Решение от 14 июля 2011 года №А82-2316/2011

 
 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
    г. Ярославль                                                                                                Дело №А82-2316/2011
 
    14 июля 2011 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 30 июня 2011 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 14 июля  2011 года.
 
     
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи    Е.В. Мухиной
 
    при ведении протокола судебного заседания  секретарем Быстровой Е.О.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    ООО «Торос»
 
 
    к   Управлению Росреестра по Ярославской области
 
 
    третье лицо– Департамент недвижимости Администрации городского округа
 
    город Рыбинск
 
 
    опризнании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права
 
 
    при участии
 
    от заявителя – Свинин М.В., доверенность от 24.02.2011г.
 
    от ответчика – Еремина А.Г., доверенность от 29.12.2010г.
 
    от третьего лица – не явился
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Торос» обратилось в арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (Управление Росреестра по Ярославской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (номер на поэтажном плане IV), расположенное по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.25/ Преображенский пер., д.2 (сообщение от 11.02.2011г. №08/044/2010-318,319). Заявитель просит также обязать ответчика зарегистрировать договор купли-продажи недвижимости №197/а от 18.08.2010г.
 
    В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск. Третье лицо о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, представив письменный отзыв, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ дело рассматривается судом без участия третьего лица.
 
    Заявитель считает оспариваемый отказ незаконным, поскольку на регистрацию перехода права им был представлен полный и надлежащий пакет правоустанавливающих документов, в том числе договор аренды, заключенный на неопределенный срок и не нуждающийся в государственной регистрации. 
 
    Ответчик требования заявителя не признает, считает отказ в регистрации правомерным, соответствующим положениям абзацев 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;  указывает, что у заявителя не возникло преимущественное право на приобретение объекта недвижимости, так как договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке. Ответчик указывает, что регистрирующий орган, принимая решение об отказе в регистрации перехода права, действовал в рамках предоставленных ему полномочий, поскольку правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, в силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является неотъемлемой частью процедуры государственной регистрации права. Дополнительно ответчик указывает, что площадь и адрес арендуемого объекта не соответствует площади и адресу продаваемого объекта.
 
    Третье лицо, как указано  в письменном отзыве, полностью поддерживает позицию заявителя, полагает, что ответчик, отказывая в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, вышел за пределы своих полномочий, так как оспариваемый отказ основан на выводе ответчика об отсутствии у ООО «Торос» преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом  №159-ФЗ от 22 июля 2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Департамент полагает, что ООО «Торос» обладает преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества, договор аренды заключен на неопределенный срок (дополнительное соглашение к договору аренды от 01.02.2002г.), задолженность по арендной плате отсутствует.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.
 
    Представители ООО «Торос» и городского округа город Рыбинск 20 августа 2010г. обратились в Рыбинский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на помещение, расположенное по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.25/Преображенский пер., д.2. В качестве правоустанавливающих документов, согласно распискам, на регистрацию представлены: договор купли-продажи недвижимости №197/а от 18.08.2010г., отчет об оценке рыночной стоимости от 21.07.2010г., постановление Администрации городского округа город Рыбинск №2282 от 23.07.2010г. «Об условиях приватизации муниципального имущества», свидетельство о государственной регистрации права от 07.08.2009г., договор аренды нежилого помещения от 08.07.2009г. №1904, дополнительное соглашение от 06.10.2010г., соглашение от 01.02.2002г.
 
    11.02.2011г.  в государственной регистрации перехода права заявителям было отказано в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды  №1904 от 08.07.1999г.
 
    Анализируя представленные заявителем на государственную регистрацию документы, суд установил следующие обстоятельства дела.
 
    Управлением муниципального имущества Рыбинского муниципального округа и ИЧП «Торос» 08 июля 1999г. заключен договор аренды нежилого помещения (строения) №1904, предметом которого является нежилое помещение (строение) площадью 71,1 кв.м., расположенное  по ул. Крестовая г. Рыбинска, дом 25 литер Б. Согласно пункту 3.1. договора арендатор обязан использовать арендуемое помещение под мастерские. Срок действия договора установлен с 10.06.1999г. по 01.01.2004г. (пункт 7.1.). Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был.
 
