Решение от 27 сентября 2011 года №А82-5398/2011

 
Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль                                                                                Дело №А82-5398/2011
 
27 сентября 2011 года
 
    Резолютивная часть решения оглашена  07.09.2011
 
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Розовой Н.А.,
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Клевакиной  Л.Н.,  
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Универсал-Центр» (ОГРН 1027601048298, ИНН 7608006834)
 
    к  Управлению муниципальной  собственности Администрации г.Переславля-Залесского (ОГРН 1027601051290, ИНН 7608002597),
 
    о   признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г.Переславля-Залесского от 18.03.2011 № 156-з «Об отказе  в перерасчете  арендной платы  земельного участка» и об обязании Управления  произвести перерасчет арендной платы  за 2010 год  по договору аренды  находящегося в государственной собственности земельного участка  № 1237 от 10.04.2007 без применения повышающего коэффициента,
 
    при участии:
 
    от истца – не явились,
 
    от ответчика – Лычко И.А. – консультант-юрист, доверенность от 01.12.2008,
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Универсал-Центр» (далее – ООО «Универсал-Центр, Общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г.Переславля-Залесского (далее – Управление) от 18.03.2011 № 156-з «Об отказе  в перерасчете  арендной платы  земельного участка» и об обязании Управления  муниципальной собственности г.Переславля-Залесского произвести перерасчет арендной платы  за 2010 год  по договору аренды  находящегося в государственной собственности земельного участка  № 1237 от 10.04.2007 без применения повышающего коэффициента,
 
    Заявитель считает незаконным применение Управлением 5-кратного повышающего коэффициента за нарушение срока аренды  земельного участка (нарушение сроков строительства) при установлении нового размера арендной платы Соглашением от 23.04.2010 о внесении изменений к договору аренды  земельного участка № 1237 от 10.04.2007, поскольку действие повышающего коэффициента  в 2010 году было приостановлено  постановлением Правительства  Ярославской области  от 25.03.2010 № 158-п «О внесении изменений в постановление Правительства области  от 27.07.2009 № 762-п» (далее – Постановление № 158-п).  Постановление № 158-п вступило в силу  12.04.2010, и на момент  заключения дополнительного соглашения  от 23.04.2010 правовых оснований для применения повышающего коэффициента не имелось.
 
    Ответчик не признал заявленное требование по основаниям, изложенным в отзыве,  согласился с правовой позицией заявителя об отсутствии правовых оснований для применения 5-кратного повышающего коэффициента. Вместе с тем, не имеется и правовых оснований для перерасчета арендной платы,  так как  дополнительное соглашение  от 23.04.2010 к договору аренды земельного участка № 1237 от 10.04.2007  в части пересмотра размера арендной платы  (п.3) является ничтожной сделкой. Договор аренды земельного участка для жилищного строительства  заключен по результатам торгов, размер арендной платы  в сумме 268000руб. в год сформировался в  ходе аукциона и пересмотру, в том числе после продления срока договора аренды,  не подлежит. Ответчик основывает свою позицию на п.10 ст.3 Федерального закона  от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие  Земельного кодекса РФ», постановлении Правительства  Ярославской области  от 24.12.2008 № 710-п,  постановлении Правительства РФ  от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов  по продаже  находящихся в  государственной или муниципальной  собственности  земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – Постановление Правительства РФ № 808), ст.38, п.7 ст.38.1 Земельного кодекса РФ, п.4 ст.447 ГК РФ.
 
    Рассмотрев материалы дела и выслушав представителя ответчика, суд установил следующее.
 
    На основании постановления мэра г.Переславля-Залесского  от 28.02.2007 № 229 «О продаже права на заключение  договора аренды земельного участка» и в соответствии с п.п.1-4 ст.38, ст.38.1 Земельного кодекса РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже  находящихся в  государственной или муниципальной  собственности  земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением  Правительства РФ № 808 (далее - Правила),  Управлением муниципальной собственности Администрации г.Переславля-Залесского были проведены торги в форме  аукциона  по продаже  права на заключение сроком на 3 года  договора аренды земельного участка с кадастровым  номером 76:18:01 09 58:0029 общей площадью  5400 кв.м для проектирования и  строительства жилого дома, расположенного по адресу: Ярославская область,  г.Переславль-Залесский,  ул.Октябрьская,  возле дома № 10, в соответствии с разработанной  ЗАО  «Ярославгражданпроект» заказ № 44.04 проектно-сметной документацией.
 
