Решение от 21 октября 2014 года №А82-6/2014

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-6/2014
 
 
21 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения от 19.09.2014.
 
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Суркиной Т.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания     Луниной Я.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью  "ТС-Мебель МАРТ 1" (ИНН  3245509619, ОГРН  1123256016883)
 
    к  обществу с ограниченной ответственностью "Верхневолжский монолит" (ИНН  7604062972, ОГРН  1037600411144)
 
    о   регистрации договора аренды от 07.08.2013
 
 
    при участии:
 
    от истца: не явился, извещен,
 
    от ответчика: Савельев А.Н. – представитель по паспорту и доверенности  от 01.09.2014,
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью «ТС – Мебель МАРТ 1» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Верхневолжский монолит» об обязании зарегистрировать договор аренды от  07.08.2013.
 
    Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается                     судом в отсутствие истца по имеющимся материалам.
       В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве, в том числе сославшись на   расторжение договора аренды по основаниям, предусмотренным в договоре, а именно: невнесение арендной платы, неосуществление коммерческой деятельности на арендуемых площадях в течение длительного времени.     
 
    Заслушав представителя ответчика, рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
         Между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) подписан договор аренды от 07.08.2013, согласно п. 1.1 которого Арендодатель, основываясь на праве собственности, предоставляет Арендатору за плату в аренду (во временное владение и пользование) часть нежилого помещения общей площадью 3 431,2 кв.м., состоящую из помещений №№ 11, 6, 7, 8, 10, 342, расположенных в подвальном и на 1 этажах в  здании по адресу: г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 123. Помещение предназначено для коммерческой деятельности Арендатора в сфере организации и функционирования магазина мебели  и товаров для дома «Мебель МАРТ», а также для административных целей, непосредственно связанных с такой деятельностью.      
 
    Согласно п.  1.2 договора срок аренды составляет 5 лет,  начинает исчисляться с даты подписания Сторонами акта приемки - передачи помещения, при этом:   начиная с даты подписания Сторонами договора  до даты его государственной регистрации, но в любом случае на протяжении не более 360 дней, отношения между Сторонами  регламентируются не подлежащей государственной регистрации краткосрочной арендой на условиях договора; начиная с даты государственной регистрации  договора и до даты истечения  срока аренды отношения между сторонами будут регламентироваться подлежащей государственной регистрации и вступающей в силу с даты такой регистрации долгосрочной арендой на условиях договора. В случае,  если в течение срока действия краткосрочного договора, договор не будет зарегистрирован, краткосрочный договор автоматически возобновляет свое действие на 11 месяцев, но не более 5 раз.
 
    В соответствии с разделом 2 договора Арендодатель обязуется передать помещение Арендатору в порядке и сроки, указанные в разделе 5 договора, а Арендатор обязуется  принять помещение по Акту приемки-передачи, своевременно совершать платежи по договору, в том числе в случае увеличения постоянной (фиксированной) составляющей арендной платы,  начать использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием (осуществлять коммерческую деятельность) не позднее 90 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема - передачи помещения (п. 2.2.4 договора). Начало осуществления коммерческой деятельности Арендатора в арендуемом помещении фиксируется Сторонами путем подписания соответствующего акта.
 
    Разделом 3 стороны согласовали порядок расчетов по договору. Размер ежемесячной арендной платы по договору включает в себя постоянную (фиксированную)  и переменную (расчетную)  составляющие арендной платы. Ежемесячная постоянная (фиксированная) составляющая арендной платы устанавливается  в размере 48 609 условных единиц в месяц, где одна у.е. равна одному доллару США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не менее 30 руб. за 1 у.е. и не выше 34 рублей за 1 у.е., плюс НДС, который начисляется и оплачивается в соответствии с действующим в РФ законодательством. Ежемесячная переменная (расчетная) составляющая арендной платы определяется расчетным путем. Постоянная (фиксированная) часть арендной платы начисляется с начала использования помещения по его целевому назначению  (дата начала коммерческой деятельности), но в любом случае не позднее даты, указанной в п. 2.2.4 договора.  С даты подписания договора и до даты, указанной в п. 2.2.4 договора Арендатор производит  100%-ную предоплату постоянной (фиксированной) составляющей арендной платы за 1 календарный месяц срока аренды. Оплата постоянной (фиксированной) составляющей арендной платы за последующие календарные месяцы срока аренды производится  Арендатором ежемесячно авансом не позднее пятого числа календарного дня каждого месяца. Оплата переменной (расчетной) составляющей арендной платы осуществляется Арендатором с момента подписания акта приема – передачи помещения на основании расчета представленного Арендодателем, в течение 5 банковских дней с даты получения расчета и выставленного счета от Арендодателя.
 
