Решение от 03 февраля 2012 года №А82-8696/2011

 
Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль                                                                                Дело №А82-8696/2011
 
03 февраля 2012 года
 
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Розовой Н.А.,
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Клевакиной Л.Н.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Центр-инвест» (ОГРН 1107606003383, ИНН  7606078671)
 
    к  Управлению земельных ресурсов  мэрии города Ярославля  (ОГРН 1067604080345, ИНН7604092913),
 
    мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600683824, ИНН 7601001234)
 
    при участи третьих лиц без самостоятельных требований:
 
    Правительства Ярославской области,
 
    Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (ОГРН 1027600691469, ИНН 7604016214),
 
    Департамента архитектуры и  развития территорий города  мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600681580, ИНН 7604058662)
 
    о признании незаконным приказа начальника  Управления земельных ресурсов мэрии г.Ярославля  от 13.04.2011 № 1006 «Об отказе  в проведении мероприятий по выбору земельного участка по адресу: между домами 10а и 11 по ул.Мостецкая в Заволжском районе  г.Ярославля»,  и об обязании  мэрии города Ярославля  провести мероприятия по выбору земельного  участка по адресу: между домами 10а и 11 по ул.Мостецкая в Заволжском районе  г.Ярославля, осуществить сбор технических условий и согласований, информирование населения о возможном   предоставлении земельного  участка, изготовление  схемы расположения  земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, оформить результаты выбора  в соответствии со ст.31 Земельного кодекса РФ,
 
    при участии:
 
    от истца – Юдин Г.Н.-  адвокат, доверенность от  01.12.2011,
 
    от ответчиков 1, 2 – Гусаров  О.Е. – начальник юротдела, доверенности от 23.08.2010 и от 31.01.2011,
 
    от третьего лица ДАРТГ мэрии г.Ярославля – Фирсова  М.Г. – представитель по доверенности  от 21.09.2011,
 
    от третьих лиц Правительства Ярославской области, ДИЗО ЯО – не явились,
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Центр-инвест» (далее – ООО «Центр-инвест», Общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением к Управлению земельных ресурсов  мэрии города Ярославля (УЗР мэрии г.Ярославля), мэрии г.Ярославля о признании незаконным приказа начальника  Управления земельных ресурсов мэрии г.Ярославля  от 13.04.2011 № 1006 «Об отказе  в проведении мероприятий по выбору земельного участка по адресу: между домами 10а и 11 по ул.Мостецкая в Заволжском районе  г.Ярославля»,  и об обязании  мэрии города Ярославля  провести мероприятия по выбору земельного  участка по адресу: между домами 10а и 11 по ул.Мостецкая в Заволжском районе  г.Ярославля, осуществить сбор технических условий и согласований, информирование населения о возможном   предоставлении земельного  участка, изготовление  схемы расположения  земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, оформить результаты выбора  в соответствии со ст.31 Земельного кодекса РФ.
 
    Определениями суда от 12.08.2011, 13.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены  Правительство Ярославской области (далее – Правительство ЯО), Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее – ДИЗО ЯО), Департамент архитектуры и развития территорий города мэрии г.Ярославля (далее – ДАРТГ, Департамент).
 
    Третьи лица Правительство ЯО и ДИЗО ЯО   своих представителей в судебное заседание не направили, представили письменные отзывы, в которых  заявили о рассмотрении дела без их участи, в удовлетворении заявления  просят  отказать.
 
    Дело рассматривается без участия представителей  Правительство ЯО и ДИЗО ЯО   по представленным участниками процесса документам.
 
    Рассмотрев материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
 
    31.10.2010 ООО «Центр-инвест» обратилось  в Правительство Ярославской области  с заявлением о выборе земельного участка  для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта – мотеля на 10 мест по адресу: г.Ярославль, ул.Мостецкая,  между домами 10а и 11, ориентировочной площадью 1800 кв.м, приложив необходимые документы.
 
    Порядок рассмотрения заявления установлен п.5 ст.30, ст.31 Земельного кодекса РФ, Законом Ярославской области от 24.04.2007 № 21-з «О  распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,  в административном центре Ярославской области – городе Ярославле»,  постановлением Губернатора Ярославской области  от 30.05.2007 № 487 «О взаимодействии при  распоряжении земельными участками в городе Ярославле» (далее – постановление Губернатора № 487), постановлением мэра г.Ярославля  от 23.04.2007 № 1227 «О порядке взаимодействия структурных подразделений мэрии г.Ярославля при  предоставлении и изъятии земельных участков  на территории города Ярославля».
 
    13.05.2011 ООО «Центр-инвест» из письма  ДИЗО ЯО  от 10 мая 2011г. № 3107 стало известно, что  по заявлению Общества принят приказ  начальника УЗР мэрии г.Ярославля от 13.04.2011 № 1006 «Об отказе в проведении мероприятий по выбору земельного участка по адресу: между домами 10а и 11 по ул.Мостецкая в Заволжском районе  г.Ярославля»,  который прилагался к данному письму.
 
