Решение от 20 января 2012 года №А82-7506/2011

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-7506/2011
 
 
20 января 2012 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2011 года
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Сорокиной С.Р.
 
    при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи  Тарапун Л.П.,
 
    рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью "САХ" (ИНН  7610059777, ОГРН  1037601610463)
 
    к   Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (ИНН  7610070227 , ОГРН  1067610046570), Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области
 
    при участии третьего лица - Муниципального унитарного предприятия «Автотранспортное предприятие по уборке города»
 
    о признании  незаконным отказа Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области в приватизации арендуемых помещений,   расположенных по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д.76, оформленного  письмом № 011/23 – 2746 от 28.09.2011;
 
 
    при участии
 
    от заявителя –  Павлова Т.В. – адвокат по доверенности № б/н от 03.11.2010,
 
    от ответчика 1 (Департамента) –  Кужилина Е.А. –консультант – юрист по доверенности № 41-04/06-4380 от 03.11.2011,
 
    от ответчика 2 (Администрации) – Кужилина Е.А. – представитель  по доверенности № 011/23 от 07.12.2011,
 
    от третьего лица – Глебездов  В.Ю. – юрист по доверенности № 22 от 20.09.2011,
 
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью "САХ" (далее- заявитель, Общество, ОО «САХ»)  обратилось в арбитражный суд с заявлением к   Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее-ответчик1,Департамент), Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее-ответчик2,Администрация) с участием третьего лица- Муниципального унитарного предприятия «Автотранспортное предприятие по уборке города» о признании  незаконным отказа Администрации  в приватизации арендуемых помещений,   расположенных по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д.76, оформленного письмом № 011/23 – 2746 от 28.09.2011; об обязании  Администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «САХ»,  путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона  от 22.07.2008  №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ( далее- Федеральный закон № 159-ФЗ).
 
    В уточненном заявлении  от 01.12.2011 Общество  указало конкретные  помещения, которые намерено приобрести в порядке реализации Федерального закона № 159-ФЗ,а именно: здание площадью 213 кв.м литер А, помещения на 1 и 2 этаже общей площадью 79,27 кв.м в литере Д (2 этаж-№№3,5,6,7 плюс места общего пользования), помещения №№2,3 в литере К и №№13,25 в литере К1,здание контрольно-пропускного пункта ( КПП) площадью 57,4 кв.м литер И.
 
    Представитель заявителя в судебном заседании  поддержал заявленные требования в уточненном виде.
 
    Ответчики требования не признают, ссылаясь на незаключенность договора аренды в связи с несогласованностью предмета аренды и отсутствием государственной регистрации договора аренды на сроком более года.
 
    Третье лицо поддержало позицию ответчиков, дополнительно пояснив, что наряду с заявителем занимает  помещения, расположенные на территории производственной базы. Въезд на территорию  через КПП осуществляет не только заявитель, но и иные лица, в том числе МУП«Автотранспортное предприятие по уборке города».Это единственный обустроенный въезд-выезд на производственную территорию, территория огорожена забором.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
 
    26.08.2011 ООО «САХ» обратилось в Администрацию с заявлением о продаже ему арендованного по договору аренды № 2876 от 01.12.2003 имущества  по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул.Софийская,д.76, в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ.
 
    Письмом  № 011/23-2761 от 29.09.2011 Администрация отказала заявителю в реализации преимущественного права. В качестве оснований отказа названо то, что объекты недвижимости в литерах Д,К,К1 переданы в пользование частично и не являются обособленными помещениями. Кроме того, арендуемые Обществом помещения входят в состав единого объекта, раздел которого  невозможен.
 
    Полагая, что данный отказ нарушает его права и законные интересы в предпринимательской деятельности и не соответствует требованиям закона, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
 
    Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что требования Общества подлежат удовлетворению частично.
 
    Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее- АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
      В соответствии со статьей 198 АПК РФ решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны незаконными   в арбитражном суде, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на него какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  
       По смыслу статей 200 и 201 АПК РФ для удовлетворения требования заявителя о признании недействительным оспариваемого отказа необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие его нормам действующего законодательства и нарушение прав и законных интересов заявителя.
 
    Вопросы отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются, в частности, Федеральным законом  № 159-ФЗ.
 
    В соответствии со статьей 3 названного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества после 01.01.2009 по инициативе арендатора установлен  в статье 9 закона. В частности, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества , не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
 
    1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
 
    2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
 
    3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 закона).
 
    В подтверждение нахождения арендуемого имущества в пользовании Общества  более двух лет последнее ссылается на договор аренды № 2876 недвижимого имущества от 01.12.2003 и дополнительные соглашения к нему.
 
    Вместе с тем, согласно пункту  7.1 названного договора срок действия договора аренды установлен с 01.12.2003 по 30.11.2004, то есть равен году.  Следовательно, с учетом пункта 3 Информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор, как не прошедший государственную регистрацию,  является незаключенным.
 
    01.01.2004  стороны подписали дополнительное соглашение, согласно которому в аренду передается недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Ярославль, ул.Софийская, д.76, общей площадью 698,6 кв.м. Дополнительное соглашение содержит условие по размеру арендной платы и срок аренды: с 01.01.2004 до 31.12.2004.
 
