Дата принятия: 08 ноября 2011г.
Номер документа: А82-7921/2011
Арбитражный суд Ярославской области
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51
http://yaroslavl.arbitr.ru, e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е
г. Ярославль Дело №А82-7921/2011
08 ноября 2011 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Розовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Клевакиной Л.Н., помощником судьи Брызгуновой Н.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ОГРН 106760408084, ИНН 7604093410)
к Закрытому акционерному обществу «СпецТеплоСтрой» (ОГРН 1027600788830, ИНН 7605018542)
о взыскании 2 953 584,37руб. задолженности по договору аренды земельного участка и пеней,
при участии
от истца: Галяутдинов Р.Г.- зам.начальника юротдела, доверенность от 21.09.2011, Никольская С.К.- главный специалист-юрисконсульт, доверенность от 05.09.2011,
от ответчика: Михеев Ю.Е.- представитель по доверенности от 25.06.2009,
установил:
Муниципальное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» обратилось в суд с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «СпецТеплоСтрой» (далее – ЗАО «СпецТеплоСтрой», Общество) о взыскании по договору № 22154-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2009 арендной платы в сумме 1 948 398,85руб. за период с 09.08.2010 по 12.07.2011 и пеней за просрочку платежа в сумме 709 207,18руб. согласно п. 5.1 Договора за период с 10.08.2010 по 12.07.2011, всего в сумме 2 953 584,37руб.
Истец в судебном заседании в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковое требование в связи с допущенной технической ошибкой, просит взыскать 1 948 398,85руб. задолженности по арендной плате за период с 09.08.2010 по 12.07.2011 и 1 005 185,52руб. пеней за просрочку платежа за период с 10.08.2010 по 12.07.2011, всего в общей сумме 2 953 584,37руб.
Уточнение требований судом принято.
Ответчик иск признал в части суммы основного долга в размере 1 238 691,44руб. за период с 09.08.2010 по 05.03.2011. Ответчик основывается на положениях п.1 ст.614 ГК РФ, а также п.4 ст.614 ГК РФ, согласно которым арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом; если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
К таким обстоятельствам и условиям ответчик относит возбуждение Арбитражным судом Ярославской области дела № А82-1938/2011 и принятие обеспечительных мер по делу по иску Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка. Ответчик указывает, что во время судебного разбирательства и ввиду наличия обеспечительных мер не представлялось возможным строить и привлекать денежные средства от участников долевого строительства по заранее заключенным договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 04/11-58 от 21.03.2011 и № 04/11-09 от 17.03.2011. Судебное разбирательство длилось с 05.03.2011 по 04.08.2011, в расторжении договора аренда отказано. Постановлением Второго апелляционного арбитражного суда от 16.05.2011 решение Арбитражного суда Ярославской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Таким образом, в указанный период договор являлся действующим, но фактически у ответчика не было возможности воспользоваться правами, предоставленными по договору аренды земельного участка (п.4 ст.614 ГК РФ), так как в любой момент договор мог быть расторгнут.
Заявленная истцом по состоянию на 12.07.2011 задолженность состоит из следующих сумм:
1) арендная плата за период с 09.08.2010 по 12.07.2011 – 1 948 398,85руб.,
2) пени за период с 10.08.2010 по 12.07.2011 – 709 207,18руб.
Ответчик признает задолженность в размере 1 238 691,44руб. за период с 09.08.2010 по 05.03.2011. Пени за период с 10.08.2010 по 05.03.2011 в сумме 451 871,23руб. ответчик считает явно несоразмерными сумме основного долга и просит снизить сумму пеней на основании ст.333 ГК РФ.
Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.
На основании постановлений мэра г.Ярославля 23.10.2006 № 3728, от 14.11.2008 № 3212, от 24.08.2009 № 2882 между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ЗАО «СпецТеплоСтрой» заключен договор № 22154-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2009,согласно которому Арендодатель предоставляет за плату, а Арендатор принимает в аренду и использует 7150,00 кв.м земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:060907:64, расположенного по адресу: г.Ярославль, по ул.Ньютона во Фрунзенском районе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Вид функционального использования: для строительства жилого дома переменной этажности с подземной автостоянкой манежного типа и офисными помещениями в цокольном этаже с инженерными коммуникациями. Участок предоставлен на период строительства.
