Решение от 15 ноября 2011 года №А82-3482/2011

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-3482/2011
 
 
15 ноября 2011 года
 
 
    Резолютивная часть решения принята 12 октября 2011 года
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Дмитриевой В.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Танцевой В.А.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по искуОткрытого акционерного общества "Рыбинский мясокомбинат" (ИНН  7610023971, ОГРН 1027601122196 )
 
    кОбществу с ограниченной ответственностью "Фортуна-Лес" (ИНН  3528145970, ОГРН 1083528014459 )
 
    о   взыскании задолженности по договору аренды №43 от 05.05.2010г., неустойки за просрочку платежа, задолженности по возмещению коммунальных платежей, задолженности  по оплате фактического пользования помещением в размере 254125,80 руб.
 
 
    при участии:
 
    от истца – Корчмин Д.В. – представитель по доверенности от 21.02.2011г.; Агафонов К.В. – директор по протоколу от 16.03.2002г. (после перерыва не явились)
 
    от ответчика – Сидельникова И.П. – представитель по доверенности от 09.08.2011г.; Самойлов А.С. - директор
 
 
    установил:
 
    Открытое акционерное общество "Рыбинский мясокомбинат" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна-Лес" о   взыскании   254125.89  руб., в том числе 125793,45 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 05.05.2010г №43 за период октябрь – декабрь 2010г., 12309 руб. неустойки  за просрочку платежа, 23023 руб. задолженности по возмещению коммунальных платежей, 93000 руб. задолженности по оплате за фактическое пользование помещением в январе, феврале 2011г.
 
    В дополнении к исковому заявлению истец уточнил, что при исчислении суммы долга за фактическое использование помещения допущена арифметическая ошибка, размер взыскания за период с января по февраль 2011г. составляет 94208 руб.
 
    Заявление истца об уточнении размера исковых требований принято судом к рассмотрению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил ходатайство об увеличении суммы исковых требований в части взыскания задолженности за фактическое пользование имуществом за период с марта по июнь 2011г. до 221668 руб.
 
    В заявлении от 07.10.2011г.  истец заявил об отзыве заявления об увеличении размера исковых требований, поддержал первоначально заявленные требования.
 
    Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, считает договор аренды №43 от 05.05.2010г. незаключенным ввиду отсутствия обязательной для него государственной регистрации, считает, что поскольку имущество, являющееся предметом договора, является объектом незавершенного строительства, оно не может быть предметом договора аренды. Обращает внимание на то обстоятельство,  что со стороны истца имело место необоснованное ограничение доступа в арендуемое помещение.
 
    Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.
 
    Как следует из искового заявления, 05 мая 2010 года между Открытым акционерным обществом "Рыбинский мясокомбинат" и Обществом с ограниченной ответственностью "Фортуна-Лес" заключен договор аренды №43 нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Арендодатель (истец) обязуется передать, а Арендатор (ответчик) принять в аренду нежилые помещения здания, расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Труда д. 99.
 
    Право собственности Арендодателя на сдаваемое в аренду имущество -  нежилое здание: лит. А Административно-бытовое здание, общей площадью 25827,4 кв.м., этажность: 2, Лит. А1 здание цеха полуфабрикатов, незавершенное строительством. инв. №10797 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности Открытого акционерного общества "Рыбинский мясокомбинат" от 31.03.2003г. серии 76 №76388638.
 
    05 мая 2010г. помещения площадью 734 кв.м. и 115 кв.м. переданы Арендатору по актам приема – передачи без возражений.
 
    В пункте 5.1 договора стороны предусмотрели, что срок аренды устанавливается с 05.05.2010г. до 04.05.2011г.  
 
    В соответствии с п. 3.1 арендная плата составляет 46500 руб. в месяц и вносится на условиях 100% предоплаты в срок за пять календарных дней до начала подлежащего оплате месяца. Оплата за первый  месяц осуществляется Арендатором в срок не позднее пяти календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещения в аренду (п.3.3). Кроме того, Арендатор оплачивает расходы за потребленную электроэнергию и отопление (п. 3.2). В соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2010г. стороны изменили размер подлежащей уплате арендной платы, увеличив его до 61547 руб. в месяц.
 
    Как пояснил истец в заседании, ответчик не исполнял надлежащим образом обязанность по внесению арендных платежей в размере 61547 руб. в октябре, ноябре, декабре 2010г. и коммунальных платежей. Частичная оплата  в сумме 60000 руб. произведена 15 октября, 3 и 22 ноября 2010г., в связи с чем, задолженность по аренде имущества в спорный период составила 125793,45 руб., по оплате расходов  на содержание помещений за октябрь, ноябрь 2010 – 23023,44 руб.
 
    Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы и коммунальных платежей в сроки, установленные договором явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о принудительном взыскании арендной платы, коммунальных платежей, неустойки, платы за фактическое пользование имуществом после  расторжения договора аренды на основании статей 309, 310, 394, 606, 614 ГК РФ.
 
    Проанализировав собранные в ходе судебного разбирательства письменные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд считает, что правовые основания для  удовлетворения иска отсутствуют.
 
    Принимая решение, суд исходил из следующего.
 
    Взаимоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора №43 аренды нежилого помещения от 05.05.2010г., предметом которого являлась передача в аренду помещений в здании цеха полуфабрикатов (незавершенное строительством) на втором этаже, литер А1 площадью 734 кв.м, 115 кв.м. по адресу: г. Рыбинск, ул. Труда, д. 99.
 
    Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Правила данной нормы применяются также к договорам аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 53 от 01.06.2000 г. "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
 
    В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2007 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признается равным году.
 
    Оценив условия договора аренды N43 от 05.05.2010г., суд исходит из того, что срок действия договора аренды составляет ровно один год с 05.05.2010г. по 04.05.2011г. и приходит к выводу о том, что данный договор подлежал государственной регистрации.
 
    Доказательств государственной регистрации договора аренды N 43 от 05.05.2010 г. в материалы дела не представлено. Стороны факт отсутствия государственной регистрации не оспаривают, в связи с чем, суд считает довод ответчика о незаключенности договора аренды №43 от 05.05.2010г. правомерным.
 
    Незаключенный договор не порождает гражданских прав и обязанностей.
 
    Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что в обоснование исковых требований истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды, который является незаключенным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания арендной платы и коммунальных платежей с ответчика в связи с незаключенностью договора аренды  и отсутствием в связи с этим обязанности ООО «Фортуна-Лес» по оплате аренды и коммунальных платежей.
 
    Исковые требования в части взыскания неустойки по договору также не подлежат удовлетворению в силу следующего.
 
    Согласно ст. 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
 
    В рассматриваемой ситуации суд пришел к выводу о незаключенности договора ввиду отсутствия его обязательной государственной регистрации, в связи с чем, правовые основания для взыскания неустойки, как  способа обеспечения обязательства по незаключенному договору отсутствуют.
 
    Требование истца о взыскании задолженности за фактическое пользование имуществом за период январь-февраль 2011г. так же не подлежит удовлетворению.
 
    Первоначально при предъявлении иска истец исчислял размер долга за фактическое пользование имуществом исходя из согласованного в договоре №43 размера ежемесячных арендных платежей.
 
    В ходе судебного разбирательства истцом представлен уточненный расчет за фактическое пользование помещением за период январь – февраль 2011г., основанный на Методике расчета арендной платы, утвержденной Постановлением главы городского округа город Рыбинск от 02.03.2007г. №382, в соответствии с п. 3 которой расчет арендной платы осуществляется исходя из базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м площади с учетом применения дифференцированных коэффициентов либо исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества с учетом применения дифференцированных коэффициентов. Базовая ставка арендной платы за 1 кв. м площади утверждается решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск.
 
    Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 04.12.2008г. №292  установлена с 1 февраля 2009 года базовая ставка арендной платы за переданное в аренду муниципальное недвижимое имущество в размере 1300,0 (одна тысяча триста) рублей за квадратный метр в год без учета НДС.
 
    Истцом в расчете задолженности за фактическое пользование помещением за период январь – февраль 2011г. применена утвержденная ставка арендной платы и коэффициент 1,18.
 
    Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Вопреки указанной норме, истцом не представлено доказательств правомерности применения коэффициента 1,18, не расшифровано какой именно из коэффициентов, подлежащих применению в соответствии с Методикой, использован истцом, не применены иные подлежащие применению коэффициенты, в связи с чем, суд считает, что размер задолженности по оплате фактического пользования помещением в январе, феврале 2011г. истцом не доказан.
 
    Довод ответчика о невозможности предоставления в аренду объекта незавершенного строительством, который являлся предметом договора, отклонен судом как необоснованный.
 
    Ответчик ссылается на то, что согласно договору аренды №43 от 05.05.2010г. здание было передано истцом арендатору (ответчику) для осуществления производства. При этом, в предмете договора аренды указано, что здание является объектом незавершенного строительства. Следовательно, целью заключения договора аренды являлась передача объекта незавершенного строительства истцом ответчику для его дальнейшей эксплуатации в коммерческих целях, что ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, по мнению ответчика, является противоправным деянием.
 
    В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Пункт 1 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
 
    Пункт 3 данной статьи гласит, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такими данными, по смыслу указанного пункта, могут являться наименование объекта аренды, адрес здания и т.д.
 
    Как установлено в п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
 
    Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
 
    Анализ вышеназванных норм позволяет сделать вывод о том, что статья 650 ГК РФ не содержит никаких ограничений относительно возможности сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
 
    Кроме того, объекты незавершенного строительства не включены в состав объектов, изъятых из гражданского оборота, и, следовательно, они могут быть предметом сделок.
 
    Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 
    По смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" незавершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу.
 
    В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 16), право собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
 
    Как установлено п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в данной статье.
 
    Истцом в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности Открытого акционерного общества "Рыбинский мясокомбинат" от 31.03.2003г. серии 76 №76388638 на нежилое здание: лит. А Административно-бытовое здание, общей площадью 25827,4 кв.м., этажность: 2, Лит. А1 здание цеха полуфабрикатов, незавершенное строительством. Инв. №10797.
 
    Таким образом, на момент подписания договора аренды N 43 от 5.05.2010г. ОАО "Рыбинский мясокомбинат" являлось собственником спорного имущества и обладало правом на передачу данного имущества в аренду, однако, ввиду несоблюдения сторонами требований  закона о необходимости государственной регистрации договора, оснований для взыскания с ответчика арендных, коммунальных  платежей, неустойки судом не установлено.
 
    Вместе с тем, суд считает, что истец не лишен возможности обратиться в суд с иском  о защите нарушенного права, избрав иной способ защиты, предусмотренный в ст. 12 ГК РФ.
 
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (г. Киров) в установленные АПК РФ сроки.
 
 
 
    Судья
 
Дмитриева В.В.