Решение от 23 ноября 2011 года №А82-7392/2011

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-7392/2011
 
    Резолютивная часть решения по делу вынесена 18 ноября 2011года
 
23 ноября 2011 года
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Коробовой Н.Н.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трусовой Е.П.
 
    рассмотрев в судебном заседании исковое заявлениеИндивидуального предпринимателя Терентьевой Людмилы Владимировны (ИНН  861300006069, ОГРН  304761035500936)
 
    кОбществу с ограниченной ответственностью "Интерьер" (ИНН  7610066848, ОГРН  1057601888442)
 
    о   взыскании 113539.70  руб. неосновательного обогащения
 
 
    при участии
 
    истца Терентьевой Л.В.,
 
    представителя истца – Москаленко Г.Г.,
 
    представителя ответчика – Норик Д.Н.
 
 
    установил: Индивидуальный предприниматель Терентьева Людмила Владимировна (далее – ИП Терентьева Л.В., предприниматель) обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Интерьер» (далее – ООО «Интреьер) 113359.70руб. неосновательного обогащения, возникшего у ответчика в связи с использованием им без договора и оплаты части принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка.
 
    В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые  требования и пояснили, что  ИП Терентьевой Л.В. на праве собственности принадлежит объект недвижимости – магазин и два земельных участка, предоставленных для его эксплуатации. В отношении объекта недвижимости и непосредственно занятого им земельного участка сторонами заключен договор аренды. Вторым земельным участком  ООО «Интерьер» пользуется для размещения  временной  постройки, погрузочно-разгрузочных работ, размещения стоянки перед магазином. От заключения договора, внесения изменений в действующий договор на предложенных истцом условиях отказывается, оплату за пользование земельным участком не производит.
 
    Сумма неосновательного обогащения рассчитана истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы, подготовленного  ООО «Регион – Р» 21.11.2011 с даты регистрации права собственности на земельный участок – 15.02.2011 по 30.06.2011.
 
    Ответчик требования истца  признал частично. Не оспаривая факт использования  земельного участка при осуществлении предпринимательской деятельности  в магазине «Интерьер», утверждает,  что пользуется участком меньшей площади. Плата за использование земельного участка должна быть рассчитана с учетом условий действующего договора, предусматривающего плату в размере, равном взимаемому земельному налогу. Рыночную стоимость, предложенную истцом, считает завышенной. В подтверждение чего представил отчет об оценке от 12.09.2011, подготовленный Федеральной службой государственной регистрации и картографии: ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Ярославский филиал. Полагает, что истец, заключивший договор купли-продажи второго земельного участка действовал исключительно в своих интересах и злоупотребляет правами собственника, перелагая на  него бремя по содержанию имущества.
 
    Проверив доводы сторон и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд признал требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
 
    Материалами дела подтверждается, что ИП Терентьева Л.В. и ООО «Интерьер» 25.09.2006 заключили договор аренды нежилого здания общей площадью 676кв.м., находящегося по адресу г. Рыбинск, ул. Академика Губкина, д.33. на срок  с 25.09.2006 по 25.09.2016. Согласно условиям договора арендатору здания одновременно с передачей прав временного пользования зданием передаются права пользования земельным участком, который занят зданием и дополнительным земельным участком, необходимым для его использования в соответствии с его назначением и условиями договора.
 
    На дату заключения договора аренды, здание принадлежало истцу на праве собственности, а земельный участок площадью 1981кв.м. – на праве постоянного бессрочного пользования.
 
    Арендная плата по договору составляет 137000руб. в месяц, арендатор также несет за свой счет расходы  по оплате коммунальных услуг (за исключением отопления) и земельного налога. Капитальный ремонт здания и инженерных сетей осуществляется арендодателем. Арендатору разрешено размещение временных торговых сооружений для торговых и иных нужд на предоставленном в пользование земельном участке.
 
    В декабре 2007  арендатор сообщил ИП Терентьевой о намерении разместить на земельном участке временный торговый павильон и направил арендодателю дополнительное соглашение №2 от 04.12.2007 к договору аренды  для подписания. Согласно условиям дополнительного соглашения площадь временного складского сооружения составляет 345 кв.м., арендная плата остается без изменений, по окончанию договора аренды возможен выкуп сооружения арендодателем у арендатора.
 
    Дополнительное соглашение к договору подписано не было. Складское сооружение самовольно  размещено непосредственно за зданием магазина и заняло помимо земельного участка, правообладателем которого являлась ИП Терентьева Л.В., земли населенного пункта.
 
    В 2009 году ИП Терентьева Л.В., во исполнение установленной земельным законодательством обязанности, приняла решение о приобретении в собственность земельного участка, принадлежащего ей на праве постоянного бессрочного пользования. С соответствующим заявлением в Администрацию городского округа Рыбинск предприниматель обратилась 12.11.2009. Письмом Администрации от 24.11.2009  заявителю сообщено об оставлении её заявления без движения по причине выявленного нарушения земельного законодательства – самовольного  размещения пристройки к зданию магазина в виде металлического ангара.
 
