Решение от 31 октября 2014 года №А82-1817/2014

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-1817/2014
 
 
31 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения от 28.10.2014.
 
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Суркиной Т.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания      Луниной Я.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Комитета по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района Ярославской области (ИНН  7622007237, ОГРН  1047601203352)
 
    к  обществу с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ" (ИНН  7608012757, ОГРН  1067608021931)
 
    о   взыскании   111640.61  руб. и обязании возвратить арендуемые помещения
 
    и встречный иск общества с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ"
 
    к Комитету по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района Ярославской области
 
    об обязании произвести перерасчет арендной платы с момента заключения договора аренды, зачесть 1 662 562 руб., потраченных на выполнение ремонтных работ, в счет арендной платы
 
 
    при участии
 
    от истца: Осуровский С.Е. – представитель по паспорту и доверенности от 28.08.2014,
 
    от ответчика: Антонов Ю.С. – не допущен к участию в деле в связи с отсутствием документов, подтверждающих полномочия; Граф Н.А. – представитель по паспорту и доверенности от 27.10.2014,
 
 
    установил:
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района Ярославской области обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НИКС ПЗ»  о взыскании 111 640,61 руб.  арендной платы по договору аренды № 8 от 01.05.2008 за период с 11.12.2013 по 31.01.2014 и обязании возвратить арендуемые помещения.
 
    В свою очередь ответчик обратился в суд со встречным иском об обязании КУМИ произвести перерасчет арендной платы с момента заключения договора аренды и обязании зачесть денежную сумму, потраченную на выполнение ремонтных работ в счет арендной платы.
 
    Встречное исковое заявление мотивировано тем, что арендатором было получено разрешение на проведение работ по капитальному ремонту арендуемых помещений и эти работы не оплачены арендодателем.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковое заявление, пояснил, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды ответчику было заключен без проведения торгов. Представитель ответчика данный факт не оспаривал.
 
    В судебном заседании  представитель Общества  уточнил встречное  исковое заявление: просил обязать КУМИ произвести перерасчет арендной платы с момента заключения договора аренды и зачесть 1 662 562 руб. в счет арендной платы. Уточнение иска принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.
 
    Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.
 
    Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района Ярославской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «МэриСлав» 01.05.2008 был заключен договор аренды № 8, согласно п. 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор  принимает в аренду помещение магазина, расположенное по адресу: г. Переславль,  ул. Строителей, 30 с сантехническими и электрическими системами, общей площадью 238,2 кв.м. и оборудование в соответствии с Приложением № 1 согласно акта приема – передачи.
 
    Срок аренды определен в пункте 1.2 договора -  11 месяцев с момента подписания договора обеими сторонами. Помещения и оборудование приняты арендатором по акту приема-передачи от 01.05.2008. Недвижимое имущество является собственностью Переславского муниципального района, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.09.2012 76-АБ № 616625.
 
    Пунктами 7.1, 7.2, 7.3 договора аренды определены порядок, размер и сроки внесения арендной платы. Годовая арендная плата составляет 209 859 руб., ежеквартальная – 52465 руб. и уплачивается  не позднее последнего дня текущего квартала.
 
    В соответствии с п. 3.2 договора арендатор имеет право по письменному согласию Арендодателя вносить изменения в состав арендуемого имущества, проводить реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее стоимость имущества. Согласно п. 5.2 договора арендатор берет на себя обязанности по своевременному проведению за свой счет текущего ремонта арендуемого помещения или оборудования, по проведению в течение всего срока действия договора за свой счет капитального ремонта сантехнических, электротехнических систем помещения, системы пожарной сигнализации; в течение всего срока действия договора арендатор проводит капитальный ремонт арендуемых помещений за свой счет согласно Положения, утвержденного приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312. На основании п. 6.2 договора арендодатель при возврате арендуемого имущества в случае прекращения действия договора компенсирует арендатору все затраты, понесенные последним на улучшение арендуемого имущества, если эти улучшения были выполнены на основании письменного согласия арендодателя и не отделимы от указанного имущества.
 