    В соответствии с протоколом об утверждении результатов аукциона  от 09.04.2007 победителем аукциона было признано ООО «Универсал-Центр», предложившее наивысший  годовой размер арендной платы  за земельный участок  в размере 268 000руб.
 
    По результатам аукциона Управлением муниципальной собственности  г.Переславля-Залесского  с ООО «Универсал-Центр» был заключен договор № 1237 аренды находящегося в государственной собственности  земельного участка от 10.04.2007, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор (заявитель)  принимает в аренду  из земель населенных пунктов  земельный участок в кадастровым номером 76:18:01 09 58:0029 площадью  5400кв.м, расположенный по адресу: Ярославская область,  г.Переславль-Залесский,  ул.Октябрьская,  возле дома № 10, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к  настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, предоставленный для проектирования и строительства жилого дома.
 
    В соответствии с п.3.1 Договора арендная плата, согласно  протоколу об утверждении результатов аукциона от 09.04.2007, составляет 268 000руб. в год.
 
    Согласно п.3.4 Договора арендная плата остается неизменной  в течение  действия настоящего  Договора.
 
    Пунктом  7 Договора установлено, что срок действия договора  устанавливается на три года с момента его государственной регистрации.
 
    Государственная регистрация  договора произведена 08.05.2007.
 
    09.03.2010 в Администрацию г.Переславля-Залесского поступило заявление ООО «Универсал-Центр» о продлении срока договора аренды № 1237 от 10.04.2007, которое 16.03.2010 было рассмотрено комиссией  по предварительному согласованию  выделения земельных участков при Администрации. Комиссией принято  решение о  продлении договора аренды  сроком на один год и о применении  при расчете арендной платы  повышающего коэффициента  5 в связи с нарушением срока аренды  по заключенному договору  (нарушение сроков строительства) согласно п.2.9 постановления  Правительства Ярославской области  от 24.12.2008 № 710-п.
 
    С учетом мнения комиссии  Администрацией города было издано  постановление от 21.04.2010 № 474 «О продлении срока аренды земельного участка по адресу: Ярославская область,  г.Переславль-Залесский,  ул.Октябрьская, возле дома № 10».
 
    Соглашением  от 23.04.2010 о внесении изменений и дополнений  в договор аренды земельного участка  от 10.04.2007 № 1237 срок действия договора был продлен  до 07.05.2011. Кроме того, был изложен в новой редакции пункт 3.1 Договора, размер арендной платы установлен в сумме 251 870,26руб. в год.
 
    Расчет размера арендной платы  произведен в соответствии с Положением о порядке  определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках  ее внесения за использование земельных участков, находящихся  в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность  на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области  от 24.12.2008 № 710-п, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка и коэффициента  функционального использования.  При расчете  на основании п.2.9  названного Положения  применен повышающий коэффициент 5 за нарушение срока аренды.
 
    17.02.2011 Обществом было направлено  мэру г.Переславля-Залесского письмо №  01/19-02/06 с просьбой произвести перерасчет арендной платы по договору аренды  № 1237 от  10.04.2007 исходя из отсутствия повышающего коэффициента  с 08.05.2010, сумма арендной платы по расчету Общества должна составлять  54 605,47руб.
 
    18.03.2011 Управление  муниципальной собственности Администрация г.Переславля-Залесского  направило ответ  № 156-з об отказе в  перерасчете арендной платы без повышающего коэффициента 5, так как  на момент принятия решения комиссии 16.03.2010 постановление Правительства Ярославской области от 25.03.2010 № 158-п еще не  было принято,  а также у Общества отсутствовало разрешение на  строительство.
 
    Однако, как признал ответчик в судебном заседании,  правовых оснований для применения повышающего коэффициента 5 у него не имелось.
 
    Согласно п.2.9 данного Положения при расчете арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства, строительства гаражей для индивидуального автотранспорта, строительства объектов, осуществляемых за счет средств бюджетов всех уровней, строительства объектов, безвозмездно передаваемых в государственную или муниципальную собственность, строительства объектов, осуществляемого за счет специальных надбавок к тарифам на транспортировку газа газораспределительными организациями, предназначенных для финансирования программ газификации, утверждаемых органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации), в случае нарушения срока аренды по первому заключенному договору аренды земельного участка применяются повышающие коэффициенты:
 
    - коэффициент 5 - в течение первого года после окончания срока аренды;
 
    - коэффициент 10 - в течение второго года после окончания срока аренды.
 
