Решение от 18 октября 2014 года №А82-2825/2014

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-2825/2014
 
 
18 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 20.08.2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Украинцевой Е.П.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тепениной Ю.М.,
 
    рассмотрев в судебном заседании исковое заявлениеОбщества с ограниченной ответственностью Компания «Северный Альянс» (ИНН 7607024380, ОГРН  1037601002130)
 
    к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН 7604016214, ОГРН 1027600691469),
 
    к Мэрии города Ярославля (ИНН 7601001234, ОГРН 1027600683824),
 
    к Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля (ИНН 7604092913, ОГРН 1067604080345),
 
    к Муниципальному казённому учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН 7604093410, ОГРН 1067604080884)
 
    с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области
 
    о признании права аренды земельного участка, государственная собственность  на который не разграничена площадью 15097 кв.м с кадастровым номером 76:23:021101:278, расположенного по адресу: Ярославская область, город Ярославль, ул.Маяковского, у дома № 13б,
 
 
    при участии
 
    от Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области – Переверзева Н.А. (заместитель начальника отдела, по доверенности от 09.01.2014 № 1-д),
 
    от остальных лиц, участвующих в деле, – не явились (извещены),
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью Компания «Северный Альянс» (далее – ООО Компания «Северный Альянс», общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее – Департамент), Мэрии города Ярославля, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – Управление Росреестра по Ярославской области) о признании за истцом права аренды земельного участка, государственная собственность  на который не разграничена, площадью 15 097 кв.м. с кадастровым номером 76:23:021101:278, расположенного по адресу: Ярославская область, город Ярославль, ул. Маяковского, у дома № 13б.
 
    В соответствии с определением Арбитражного суда Ярославской области от 22.04.2014г. изменено процессуальное положение Управления Росреестра по Ярославской области на третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля и Муниципальное казённое учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля (далее – Агентство).
 
    Истец, Мэрия города Ярославля, Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля, Агентство, третье лицо, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    В судебном заседании представитель Департамента, возражая против удовлетворения предъявленных требований, пояснил, что отсутствуют правовые основания для признания за обществом права аренды на спорный земельный участок в связи с тем, что заключённый с ним договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 04.08.2010 № 384-яс прекращён после  истечения срока действия. При этом представитель ответчика исходит  из того, что возможности автоматической пролонгации договора на новый срок сторонами не предусмотрено, преимущественное право на заключение договора аренды у ООО Компания «Северный Альянс» не возникло в связи с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка (невнесением арендной платы, использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением). По утверждению  Департамента, неисполнение арендатором своих обязанностей в период действия договора послужило дополнительным поводом для прекращения арендных правоотношений. Согласно позиции ответчика, обязанность вернуть земельный участок возложена на арендатора, отсутствие акта приёма-передачи не означает, что пользование земельным участком прекращено. В обоснование своей правовой позиции Департамент ссылается на положения пункта 1 статьи 407, пункта 1 статьи 610, пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ.
 
    Также представитель Департамента дополнительно сообщил, что спорный земельный участок сформирован в установленном законом порядке и  может быть предоставлен хозяйствующим субъектам исключительно посредством проведения торгов, поэтому удовлетворение исковых требований по настоящему делу приведёт к нарушению норм действующего законодательства, а именно пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса РФ, прав и законных интересов потенциальных претендентов на спорный земельный участок.
 
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    04.08.2010г. между Департаментом  (ранее – Департамент по управлению государственным имуществом Ярославской области) (арендодатель) и ООО Компания «Северный Альянс» (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 384-яс (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель обязался предоставить земельный участок общей площадью 15 097 кв.м. с кадастровым номером 76:23:021101:278, расположенный по адресу: город Ярославль, Заволжский район, ул. Маяковского, у д. 13б, а арендатор обязался принять указанный земельный участок, использовать его в соответствии с видом функционального использования (для строительства спортивно-туристического гостиничного комплекса с инженерными коммуникациями), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием, а также своевременно производить платежи за пользование (п.п 1.1., 2.4.1, 2.4.3. договора аренды).
 
