Решение от 27 октября 2014 года №А82-17510/2013

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-17510/2013
 
 
27 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 27 октября 2014 года.
 
                 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи   Мухиной Е.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьиСеменовой Т.И., секретарем Яблоковой Е.А.
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    Общества с ограниченной ответственностью фирма "Пьеро"
 
    (ИНН  7606020978, ОГРН  1037600802040)
 
 
    к1. Мэрии города Ярославля (ИНН 7601001234, ОГРН 1027600683824)
 
    2. Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля
 
    (ИНН  7601000992, ОГРН  1027600684100)
 
 
    третьи лица– 1.ЗАО «Ярославский центр недвижимости»
 
    2. ООО «Эксперт-инвест»
 
 
    обоспаривании постановления об условиях приватизации муниципального имущества в части, о понуждении заключить договор купли-продажи в редакции покупателя
 
 
    при участии:
 
    от заявителя –   Москаленко Т.Г., доверенность от 22.10.2013г.
 
    от ответчиков –  1. Кудряшова О.Б., доверенность от 05.09.2014г.
 
    2. Кудряшова О.Б., доверенность от 14.01.2014г.
 
    от третьих лиц –  не явились
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью фирма "Пьеро" обратилось в  арбитражный суд  с  требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ, к Мэрии города Ярославля и  Комитету по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Ярославля о  признании недействительным постановления №2128 от 17.09.2013 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Рыбинская, дом 34» в части цены имущества, превышающей 11516949 руб. без  НДС; об обязании изложить пункты 2.1, 2.3, 4.3 договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилых помещений №№2-18 общей площадью 255,2 кв.м по адресу: г. Ярославль, ул. Рыбинская, дом 34 между городом Ярославлем в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ООО фирма «Пьеро», в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества составляет 11 516 949 (одиннадцать миллионов пятьсот шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) рублей без учета НДС, что соответствует оценке рыночной  стоимости имущества по состоятиню на 25.06.2013, выполненной ООО «Эксперт-инвест»; п.2.3. «Оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами Продавцу в размере 191 949,15 руб. (сто девяносто одна тысяча девятьсот сорок девять) рублей 15 копеек 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с п.2.4 настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора»; п. 4.3. «В случае нарушения сроков оплаты имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% от невыплаченной суммы, указанной в пункте 2.3 договора (без учета начисляемых процентов по рассрочке) за каждый день просрочки платежа»; пункт 4.4 исключить из договора купли-продажи.
 
    На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены  ЗАО «Ярославский центр недвижимости» и ООО «Эксперт-инвест».
 
    Третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается судом без участия третьих лиц.
 
    Заявитель постановление в оспариваемой части считает незаконным, не соответствующим положениям Федерального закона № 159-ФЗ от 22 июля 2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», так как цена выкупа определена ответчиками  на основании ненадлежащего отчета об оценке и не соответствует рыночной стоимости арендуемого помещения; настаивает на заключении договора купли-продажи на условиях арендатора, изложенных в протоколе разногласий, полагает, что стоимость выкупаемого имущества необоснованно определена ООО «Эксперт-инвест» Отчетом №22-н/07/13 на ненадлежащую дату.
 
    Ответчики требования заявителя не признают, оспариваемый акт считают законным и обоснованным, полагают, что выкупная цена помещений определена в соответствии с требованиями федеральных законов №159-ФЗ и №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.
 
    ООО фирма «Пьеро» на основании договора аренды №6085-Г от 20.08.1998г. с изменениями и дополнениями к договору арендует нежилые помещения №№2-18 общей площадью 255,2 кв.м по адресу: г. Ярославль, ул. Рыбинская, дом 34.
 
    25 июня 2013г. ООО фирма «Пьеро» обратилось с заявлением о выкупе арендуемого имущества.
 
    Постановлением Мэрии города Ярославля №2128 от 17 сентября 2013г.  в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основании заявления ООО фирма «Пьеро», определены условия приватизации указаных нежилых помещений путем их продажи Обществу с ограниченной ответственностью фирме «Пьеро» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 13 055 085 рублей с рассрочкой оплаты сроком на пять лет.
 
    Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля предписано выполнить необходимые мероприятия по реализации постановления.
 
    КУМИ мэрии г.Ярославля направил покупателю договор купли-продажи от 19 сентября 2013г. для подписания.
 
    Не согласившись с размером выкупной цены, а также с положениями пунктов 2.1., 2.3., 4.3., 4.4. договора, заявитель направил продавцу протокол разногласий, в согласовании которых продавцом было отказано.
 
    Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
 
    Оспариваемая рыночная цена арендуемого заявителем помещения определена на основании Отчета об оценке №22-н/07/13 по состоянию на 18 июля 2013г., как это указано в пункте 2.1. договора купли-продажи.
 
    Исполнитель оценки – ООО «Эксперт-инвест». Оценщик, применив сравнительный и доходный подходы, определил рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 18 июля 2013г. в размере 13 055 085 руб. без НДС.
 
    Заявителем в качестве доказательства, подтверждающего неправомерность вышеуказанной оценки арендуемого объекта, представлен в материалы дела Отчет №13985-О (исполнитель ЗАО «Ярославский центр недвижимости»), которым рыночная стоимость того же объекта оценки без НДС определена в размере 10136000 руб. по состоянию на 25 июня 2013г.
 
    В ходе судебного разбирательства ответчики и ООО «Эксперт-инвест» согласились с тем, что стоимость объекта Отчетом №22-н/07/13 неправомерно определена по состоянию на 18 июля 2013г., поскольку арендатор обратился с заявлением о выкупе 25 июня 2013г., в связи с чем ООО «Эксперт-Инвест» подготовил и  представил в материалы дела Отчет №10-н/06/14 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения первого этажа №№2-18, общей площадью 255,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Ярославль, ул.Рыбинская, д.34, по состоянию на 25 июня 2013г. Согласно данному Отчету стоимость объекта по состоянию на 25 июня 2013г. определена в размере 11 516 949 руб. без НДС.
 
    Согласившись с вновь представленым Отчетом, заявитель уточнил предмет заявленных требований в части стоимости выкупаемого объекта до  11 516 949 руб. без НДС.
 
    На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
 
    При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
 
    Поскольку из первоначального Отчета ООО «Эксперт-инвест» об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления арендатора о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете (а в последующем и в оспариваемом постановлении, и в договоре купли-продажи) цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
 
    Указанная правовая позиция сформирована Президиумом ВАС РФ и изложена в постановлении от 18 октября 2012г. №7240/12.
 
    Принимая во внимание изложенное, учитывая позиции сторон, суд  полагает, что рыночная стоимость выкупаемых помещений должна быть определена в соответствии с Отчетом ООО «Эксперт-Инвест» №10-н/06/14 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения первого этажа №№2-18, общей площадью 255,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Ярославль, ул.Рыбинская, д.34, по состоянию на 25 июня 2013г., в размере 11 516 949 руб. без НДС.
 
    Предложенный для подписания договор купли-продажи  №647-в от 19 сентября 2013г. включал в себя пункты 4.3. и 4.4. следующего содержания: пункт 4.3. «в случае нарушения сроков оплаты имущества Покупатель уплачивает Продавцу нейстойку в размере 0,1% от общей невнесенной суммы выплат за каждый день просрочки платежа; расторжение договора не освобождает Покупателя от выплаты указанной неустойки»; пункт 4.4. «в случае нарушения Покупателем сроков, предусмотренных пунктами 3.2.1.-3.2.5. договора, Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% от цены продажи имущества за каждый день просрочки неисполненного в срок обязательства».
 
    При этом пункты 3.2.1.-3.2.5. договора включают в себя следующие обязанности Покупателя: принять переданное продавцом имущество (пункт 3.2.1.), с момента передаточного акта Покупатель берет на себя всю ответственность за сохранность имущества (пункт 3.2.2.), произвести оплату имущества в соответствии с положениями раздела 2 настоящего договора на счет Продавца, указанный в настоящем договоре (пункт 3.2.3.),  подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на переданное имущество в течение 20 дней с момента  подписания настоящего договора (пункт 3.2.4.), передать Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности Покупателя не позднее чем через 15 дней с момента получения свидетельства (пункт 3.2.5.).
 