    В названном приказе УЗР мэрии г.Ярославля от 13.04.2011 № 1006 указаны следующие основания для отказа:
 
    - решением  Заволжского  районного суда   г.Ярославля от  24.01.2007 признано право собственности  на часть запрашиваемого  земельного участка за иным лицом;
 
    - размещение  объекта противоречит  п.2 ст.54 Правил землепользования и застройки города Ярославля (далее – ПЗЗ), утвержденным  решением муниципалитета  города Ярославля от 17.09.2009 № 201 (отношение суммарной площади  земельного участка, которая не может быть застроена, ко всей  площади земельного участка в границах  ландшафтно-рекреационной зоны  (Р.З) установлена 7%). В данном случае  при размещении  объекта площадь застроенной территории составит 16,4%;
 
    - на земельном участке в непосредственной близости  от границ земельного участка  произрастают деревья ценных пород. Согласно п.4.12 (табл.4) СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка  городских и сельских поселений», расстояние  до наружных стен зданий и сооружений до стволов  деревьев установлено 5 метров.  В данном случае  невозможно выдержать  указанное нормативное расстояние.
 
    Заявитель считает данный приказ не соответствующим нормам действующего законодательства и нарушающим его права и законные интересы по следующим основаниям.
 
    Наличие вступившего в законную силу решения Заволжского районного суда  г.Ярославля  от 24.01.2007 по делу № 2-1044/06г., которым за Саловой  Тамарой Михайловной признано право  собственности на земельный участок  площадью 1093,75 кв.м при домовладении № 10 по ул.Мостецкой в г.Ярославле (л.д.78-83), по мнению заявителя, не свидетельствует о невозможности выбора земельного участка.  Домовладение № 10 по ул.Мостецкой находится между  домовладениями  № 9 и № 10а, а запрашивается земельный участок  между домовладениями  № 10а и 11 по ул.Мостецкой. Из кадастровой карты территории следует, что земельные участки  по ул.Мостецкая, 10а (кадастровый номер  76:23:022201:112) и ул.Мостецкая, 11 (кадастровый номер 76:23:022201:147) сформированы и  их границы включены в государственный кадастр недвижимости.  Участок Саловой  Т.М., в отношении которого имеется  решение Заволжского районного суда г.Ярославля, не сформирован и не  поставлен на кадастровый учет, между  земельными участками с кадастровыми номерами 76:23:022201:112 и 76:23:022201:147 имеется  свободная территория, которая и  запрашивается  для строительства.
 
    Заявитель обращает внимание,  что  в соответствии с формой заявления  о выборе земельного участка  заявитель запрашивает  только ориентировочное место размещения земельного участка и ориентировочную площадь, которые могут быть изменены и уменьшены.
 
    В соответствии с п.2 ст.31 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) орган местного самоуправления  обеспечивает выбор земельного участка  на основе документов  государственного кадастра недвижимости посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования, а в соответствии с п.5 ст.31 ЗК РФ  результаты выбора  земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
 
    Исходя из указанных норм,  орган местного самоуправления должен составить  возможные схемы  расположения земельного участка с учетом границ  смежных землепользователей, что в данном случае выполнено не было. Как указывалось, земельный участок Саловой Т.М. не поставлен на кадастровый учет. Более того,  п.5 ст.30 ЗК РФ установлено, что  после выбора земельного участка производится предварительное согласование  места размещения объекта, которое является основанием  для проведения кадастровых работ, установления границ на местности, согласования со смежными землепользователями, то есть на последующих этапах.
 
    На текущем этапе, не  приступая к мероприятиям по выбору земельного  участка и  определению его границ, данное основание отказа заявитель считает произвольным.
 
    Заявитель не согласен с доводом о  противоречии  размещения объекта п.2 ст.54  ПЗЗ.
 
    Согласно подп.1 п.2 ст.54 Правил землепользования и застройки г.Ярославля предельные максимальные  размеры земельных участков  для данной территориальной зоны  настоящими Правилами устанавливаются  из расчета отношения суммарной площади  земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади  в границах  данной территориальной зоны – 7%.
 
    Заявитель  указывает, что ориентировочная площадь земельного участка составляет 1800 кв.м, точная площадь может быть определена  только по результатам выбора и может составить как 2000 кв.м, так и 1000 кв.м.
 
    Кроме того, данный расчет, по мнению заявителя, произведен неверно, так как УЗР устанавливает отношение площади запрашиваемого земельного участка 1800 кв.м к площади части ландшафтно-рекреационной территориальной зоны (Р.3) 45191,77 кв.м, в которой предполагается  размещение объекта. Территориальная зона Р.3 в ППЗ г.Ярославля одна, это прямо следует из ст.ст.32, 54 ППЗ и  экспликации Карты градостроительного зонирования ППЗ, где указана  одна «Ландшафтно-рекреационная  территориальная зона Р.3».
 
    В связи с этим заявитель полагает, что при расчете  следует определять отношение площади запрашиваемого земельного участка 1800 кв.м к общей площади ландшафтно-рекреационной территориальной зоны  (Р.3) всех пяти расположенных на территории г.Ярославля  зон рекреационного назначения в совокупности.
 
    Пунктом 4.7  Приложения 5 к решению муниципалитета г.Ярославля  от 17.12.2009 № 247 «О внесении изменений в генеральный план города Ярославля» указана площадь зоны  рекреационного назначения в г.Ярославле, равная  2970га (29 700 000кв м), в том числе зона  городских парков, садов, скверов (Р.1), зона городских лесов (Р.2), ландшафтно-рекреационная территориальная зона (Р.3), зона спортивных и  спортивно-зрелищных сооружений (СЦ).
 
