Решение от 06 октября 2011 года №А82-7380/2011

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
(резолютивная часть от 29.09.11.)
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-7380/2011
 
 
06 октября 2011 года
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области  в составе судьи Гусевой Н.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новиковой Е.С.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску  Индивидуального предпринимателя Сарибекяна Варужана Патвакановича (ИНН  761001268458, ОГРН  304761036602556)
 
    к  Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (ИНН  7610070227, ОГРН  1067610046570), с привлечением 3-го лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании права собственности
 
    при участии
 
    от  истца  –    Сарибекян В.П. – предприниматель, паспорт 7806 513046.
 
    от ответчика -  Кужилина Е.А. – консультант-юрист по доверенности № 41-04/06-4160 от 02.11.2010г., паспорт 7810 809875.
 
    от 3-го лица – не явился.
 
    установил:  
 
    Индивидуальный предприниматель Сарибекян Варужан Патваканович обратился в арбитражный суд с иском к   Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск, с привлечением 3-го лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании права собственности на помещение площадью  14,1 кв.м., расположенное по адресу:  Ярославская область, г. Рыбинск, пр. Серова, д. 1.
 
    Истец  исковые требования поддерживает в полном объеме, просит приобщить к материалам дела дополнительные документы. Пояснил, что  спорное помещение отделено от помещения лифтерной гипсокартонной стеной, которая установлена не на всю высоту помещения, поэтому в техпаспорте стена  изображена ввиде пунктира.
 
    Ответчик  решение спора оставляет на усмотрение суда, не возражает против приобщения документов истца, просит приобщить к материалам дела  документы, запрашиваемые судом. Сообщил, что у Департамента имеется план схема к договору аренды на помещение , площадью 5,8 кв.м. , а также решение комиссии об изменении функционального назначения , занимаемых истцом помещений, готовы представить их суду, в связи с чем , просит предоставить время для представления данных документов.
 
    Истец не возражает против приобщения документов.
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о времени и месте заседания извещено, представило письменный отзыв, решение спора оставляет на усмотрение суда.
 
    Ходатайства о приобщении документов рассмотрены , удовлетворены.
 
    При таких обстоятельствах дело рассматривается в отсутствии 3-го лица в порядке ст. 123,156 АПК РФ.
 
    По ходатайству ответчика в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до  16 час. 30 мин.  29.09.11.
 
    После перерыва ответчиком представлены:  копия техпаспорта на спорное здание, копия протокола № 17 от 20.05.09. комиссии по землепользованию и застройке на территории городского округа город Рыбинск, копию плана к договору аренды № 2691 от 16.09.02. для приобщения к делу.
 
    Ходатайство о приобщении документов рассмотрено, удовлетворено.
 
    Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд установил:
 
    16.09.02. между Департаментом недвижимости Администрации Рыбинского муниципального  округа (Арендодатель) и предпринимателем Сарибекян В.П. (Арендатор) заключен договор аренды № 2691 на срок с  12.09.02. по  11.09.03.  с продлением договора на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
 
    Согласно условиям договора аренды Арендодатель  передал во временное пользование Арендатору  часть здания, состоящую из нежилого помещения, площадью 5,8 кв.м., по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1 литер Б для использования  под предприятие бытового обслуживания, план прилагается. План сторонами не подписан, не имеет  указания на адрес, литер, этаж и номер сдаваемого в аренду помещения.
 
    01.12.02. между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды , в силу которого Арендатору передано во временное пользование  часть здания, состоящую из нежилого помещения общей площадью 11,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1, срок действия  соглашения  установлен с 01.12.02. по 11.09.03.
 
    01.10.09. между сторонами  подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому  арендатору передано во временное пользование  (задание, помещение), площадью 12,5 кв.м. по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1, срок действия  соглашения  установлен с 03.09.09. по 01.09.10.
 
    30.03.11.  принято постановление Администрации городского округа город Рыбинск № 795  об условиях приватизации в порядке Федерального закона  № 159-ФЗ от 22.007.08. нежилого помещения , площадью 14,1 кв.м., 1 этаж , номер на поэтажном плане 6, по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1. Установлен способ  приватизации - отчуждение арендуемого имущества, арендатор Сарибикян В.П. по договору аренды № 2691 от 16.09.02.  по цене 190000 руб. с рассрочкой оплаты на 5 лет.
 
    Во исполнение вышеназванного постановления  20.04.11. между Департаментом недвижимости городского округа город Рыбинск (Продавец) и  предпринимателем Сарибекян В.П. (Покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 14,1 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 6, по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1 по цене  161016,95 руб.
 
    20.04.11. между сторонами подписан акт приема-передачи проданного имущества.
 