    В соответствии с п. 4.1 договора Арендатор в течение 3 рабочих дней после подписания договора в обеспечение всех своих обязательств, вытекающих из договора, производит оплату суммы равной постоянной (фиксированной) составляющей арендной платы одного месяца аренды, которая составляет 48 609 у.е. Арендодатель вправе использовать обеспечительный платеж на условиях договора, а Арендатор обязан восполнять обеспечительный платеж.
 
    В соответствии с п. 5.1 договора приемка - передача помещения осуществляется  по двустороннему акту, подписываемому сторонами  не позднее 93 календарных дней с момента подписания договора аренды и оплаты Арендатором обеспечительного платежа.
 
    Арендодатель может досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, а Арендатор обязан освободить помещение в случаях, если: Арендатор существенно ухудшает арендуемое имущество, два и более раза подряд допускает просрочку (полностью или частично) в оплате арендных платежей по договору, более чем на 10 календарных дней в течение любого годового периода; использует помещение не по назначению (в т.ч. не ведет в нем свою коммерческую деятельность для покупателей); допустил просрочку более, чем на 5 рабочих дней обязательства по приемке помещения по акту приема-передачи, а равно по началу осуществления своей коммерческой деятельности в помещении; допустил просрочку в оплате (полностью или частично) или восполнении обеспечительного платежа более, чем на 20 календарных дней. Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения Арендатором соответствующего уведомления о расторжении (п. 7.1 договора).
 
    Стороны договорились, что заявителем для государственной регистрации договора является Арендодатель. Арендодатель осуществляет все необходимые действия, не позднее 50 дней с момента предоставления Арендатором всех документов,  требующихся от него для осуществления государственной регистрации договора. Расходы по государственной регистрации договора несет в полном объеме Арендатор и компенсирует Арендодателю расходы в течение 10 дней с момента государственной регистрации Договора (раздел 8 договора).
 
    Помещение передано арендатору по акту приема - передачи от 01.11.2013.
 
    Письмами № 5 от 04.10.2013, № 8 от 24.10.2013, № 9 от 05.11.2013, № 10 от 13.11.2013, № 11 от 22.11.2013,  № 13 от 11.12.2013, № 14 от 16.12.2013 истец направлял ответчику документы для государственной регистрации договора аренды и  просил уведомить об осуществлении государственной регистрации в связи с истечением сроков, предусмотренных договором.
 
    Уведомлением от 25.02.2014 ответчик сообщил истцу о расторжении договора аренды от 07.08.2013 в одностороннем порядке в связи с невыполнением истцом            п. 2.2.4 договора (неосуществление коммерческой деятельности в переданном в аренду помещении). Уведомление было получено истцом 11.03.21014, что подтверждается уведомлением о вручении, представленным в материалы дела.
 
    В связи с тем, что ответчик не исполнил обязанность по регистрации договора аренды от 07.08.2013, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.  
        Оценив представленные документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
    В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  Условия договора определяются по усмотрению сторон.
 
    Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 609, ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. По смыслу данной нормы, сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Сказанное соотносится с разъяснениями, приведенными в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.
 
    Вместе с тем, согласно разъяснениям,   содержащимся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии со ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и исполняли его, то следует иметь  в виду, что стороны связаны обязательством,  которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. В рассматриваемом судом случае стороны не только согласовали все существенные условия договора аренды и начали исполнять его путем подписания акта приема-передачи, внесения обеспечительного платежа, но и договорились о том, что до государственной регистрации договор действует как краткосрочный с возможностью пролонгации на 11 месяцев, но не более 5 раз. Следовательно, договор являлся заключенным. В ходе рассмотрения дела истцом не оспаривался ни факт принятия помещения по акту приема-передачи, ни факт внесения обеспечительного платежа, ни тот факт, что им не начата  коммерческая деятельность в арендуемом помещении в срок, установленный в договоре.
 
    На основании п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
 
    Поскольку истец не начал коммерческую деятельность в арендованном помещении  (доказательств обратного в виде подписанного сторонами акта в материалы дела не представлено), ответчик на основании раздела 7 договора направил ему уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке всоответствии с   п. 7.1  договора. Таким образом, договор аренды расторгнут  с 11.04.2014,  следовательно у суда отсутствуют основания  для удовлетворения иска.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью  "ТС-Мебель МАРТ 1" отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (г. Киров) в месячный срок.
 
     
 
 
    Судья
 
Т.В. Суркина