    По мнению заявителя, необходимо из  площади зоны рекреационного назначения  2970га вычесть площадь зоны  городских парков, садов, скверов 662га и площадь зоны  городских лесов  386га. Таким образом,  площадь оставшейся  ландшафтно-рекреационной территориальной зоны составит 1922га или 19 220 000 кв.м.  Отношение площади  запрашиваемого земельного участка  ко всей площади  в границах данной территориальной зоны  19 220 000кв.м составляет  0,009%, а не  16,4%.
 
    Оспариваемый приказ УЗР намеренно искажает текст ст.54 ППЗ, вместо официального «ко всей площади в границах территориальной зоны»  в текст приказа включены слова «ко всей площади земельного участка  в границах  ландшафтно-рекреационной зоны».  Буквальное применение ППЗ означает, что  площадь, которая может быть застроена (в данном случае для строительства мотеля) составляет  13 га (1922га х 7%).
 
    Кроме того,  заявитель  полагает, что даже при  прочтении п.2 ст.54 ППЗ «ко всей площади  некоей локальной территории  территориальной зоны» предельный  размер земельного  участка, который может быть сформирован и застроен в границах данной  территории, равен 3163,42кв.м (45191,77кв.м х7%), что превышает запрошенный заявителем.
 
    Таким образом, запрашиваемый размер участка соответствует  предельному размеру  участка, установленному градостроительным регламентом; более того, градостроительный регламент оперирует понятием  суммарной площади  земельного участка, которая может быть застроена, ко все площади в границах  данной территориальной зоны.  Конкретные параметры застройки  могут быть известны только  после формирования земельного участка, получения градостроительного плана земельного участка ГПЗУ, технических условий и согласований уполномоченных служб, выполнения инженерных изысканий, проектирования, прохождения экспертизы проектной документации.    При этом очевидно, что застраиваться будет не вся  запрашиваемая площадь:  часть площади необходима на период строительства для размещения строительной площадки,   необходимо разместить  объекты благоустройства, парковочные места и пр.  В связи с этим  соотношение  застраиваемой площади  участка ко все площади  в границах  территориальной зоны  будет еще меньше, чем 0,009%.
 
    Заявитель отмечает, что  в газете «Городские новости» от 26.02.2011 УЗР мэрии г.Ярославля  в соответствии со ст.31 ЗК РФ  проинформировало население о возможном предоставлении земельного участка площадью 1461 кв.м по ул. Мостецкая (у д.9) для строительства мотеля на 10 мест.  Таким образом, в отношении иных заявителей  по аналогичному вопросу УЗР не считает нарушением предельного размера  земельного участка  выбор земельного участка сопоставимой площади.
 
    Заявитель не согласен с таким основанием для отказа как произрастание  на участке и в непосредственной близости от  границ  земельного деревьев ценных пород  и нарушение п.4.12  (табл.4) СНиП 2.07.01-89*.
 
    Согласно фотофиксации земельного участка, основная площадь  участка не занята деревьями.   В непосредственной близости от  границ земельного участка  произрастают деревья, однако довод о  невозможности соблюдения 5-метрового  расстояния произволен и преждевременен, поскольку данные нормы подлежат учету при проектировании объекта на гораздо более поздней стадии.   Земельный участок имеет ширину 20-25м, длину -  17-105 м, что позволяет при проектировании  сформировать пятно застройки с соблюдением 5-метрового отступа, а на  иной территории разместить  элементы  благоустройства и  озеленения.
 
    Заявитель также указывает, что произрастающие деревья не  являются ценными породами. Согласно п.11 Правил заготовки древесины, утвержденных приказом  Минприроды РФ от 16.07.2007 № 184, установлен закрытый перечень ценных древесных пород  (дуб, бук, ясень, кедр, липа, граб, ольха, ильм). Таких пород в непосредственной близости не  произрастает.
 
    Кроме того, пунктом 2.2 Положения о сносе и пересадке зеленых насаждений на территории города Ярославля, утвержденного  постановлением мэрии г.Ярославля  от 17.06.2010 № 2409, установлено, что  снос (пересадка) зеленых насаждений  допускается  при новом капитальном строительстве  (реконструкции) зданий, сооружений. Данный нормативный акт вводит  порядок переноса  зеленых насаждений с применением специализированной техники для пересадки крупноразмерных деревьев, либо их сноса  с выплатой восстановительной стоимости.  Таким образом, при проектировании  объекта органом власти  может быть определена  возможность  переноса либо сноса отдельных зеленых насаждений с оценкой  их состояния и стоимости, что  также исключает обоснованность данной причины отказа.
 
    Третье лицо Департамент архитектуры и развития территорий города  мэрии города Ярославля  представило отзыв, в котором сообщило следующее.
 
    В соответствии с Порядком взаимодействия структурных подразделений мэрии г.Ярославля при  предоставлении и изъятии земельных участков  на территории города Ярославля, утвержденным  постановлением мэра г.Ярославля  от 23.04.2007 № 1227, Департаментом было подготовлено  было подготовлено  предварительное заключение  от 17.03.2011 № 48  по обращению УЗР мэрии г.Ярославля  по заявлению ООО «Центр-инвест» о невозможности  размещения объекта по следующим основаниям.
 
