Решение от 11 августа 2011 года №А82-4275/2011

 
 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль                                                                                    Дело №А82-4275/2011-21
 
    16 августа 2011 года
 
 
Резолютивная часть решения оглашена 16.08.2011.
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Карташовой Н.В.
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тумаковой К.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по искуЗакрытого акционерного общества "Социальное питание" (ИНН  7601001717, ОГРН  1027600853411)
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭЛИТА" (ИНН  7604153725, ОГРН  1097604004365)
 
    о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения,
 
    при участии
 
    от истца: Долматович Э.Е., представитель по доверенности от 20.07.2011, Борщова А.И., представитель по доверенности от 20.07.2011 (после перерыва не присутствовали)
 
    от ответчика: Чистобородов В.В., представитель по доверенности от 10.02.2011 (после перерыва не присутствовал)
 
 
    установил:
 
    Закрытое акционерное общество «Социальное питание»  обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Элита» о расторжении договора субаренды нежилого помещения №13822/8905 от 31.08.2009 и выселении из занимаемого помещения №7 по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, 21/67.
 
    Истец поддержал исковые требования, просит расторгнуть договор субаренды с ответчиком ввиду того, что последний пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, неоднократными нарушениями. Ответчик произвел незаконную перепланировку помещения, без согласования с арендатором и собственником имущества, пользуется имуществом с нарушением его целевого использования (вместо столовой – в помещении расположен спорт-бар). Ответчик нарушает охранное обязательство, законодательство о рекламе. За нарушения, допущенные ответчиком, истец несет административную ответственность, неоднократно получал предписания различных органов об устранении нарушений условий договора аренды, от чего страдает его деловая репутация.
 
    Ответчик исковые требования не признал. Полагает, что истец злоупотребляет своими процессуальными правами. Считает, что поводом для подачи настоящего иска является рассматриваемое арбитражным судом дело по иску ООО «Элита» к ЗАО «Социальное питание» о взыскании долга и процентов за непредоставленные коммунальные услуги. Проведение перепланировок не отрицает. Считает, что истец обязан выдать ответчику доверенность для узаконения перепланировок.
 
    Истец ходатайствовал о привлечении к участию в деле Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, Департамента культуры Ярославской области, МУ «Агентство по рекламе и праздничному оформлению города» г. Ярославля, территориальной администрации Кировского района г. Ярославля. Полагает, что предоставленные указанными органами сведения могут иметь значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Ходатайство судом рассмотрено, отклонено как необоснованное ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11.08.2011 до 09 час 00 мин 16.08.2011. После перерыва стороны в судебном заседании не присутствовали.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
 
    28.02.2001 между КУМИ мэрии г. Ярославля и ЗАО «Социальное питание» был заключен договор аренды недвижимого имущества №8905-Г, площадью 191,20 кв.м, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д.21/67, для использования под кафе и закусочную. Согласно дополнительному соглашению к договору от 26.05.2003 срок действия договора установлен по 31.12.2017.
 
    Предмет договора является муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности от 12.04.2001 №1344, свидетельством о государственной регистрации права.
 
    Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 04.01.2002. Помещение передано по акту от 02.03.2001, согласно которому помещение находится в удовлетворительном состоянии.
 
    31.08.2009 сторонами заключен договор субаренды недвижимого имущества №13822/8905, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение первого этажа №7 по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д.21/67, общей площадью 50,9 кв.м, для использования под столовую. Срок договора определен сторонами с 01.09.2009 по 28.08.2014. Разрешение собственника получено, о чем свидетельствует подпись и печать арендодателя на договоре. Как следует из преамбулы договора, он составлен в присутствии заместителя председателя комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.
 
    Помещение передано по акту от 01.09.2009, согласно которому оно находится в исправном состоянии. Представитель субарендатора произвел осмотр имущества, претензий по передаваемому имуществу не имел.
 
    По утверждению истца, ответчиком по устной договоренности использовалось все помещение, общей площадью 191,2 кв.м.
 
    Дополнительным соглашением к договору субаренды от 14.11.2009 договор дополнен пунктом 1.3, в соответствии с которым передаваемые в субаренду помещения находятся в доме, являющимся памятником архитектуры и имеющим охранное обязательство по использованию недвижимого памятника истории и культуры №23-155 от 19.12.1997. Субарендатор обязуется выполнять в полном объеме требования, определенные в охранном обязательстве.
 
    Сторонами также заключен договор о компенсации расходов на коммунальные услуги от 01.09.2009.
 