    01.12.2004 стороны заключили дополнительное соглашение на эти же 698,6 кв.м, со сроком аренды с 01.12.2004 до 29.11.2005. Указанное дополнительное соглашение содержит условие о размере арендной платы.
 
    Из актов приема-передачи от 01.12.2003 №№ 81-88 следует, что арендатору переданы следующие помещения: 137,4 кв.м в литере Г4(бокс 4), 50,8 кв.м в литере Д (токарный участок, офисное помещение),61 кв.м (контрольно-пропускной пункт),65,8 кв.м в литере Г2 (складское помещение),212, 2 кв.м в литере А ( ремонтный участок -1 этаж, административное помещение -2 этаж), 45,6 кв.м в литере Б (складское помещение), 63,6 кв.м в литере Г -3 (сварочный участок-бокс 6), 62,2 кв.м в литере Г5 (пост технического обслуживания- бокс 2), всего 698,6 кв.м. Общая площадь переданных по договору аренды помещений соответствует площади, указанной в дополнительных соглашениях, поэтому суд принимает во внимание указанные акты в подтверждение согласования сторонами предмета аренды.
 
    В месте  с тем, суд считает согласованным передачу только помещений в литере А и литере И (контрольно-пропускной пункт), которые арендатор арендует  полностью.
 
    Что касается помещений в остальных литерах, то из содержания имеющихся в материалах дела документов нельзя однозначно сделать вывод о том, какие помещения в названных литерах  находились в пользовании заявителя. Дополнительные соглашения  и приложения к ним не содержат конкретного перечня помещений с указанием их номеров с учетом данных технического паспорта, на протяжении с 2003 года по настоящее время арендатор постоянно изменял арендуемую площадь помещений без указания их номеров с учетом данных технического паспорта.
 
    Неизменными в дополнительных соглашениях оставались только два объекта-литер  А и литер И.
 
    При такой ситуации, с учетом требований статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суд полагает, что между сторонами существуют длительные  арендные отношения только в  части помещений литера А и литера И. В отношении остальных помещений договор аренды суд считает незаключенным.
 
    13.03.2007 подписано дополнительное соглашение на аренду 862 кв.м со сроком действия с 27.11.2006 до 25.11.2007. Следовательно, до 26.11.2006  в отношении аренды литеров А и И действовал договор, оформленный    дополнительным соглашением от 01.12.2004, и в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продленный на неопределенный срок.
 
    В Перечне арендованного недвижимого имущества ООО «САХ» общей площадью 862,62 кв.м  содержится административно-бытовое здание литер А площадью 213 кв.м и здание КПП площадью 57,4 кв.м. Площади изменились в результате технической инвентаризации объектов.
 
    С 25.11.2007 арендные отношения продолжались на основании дополнительного соглашения от 25.11.2007 со сроком действия до 23.11.2008, затем  на основании дополнительных соглашений от 01.01.2009, 13.07.2009, 31.12.2009 (862,62 кв.м), а с 01.03.2010  на площадь 520,22 кв.м.
 
    Предмет аренды, в частности, литер А и литер И, определен в Перечне помещений, арендуемых ООО «САХ», подписанном представителями сторон.
 
    Спорные помещения литера А и И  заявитель далее арендует на основании дополнительных соглашений от  05.10.2010,01.03.2011.
 
    То обстоятельство, что в наименовании дополнительных соглашений указано, что они относится к договору аренды № 2876 от 01.12.2003, который суд считает незаключенным, не имеет правового значения для существа настоящего спора, поскольку  названные дополнительные соглашения содержат все существенные условия договора аренды и, соответственно, на основании  ст.ст. 432,434,607,654 Гражданского кодекса Российской Федерации расцениваются судом как самостоятельные договора  аренды.
 
    Таким образом, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что помещения литера А и литера И находились в пользовании заявителя на основании договоров аренды  более двух лет.
 
    Вместе с тем, при решении вопроса о возможности передачи указанных объектов в порядке Федерального закона № 159-ФЗ суд принимает во внимание следующие обстоятельства.
 
    Как установлено в ходе судебного заседания, литер И представляет собой контрольно-пропускной пункт, специально оборудованный для выезда автотранспорта с территории  производственной площадки. На данной площадке помимо заявителя, находится еще  МУП «Автотранспортное предприятие по уборке города», которому переданы помещения  на праве хозяйственного ведения. Указанное предприятие осуществляет деятельность по уборке территории города, использует в своей работе автотранспорт, который постоянно проезжает через контрольно-пропускной пункт.
 