    Арендатору передан земельный участок общей площадью 15 097 кв.м., расположенный по адресу: город Ярославль, Заволжский район, ул. Маяковского, у д. 13б, по акту приема-передачи от 04.08.2010 года.
 
    Сторонами согласовано, что срок аренды земельного участка устанавливается с 23.07.2010г. по 22.07.2013 года.
 
    Государственная регистрация сделки произведена 16.11.2011 года.
 
    Письмом Департамента от  19.04.2011 № 2654, направленным в адрес ООО Компания «Северный Альянс», истец  предупрежден о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды в размере 3 587 990,55 рубля и  необходимости исполнения обязательства (л.д. 97).
 
    В ходе проверки использования спорного земельного участка, проведённой 07.06.2012г. специалистами Департамента выявлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 76:23:021101:278 не огорожена, подготовка участка к строительству не производилась, строительные работы не начинались. На территории участка расположены кафе летнего типа и пивной павильон, принадлежащие индивидуальному предпринимателю Касояну Аркадию Суреновичу, составлен акт  от 08.06.2012 №99 (л.д. 134-136).
 
    В соответствии с письмом от 08.06.2012г. № их.28-5574/12, полученным представителем общества 26.06.2012г., Департамент предупредил арендатора о необходимости использовать земельный участок, предоставленный в аренду в соответствии с видом разрешённого использования, указанным в договоре, и предложил в двухнедельный срок освободить его от временных объектов, а также привести в надлежащее использование согласно целевому назначению (л.д. 98).
 
    В уведомлении от 26.07.2012 № их.28-7145/12 (л.д. 101), полученном представителем арендатора 17.09.2012г., общество извещено о наличии задолженности по договору аренды в размере 20 703 369,01 рубля.
 
    Далее, в адрес истца направлялись  предложения о досрочном расторжении договора аренды, оформленные письмами Департамента  от 03.08.2012 № их.28-7390/12 и от 25.01.2013 №их.28-0458/13, с приложением проекта соглашения, которое не было подписано сторонами (л.д. 104-107).
 
    Письмом от 11.04.2013 № их.28-2937/13, полученным ООО Компания «Северный Альянс» 24.05.2013г. (л.д. 108, 110-111, 120), а также письмом от 18.06.2013 №их.28-4951/13 (л.д. 109) Департамент уведомил общество об отсутствии намерения продлевать договор аренды на новый срок в связи с существенным нарушением его условий.
 
    Получив уведомление от 28.02.2014 №01/009/2014-101 об отсутствии  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права аренды, истец  обратился в  суд с рассматриваемыми требованиями.
 
 
    Согласно отзыву Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля, считает предъявленные требования не подлежащими удовлетворению и поддерживает позицию  Департамента. При этом  актом проверки от 29.05.2014 № 305-14-З, проведенной сотрудниками этого ответчика, установлено, что по периметру земельного участка с кадастровым номером 76:23:021101:278 расположен металлический забор, строительные работы на земельном участке не ведутся, временные и капитальные сооружения отсутствуют (л.д. 116-119).
 
    Муниципальное казённое учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», в отзыве также просит в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку реализация права аренды спорного земельного участка возможна исключительно посредством проведения торгов, наличие разрешения на строительство в соответствии с действующим законодательством не порождает возникновение права аренды на земельный участок. Правовая позиция Агентства основана на разъяснениях, приведённых в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».
 
    Из отзыва Управления Росреестра по Ярославской области следует, что данный орган не осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками и согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2013г. на основании уведомления Департамента от 15.06.2013г., запись о государственной регистрации договора аренды, ограничения (обременения) права 76-76-19/051/2010-227 погашена.
 
 
    Оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд исходит из следующего.
 
    По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
 
    Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).
 
    В соответствии с Законом Ярославской области от 23.12.2013 № 77-з «О признании утратившими силу законодательных актов Ярославской области о распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области – городе Ярославле» с 05.01.2014 г. полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешли от Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к органам местного самоуправления.
 