    Истец обратился за регистрацией перехода права собственности, уведомлением от 24.06.11. за № 08/020/2011-698 Управлением Росреестра по Ярославской области в регистрации перехода права собственности отказано, ввиду  того, что арендуемая  арендатором , площадь 14,1 кв.м. не находилась  во временном пользовании по договору аренды непрерывно в течение 2-х лет и более лет до дня вступления в законную силу закона № 159-ФЗ, следовательно, у истца отсутствует преимущественное право на выкуп арендуемого имущества. Для регистрации  перехода права собственности не представлена справка об отсутствии задолженности  по договору аренды.
 
    В обоснование иска сторонами также представлено:
 
    - свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, площадью 14,1 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 6, по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1, свидетельство 76-АБ 206140 от 16.02.11.;
 
    - справка ФГУП «Ростехинвентарция - Федеральное БТИ» Ярославский филиал от 09.12.10. № 11/7839 о том, что  по данным обследования от 02.12.10. помещения мастерской 6, по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1, выявлена перепланировка: часть помещения №93 нежилого помещения 7 присоединена к помещению № 94. Общая площадь помещения 6 после перепланировки составила 14,1 кв.м.;
 
    -  кадастровый паспорт инвентарный номер 007334 ,  составленный  на 10.06.09. , согласно которым  спорное нежилое помещение  расположено  на 1 этаже   пяти этажного жилого дома, литер А, А1, номер на поэтажном плане 6, площадью 12,5 кв.м., изменено  функциональное назначение: ранее –производственное, в настоящее время - бытовое и производственное, разрешено комиссией по землепользованию и застройке на территории городского округа г. Рыбинск, протокол №17 от 20.05.09., количество помещений 2;
 
    - технический паспорт, инвентарный номер7334 по состоянию на 20.06.89., в силу которого на 1 этаже жилого дома  ранее располагалась аптека (номер на поэтажном плане 1), площадью 512,3 кв.м.,  парикмахерская (номер на поэтажном плане 2, площадью 272,3 кв.м.), кооператив «Радуга» (номер на поэтажном плане 3), площадью 106,8 кв.м.; производственное (номер на поэтажном плане 4), площадью 176,3 кв.м.; магазин (номер на поэтажном плане 5), общей площадью 651,8 кв.м.,  ЖКУ (номер на поэтажном плане 6) площадью 1804,2 кв.м.;
 
    -технический паспорт, инвентарный номер 07334 по состоянию на 01.12.10., согласно которому спорное нежилое помещение  представляет собой нежилые  помещения, № 95- изолированное, площадью 5,8 кв.м., № 94- это часть  большого неизолированного помещения литера А1, отгороженного от основного помещения гипсокартонной стеной, которая установлена не на всю  высоту помещения, поэтому стена изображена на плане техпаспорта пунктиром;
 
    - выкопировка из техпаспорта к первоначально заключенному договору аренды, согласно которому ответчик занимал неизолированную  часть помещения, площадью 5,8 кв.м.;
 
    - протокол №17 от 20.05.09. комиссии по землепользованию и застройке на территории городского округа г. Рыбинск, в силу которой согласовано изменение функционального назначения нежилого помещения (6) с производственного на бытовое и производственное и другие документы.
 
    Проанализировав собранные по делу доказательства, суд считает требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего:
 
    В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    В нарушении ст. 65 АПК РФ истцом не представлено правовых оснований для приобретения права собственности, предусмотренных главами 13-14 Гражданского кодекса РФ.
 
    Статья 217 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
 
    Спор возник в связи с приватизацией истцом муниципального имущества в  соответствии с  требованиями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.08. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
 
    Судом установлено и подтверждается уведомлением Управления Росреестра Ярославской области от 24.06.11. № 08/020/2011-698, что истцу отказано в государственной регистрации перехода права собственности  на основании договора купли-продажи  от 20.04.11. заключенного в соответствии с федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.08. Основанием для отказа в государственной регистрации является  то, что арендуемая  арендатором , площадь 14,1 кв.м. не находилась  во временном пользовании по договору аренды непрерывно в течение 2-х лет и более лет до дня вступления в законную силу закона № 159-ФЗ, следовательно у истца отсутствует преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.
 
    Отказ  истцом не оспаривался, в связи с чем , суд считает, что данные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец  согласился с выводами  Управления Росреестра по Ярославской о правомерности отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Кроме того, в  нарушении ст. 65 АПК РФ истец не представил    доказательств обоснованности заявленных требований,  не представил доказательств приобретения права собственности на спорное имущество, не представил безусловных доказательств  заключенности договора аренды и в силу ст.9 ч.2 АПК РФ несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий.
 