    Конституционный суд Российской Федерации указал в своем постановлении от 20.12.2010 N 22-П о том, что основной целью местного самоуправления является решение вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью и тем самым удовлетворение основных жизненных потребностей населения муниципальных образований как субъекта права на самостоятельное осуществление - непосредственно и через органы местного самоуправления - муниципальной власти, по своей природе являющейся властью местного сообщества. Соответственно, в муниципальной собственности, как особой разновидности публичной собственности, - исходя из ее конституционного предназначения, заключающегося в обеспечении интересов местного сообщества в целом, - должно находиться то имущество, которое требуется для решения возложенных на местное самоуправление задач. Хотя муниципальные образования в силу своей природы и статуса как участника гражданского оборота не занимаются предпринимательской деятельностью, решение вопросов местного значения в ряде случаев предполагает предоставление муниципального имущества хозяйствующим субъектам не муниципальной формы собственности (с сохранением права муниципальной собственности) для оказания тех или иных услуг, связанных с жизнеобеспечением населения. В таких случаях нахождение конкретного объекта в публичной собственности выступает гарантией того, что - вне зависимости от воли субъекта экономической деятельности, свободного в принятии решения о ее прекращении по собственному желанию в любое время, - население муниципального образования не лишится возможности получения этих услуг из-за отсутствия соответствующей инфраструктуры. Следовательно, ограничение участия публичных образований в имущественных отношениях случаями, когда такое участие необходимо с точки зрения реализации функций и полномочий органов публичной власти, не должно создавать препятствий для решения вопросов местного значения, связанных с организацией жизнеобеспечения населения муниципального образования. Исходя из презумпции добросовестности законодателя и его приверженности общеправовым и конституционным принципам, обладающим, как неоднократно подчеркивал Конституционный Суд Российской Федерации, высшей степенью нормативной обобщенности, предопределяющим содержание конституционных прав человека и отраслевых прав граждан, носящим универсальный характер и в связи с этим оказывающим регулирующее воздействие на все сферы общественных отношений (Постановления от 27 января 1993 года N 1-П, от 10 апреля 2003 года N 5-П), предполагается, что реализация субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемого им муниципального имущества осуществляется применительно к тем объектам муниципальной собственности, в отношении которых имеет место волеизъявление муниципального образования как собственника этого имущества, выраженное в соответствующих нормативных предписаниях, отвечающих требованиям Конституции Российской Федерации. Вместе с тем, поскольку законодательное усмотрение связано не только обязанностью следовать конституционно одобряемым целям, но и выбором средств их достижения, которые также не должны противоречить Конституции Российской Федерации, меры поддержки малого и среднего предпринимательства, предполагающие обременения права муниципальной собственности, не должны приводить к отрицанию самого этого права, в том числе к неоправданному сокращению имущественной основы местного самоуправления. Кроме того, такие меры допустимы при условии, что вызванное ими обременение муниципальной собственности действительно позволяет рассчитывать на достижение конституционно значимых целей.
 
    С учетом названных выводов Конституционного Суда Российской Федерации, принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего спора, значимость объекта недвижимости- контрольно-пропускного пункта для осуществления муниципальных задач, решением которых в спорной ситуации занимается МУП  «Автотранспортное предприятие по уборке города», суд полагает, что передача указанного объекта в частную собственность без установления публичного сервитута в порядке ст.ст. 274-277  Гражданского кодекса Российской Федерации невозможна.
 
    Из содержания статьи 31 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", которая применяется судом через статью 1 Федерального закона № 159 - ФЗ, следует, что  решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации. Сведения об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, должны быть указаны в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества.
 
    Как установлено в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, собственник имущества, в отношении которого должен быть установлен сервитут, не имеет намерения отчуждать данное имущество с  таким ограничением.
 
    Общество, в свою очередь, также претендует на помещения литера И без каких-либо ограничений в пользовании.
 
    При таких обстоятельствах отчуждение спорного объекта (литера И) в собственность заявителя представляется суду невозможным, нарушающим публичные интересы и не отвечающим целям местного самоуправления.
 
    Что касается литера А, то поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что данным объектом заявитель пользуется непрерывно с 2004 года на основании договоров аренды,  доказательств в подтверждение наличия иных препятствий для отчуждения его в частную собственность ответчиком не представлено, суд полагает, что оспариваемый отказ в этой части является незаконным.
 
    Расходы по госпошлине суд в порядке статьи 110 АПК РФ относит на Администрацию.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Требования Общества с ограниченной ответственностью "САХ" удовлетворить частично.
 
    Признать  незаконным решение Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области, оформленное письмом  № 011/23 – 2746 от 28.09.2011,  в части отказа Обществу с ограниченной ответственностью "САХ" в приватизации арендуемых помещений административно-производственного здания  литер А,   расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д.76.
 
    Обязать  Администрацию городского округа город Рыбинск Ярославской области  устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "САХ"  путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона  от 22.07.2008  №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении  арендуемых помещений административно-производственного здания  литер А,   расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Софийская, д.76.
 
    В удовлетворении остальной части требований отказать.
 
    Решение подлежит немедленному исполнению в соответствии с частью 7 статьи
 
    201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Взыскать с  Администрации городского округа город Рыбинск   в пользу  Общества с ограниченной ответственностью "САХ"  (ИНН  7610059777, ОГРН  1037601610463)  2000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.
 
    Исполнительный лист на взыскание расходов по госпошлине выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд  (610007 г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок со дня его принятия.
 
     
 
 
    Судья
 
Сорокина С.Р.