    Согласно карте градостроительного зонирования  территории (границы территориальных зон) в составе Правил землепользования и застройки г.Ярославля, утвержденных  Решением муниципалитета г.Ярославля от 17.09.2009 № 201, земельный участок расположен в ландшафтно-рекреационной  территориальной зоне (Р.3).  Использование земельного участка  для данной территориальной зоны  регламентируется ст.54 ПЗЗ, в соответствии с которой мотель относится  к основным видам  разрешенного использования, однако п.2 ст.54 ПЗЗ установлены предельные  максимальные размеры  земельных участков  для данной территориальной зоны  из расчета  отношения суммарной  площади земельного участка, которая может быть застроена, ко все площади в границах  данной территориальной зоны – 7%.
 
    В соответствии с ч.3 ст.36 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)  и п.1 ст.35 ПЗЗ действие градостроительного регламента  распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства в пределах границ  территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
 
    Площадь  ландшафтно-рекреационной территориальной зоны, в которой  запрашивается спорный земельный участок, составляет 45191,77 кв.м, площадь уже  застроенной территории составляет  6 447,09 кв.м, разрешенная площадь застройки составляет  3163,42 кв.м (45191,77 х 7%).  Таким образом, суммарная площадь застройки  в данной территориальной зоне уже  превышает допустимую  площадь застройки 7% (указанный расчет подтверждается  фрагментом  дежурного плана застройки – л.д.107), и осуществление выбора земельного участка  в заявленном месте  под размещение мотеля  приведет к  превышению  площади допустимой  застройки в данной территориальной зоне  более чем в два раза.
 
    ДАРТГ считает ошибочным толкование заявителем подп.1 п.2 ст.54 ПЗЗ о необходимости устанавливать соотношение площади запрашиваемого участка к объединенной  площади  расположенных в разных  районах г.Ярославля «локальных» ландшафтно-рекреационных территориальных зон, поскольку данное толкование может привести к 100% застройке отдельных территориальных зон Р.3 и  тем самым к ликвидации  части ландшафтно-рекреационных территориальных  зон в городе Ярославле что в свою очередь противоречит  принципам градостроительного законодательства, закрепленным в ст.2 ГРК РФ, а именно осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических,  социальных и иных факторов.
 
    В отношении  несоблюдения расстояния до стволов деревьев Департамент пояснил, что согласно схеме  границ зон с особыми  условиями использования территории и границ территории, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в составе Генерального плана  г.Ярославля,  земельный участок расположен в  санитарно-защитной зоне.  Согласно п.4.12 (таблица 4)   СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка  городских и сельских поселений», действовавшему на момент издания Приказа,  расстояние до зданий, сооружений, а также объектов  инженерного благоустройства  до деревьев и кустарников должно составлять не менее пяти метров в п.9.5 СП 42.13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка  городских и сельских поселений. Актуализированная  редакция СНиП 2.07.01-89*» данное положение сохранилось. При размещении мотеля на запрашиваемом земельном участке  согласно схеме размещения объекта  установленное расстояние не  выдерживается.
 
    Подобное требование также содержится  в п.2.4.2.26 Региональных нормативов градостроительного проектирования  Ярославской области «Планировка и застройка территорий и населенных пунктов  Ярославской области», утвержденных  постановлением Администрации  Ярославской области  от 13.02.2008 № 33-а: при условии  беспрепятственного  подъезда  и работы  пожарного автотранспорта  расстояние от наружных стен  сооружений до осей стволов  деревьев  должно составлять не менее пяти метров.
 
    Таким образом, размещение мотеля  противоречит указанным нормам,  приказ  УЗР № 1006 от  13.04.2011 Департамент считает правомерным и просит в удовлетворении заявления отказать.
 
    Заявитель возразил на отзыв Департамента следующее.
 
    Заявитель полагает, что  третье лицо путает  данные Градостроительным кодексом совершенно  различные понятия  «предельных размеров  земельных участков» и «максимального процента застройки».
 
    Из отзыва Департамента следует, что  он высчитывает  не предельный максимальный размер  земельного участка, который может быть  образован в соответствии   с регламентом территориальной зоны, а высчитывает  «площадь застроенной территории», «разрешенную площадь застройки»,  «суммарную  площадь застройки  данной зоны», «допустимую площадь застройки», «площадь допустимой  застройки в  данной территориальной зоне».
 
    Вместе с тем, в п.2 ст.54 ПЗЗ речь идет о  предельном размере  земельного участка,   употребленных третьим лицом понятий нет.
 
    Подпункт 1 пункта 1 статьи 38 ГрК РФ устанавливает, что  предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков  и предельные параметры  разрешенного строительства, реконструкции объектов  капитального строительства  могут включать в себя   предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
 
    Согласно ст.11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является  часть земной поверхности, границы которой  определены  в соответствии с федеральными законами.
 
    Заявитель указывает, что в названных актах  нет используемых Департаментом понятий.  Понятие «земельный участок»  не тождественно  понятию «территория», «застройка», «совокупность участков».
 