    В силу  статьи 3 Федерального закона  № 159-ФЗ от 22.07.08. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной  собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (действующего в редакции на момент обращения заявителя за преимущественным правом выкупа арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение 3-х лет и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или  договорами  аренды такого имущества,
 
    2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектами малого и среднего предпринимательства.
 
    Исходя из названных положений федерального закона,  субъект малого или среднего предпринимательства должен иметь в наличии договор аренды недвижимого имущества, заключенного за 2 года  и более лет до дня вступления в силу настоящего закона.
 
    Согласно ст. 607 ч.3 , 432 Гражданского кодекса РФ - договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается  заключенным.
 
    Судом установлено и  подтверждается материалами дела, что  изначально истцу  по договору аренды от  16.09.02.  № 2691  передана  часть здания, состоящая из  нежилого помещения  , площадью 5,8 кв.м.,  литер Б, по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1, план прилагается.
 
    Однако представленный в суд план расположения сданного в аренду помещения в силу ст. 67,68 АПК РФ не принимается судом как надлежащее доказательство   передачи  арендуемого имущества по данному договору, т.к. план не подписан сторонами, не имеет указаний на адрес объекта, литер, этаж и т.п.
 
    Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.12.02. истцу передано в аренду часть нежилого помещения, площадью 11,8 кв.м. по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1.
 
    Дополнительным соглашением к договору аренды  от 01.10.09. истцу передана (здание, помещение ) , площадью  12,5 кв.м. по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1.
 
    Актов приема-передачи объекта недвижимости суду не представлено.
 
    Таким образом, ни договор аренды № 2691 от 16.09.02., ни дополнительные соглашения к нему от  01.12.02. и 01.10.09. не содержат существенных условий о предмете договора аренды, а именно:   не указаны номера сданных в аренду помещений, на каком этаже они расположены,  литер помещения и т.п. Материалами дела установлено, что спорные помещения расположены в многоквартирном жилом доме, истцом изменено функциональное назначение помещений с  производственного на бытовое.  Первоначально истцу сдавалось помещение в литере Б, а  продан по договору купли-продажи в литере А1.
 
    При таких обстоятельствах, суд считает, что договор аренды № 2691 от 16.09.02.  в силу ст. 432 и 607 Гражданского кодекса РФ является незаключенным.
 
    Кроме  того, согласно представленного технического паспорта по состоянию на 20.06.89. инвентарный номер 7334,  технического паспорта по состоянию на 01.12.10., кадастрового паспорта по состоянию на 10.06.09. судом установлено и подтверждено показаниями истца в судебном заседании, что спорное помещение отделено от помещения лифтерной гипсокартонной стеной, которая установлена не на всю высоту помещения, поэтому в техпаспорте  по состоянию на 01.12.10. стена  изображена в виде пунктира. В силу чего , спорное нежилое помещение , площадью 14,1 кв.м. не является изолированным помещением, а   является частью помещения № 93.
 
    Согласно ст. 607 ч.1, 650 ч.1 Гражданского кодекса РФ - в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
 
    Исходя из положений названных норм, часть нежилого помещения № 93 не является самостоятельным  объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания, поэтому часть нежилого помещения не может быть объектом аренды.
 
    Данные обстоятельства также свидетельствуют о том, что договор аренды № 2691 от 16.10.02.  и  дополнительные соглашения к нему являются незаключенными.
 
    Также следует отметить, что договор аренды № 2691 от 16.09.02. заключен на срок с  12.09.02. по 11.09.03.  и в силу ст. 609, 651ч.2  Гражданского кодекса РФ подлежал обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор государственную регистрацию не проходил, следовательно, является незаключенным.
 
    Оценив  собранные по делу доказательства, суд считает, что   отсутствие договора аренды на спорное помещение, свидетельствует о том, что истец не подпадает под  перечень  субъектов малого и среднего предпринимательства , имеющих преимущественное право на  выкуп арендованного  имущества  в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ. Заключенный между Департаментом недвижимости городского округа город Рыбинск и  предпринимателем Сарибекян В.П. договор купли-продажи  от 20.04.11.  о продаже нежилого помещения, площадью 14,1 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 6, по адресу: г. Рыбинск, пр. Серова, д.1 , в силу ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным с момента заключения и не влечет юридических последствий.
 
    Иных оснований для приобретения права собственности на спорное имущество истцом не представлено.
 
    Учитывая вышеизложенное, у суда отсутствуют правовые основания, для удовлетворения заявленных требований.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В иске отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
 
 
    Судья
 
Гусева Н.А.