    Действие указанного пункта 2.9 раздела 2 Положения было приостановлено пунктом 1.1 постановления  Правительства Ярославской области  от 25.03.2010 № 158-п «О внесении изменений в постановление Правительства области  от 27.07.2009 № 762-п «О мерах  поддержки строительной отрасли в Ярославской области  и внесении изменений  в постановление Администрации  области  от 15.10.2009 № 471-а», на срок  до 31 декабря  2011 года в отношении арендаторов (застройщиков), получивших  разрешение на строительство  после 01.01.2004.
 
    Пунктом 4  постановления Правительства Ярославской области от 25.03.2010 № 158-п  установлено, что  действие подпункта 1.1 данного постановления распространяется на правоотношения, возникшие  с 17.08.2009.
 
    ООО Универсал-Центр» получило разрешение на строительство 25.03.2010, Соглашение  подписано 23.04.2010, после вступления в силу 12.04.2010 постановления Правительства Ярославской области от  25.03.2010 № 158-п.
 
    Таким образом, ответчик согласен с доводом заявителя о том, что повышающий коэффициент применению не подлежит.
 
    Вместе с тем, ответчик считает, что оснований для перерасчета  размера арендной платы в соответствии с требованиями заявителя не имеется. Размер арендной платы  в сумме 268 800руб. в год установлен по результатам аукциона и  в период действия договора аренды земельного участка (в том числе  и после его продления) пересмотру не подлежит.  Изменение размера арендной платы, установленного по результатам аукциона, не входит в компетенцию  Управления, в связи с чем п.3  Соглашения от 23.04.2010 является ничтожным.
 
    Кроме того, согласно п.3.4 Договора аренды, арендная плата остается неизменной  в течение  действия  настоящего договора.
 
    Ответчик исходит из п.10 ст.3 Федерального закона о 25.10.2011 № 137-ФЗ «О ведении  в действие Земельного кодекса РФ», согласно которому  порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации,
 
    В Ярославской области такой порядок  установлен Положением о порядке  определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках  ее внесения за использование земельных участков, находящихся  в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность  на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области  от 24.12.2008 № 710-п.
 
    Согласно п.1.2 названного Положения  в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, являющимися победителями торгов (конкурсов, аукционов), размер арендной платы определяется по результатам торгов в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
 
    В силу п.3.1 Положения арендная плата за использование земельных участков оплачивается юридическими и физическими лицами - победителями торгов в размере, установленном по результатам торгов в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
 
    Согласно  названному постановлению Правительства РФ,  п.7 ст.38.1 Земельного кодекса РФ начальный размер арендной платы  определяется на основании  отчета независимого  оценщика. В силу п.4 ст.447 ГК РФ,  выигравшим торги на аукционе признается  лицо, предложившее наиболее высокую цену.
 
    На основании изложенного ответчик считает, что  условие дополнительного соглашения от 23.04.2010, установившее  размер  годовой арендной платы, отличный от арендной платы, сформированной на торгах,  ничтожно как противоречащее требованиям перечисленных нормативных правовых актов.  Следовательно, для перерасчета  размера арендной платы, предложенного заявителем, оснований не имеется, арендную плату заявитель должен перечислять  в размере, установленном  договором аренды земельного участка № 1237 от 10.04.2007 без учета дополнительного соглашения.
 
    Заявитель  не согласен с позицией  ответчика, указывает, что согласно  п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора  допускается  в случае и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
 
    Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не  предусмотрено настоящим  Кодексом,  другими законами  или договором.
 
    Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении  договора совершается  в той же  форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота  не вытекает иное.
 
    В соответствии с п.п. 1, 3 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения  арендной платы  определяются договоров аренды. Если иное  не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться  по соглашению сторон в сроки,  предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    Заявитель считает ссылку ответчика на п.3.4 Договора аренды № 1237 от  10.04.2007 несостоятельной, так как изменение  арендной платы произошло по соглашению сторон, к тому же соглашением от 23.04.2010 этот пункт излагается в новой редакции.
 
    Также, по мнению заявителя, несостоятельна ссылка ответчика на отсутствие у Управления компетенции на изменение условий договора.
 
    Деятельность Управления регламентирована постановлением мэра  г.Переславля-Залесского от 09.04.2008 № 369 (в ред. от  04.06.2008) «Об утверждении  Положения об управлении муниципальной собственности г.Переславля-Залесского в новой редакции».  Согласно п.п. 1, 2 Положения, Управление является структурным подразделением администрации  города со статусом юридического лица,  уполномоченным осуществлять  управление и распоряжение  объектами муниципальной собственности города, а также  управление и распоряжение земельными участками,  находящимися в муниципальной собственности, земельными участками,  государственная собственность на которые не разграничена.   Функции Управления перечислены в п.3 Положения. Для выполнения возложенных на него задач в сфере земельных отношений Управление  заключает договоры  аренды земельных участков и соглашения о внесении изменений и дополнений в договоры аренды и купли-продажи  земельных участков.
 