    Заявитель считает, что правовое предназначение  института  предельных минимальных и  максимальных размеров  земельных участков  в российском  законодательстве – установить размеры,  менее и более которого  не может формироваться конкретный  земельный участок как объект недвижимости. Для регулирования  плотности застройки Градостроительный кодекс РФ  использует понятие  «максимальный  процент застройки земельного участка».
 
    Подпункт 1 пункта 1 статьи 38 ГрК РФ предусматривает  в градостроительном регламенте  максимальный  процент застройки  в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади  земельного участка.
 
    Подпункт  4 пункта 2 статьи 54 ППЗ  г.Ярославля  для зоны Р.3 устанавливает, что максимальный процент застройки  в границах  земельного участка, определяемый как  отношение  суммарной площади  земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, настоящими Правилами не устанавливается и может быть  любым с учетом  соблюдения положений  статей 7, 16 Правил.
 
    Таким образом, по мнению заявителя, муниципалитет г.Ярославля, принявший ППЗ, свою компетенцию  по регулированию плотности застройки в данной зоне не реализовал, а отослал к ст.ст.7, 16 ППЗ, то есть к СНиПам, ГОСТам,  различным техническим нормам по проектированию (указанные документы  содержат нормы, тем или иным образом регулирующие плотность застройки).
 
    Заявитель считает, что Департамент путает  данные Градостроительным кодексом различные понятия  «предельных размеров  земельных участков» и «максимального процента застройки».  Из отзыва Департамента и представленного схемы следует, что  он считает  некую суммарную  площадь застройки путем сложения общей площади земельных участков. При этом Департамент получил не «площадь застроенной территории» или  «допустимую площадь застройки», а  общую площадь  нескольких земельных участков, не тождественную понятию  «площадь застройки».
 
    Несмотря на то, что вычисление площади застройки, по мнению заявителя,  не имеет отношения к настоящему делу, правила определения площади застройки даны  в ряде нормативных документов.
 
    Согласно п.7 Приложения  Г «Правила подсчета площади  застройки» СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» (утв. Приказом Минрегионразвития РФ от 01.09.2009),  площадь застройки  здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания  на уровне цоколя, включая выступающие  части.  Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.
 
    Аналогичные правила подсчета площади  застройки даны в СП 54.13330.2011 «Свод правил.  Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утв.приказом Минрегионразвития  РФ от  24.12.2010 № 778),  СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения» (утв.постановлением Госстроя  РФ от 23.06.203 № 108),  СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (утв.постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78 – в ред. от  20.11.2000).
 
    Заявитель указывает, что  из плана Департамента очевидно, что  площадь  конкретного земельного участка многократно меньше  площади расположенного на нем  жилого дома (например,  площадь участка 1481,56 кв.м, а  жилого дома на нем 10м х10м, то есть 100кв.м).
 
    Таким образом,  по мнению заявителя,  площадь застройки – площадь пятна застройки, а не земельного участка, на котором расположено строение,  и в спорной ситуации следует  считать именно  суммарную площадь пятна застройки.
 
    Заявитель ссылается на ст.64 АПК РФ и полагает, что  представленными письменными доказательствами  по делу  подтверждается, что ни УЗР мэрии г.Ярославля, ни  Правительство Ярославской области  не применяет  ст.54 ПЗЗ так, как  предлагает третье лицо по настоящему делу.
 
    В частности, суммарная  площадь земельных участков  дома № 8 по ул. Мостецкая (1481 кв.м), домов № 10 и 10а (1589 кв.м) и дома № 11 (1480 кв.м), существующих с 1950-х годов, изначально  больше 3163 кв.м (составляет 4550 кв.м).
 
    Таким образом,  исходя из позиции Департамента,  в данной территориальной зоне уже давно ничего строить нельзя. Тем не менее УЗР публикует сообщение о возможном предоставлении в 2011 г. земельного участка площадью 1460 кв.м  для строительства мотеля , мэрия г.Ярославля оформляет акт о выборе земельного участка от 10.03.2011 № 600, Правительство области  издает постановление от 26.08.2011 № 645-п в отношении  земельного участка по ул.Мостецкая у д.9.
 
    По мнению заявителя, это доказывает, что применение ст.54 ПЗЗ осуществляется буквально, а не  в соответствии с толкованием Департамента.
 
    В отношении деревьев заявитель считает, что третье лицо подтвердило  возможность размещения  объекта с учетом предложенных заявителем отступов и вариантов  пятна застройки.  Заявитель  не собирается застраивать весь земельный участок и не может  в силу норм по проектированию, кроме пятна  застройки,  необходимо благоустройство  и озеленение земельного участка, отступы от границ земельного участка,  парковочные места, необходима организация строительной площадки на период строительства здания.  Нормируется  5-метровым разрывом  по приводимой третьим лицом норме только расстояние  от наружной стены здания.
 
    Мэрия допускает снос деревьев в целях строительства с выплатой восстановительной стоимости.  Соблюдение строительных норм отступов  будет проверяться на стадии экспертизы и получения разрешения на строительство.
 