    01.02.2002г. сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды №1904, которым срок действия договора аренды установлен сторонами как неопределенный, предметом аренды (владения и пользования) является нежилое помещение (строение) по адресу: ул.Крестовая, дом 25/2 лит Б общей площадью 71,1 кв.м. (лист дела 12).
 
    Впоследствии сторонами ежегодно заключались дополнительные соглашения, которыми изменялся размер арендной платы (от 01.01.2004г.,          от 01.01.2005г., от 31.12.2005г., от 01.06.2006г., от 22.06.2007г., от 27.12.2007г., от 01.02.2009г., от 05.06.2009г.). Дополнительные соглашения регистрацию не проходили.
 
    Постановлением Администрации городского округа город Рыбинск №2282 от 23.07.2010г. утверждены условия приватизации муниципального имущества, в том числе, помещения нежилого общей площадью 69,6 кв.м. (номер на поэтажном плане IV), расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.25/Преображенский пер., д.2.
 
    Как указано в приложении №4 к постановлению №2282, основанием для приватизации спорного помещения ООО «Торос» является договор аренды от 08.07.1999г. №1904, заключенный на неопределенный срок.
 
    Во исполнение постановления №2282 от 23.07.2010г. между Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и ООО «Торос» 18 августа 2010г. заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является нежилое  помещение общей площадью 69,6 кв.м. (номер на поэтажном плане IV), расположенное по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.25/Преображенский пер., д.2, кадастровый номер 76-76-08/067/2009-150.
 
    По акту приема-передачи от 18 августа 2010г. объект недвижимости передан покупателю.
 
    Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.
 
    Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4), а также не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом (абзац 10).
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
            Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
         Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
         Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
         В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
              Из пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
         В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация включает правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.
 
    Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе являются  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
       В силу пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
         Из абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
        В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация права аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
          Согласно статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что  арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
 
         Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что  арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (05.08.2008) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. По смыслу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.
 
    На регистрирующий орган возложена обязанность осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов и проверять законность сделки. В случае выявления несоответствия договора купли-продажи недвижимого имущества требованиям действующего законодательства, регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода права на данное имущество.
 
    В рассматриваемом случае основания для отказа в государственной регистрации, по мнению суда,  отсутствуют.
 
    Суд полагает, что  01.02.2002г. сторонами договора аренды достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: определен предмет аренды (его площадь, место нахождения), объем прав арендатора (временное владение и пользование), а также определен размер арендной платы и срок действия договора (неопределенный).
 
    Таким образом, если договор аренды от 08.07.1999г. №1904 нельзя считать заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, то соглашение от 01.02.2002г. заключено сторонами на неопределенный срок в надлежащей форме и регистрации  не требует.
 
    Кадастровым паспортом продаваемого помещения от 09.02.2009г., актами приемки-передачи помещения по договору аренды, по договору купли-продажи  и другими материалами дела подтверждается тот факт, что объект аренды и объект купли-продажи – это одно и то же нежилое помещение, площадь которого уточнена в связи с инвентаризацией 2005г.
 
    Принимая во внимание изложенное,  суд пришел к выводу о том, что ООО «Торос» соответствует требованиям Федерального закона №159-ФЗ и обладает преимущественным правом на выкуп арендуемого имущества, в связи с чем отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости суд считает незаконным и нарушающим интересы сторон договора купли-продажи.
 
    При обращении в суд с рассматриваемым требованием заявитель понес судебные расходы в виде уплаты 2000 руб. государственной пошлины, которые подлежат возмещению за счет ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать недействительным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение (номер на поэтажном плане IV), расположенное по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.25/ Преображенский пер., д.2 (сообщение от 11.02.2011г. №08/044/2010-318,319).
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение (номер на поэтажном плане IV), расположенное по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.25/ Преображенский пер., д.2, на основании документов, представленных 20.08.2010г. (входящие №№08/044/2010-318, 319) и 30.11.2010г. (входящий № 08/062/2010-553).
 
    Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 2000 руб. судебных расходов в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Торос».
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд  (г.Киров) в месячный срок.
 
 
    Судья                                                                                                        Е.В. Мухина