    Таким образом,  действия Управления не противоречат закону.
 
    Исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как установлено материалами дела и признано ответчиком,  на спорные правоотношения распространяется действие пункта 1.1 постановления  Правительства Ярославской области  от 25.03.2010 № 158-п «О внесении изменений в постановление Правительства области  от 27.07.2009 № 762-п «О мерах  поддержки строительной отрасли в Ярославской области  и внесении изменений  в постановление Администрации  области  от 15.10.2009 № 471-а, которым было приостановлено действие п.2.9 раздела 2 Положения о порядке  определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках  ее внесения за использование земельных участков, находящихся  в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность  на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области  от 24.12.2008 № 710-п,  о применении повышающих коэффициентов случае нарушения срока аренды по первому заключенному договору аренды земельного участка.
 
    Таким образом, определение размера арендной платы с  применением повышающего коэффициента 5 в спорной ситуации является необоснованным.
 
    Вместе с тем,  также является необоснованным  расчет размера арендной платы, предлагаемый  заявителем.
 
    В соответствии с п.п.1, 2 ст.30, п.п.1-4 ст.38,  ст.38.1 Земельного кодекса РФ продажа земельного участка из земель, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства,  осуществляется исключительно на  торгах (аукционах).
 
    При этом, согласно п.7 ст.38.1 Земельного кодекса РФ,  продавец земельного  участка  или права на заключение договора  аренды такого земельного участка определяет начальную цену   предмета аукциона,  сумму задатка и существенные условия  договора, в том числе срок  аренды.   Начальная цена предмета аукциона  (начальная цена  земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется  в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
 
    В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона о 25.10.2011 № 137-ФЗ «О ведении  в действие Земельного кодекса РФ»  порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации,
 
    В Ярославской области такой порядок  установлен Положением о порядке  определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках  ее внесения за использование земельных участков, находящихся  в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность  на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области  от 24.12.2008 № 710-п.
 
    Согласно п.1.2 названного Положения  в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, являющимися победителями торгов (конкурсов, аукционов), размер арендной платы определяется по результатам торгов в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
 
    В силу п.3.1 Положения арендная плата за использование земельных участков оплачивается юридическими и физическими лицами - победителями торгов в размере, установленном по результатам торгов в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
 
    Пунктом 4 статьи 447  ГК РФ выигравшим торги на аукционе  признается лицо,  предложившее  наиболее высокую цену.
 
    Из приведенных норм законодательства следует, что размер арендной платы  земельного участка из земель, находящихся в  государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется исключительно по результатам аукциона и, соответственно,  не может быть изменен по соглашению сторон, поскольку иное  предусмотрено  другими законами (п.1 ст.450 ГК РФ).
 
    В связи с этим  условия договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к договору, не соответствующие установленному земельным законодательством порядку формирования размера арендной платы по результатам аукциона, являются  недействительными  (ничтожными) в силу ст.168 ГК РФ.
 
    В спорной ситуации договор  № 1237 аренды  находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.04.2007 между заявителем и ответчиком  был заключен по результатам торгов в форме аукциона,  проведенных  на основании постановления мэра г.Переславля-Залесского  от 28.02.2007 № 229 «О продаже права на заключение  договора аренды земельного участка» и в соответствии с п.п.1-4 ст.38, ст.38.1 Земельного кодекса РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже  находящихся в  государственной или муниципальной  собственности  земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением  Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов  по продаже  находящихся в  государственной или муниципальной  собственности  земельных участков или права  на заключение договоров аренды таких земельных участков».
 
    По результатам аукциона пунктом 3.1 Договора аренды был установлен размер арендной платы в сумме 268 000руб. в год.  При этом пунктом 3.4 Договора установлено, что  арендная плата остается  неизменной  в течение действия  настоящего договора.
 
    Поскольку  Соглашением от 23.04.2010 срок действия договора был продлен  по 07.05.2011, то, по мнению суда,  в течение всего срока действия договора, в том числе и после его продления,  арендная плата должна составлять  268 000руб. в год и не подлежит пересмотру по соглашению сторон.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении заявления отказать.
 
    Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) через Арбитражный суд Ярославской области.
 
 
    Судья                                                                                        Н.А.Розова