Срок аренды земельного участка установлен с 24.08.2009 по 23.08.2012.
Земельный участок передан ЗАО «СпецТеплоСтрой» по акту приема-передачи земельного участка от 23.11.2009, используется ответчиком с 24.08.2009.
Согласно п.3.1 Договора пользование земельным участком является платным.
В силу п. 3.3 договора оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 09 число текущего месяца включительно. Первый платеж производится Арендатором по 09 число следующего месяца после регистрационной записи даты выдачи договора аренды, с начала срока указанного в пункте 6.2 Договора.
Пунктом 3.5 Договора предусмотрено, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью Договора. Ставки арендной платы считаются измененными с даты, установленной действующим законодательством.
Истцом направлялись ответчику уведомления об изменении арендной платы на 2010 год и на 2011 год в соответствии постановлениями мэра города Ярославля от 09.09.2009 № 3139 ( в том числе в ред. постановлений мэра г.Ярославля от 18.12.2009 № 4426, от 21.01.2011 № 449).
Из представленных суду доказательств следует, что истец исполнил взятые на себя обязательства полностью, однако ответчик свои обязательства по оплате не выполнил, в результате чего за ним образовалась по состоянию на 12.07.2011 задолженность по арендной плате в сумме 1 948 398,85руб. за период с 09.08.2010 по 12.07.2011, которую он не погасил, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Расчет задолженности приведен в справке, представленной истцом в материалы дела.
Ответчик признал сумму основного долга в размере 1 238 691,44руб. за период с 09.08.2010 по 05.03.2011 по указанным в отзыве основаниям.
Истец считает доводы ответчика о невозможности пользования земельным участком несостоятельными. Договор аренды был заключен 23.11.2009, 05.04.2010 данный договор аренды прошел государственную регистрацию, то есть арендатор не предпринял попытки скорейшего привлечения инвестиций и заключения договоров долевого участия в строительстве. При этом земельный участок изначально был предоставлен с 2006 года, и необходимости сбора исходно-разрешительной документации в момент действия договора аренды у организации не было. Спустя год УЗР мэрии г.Ярославля обратилось в суд с заявлением о расторжении договора аренды, поскольку арендатор не использовал данный земельный участок по целевому назначению, а именно не осуществлял на нем строительство.
Истец указывает, что временной период рассмотрения дела по заявлению УЗР мэрии г.Ярославля о расторжении договора аренды земельного участка и действия обеспечительных мер по делу было незначительным по сравнению с возможностью ответчика осуществить строительные работы.
Кроме того, арендатор не имел возможности использовать земельный участок по назначению по субъективным причинам, вызванным действиями самой организации, поэтому ссылка на п.4 ст.614 ГК РФ необоснованна.
Оценив сложившуюся правовую ситуацию, суд исходит из следующего.
В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ пользование землей является платным.
Согласно статьям 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. В случае невнесения арендной платы арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора задолженности по арендной плате.
Как усматривается из материалов дела, ответчик в период с 10.08.2010 по 12.07.2011 использовал земельный участок для строительства, не в полном объеме осуществляя платежи за использование земельного участка, что повлекло образование задолженности за указанный период в сумме 1 948 398,85руб.
По причине неоднократного нарушения ответчиком обязанности по перечислению арендных платежей истцом в адрес ответчика 02.06.2011 было направлено предписание № 66 с требованием погашения задолженности. Однако в добровольном порядке сумма долга ответчиком не оплачена.
Таким образом, ответчик ненадлежащим образом исполнял свое обязательство по уплате арендной платы за земельный участок.
Принимая во внимание, что факт наличия основного долга в размере 1 948 398,85руб. подтвержден материалами дела, расчет суммы долга соответствует положениям договора № 22154-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2009, доказательства оплаты в деле отсутствуют, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 1 948 398,85руб.