    В отношении права на часть участка  заявитель  указал, что  на стадии выбора  заявитель  обозначает примерное  расположение участка (вариант размещения) и ориентировочную площадь, а орган власти после выбора  оформляет схему участка с учетом всех прав, обозначая также примерную границу. Уже после  завершения выбора проходит процедура межевания, и только после этого  кадастровая палата либо принимает  границы участка, либо нет.  Даже в случае наличия прав  на часть участка  это не препятствует выбору той части участка, которая свободна от прав. Таким образом,  площадь запрашиваемого земельного участка может быть уменьшена, и  невозможность  размещения земельного участка  ориентировочной площадью 1800 кв.м не является основанием для  отказа в выборе земельного участка.
 
    Представитель Департамента  считает возражения  заявителя необоснованными.
 
    Довод заявителя о необходимости определения предельного максимального размера  земельного участка, которая может быть застроена,  из расчета отношения  всей площади  в границах территориальной зоны  Р.3 (1922га),  Департамент считает ошибочным.
 
    В соответствии с подп.1 п.2 ст.54 ПЗЗ предельные максимальные размеры земельных участков для данной территориальной зоны настоящими Правилами устанавливаются из расчета отношения суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади в границах данной территориальной зоны - 7%.
 
    Ландшафтно-рекреационная территориальная зона имеет  не единую границу, а разбита на локальные  территории с замкнутыми границами, и предложенный заявителем порядок  определения максимальных размеров застраиваемых земельных участков  приведет к полной 100% застройке отдельных частей  ландшафтно-рекреационной территориальной зоны и их ликвидации.  7% предел всей застройки должен рассчитываться к площади локальной  территориальной зоны («в границах данной  территориальной зоны»).
 
    Также Департамент считает ошибочным толкование  заявителем ст.54 ПЗЗ г.Ярославля.
 
    Подпунктом 4 пункта 2 ст.54 ПЗЗ установлено, что  максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, настоящими Правилами не устанавливается и может быть любым с учетом соблюдения положений статей 7, 16 Правил.
 
    Это означает, что максимальный процент  застройки  в границах конкретного земельного участка ПЗЗ не ограничен  и может быть любым,  то есть земельный участок может быть застроен  на 100%.
 
    В связи с этим следует  учитывать не суммарную площадь уже имеющихся пятен застройки на земельных участках внутри данной территориальной зоны,  а суммарную  площадь  имеющихся земельных участков  и исходить из того, что  земельный участок может быть застроен полностью, и с учетом этого определять, есть ли возможность  размещения еще одного  объекта в данной территориальной зоне.
 
    На момент рассмотрения заявления о выборе земельного участка  суммарная площадь земельных участков, которая может быть застроена,  уже превышала 7%   даже без учета площади присужденного Саловой земельного участка, поэтому выбор земельного участка является невозможным.
 
    Департамент не согласен  с доводом заявителя о том, что, поскольку  ориентировочная площадь земельного участка может быть уменьшена  на стадии выбора земельного участка и межевания,  то неправомерен отказ в проведении мероприятий по выбору земельного участка в связи с явной невозможностью  выбора земельного участка испрашиваемой площади.   Заявителем было подано заявление о выборе земельного участка площадью 1800 кв.м, и рассматривалась возможность формирования земельного участка именно такой площади. Уменьшать  эту площадь по своему усмотрению  Департамент не может,   поскольку это нарушит интересы заявителя.
 
    Действительно,  в процессе выбора земельного участка и проведения межевания  площадь земельного участка может уточняться, однако большой разницы с запрашиваемой площадью быть не может.  Заявитель определяет  ориентировочную площадь с учетом будущего конкретного объекта строительства,  потребности в техническом обеспечении этого объекта; сбор технических условий  для строительства объекта осуществляется  именно на площадь 1800 кв.м.
 
    Департаментом в ходе рассмотрения заявления был сделан вывод, что реально в запрошенном месте может быть выбран земельный участок площадью  около 1000кв.м, что значительно меньше испрашиваемого и явно не позволяет разместить на нем  планируемый объект.
 
    Исследовав материалы дела и оценив доводы лиц участвующих в деле, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
 
    Согласно пункту 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены юридическим лицам в собственность или в аренду.
 
    Предоставление земельных участков осуществляется по определенной процедуре на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
 
    Порядок предоставления юридическим лицам земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован статьями 30, 31, 32 ЗК РФ.
 
    В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта - необходимый и обязательный этап предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
 
    Право на обращение с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта, а также требования к такому заявлению установлены в пункте 1 статьи 31 ЗК РФ.
 
    Порядок предоставления в г.Ярославле земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется Законом Ярославской области  от 27.04.2007 № 21-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области – городе Ярославле» (Закон № 21-з),  постановлением Губернатора Ярославской области  от 30.05.2007 № 487 «О взаимодействии при  распоряжении земельными участками в городе Ярославле» (постановление Губернатора № 487), постановлением мэра г.Ярославля  от 23.04.2007 № 1227 «О порядке взаимодействия структурных подразделений мэрии г.Ярославля при  предоставлении и изъятии земельных участков  на территории города Ярославля» (постановление мэра г.Ярославля № 1227).
 
    Законом N 21-з (часть 1 статьи 1) установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением жилищного строительства) осуществляется органами исполнительной власти Ярославской области.
 
    Участие органов местного самоуправления в решении данного вопроса регламентировано Порядком взаимодействия.
 