    26.10.2010 КУМИ мэрии г. Ярославля выдано предписание №6325 в адрес ЗАО «Социальное питание» об устранении нарушений условий договора аренды от 28.02.2001 №8905-Г.
 
    В предписании указано, что в соответствии с пунктом 2.2.13 договора аренды арендатор обязался не производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.
 
    В ходе проверки 19.10.2010 представителем комитета установлено, что в арендуемых помещениях произведены перепланировки (снесены стены между помещениями, в том числе несущие), которые могут привести к нарушению конструкций всего здания. Согласования на перепланировку не выдавалось.
 
    В соответствии с пунктом 2.2.4 договора аренды ЗАО «Социальное питание» имело право с письменного согласия арендодателя сдать в субаренду до 50% площадей. Согласно условиям договора субаренды №13822/8905 от 31.08.2009 обществу с ограниченной ответственностью «Элита» передано помещение №7, площадью 50,9 кв. м. Проверкой установлено, что фактически 100% арендуемых площадей используется субарендатором. КУМИ мэрии г. Ярославля предложил арендатору в срок до 01.11.2010 привести в соответствие использование помещений, выселить субарендатора из незаконно занимаемых помещений, в срок до 19.12.2010 произвести узаконение произведенных перепланировок и изготовить технический паспорт на объект аренды, либо восстановить помещение в прежнем состоянии. Указанные нарушения условий договора зафиксированы в акте №38/10.2010 от 19.10.2010.
 
    14.03.2011 в адрес истца комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля вновь выдано предписание №1422 с указанием на необходимость устранения нарушений договора. В том числе, комитет указал на необходимость провести узаконение перепланировок либо приведения помещений в прежнее состояние, демонтаж вновь организованного санузла (в арке между помещениями №7 и №26), демонтаж раковины, установленной в помещении №7.
 
    11.04.2011 комитетом вновь проведена проверка выполнения условий договора аренды, в ходе которой  выявлено, что в помещении установлены рабочие места, оборудованные компьютерами (20 штук), столы для приема пищи отсутствуют, организован санузел в арочном проеме между помещениями №7 и №26, установлена раковина в помещении №7. Комитетом в адрес истца выдано предписание №2278.
 
    01.03.2011 Департаментом культуры Ярославской области проведена проверка объекта культурного наследия по ул. Свободы, д.21/67 г. Ярославля. По результатам проверки составлен акт, в котором зафиксировано проведение перепланировки помещений. Работы выполнены без согласованной в установленном порядке проектной документации и разрешения департамента культуры, что является нарушением условий охранного обязательства. В соответствии с Федеральным законом №73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и на основании пункта 1.10 охранного обязательства истцу, как арендатору, предложено в срок до 01.05.2011 устранить незаконные перепланировки и привести занимаемые помещения в первоначальный вид. В случае невыполнения условий предписания, департамент культуры указал на применение к истцу ответственности в соответствии с действующим законодательством.
 
    Департаментом культуры в адрес истца 06.05.2011 направлено претензионное письмо №22-2065/11 с требованием уплатить неустойку за нарушение охранного обязательства в связи с невыполнением последним предписаний департамента, выданных на основании проверок объекта культурного наследия. В отношении истца составлен протокол об административном правонарушении от 03.05.2011.
 
    18.05.2011 в ходе проведенной муниципальным учреждением «Агентство по рекламе и праздничному оформлению города» г. Ярославля проверки выявлено, что ООО «Элита» установило рекламную конструкцию на фасаде здания по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д.21/67. Разрешение на установку рекламной конструкции учреждением не выдавалось, за получением разрешения ООО «Элита» не обращалось.
 
    В письме от 18.05.2011 №631 агентство сообщает, что по результатам проверки направлены письма в территориальную администрацию Кировского района мэрии г. Ярославля о необходимости принятия мер по демонтажу данной самовольно установленной рекламной конструкции и в Отдел милиции №1 УВД по г. Ярославлю для привлечения владельца самовольно установленной рекламной конструкции к ответственности в соответствии со ст.14.37 КоАП РФ в связи с нарушением требований ст.19 Федерального закона от 13.03.2006 «О рекламе». В ходе мероприятий по контролю за размещением рекламных конструкций также выявлено, что на фасаде здания по данному адресу отсутствуют 3 рекламные конструкции, на которые ЗАО «Социальное питание» выдано разрешение от 19.07.2007 №0331-фк/07 сроком действия до 19.07.2012.
 
    Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись письма с требованием устранить нарушения договора субаренды: внести арендную плату по договору субаренды (письмо №05-06/163 от 2.04.2010, №05-06/178 от 15.04.2010), возместить расходы на коммунальные услуги (письмо от 01.07.2010) с указанием на использование субарендатором всего помещения, а не только помещения  №7 (письмо от 12.07.2010, 02.07.2010), на незаконную перепланировку помещений (письмо от 02.07.2010).
 
    Впоследствии истец обратился к ответчику с предложением досрочно расторгнуть договор субаренды (письма №05-06/444 от 18.10.2010, №05-06/446 от 20.10.2010, №05-06/100 от 28.03.2011), направил ответчику  проект соглашения о расторжении договора и акт возврата помещения.
 
    В ответе на претензию ответчик пояснил, что считает досрочное расторжение договора субаренды нецелесообразным, поскольку ООО «Элита» в арендованном помещении произведены ремонтные работы по улучшению помещения. В ответе также сообщается об отсутствии нарушений условий договора субаренды со стороны субарендатора.
 
    Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, проанализировав мнения представителей сторон, суд исходит из следующего.
 
    В соответствии со ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
 
    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
 
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом иными правовыми актами.
 
    Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
 
    В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  основаниями досрочного расторжениядоговора аренды являются использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; если арендатор существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Согласно пункту 1.1 договора субаренды назначение передаваемого в аренду имущество – использование под столовую.
 
    Субарендатор обязался использовать имущество по прямому назначению, указанному в п.1.1 договора (пункт 2.1.1 договора субаренды). Однако в нарушение данного условия поменял его целевое назначение на спорт-бар, а в настоящее время установил рабочие места, оборудованные компьютерами, намереваясь организовать интернет-кафе. Указанное изменение приведет к изменению коэффициента по виду деятельности и увеличению арендной платы для арендатора.
 
    В силу пункта 2.1.2 договора субаренды ответчик обязался содержать арендуемое имущество, в том числе, с соблюдением требований охранного обязательства в отношении здания, являющегося памятником архитектуры.
 
    Данное условии ответчиком также нарушено, о чем свидетельствуют проведенные Департаментом культуры Ярославской области проверки, выданные арендатору предписания.
 
    Согласно пункту 2.1.3 договора субаренды ООО «Элита» обязалось не производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя и арендатора.
 
    Однако из материалов дела усматривается, что данное условие ответчиком также нарушалось. В ходе судебного разбирательства установлено и представителем ответчика подтверждено, что им в арендованном помещении был установлен санузел и раковина для мытья посуды, при этом через помещения, принадлежащие истцу, ответчиком была проведена канализационная труба поверх пола.
 
    В соответствии с пунктом 2.1.7 субарендатор обязан был самостоятельно и за свой счет произвести все согласования и получить разрешение на установку рекламы, что ответчиком не было выполнено, реклама установлена самовольно, что подтверждается письмом МУ «Агентство по рекламе и праздничному оформлению города» г. Ярославля.
 
    Требования истца об устранении нарушений условий договора ответчиком не выполнены.
 
    Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Перечисленные нарушения условий договора суд признает существенными.
 
    Ссылка ответчика на то обстоятельство, что помещение находилось в непригодном для использования состоянии не принимается судом, так как ответчик в соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ не обращался к истцу с предложением изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Кроме того, помещение принято ответчиком в исправном состоянии согласно акту приема-передачи имущества от 01.09.2009.
 
    Поскольку доказательств устранения нарушений договора в материалах дела не имеется, суд в соответствии с п.1 ч.2 ст. 450 и ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяет исковые требования о расторжении спорного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
 
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Расторгнуть договор субаренды нежилого помещения №13822/8905 от 31.08.2009, заключенный между закрытым акционерным обществом "Социальное питание"(ИНН  7601001717, ОГРН  1027600853411) и обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛИТА"(ИНН  7604153725, ОГРН  1097604004365).
 
    Выселить общество с ограниченной ответственностью "ЭЛИТА"(ИНН  7604153725, ОГРН  1097604004365) из занимаемого нежилого помещения первого этажа №7 по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д.21/67, площадью 50,9 кв.м.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭЛИТА"(ИНН  7604153725, ОГРН  1097604004365) в пользу закрытого акционерного общества "Социальное питание"(ИНН  7601001717, ОГРН  1027600853411) 8 000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.
 
    Исполнительные листы  выдать после вступления решения в законную силу.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) в месячный срок со дня его вынесения.
 
 
    Судья                                                                                               Карташова Н.В.