    Данный факт послужил основанием  для привлечения ИП Терентьевой Л.В. к административной ответственности на основании ст.7.1 КоАП РФ по постановлению Главного государственного инспектора г. Рыбинска и Рыбинского муниципального района Ярославской области по использованию и охране земель от 31.12.2009. Законность привлечения ИП Терентьевой Л.В. к административной ответственности оценивалась арбитражным судом при рассмотрении дела А82-323/2010.
 
    Поскольку решение  о предоставлении земельного участка в собственность  не было принято Администрацией округа в установленный законом срок, бездействие органа местного самоуправления  оспаривалось ИП Терентьевой Л.В.  в судебном порядке. Решением суда по делу А82-19379/2009 от 03.09.2009 , в частности,  суд  обязал Администрацию городского округа город Рыбинск принять решение о предоставлении спорного земельного участка в собственность.
 
    Решение Арбитражного суда впоследствии длительное время не исполнялось. Договор купли-продажи земельного участка заключен 12.11.2010, право собственности на него зарегистрировано 03.02.2011.
 
    Как следует из пояснений истца, данное обстоятельство по-прежнему было обусловлено  нахождением на земельном участке самовольно установленной постройки и  позицией  Администрации о необходимости оформления правоустанавливающих документов на земельный участок большей площади, поскольку площадь ранее предоставленного участка  недостаточна  для обслуживания и эксплуатации магазина.
 
    Так, решением (выписка из протокола №13 от 21.04.2010) комиссии по землепользованию и застройке на территории города Рыбинска ранее принятое решение (выписка из протокола № 25 от 15.07.2009) «согласовать земельный участок для продажи в собственность общей площадью 4481 кв.м., в том числе 1981 кв.м. – по льготной цене, 2500 кв.м. – по кадастровой стоимости» изменено на «учитывая невозможность формирования самостоятельного земельного участка, согласовать земельный участок для продажи в собственность примерной площадью 4500кв.м., в том числе 1981кв.м. по 2,5% от кадастровой стоимости, оставшуюся площадь по рыночной цене».
 
    Постановлением Администрации городского округа город Рыбинск от 02.11.2010 №361 ИП Терентьевой Л.В. предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 1981 кв.м. для эксплуатации здания магазина и дополнительно для расширения существующего земельного участка, предоставленного  для эксплуатации магазина,  предоставлен земельный участок площадью 2062 кв.м.
 
    Определение  площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания магазина в размере 1981кв.м. как  недостаточной, обусловлено также тем,  что при строительстве данного объекта, начатого в 1959 году, Рыбинскому управлению рынками Министерства торговли РСФСР на праве бессрочного пользования был предоставлен земельный участок площадью 7000кв.м. в соответствии с утвержденным проектом детальной планировки и застройки Северного поселка, разработанным  Ленгипробором.
 
    В отсутствие норм предоставления земельных участков, занятых объектами недвижимости, ИП Терентьева Л.В. обратилась за получением  расчета в ООО «Рыбинскстройпроект», осуществляющее деятельность на основании лицензии на проектирование зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.
 
    Согласно заключению данной организации  объект торговли с площадью торгового зала 592.8 кв.м. предполагает размещение стоянки автомобилей на 30-42 места, зону сезонной торговли, хозяйственный двор, площадку для мусоросборника, отнесенную от окон и дверей магазина не менее чем на 20м. Согласно СНиП 2.07.01-89* (Приложение 7) для предприятий торговли торговой площадью 250-650 кв.м. требуется 0,08 – 0,06га на 100кв.м. торговой площади, что для данного магазина  составляет)  0,47га  при норме 0,08.
 
    После регистрации права собственности  на дополнительно предоставленный земельный участок, которому присвоен адрес г. Рыбинск, ул.Академика Губкина, уч.33в., истец неоднократно обращался к ответчику  с  предложениями по определению условий его использования. Согласие сторон по данному вопросу не было достигнуто.
 
    Суд полагает, что из постановления Администрации города от 02.11.2010, свидетельств о государственной регистрации права собственности на земельные участки, других имеющихся в деле документов следует, что дополнительно предоставленный земельный участок по виду функционального использования  идентичен  участку, ранее принадлежавшему предпринимателю на праве постоянного (бессрочного) пользования. По своей конфигурации участок представляет собой полосу, замкнутую в кольцо вокруг участка  с адресом г. Рыбинск, ул. Академика Губкина, д.33. , с двух сторон ограниченную пересечением улиц им. Академика Губкина и ул.Баженова.
 
    Его фактическое использование ответчиком состоит в размещении на участке металлического ангара – склада, стоянки автомобилей перед входом  в магазин, расширившейся  непосредственно до ул. Академика Губкина, зоны вокруг пристроенного склада, где производится разгрузка товара  и осуществляется круговой подъезд грузовых автомашин. Часть участка, по которой проходит пешеходная дорожка вдоль ул.Баженова, из используемой ответчиком площади в целях предъявления  данного иска исключена.
 
    Доводы ответчика, признающего факт внедоговорного пользования частью участка площадью  600 кв.м.,  об отсутствии у него потребности в участке большей площади, судом отклоняются.
 