    Согласно п. 3.6 Положения об управлении земельных ресурсов мэрии города Ярославля, утвержденного Решением муниципалитета г. Ярославля от 07.06.2006 №262, управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля организует, координирует и контролирует деятельность Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» в части:  заключения договоров аренды земельных участков от лица Управления; ведения реестра договоров аренды земельных участков;  организации взыскания арендной платы;  иных вопросов деятельности Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».
 
    В пунктах 2.2. и 3.7. Устава Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», утвержденного 21.06.2011 г., предусмотрено, что принятие мер по полному и своевременному поступлению арендных платежей относится к виду деятельности этого учреждения.
 
    С учетом этого, в связи с переходом с 05.01.2014 г. всех полномочий по распоряжению такими земельными участками к участию в деле в качестве ответчиком привлечены управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля и Агентство.
 
 
    Как установлено судом, срок аренды земельного участка был согласован сторонами с 23.07.2010г. по 22.07.2013г. (пункт 6.2 договора аренды). По условиям договора аренды не предусмотрено продления срока аренды по умолчанию сторон. При этом арендодатель в письмах от 11.04.2013 № их.28-2937/13 (л.д. 108), от 18.06.2013 №их.28-4951/13 (л.д. 109) возражал против пролонгации соглашения ввиду нарушения обязательств арендатором, о чем истец был своевременно извещен.
 
    При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований считать договор аренды возобновлённым на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Суд исходит из того, что в данном случае договор аренды прекращен в связи с окончанием его срока действия - 22.07.2013 года. Данное обстоятельно не опровергнуто  истцом при рассмотрении дела,  соответственно правовые основания для признания за ООО Компания «Северный Альянс» права аренды спорного земельного участка по указанному договору аренды  отсутствуют.
 
    Наличие у истца намерения использовать данный  земельный участок, и понесённые расходы в связи с его формированием в установленном законом порядке, получением проектной и разрешительной документации на строительство не имеют правового значения в рамках настоящего спора, исходя из того, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
 
    Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 46 и п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
 
    При этом с учетом положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 №8985/08, от  18.09.2012 №4464/12 и учитывается судом в целях соблюдения единообразия в толковании и применении норм права.
 
    Как следует из материалов дела, земельный участок под строительство спорного объекта был предоставлен обществу на основании акта органа местного самоуправления и договора аренды, срок действия которого уже истек, а новый договор аренды заключен не был. При таких обстоятельствах предъявленные требования заявителя по настоящему делу по существу направлены на понуждение арендодателя к заключению  нового договора аренды земельного участка при отсутствии доказательств фактического использования арендуемого земельного участка для целей строительства в период действия прекращенного договора аренды.
 
    Принимая во внимание, что  предпринимательская деятельность должна осуществляться в границах установленного правового регулирования и предполагает необходимость оценки субъектами данной деятельности соответствия требованиям закона как принимаемых ими решений, так и требований, предъявляемых субъектами гражданского оборота и государственными органами. Следовательно, в спорной ситуации на общество возлагаются  риски  предпринимательской деятельности, в том числе в связи с тем, что  по истечении такого длительного времени (с 04.08.2010г.) целесообразность строительства данного объекта на испрашиваемом месте возможно отпала.
 
    При таких обстоятельствах предъявленные требования общества не подлежат удовлетворению.
 
 
    ООО Компания «Северный Альянс» платёжным поручением от 04.03.2014 № 2 в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей, в том числе 4 000 руб. – по заявлению о признании права на земельный участок и 2 000 руб. – по ходатайству о применении обеспечительных мер, которое определением суда от 11.03.2014 г. оставлено без удовлетворения. Руководствуясь положениями статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения спора суд относит расходы по уплате государственной пошлины на истца.
 
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Компания «Северный Альянс» оставить без удовлетворения.
 
    Судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000  руб. отнести на заявителя.
 
    Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (610007 г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок.
 
 
 
 
    Судья
 
Украинцева Е.П.