    Из пункта 1.2 названного порядка следует, что Департамент по управлению госимуществом после регистрации заявления юридического лица осуществляет подготовку информации в отношении испрашиваемого земельного участка, в том числе о его разрешенном использовании, о возможности и целесообразности размещения предполагаемого объекта строительства, для чего вправе направлять соответствующие запросы; поступившую информацию передает в комиссию Правительства Ярославской области по рассмотрению заявлений о предоставлении земельных участков в городе Ярославле.
 
    На основании соответствующего решения указанной комиссии ДУГИ обращается в орган местного самоуправления, который в течение 75 дней со дня поступления такого обращения обеспечивает проведение определенных мероприятий, в том числе выбор земельного участка (подпункт 1.5 пункта 1 Порядка взаимодействия).
 
    Подпунктом 1.7 Порядка взаимодействий установлено, что уполномоченным органом местного самоуправления представляется в Департамент по управлению госимуществом акт о выборе земельного участка для строительства с утвержденными схемами расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора в срок, указанный в подпункте 1.5 данного порядка.
 
    В случае невозможности оформления акта о выборе земельного участка для строительства по основаниям, установленным действующим законодательством, органы (орган) местного самоуправления принимают(ет) решение об отказе в проведении мероприятий, установленных подпунктом 1.5 данного порядка, с указанием причин отказа. Решение об отказе принимается не позднее срока, установленного в подпункте 1.5 данного порядка, и направляется в департамент в течение пяти рабочих дней с момента его принятия для последующего вынесения его на рассмотрение комиссии.
 
    Комиссия в течение десяти рабочих дней принимает решение об отказе в размещении объекта.
 
    Из смысла приведенных норм следует, что действующим законодательством  предусмотрена возможность отказа  в размещении объекта на испрашиваемом для строительства земельном участке без проведения  процедуры выбора земельного участка, если есть достаточные основания полагать, что  размещение объекта на испрашиваемом земельном участке невозможно.
 
    Как усматривается из материалов дела, в спорной ситуации  в соответствии с Порядком взаимодействия, установленным постановлением губернатора Ярославской области от 30.05.2007 № 487 и постановлением мэра г.Ярославля  от 23.04.2007 № 1227, ДАРТГ мэрии г.Ярославля было подготовлено  предварительное заключение  от 17.03.2011 № 48  по обращению УЗР мэрии г.Ярославля  по заявлению ООО «Центр-инвест» о невозможности  размещения объекта на земельном участке  по адресу: между домами 10а и 11 по ул. Мостецкой в Заволжском районе г.Ярославля.  На основании данного заключения  начальником УЗР мэрии г.Ярославля был издан обжалуемый приказ № 1006 от  13.04.2011 об отказе в проведении мероприятий по выбору земельного участка.
 
    Суд полагает, что из представленных  ДАРТГ пояснений и расчетов, фрагмента дежурного плана застройки,  схемы границ зон с особыми условиями использования следует, что размещение объекта на испрашиваемом земельном участке явно невозможно, в связи  с чем  в проведении мероприятий по выбору земельного участка заявителю отказано правомерно.
 
    В соответствии с ч.3 ст.36 Градостроительного кодекса РФ и п.1 ст.35 Правил землепользования и застройки г.Ярославля, утвержденных  Решением муниципалитета г.Ярославля от 17.09.2009 № 201, действие градостроительного регламента  распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства в пределах границ  территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
 
    Согласно карте градостроительного зонирования  территории (границы территориальных зон) в составе, земельный участок расположен в ландшафтно-рекреационной  территориальной зоне (Р.3).
 
    Использование земельного участка  для данной территориальной зоны  регламентируется ст.54 ПЗЗ, в соответствии с п.1 которой мотель относится  к основным видам  разрешенного использования.
 
    Вместе с тем, пунктом 2 ст.54 ПЗЗ  установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные  параметры разрешенного  строительства, реконструкции объектов капитального строительства в ландшафтно-рекреационной  территориальной зоне.
 
    В соответствии с подп.1 п.2 ст.54 ПЗЗ предельные максимальные размеры земельных участков для данной территориальной зоны настоящими Правилами устанавливаются из расчета отношения суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади в границах данной территориальной зоны - 7%.
 
    Положения подпункта 1 пункта ст.54 ПЗЗ применяются с учетом  положений подпункта 4 пункта 2 указанной статьи,  согласно которому  максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, настоящими Правилами не устанавливается и может быть любым с учетом соблюдения положений статей 7, 16 Правил.
 
    При этом может быть застроена вся площадь конкретного земельного участка в границах данной территориальной зоны постольку, поскольку Правилами  ограничения не установлены.
 
    Как видно из представленного Департаментом  фрагмента  дежурного плана застройки (л.д.107), площадь  ландшафтно-рекреационной территориальной зоны, в которой  запрашивается спорный земельный участок, составляет 45191,77 кв.м.  Суммарная площадь земельных участков, которая может быть застроена, составляет   6 447,09 кв.м, разрешенная площадь застройки составляет  3163,42 кв.м (45191,77 х 7%).
 
    Таким образом, суммарная площадь застройки  в данной территориальной зоне уже  превышает допустимую  площадь застройки 7%, и осуществление выбора земельного участка  в заявленном месте  под размещение мотеля  приведет к  превышению  площади допустимой  застройки в данной территориальной зоне  более чем в два раза.
 