    Объектом земельных правоотношений является земельный участок, в данном случае – два земельных участка, объединенных единым видом функционального использования и сформированных в качестве двух самостоятельных объектов по причине различных условий их выкупа.
 
    Часть земельного участка как объект земельных правоотношений не сформирована, от использования спорного земельного участка путем демонтажа временного строения ответчик не отказался, пределы пользования земельным участком никаким образом не ограничил.
 
    Утверждение ответчика о том, что используемый им участок не превышает площадь 600кв.м.,  расценивается судом как  не соответствующее действительности.       Часть участка перед входом в магазин  используется в качестве стоянки, заезд на стоянку  осуществляется непосредственно с ул. Академика Губкина.  При расчете используемой площади земельного участка ответчик исходил из того, что погрузочно-разгрузочные  работы  производятся при подаче автомашины под разгрузку параллельно зданию магазина и склада, в то время как на представленных фотографиях автомашины расположены перпендикулярно ему, что существенно увеличивает площадь зоны погрузки – разгрузки.  Представленными фотографиями также подтверждается организация кругового объезда магазина с выездом/ заездом на ул.Баженова.
 
    При определении  размера неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика, суд исходит из следующего.
 
    В соответствии с п.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
 
    Цена пользования земельным участком для лиц, не являющихся их собственниками, устанавливается в виде арендной платы.
 
    Для определения обычно взимаемой цены истцом  получен отчет оценщика от 21.02.2011 о рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, определенной по сравнительному методу. Отчетом установлена рыночная стоимость каждого из принадлежащих ИП Терентьевой Л.В. земельных участков и стоимость их  аренды. Рыночная стоимость участков и арендной платы определены как равные в расчете на 1 кв.м.  Размер арендной платы составляет 203.75руб. за один квадратный метр в год. Площадь используемого ответчиком участка  составляет 1486кв.м. Неосновательное обогащение взыскивается за период с 15.02.2011 по 30.06.2011.
 
    Ответчиком также представлен отчет об оценке определения рыночной стоимости годовой арендной ставки за пользование земельными участками от 12.09.2011.
 
    Применение в представленном  ООО «Интерьер» отчете иного метода оценки – доходного и выбор в качестве аналогов иных земельных участков имеет близкий по значению результат в оценке рыночной стоимости и арендной платы за участок площадью 1981кв.м. Так, согласно отчету Истца, арендная плата составляет 403628.75руб. в год; по отчету Ответчика – 403430руб. в год. Установленная отчетами арендная плата за спорный участок существенно отличается. По данным отчета Истца она составляет 420130.50руб. в год; по отчету Ответчика – 76 397руб. в год.
 
    Указанная разница в определении рыночной стоимости арендной платы обусловлена произведенной оценщиком Ответчика  корректировкой по типу участка. Оценщик исходит из того, что спорный земельный участок  имеет форму кольца, не может самостоятельно  быть объектом отчуждения. Невозможность самостоятельного использования участка в виду его уникальной формы отрицательно сказывается на стоимости участка. В отчете приведен расчет плотности застройки участков, которая для участка 33 составляет 0.4 (828.5:2062), для участка 33в – 0.07 (140:1981). Соотношение  двух показателей плотности застройки 0.07/0.04 = 0.18 использовано в качестве коэффициента, понизившего рыночную стоимость участка и арендной платы за него в 5.5 раза.
 
    На основании каких документов и сведений определена плотность застройки участков в отчете не указано, площадь участков указана неверно.
 
    Поскольку земельные участки как юридически,  так и фактически   имеют один и тот же вид функционального использования,  данный вывод эксперта оценивается судом как формальный и не соответствующий обстоятельствам, имеющим значение для  рассмотрения дела.
 
    Также судом отклоняется довод ответчика  о злоупотреблении истцом правами собственника. ООО «Интерьер» в течение 2006-2010 неоднократно заявляло  о намерении размещения  на земельном участке около здания магазина различных временных сооружений, гарантировало принятие на себя расходов по арендной плате за  земельный участок, дополнительно необходимый для их размещения. Ситуация «недостаточности» земельного участка обусловлена, в том числе, его неправомерными  действиями по размещению временного сооружения за пределами предоставленного в аренду земельного участка.
 
    Удовлетворение исковых требований  ИП Терентьевой Л.В. является основанием для  взыскания с  ответчика государственной пошлины, в отношении которой истцу была предоставлена отсрочка при принятии искового заявления  к производству.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковое заявление индивидуального предпринимателя Терентьевой Людмилы Владимировны удовлетворить.
 
    Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью "Интерьер"  (ИНН  7610066848, ОГРН  1057601888442) в пользу  Индивидуального предпринимателя Терентьевой Людмилы Владимировны  (ИНН  861300006069, ОГРН  304761035500936) 113539.70рублей неосновательного обогащения. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Интерьер" в доход федерального бюджета  4406.19рублей государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (610007 г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок.
 
     
 
 
    Судья
 
Коробова Н.Н.