон, а в результате заявления одной из сторон. Во-первых, к зачету может быть предъявлено только такое требование, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Во-вторых, предъявляемое к зачету требование должно быть однородным по отношению к требованию, вытекающему из основного обязательства.
 
    Смысл упомянутой нормы права состоит в том, что зачет может быть совершен в отношении реально существующих требований и способных к исполнению обязательств (срок исполнения которых наступил). Возможность совершения зачета в одностороннем порядке обусловлена тем, что требования, направленные к зачету, должны носить бесспорный характер.
 
    В нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств наличия у истца бесспорного встречного денежного обязательства, в связи с чем нельзя признать зачет произведенным, а следовательно и отсутствие у ответчика обязательства по оплате арендной платы. Встречный иск ответчиком не заявлялся. Таким образом, произведенные ответчиком зачеты признаются судом неправомерными.
 
    Истцом также предъявлены ко взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 25.03.2009 по 18.08.2011 в общей сумме 19 330,19 руб. Из них: 11 246,88 руб. – за просрочку арендных платежей, 7 552,23 руб. – за просрочку внесения компенсации по уплате земельного налога (без включения в сумму налога 6% за транзит платежей), 471,70 руб. – за просрочку внесения компенсации за электроэнергию, 59,38 руб. – за просрочку внесения компенсации за воду. Суд признает начисление процентов правомерным, просрочка в исполнении обязательств по договору подтверждается представленными в дело доказательствами, проценты подлежат взысканию с ответчика.
 
    Расходы истца на подготовку инженерных систем здания к отопительному сезону 2010-2011 года в сумме 14 029,01 руб. подлежат взысканию с ответчика.
 
    Обязанность по обеспечению надлежащей эксплуатации инженерных систем здания пунктом 2.3.2 договора аренды возложена на арендатора. В силу пункта 2.3.8 арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт, нести возникающие расходы в связи с коммерческой эксплуатацией арендуемого здания.
 
    В силу положений Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом Минэнерго РФ от 24.03.2003 №115, надлежащая эксплуатация инженерных систем невозможна без проведения перед началом отопительного сезона гидроиспытаний (раздел 11 Правил).
 
    Платежным поручением №1007 от 03.10.2010 Терентьева Л.В. оплатила ООО «Жилищно-коммунальное управление» 14 029,01 руб. за услуги по гидроиспытаниям системы отопления.
 
    Довод ответчика относительно того, что при гидроиспытаниях был произведен капитальный ремонт системы отопления, не подтверждается материалами дела. Согласно представленному истцом письму ООО «Жилищно-коммунальное управление» от 25.10.2011 №03/10-891 капитальный ремонт системы отопления в здании по ул. Академика Губкина, д.33, г. Рыбинск не производился. На основании акта от 07.10.2010 о приемке выполненных работ проведены работы по гидроиспытанию и текущему ремонту системы отопления. Указание в акте на проведение внутренних санитарно-технических работ (смена труб при капитальном ремонте) произведено ошибочно, данные пункты в расчете не участвовали. Стоимость в сумме 14 029,01 руб. определена и оплачена за работы по гидроиспытанию и текущему ремонту системы отопления.
 
    Учитывая изложенное, сумма в 14 029,01 руб. представляет собой убытки истца. В силу того, что обязанность по  надлежащей эксплуатации здания, его инженерных систем, производству текущего ремонта и несению затрат в связи с коммерческой эксплуатацией арендуемого здания возложена договором на арендатора, суд полагает доказанными основания для применения в отношении ответчика ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения ответчика, причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями ответчика нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика.
 
    Вместе с тем, суд полагает необоснованными исковые требования в части взыскании 6%, начисленных на сумму земельного налога, в размере 8 629,76 руб. Согласно пункту 2.3.3 договора аренды арендатор обязался компенсировать арендодателю оплату земельного налога. Разногласий по сумме земельного налога у сторон не имеется. Земельный налог компенсирован ответчиком в полном объеме. Сумма, представляющая собой 6% единого налога, который истец обязан оплатить в бюджет в связи с перечислением его ответчиком на расчетный счет истца, является для истца убытками. Однако вина ответчика в возникновении у истца данных убытков отсутствует, так как отсутствует его обязанность по перечислению земельного налога непосредственно в бюджет.
 
    В соответствии с п.1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
 
    Согласно п.6.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор допускает более трех раз подряд задержки в оплате любых сумм, причитающихся по настоящему договору (п.4.1 и 2.3.3 договора).
 
    Задержка в оплате арендной платы, компенсации земельного налога, электроэнергии ответчиком более трех раз подтверждается материалами дела.   Кроме того, факт использования ответчиком арендуемого имущества с неоднократными нарушениями условий договора также подтверждается решением Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82-19106/2009-56 от 09.08.2010. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что ответчик пользовался имуществом с неоднократными нарушениями, в связи с чем требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.
 
    В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на госпошлину относятся на ответчика.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Расторгнуть договор аренды здания от 25.09.2006, заключенный между индивидуальным предпринимателем Терентьевой Людмилой Владимировной(ИНН  861300006069, ОГРН  304761035500936) иобществом с ограниченной ответственностью "Интерьер"(ИНН  7610066848 , ОГРН  1057601888442).
 
    Взыскать собщества с ограниченной ответственностью "Интерьер"(ИНН  7610066848 , ОГРН  1057601888442):
 
    - в пользу индивидуального предпринимателя Терентьевой Людмилы Владимировны (ИНН  861300006069, ОГРН  304761035500936) 112 843 руб., в том числе 79 483,80 руб. задолженности по арендной плате, 14 029,01 руб. в возмещение убытков и 19 330,19 руб. процентов,
 
    - в доход федерального бюджета 8385,29 руб. государственной пошлины.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) в месячный срок со дня его вынесения.
 
 
    Судья                                                                                              Карташова Н.В.