    Сторонами к договору были заключены дополнительные соглашения от 22.07.2008,   11.01.2009,  01.04.2009,  04.09.2009,  30.12.2009,  04.08.2010, 10.09.2012, 25.06.2013.
 
    Дополнительным соглашением от 01.04.2009 внесены изменения в п. 1.2 договора, касающиеся возможности автоматической пролонгации договора аренды на тех же условиях и на тот же срок. Также дополнительными соглашениями предоставлялось освобождение от уплаты арендной платы, изменялся предмет договора, арендная плата.
 
    Согласно дополнительному соглашению от 04.08.2010 в аренду переданы помещения №№ 40-55 общей площадью 229 кв.м., арендная плата согласована в размере 164 364,75 руб. ежеквартально. Дополнительным соглашением от 25.06.2013  арендная плата установлена в размере 193 457,48 руб. ежеквартально.
 
    По договору от 30.09.2010 общество с ограниченной ответственностью «МэриСлав» передало права и обязанности арендатора обществу с ограниченной ответственностью «НИКС ПЗ».
 
    КУМИ направил арендатору уведомление от 04.09.2013 № 958, в котором сообщил о том, что продлевать арендные отношения с Обществом не намерен, в связи с чем срок договора истекает 31.10.2013. Указанное уведомление получено директором ООО «НИКС ПЗ» под роспись.
 
    Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.12.2013  по делу           № А82-12366/2013 с ответчика взыскано 537 086,62 руб. задолженности по арендной плате с 01.04.2013 по 10.12.2013.
 
    В рассматриваемом случае истец обратился в суд за взысканием арендной платы в сумме 111640,61 руб.  за период с 11.12.2013 по 31.01.2014.
 
    Возражая против иска, ответчик представил в материалы дела платежное поручение № 8 от 02.04.2014 на сумму 124000 руб., письмо от 26.08.2014, адресованное председателю КУМИ об уточнении назначения платежа (в погашение задолженности по арендной плате за первый квартал 2014 года), а также справку Переславского районного отдела судебных приставов от 30.09.2014, согласно которой долг, взысканный решением по делу № А82-12366/2013, не погашен, что опровергает доводы истца о направлении им суммы 124 000 руб. в счет погашения взысканной судом суммы. В судебном заседании представитель истца пояснил, что КУМИ в Службу судебных приставов сведения об этом платеже не направлял.
 
    В обоснование встречного иска Общество сослалось на письмо от 26.10.2012, адресованное Главе Переславского муниципального района и содержащее просьбу дать согласие на проведение капитального ремонта арендуемого помещения с зачетом суммы затрат в счет арендной платы по договору; на ответ администрации Переславского муниципального района Ярославской области от 16.11.2012 № 8871, в котором дано согласие на проведение капитального ремонта за счет средств арендатора с указанием на решение вопроса о зачете затрат после предоставления документов, подтверждающих завершение работ и их стоимость; на ответ МБУ «Многофункциональный центр развития города Переславля-Залесского» от 27.12.2012 № 1877/07-5 о согласовании выполнения работ. Также Общество представило технический план помещения, выполненный по его заказу кадастровым инженером Яковлевой Л.А., из которого следует, что площадь помещений, переданных в аренду составляет 218,3 кв.м.
 
    Возражая против встречного иска, представитель КУМИ сослался на условия договора и отсутствие письменного согласия арендодателя на проведение капитального ремонта. Относительно требования о перерасчете арендной платы представитель КУМИ пояснил, что данное требование по сути представляет собой требование об изменении условий договора и Обществом не соблюден досудебный порядок, предусмотренный ст. 452 ГК РФ; обмер помещений производился в отсутствие арендодателя, который не был поставлен о нем в известность.
 
    Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца по основному иску подлежат удовлетворению в части, а встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
 
    В соответствии с ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
 
    Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
 
    В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Согласно ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (в редакции на дату подписания соглашения о передаче прав и обязанностей) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам  проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Статья 17.1 действует с 02.07.2008.
 
