Решение от 29 декабря 2011 года №А82-8516/2011

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-8516/2011
 
 
29 декабря 2011 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2011 года
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Сорокиной С.Р.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарапун Л.П.,
 
    рассмотрев в  судебном заседании заявление  Открытого акционерного общества "Русские краски" (ИНН  7605015012, ОГРН  1027600787015)
 
    к   Управлению  Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН  7604071920, ОГРН  1047600432219)
 
    о  признании  незаконным  отказа  Управления  Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 29.04.2011 № 21/007/2011-022; об обязании зарегистрировать соглашение о расторжении договора № 19535-о от 29.12.2006 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от  21.05.2010,
 
 
    при участии
 
    от заявителя – Бадогина С.В. – представитель по доверенности от 14.07.2011 № б/н,
 
    от ответчика – Еремина А.Г.- главный специалист – эксперт отдела правового обеспечения по доверенности от 29.12.2010 № 112,
 
 
    установил:
 
    Открытое  акционерное общество "Русские краски" (далее – заявитель ОАО «Русские краски») обратилось в арбитражный суд с заявлением к   Управлению  Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – ответчик, Управление) о  признании  незаконным  отказа  Управления  от 29.04.2011 № 21/007/2011-022;  об обязании зарегистрировать соглашение о расторжении договора № 19535-о от 29.12.2006 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от  21.05.2010.
 
    Представитель заявителя в  судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Ответчик в судебном заседании предъявленные требования не признал, представил письменный отзыв, согласно которому пояснил следующее. 04.03.2011 в Управление обратилось ОАО «Русские краски» за государственной регистрацией соглашения о расторжении договора №19535-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.05.2010.  31.03.2011 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее- Закон о регистрации) на один месяц по следующим основаниям. Согласно представленной в Красноперекопский отдел Управления проектной декларации «О строительстве 4-5 этажного жилого дома с расположенными на 1-м лаже автостоянками и офисными помещениями но ул. Малая Пролетарская у дома № 43, г.Ярославль» от 04.10.2007 в качестве способа обеспечения обязательств но договорам долевого участия в строительстве застройщик предоставляет в залог право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. В противоречие пункту 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 №82, существуют записи о договорах участия в долевом строительстве в отношении строящихся квартир, заявления на государственную регистрацию права собственности  на которые не поступали в Управление. До настоящего времени государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства в полном объеме не проведена. Кроме того, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, зарегистрирован договор залога права требования в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО). Таким образом, проведение государственной регистрации сделки - соглашения о расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка не представляется возможным. Поскольку в течение срока приостановления  причины, препятствующие,  проведению государственной регистрации устранены не были, 29.04.2011 вынесено решение об отказе в государственной регистрации.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.
 
    29.12.2006 между  Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ОАО «Русские краски» был заключен договор № 19535-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка  площадью 3183 кв.м из земель поселений с кадастровым номером 76:23:04 06 03:0015, расположенного по ул.Малой Пролетарской, у д.43 в  Красноперекопском районе, для строительства 4-этажного жилого дома со встроенными автостоянками  с инженерными коммуникациями.
 
    Срок аренды с учетом дополнительного соглашения от 15.10.2009 установлен по 30.06.2010.  Договор прошел государственную регистрацию.
 
    21.05.2010 стороны подписали соглашение о расторжении договора  аренды № 19535-о с 27.04.2010. По акту приема-передачи от 21.05.2010 земельный участок возвращен арендодателю.
 
    04.03.2011 ОАО «Русские краски» обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрацией соглашения о расторжении договора №19535-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 21.05.2010.
 
    31.03.2011 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на один месяц.
 
    Поскольку в течение срока приостановления  причины, препятствующие  проведению государственной регистрации, устранены не были, 29.04.2011 вынесено решение об отказе в государственной регистрации. В качестве оснований отказа названо отсутствие  государственной регистрации права собственности на все объекты долевого строительства за участниками долевого строительства, а также наличие зарегистрированного договора залога права требования в пользу банка ВТБ 24 у одного из дольщиков.
 
    Полагая, что данный отказ   нарушает его законные права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в суд с соответствующим заявлением.
 
    Оценив сложившуюся правовую ситуацию, суд полагает, что заявленные требования  подлежат удовлетворению в части оснований отказа.
 
    В соответствии с пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. При этом заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).
 
    Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Отказывая в проведении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды ответчик сослался на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82. Согласно названному пункту регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Погашение указанных записей осуществляется в соответствии с разделом VI Правил ведения ЕГРП.
 
    Вместе с тем, ответчиком не учтено следующее.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.
 
    С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 названного Закона).
 
    Согласно пункту 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
 
    По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
 
    В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
 
    С учетом изложенного, суд полагает, что названное в качестве основания отказа отсутствие регистрации прав всех дольщиков на объекты долевого строительства не соответствует нормам действующего законодательства и сформированной по данному вопросу судебной практике ( Определение ВАС РФ от 18.02.2011 № ВАС-1405/11).
 
    Довод ответчика о том, что положения пункта 21 Инструкции препятствуют государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, отклоняется  судом, так как  Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ дополнена подпунктом 8.1., в соответствии с которым возникший на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
 
    В то же время, поскольку на государственную регистрацию доказательства в подтверждение передачи объектов долевого строительства дольщикам представлены не были, у ответчика отсутствовали правовые основания для регистрации соглашения о расторжении договора аренды.
 
    Что касается второго основания для отказа в государственной регистрации, то оно также не соответствует требованиям действующего законодательства.
 
    В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что на основании заявления Соколовой К.М. зарегистрирован договор о залоге прав требования от 30.10.2008 между Соколовой К.М. и Банком ВТБ 24.
 
    На день подачи заявления о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды № 19535-о от 29.12.2006и до настоящего времени Соколова К.М. право собственности на  квартиру не зарегистрировала. Наличие государственной регистрации договора залога права требования в пользу Банка ВТБ 24, по мнению ответчика, препятствует в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
 
    Вместе с тем, как указано выше, с момента передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства прекращается договор залога земельного участка в пользу данного участника. Следовательно, на основании  части 3 статьи 335,  пункта 1 части 1 статьи 352  Гражданского кодекса Российской Федерации у дольщика с указанного момента прекращаются какие-либо права на спорный земельного участка и, соответственно,  указанные права не могут находиться в залоге по кредитному договору с банком, поскольку залогодателем права может быть только лицо, которому принадлежит закладываемое право.
 
    Однако на государственную регистрацию акт приема-передачи квартиры  Соколовой К.М. также представлен не был, поэтому у ответчика отсутствовали основания для регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Требования Открытого акционерного общества "Русские краски" удовлетворить частично.
 
    Признать незаконным Сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2011 № 21/007/2011-022, принятое  Управлением  Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, в части оснований отказа.
 
    В удовлетворении остальной части требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007 г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок со дня его принятия.
 
     
 
 
    Судья
 
Сорокина С.Р.