Возражения ответчика судом не принимаются по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п.4 ст.614 ГК РФ,если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как усматривается из материалов дела и пояснений сторон, а также из материалов дела № А82-1938/2011, Управление земельных ресурсов мэрии г.Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ЗАО «СпецТеплоСтрой» о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 22154-о от 23.11.2009 и об освобождении земельного участка. Основанием иска явилось нарушение арендатором пункта 4.3.1 договора аренды (использование земельного участка не в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1 договора). Иск принят к производству арбитражным судом 11.03.2011.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 31.03.2011 по делу № А82-1938/2011 по заявлению УЗР мэрии г.Ярославля были приняты обеспечительные меры в виде запрета УправлениюФедеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославскойпо Ярославской области (Росреестр) совершать действия, направленные на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, переводов прав и обязанностейарендатора по договору аренды земельного участка, договоров субаренды, регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
Суд считает, что отсутствуют основания, указанные в п.4 ст.614 ГК РФ, поскольку ухудшение условий пользования земельным участком возникло из-за действий (бездействия) самого ответчика, то есть в силу обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность. Договор аренды от 23.11.2009 прошел государственную регистрацию 05.04.2010, разрешение на строительство было получено ЗАО «СпецТеплоСтрой» в 2011 г., фактически земельный участок используется с 24.08.2009. При этом на момент вынесения решения суда от 16.05.2011 по делу № А82-1938/2011 строительство на данном земельном участке начато не было.
Кроме того, те обеспечительные меры, которые приняты определением арбитражного суда от 31.03.2011, не привели, по мнению суда, к существенному ухудшению условий пользования, предусмотренных договором аренды, поскольку у ответчика до принятия обеспечительных мер имелась возможность заключить и зарегистрировать договоры долевого участия в строительстве, и период действия обеспечительных мер является незначительным по сравнению с периодом пользования земельным участком. Суд полагает, что ответчиком не доказано наличие причинно-следственной связи между принятием обеспечительных мер по делу № А82-1938/2011 и ухудшением условий пользования земельным участком. Также не доказано, что эти ухудшения не являются существенными.
Суд обращает внимание, что в приведенном ответчиком расчете период существенного ухудшения пользования земельным участком указан некорректно, поскольку обеспечительные меры начали действовать с 31.03.2011, а не с 05.03.2011, производство по делу возбуждено 11.03.2011, что ставит под сомнение правильность расчета ответчика.
Истец также просит взыскать с ответчика договорную неустойку в размере 1 005 185,52руб. в соответствии с п. 5.1 договора за период с 10.08.2010 по 12.07.2011 по ставке 0,3% за каждый день просрочки, начисленных на сумму задолженности по арендной плате.
Факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства, ответчиком не оспаривается, поэтому требование о взыскании неустойки заявлено правомерно.
Вместе с тем, суд полагает возможным в рассматриваемом случае применить положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.
Предусмотренная сторонами неустойка за просрочку оплаты является ответственностью за нарушение гражданско-правового обязательства, установленного гражданским договором.
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Суд исходит из того, что основным критерием для установления несоразмерности неустойки является высокий процент договорной неустойки (в рассматриваемом случае 0,3 % за каждый день просрочки, что составляет 109,5% годовых при ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % на дату обращения в суд), в результате чего сумма пеней значительно превышает сумму возможных убытков, вызванных нарушением обязательства.
С учетом изложенного, судом применяется ст. 333 Гражданского кодекса РФ и требования истца по взысканию пеней уменьшаются до 200 000руб.
Расходы по государственной пошлине суд в порядке статьи 110 АПК РФ относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с Закрытого акционерного общества «СпецТеплоСтрой» (150044 г.Ярославль, ул.Промышленная, д. 1«в», ОГРН 1027600788830, ИНН 7605018542) в пользу Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» 1 948 398,85руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с сентября 2010г. по июль 2011г. и 200 000руб. пеней за просрочку уплаты арендной платы за период с 10.08.2010 по 12.07.2011, всего на общую сумму 2 148 398,85руб.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «СпецТеплоСтрой» (150044 г.Ярославль, ул.Промышленная, д. 1«в», ОГРН 1027600788830, ИНН 7605018542) доход федерального бюджета 33 742руб. госпошлины.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
В остальной части иска отказать.
Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) через Арбитражный суд Ярославской области.
Судья Н.А.Розова