    В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В рассматриваемом случае соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора ответчику от 30.09.2010 заключено без проведения торгов, договор аренды возобновлялся каждые 11 месяцев.
 
    Как разъяснено в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ  № 59 от 16.02.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае, если первоначально договор аренды был заключен на определенный срок, и в соответствии с условиями, по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях, то фактически, по окончании первоначального срока действия договора, между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
 
    Таким образом, договор, возобновлявшийся начиная с 01.04.2009 без проведения процедуры торгов, равно как и соглашение от 30.09.2010 -  являются ничтожными.
 
    На основании ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
 
    Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование,  и в том месте, где оно происходило (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
 
    Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
 
    Факт пользования нежилыми помещениями в период с 11.12.2013 по 31.01.2014 ответчиком не оспаривается, в связи с чем суд полагает, что взысканию с ООО «НИКС ПЗ»  с учетом произведенной оплаты в сумме 124 000 руб. за первый квартал 2014, подлежит 44 644,03 руб. неосновательного обогащения за период с 11.12.2013 по 31.12.2013, требования истца о выселении ООО «НИКС ПЗ» из занимаемого помещения также подлежат удовлетворению, поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для их использования.
 
    В качестве правового основания требования о зачете произведенных затрат Общество сослалось на  ст. 616 ГК РФ.
 
    Согласно указанной статье арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
 
    В подтверждение расходов по выполнению ремонтных работ ООО «НИКС ПЗ» в материалы дела представлен отчет № 22.09 об оценке рыночной стоимости выполненных ремонтных работ, материалов, затраченных на капитальный ремонт нежилого помещения магазина общей площадью 229 кв.м., выполненный ИП Грошевым А.В.  Согласно отчету общая стоимость работ и материалов составила 1 662 562 руб.  Каких-либо первичных документов, подтверждающих выполнение работ и несение затрат, в материалы дела не представлено.
 
    В договоре аренды срок проведения капитального ремонта не установлен; по мнению суда возобновленный договор является ничтожным. Следовательно, в данном случае подлежит применению ст. 616 ГК РФ.
 
    При принятии помещений в акте не указано на неудовлетворительное состояние помещений, а также на то, что они требуют капитального ремонта. Обязанность же арендодателя по проведению капитального ремонта возникает в случае, если срок проведения капитального ремонта указан в договоре либо ремонт вызван неотложной необходимостью (и тогда он должен быть произведен в разумный срок). И только в случае нарушения арендодателем этой обязанности возникают права арендатора, перечисленные в ст. 616 ГК РФ.
 
    В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны должны доказать суду обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований или возражений.
 
    В нарушение указанной статьи Обществом не представлено каких-либо доказательств того, что имелась неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, а также того, что арендодатель нарушил свою обязанность по его проведению. Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска в части требования о зачете.
 
    Что касается требования Общества о перерасчете арендной платы, то суд полагает, что оно также не подлежит удовлетворению, поскольку единственный документ, подтверждающий иную площадь помещений, составлен в одностороннем порядке, без уведомления КУМИ и его данные расходятся с данными свидетельства о государственной регистрации права собственности.
 
    Таким образом, встречный иск ООО «НИКС ПЗ» удовлетворению не подлежит.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по оплате госпошлины суд относит на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении встречного иска отказать.
 
    Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ"  (ИНН  7608012757, ОГРН  1067608021931) в пользу  Комитета по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района Ярославской области  (ИНН  7622007237, ОГРН  1047601203352) 44 644,03 руб. неосновательного обогащения. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ" возвратить  Комитету по управлению муниципальным имуществом Переславского муниципального района Ярославской области нежилые помещения №№ 40-55 общей площадью 229 кв.м., расположенные в здании магазина по адресу: Ярославская область,                        г. Переславль-Залесский, ул. Строителей, д. 30. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    В удовлетворении остальной части основного иска отказать.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НИКС ПЗ" в доход федерального бюджета 14 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (г. Киров) в месячный срок.
 
     
 
 
    Судья
 
Т.В. Суркина