    Согласно позиции ответчиков указанные пункты договора правомерны и  направлены на обеспечение исполнения обязательства покупателем.
 
    Заявитель, полагая, что указанные пункты не соответствуют положениям законодательства о приватизации, направил в КУМИ протокол разногласий по договору, в котором предложил свою редакцию спорных положений, а пункт 4.4. исключить.
 
    Однако протокол разногласий не был согласован  продавцом.
 
    Рассматривая  разногласия по договору купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Из положений Федерального закона N 159-ФЗ следует, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае для ответчиков -  обязательно. При этом у сторон возникли разногласия по некоторым условиям договора.
 
    Пункт 4.3. договора суд считает необходимым принять в редакции заявителя, поскольку  редакция данного пункта, предложенная ответчиками, предполагает начисление неустойки как за нарушение сроков оплаты самого недвижимого имущества, так и за нарушение сроков оплаты процентов, начисляемых  на сумму денежных средств,  по уплате которой предоставляется рассрочка (пункты 2.3., 2.4. договора купли-продажи и график-расчет ежемесячных платежей).
 
    Суд учитывает при этом, что установленная договором в редакции ответчиков неустойка не является ни убытками (статья 15 Гражданского кодекса РФ), ни процентами за  пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса РФ), и законом не предусмотрена.  При этом экономический интерес продавца в редакции договора, предложенной заявителем, защищается возможностью начисления неустойки на просрочку оплаты приобретенного недвижимого имущества. Таким образом, редакция пункта 4.3. договора, предложенная заявителем, обеспечивает баланс интересов сторон договора.
 
    Пункт 4.4., по мнению суда, подлежит исключению из договора, поскольку в силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о неустойке, не установленной законом, должны быть согласованы сторонами, в противном случае такие условия не подлежат включению в договор.
 
    Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в  полном объеме. Судебные расходы суд относит на ответчиков.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать недействительным постановление Мэрии города Ярославля №2128 от 17.09.2013 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Рыбинская, дом 34» в части цены имущества, превышающей 11516949 руб. без  НДС.
 
    Изложить спорные пункты договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилых помещений №№2-18 общей площадью 255,20 кв.м., этаж 1, по адресу: г. Ярославль, ул. Рыбинская, дом 34 между городом Ярославлем в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ООО фирма «Пьеро», в следующей редакции:
 
    пункт 2.1. «Цена продажи имущества составляет 11 516 949 (одиннадцать миллионов пятьсот шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) рублей без учета НДС, что соответствует оценке рыночной  стоимости имущества по состоянию на 25.06.2013, выполненной ООО «Эксперт-инвест»;
 
    пункт 2.3. «Оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами Продавцу в размере 191949,15 руб. (сто девяносто одна тысяча девятьсот сорок девять) рублей 15 копеек 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора»;
 
    пункт 4.3. «В случае нарушения сроков оплаты имущества Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% от невыплаченной суммы, указанной в пункте 2.3 договора (без учета начисляемых процентов по рассрочке) за каждый день просрочки платежа»;
 
    пункт 4.4 исключить из договора купли-продажи.
 
    Взыскать с Мэрии города Ярославля (ИНН 7601001234, ОГРН 1027600683824) в пользу Общества с ограниченной ответственностью фирма "Пьеро"(ИНН  7606020978, ОГРН  1037600802040) 2000 руб. судебных расходов.
 
    Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (ИНН  7601000992, ОГРН  1027600684100) в пользу  Общества с ограниченной ответственностью фирма «Пьеро»  (ИНН  7606020978, ОГРН  1037600802040) 4000 руб. судебных расходов.
 
    Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в месячный срок.
 
 
 
    Судья                                                                                                       Е.В. Мухина