    Отсутствие кадастрового учета  земельного участка площадью 1093,75кв.м, на который  решением Заволжского  районного суда г.Ярославля от 24.01.2007 за Саловой  Тамарой Михайловной признано право собственности, не имеет в данном случае правового значения, так как  даже без учета земельного участка Саловой Т.М.  разрешенная площадь застройки превышена.
 
    Суд считает ошибочным  толкование заявителем подп.1 п.2 ст.54 ПЗЗ о необходимости устанавливать соотношение площади запрашиваемого участка к объединенной  площади 1922га расположенных в разных  районах г.Ярославля частей  ландшафтно-рекреационной территориальной зоны с установленными самостоятельными границами.
 
    Ландшафтно-рекреационная территориальная зона в г.Ярославле имеет  не единую границу, а разбита на локальные  территории с замкнутыми границами, на одной из которых площадью 45191,77 кв.м заявителем запрошен земельный участок для строительства мотеля.
 
    Предложенный заявителем порядок  определения максимальных размеров застраиваемых земельных участков  приведет к полной 100% застройке отдельных частей  ландшафтно-рекреационной территориальной зоны Р.3 и  тем самым к ликвидации  части ландшафтно-рекреационных территориальных  зон в городе Ярославле, что, в свою очередь,  противоречит  принципам градостроительного законодательства, закрепленным в ст.2 ГРК РФ, а именно осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических,  социальных и иных факторов.
 
    Об ошибочности данной позиции заявителя свидетельствует также представленный самим заявителем расчет  предельного максимального  размера участка  для строительства мотеля, который может быть застроен, равного 13 га, то есть больше  всей локальной ландшафтно-рекреационной территориальной зоны.
 
    Довод заявителя, что 7% предельный максимальный размер  установлен для каждого отдельного земельного участка внутри  данной территориальной зоны  судом не принимается,  поскольку такое толкование также ведет к  возможности полной застройки  территориальной зоны и ее ликвидации.
 
    Также не принимается довод заявителя о необходимости  учета  суммарной площади пятна  застройки,  а не площади  имеющихся земельных участков.
 
    Подпунктом 4 пункта 2 ст.54 ПЗЗ установлено, что  максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка, настоящими Правилами не устанавливается и может быть любым с учетом соблюдения положений статей 7, 16 Правил.
 
    Это означает, что максимальный процент  застройки  в границах конкретного земельного участка ПЗЗ не ограничен  и может быть любым,  то есть земельный участок может быть застроен  на 100%.
 
    В связи с этим следует  учитывать не суммарную площадь уже имеющихся пятен застройки на земельных участках внутри данной территориальной зоны,  а суммарную  площадь  земельных участков, которая может быть застроена, и с учетом того, что   земельный участок может быть застроен полностью, определять, есть ли возможность  формирования еще одного  земельного участка под строительство в данной территориальной зоне.
 
    На момент рассмотрения заявления о выборе земельного участка  суммарная площадь земельных участков, которая может быть застроена,  уже превышала 7%   даже без учета площади присужденного Саловой Т.М. земельного участка, поэтому выбор земельного участка является невозможным.
 
    Суд считает обоснованным содержащееся в обжалуемом приказе такое основание для отказа как  признание права собственности на часть запрашиваемого участка решением Заволжского районного суда г.Ярославля  от 24.01.2007.
 
    Данное основание по сути означает, что невозможен  выбор земельного участка  испрашиваемой заявителем площади, поскольку имеется наложение части этого земельного участка на  присужденный Саловой Т.М.  земельный участок (л.д.84).  Несмотря на отсутствие кадастрового учета  земельного участка, на который за Саловой Т.М. признано право собственности,  при формировании спорного земельного участка  право собственности Саловой Т.М.  должно быть учтено,  что означает, что  выбор земельного участка заявленной площадью 1800 кв.м явно невозможен.
 
    Произвольное значительное уменьшение указанной в заявлении о выборе земельного участка ориентировочной площади не допускается.
 
    Действительно,  в процессе выбора земельного участка и проведения межевания  ориентировочная площадь земельного участка может уточняться, однако значительной  разницы с запрашиваемой площадью быть не может.  Заявитель определяет  ориентировочную площадь с учетом параметров будущего конкретного объекта строительства,  потребности в техническом обеспечении этого объекта; сбор технических условий  для строительства объекта осуществляется  именно на площадь 1800 кв.м.
 
    Департаментом в ходе рассмотрения заявления был сделан вывод, что реально может быть выбран земельный участок площадью  около 1000кв.м, что значительно меньше испрашиваемого и явно не позволяет разместить на нем  планируемый объект.
 
    Утверждение иному лицу акта выбора земельного участка  площадью  1461 кв.м у дома № 9 по ул.Мостецкой для строительства мотеля   постановлением  Правительства Ярославской области  от 26.08.2011 № 645-п, на которое ссылается заявитель,  по мнению суда, не может служить правовым обоснованием для осуществления выбора земельного участка заявителем.
 
    С учетом  изложенного,  суд считает  заявление не подлежащим удовлетворению.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении заявления отказать.
 
    Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) через Арбитражный суд Ярославской области.
 
 
    Судья                                                                                        Н.А.Розова