Решение от 27 октября 2014 года №А82-16629/2013

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-16629/2013
 
 
27 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 27 октября 2014 года.
 
                 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи   Мухиной Е.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьиСеменовой Т.И.
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    Общества с ограниченной ответственностью "ПАл-Дент"
 
    (ИНН  7604073646, ОГРН  1057600562766)
 
 
    кМэрии города Ярославля(ИНН7601001234, ОГРН 1027600683824)
 
    к  Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля
 
    (ИНН   7601000992, ОГРН 1027600684100)
 
 
    третьи лица– 1. Общество с ограниченной ответственностью   «Яр-Оценка»
 
    2. Общество с ограниченной ответственностью  «Эксперт-инвест»
 
 
    обоспаривании постановления об условиях приватизации муниципального имущества в части, о понуждении заключить договор купли-продажи в редакции покупателя
 
 
    при участии:
 
    от заявителя –    Аленкин Г.Ю., доверенность от 09.01.2014г.
 
    от ответчиков –  1. Кудряшова О.Б., доверенность от 05.09.2014г.
 
    2. Кудряшова О.Б., доверенность от 14.01.2014г.
 
    от третьих лиц –  не явились
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью "ПАл-Дент" обратилось в  арбитражный суд  с  требованиями к Мэрии города Ярославля и  Комитету по управлению муниципальным имуществом Мэрии г. Ярославля о признании недействительным постановления мэрии г. Ярославля №2196 от 24.09.2013г. в части рыночной стоимости выкупаемого имущества, превышающей 12281000 рублей, и в том, что в нем не определена стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет оплаты приобретаемого имущества в сумме 1850000 рублей; а также об обязании устранить допущенные нарушения прав путем обязания КУМИ Мэрии г.Ярославля заключить договор купли-продажи помещения по ул. Ухтомского, д.15 на условиях протокола разногласий Общества.
 
    На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены  ООО «Яр-Оценка» и ООО «Эксперт-инвест».
 
    Третьи лица о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем, в порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается судом без участия третьих лиц.
 
    Заявитель постановление в оспариваемой части считает незаконным, не соответствующим положениям Федерального закона № 159-ФЗ от 22 июля 2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», так как цена выкупа определена ответчиками  на основании ненадлежащего отчета об оценке и не соответствует рыночной стоимости арендуемого помещения; настаивает на заключении договора купли-продажи на условиях арендатора, изложенных в протоколе разногласий, полагает, что стоимость выкупаемого имущества должна быть определена с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в 2010 году с согласия арендодателя.
 
    Ответчики требования заявителя не признают, оспариваемый акт считают законным и обоснованным, полагают, что выкупная цена помещений определена в соответствии с требованиями федеральных законов №159-ФЗ и №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.
 
    ООО «ПАл-Дент» на основании договора аренды №10914-Г от 21.06.2006г. с изменениями и дополнениями к договору арендует нежилые помещения первого этажа №№1-3, 6-19  общей площадью 300,2 кв.м., расположенные по адресу: г.Ярославль, ул.Ухтомского, д.15.
 
    Арендатор обратился с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп указанного объекта недвижимости, в котором заявил о намерении воспользоваться правом на зачет в рыночную стоимость объекта неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя в сумме 1850000 руб., приложив документы, подтверждающие факт проведения капитального ремонта в течение 2010г. и стоимость неотделимых улучшений.
 
    Постановлением Мэрии города Ярославля №2196 от 24 сентября 2013г.  в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на основании заявления ООО «ПАл-Дент» определены условия приватизации указаных нежилых помещений путем их продажи Обществу с ограниченной ответственностью «ПАл-Дент» в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости 15 651 695 рублей с рассрочкой оплаты сроком на пять лет. Зачет стоимости неотделимых улучшений постановлением не предусмотрен.
 
    Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля предписано выполнить необходимые мероприятия по реализации постановления.
 
    КУМИ мэрии г.Ярославля направил покупателю договор купли-продажи №654/в от 01 октября 2013г. для подписания.
 
    Не согласившись с размером выкупной цены, с положениями пунктов 1.1., 2.1., 2.2., 2.3., 4.4. договора, заявитель направил продавцу протокол разногласий, в согласовании которого продавцом было отказано.
 
    Оспариваемая рыночная цена арендуемого заявителем помещения определена на основании Отчета об оценке №08-н/06/13 по состоянию на 30 мая 2013г., как это указано в пункте 2.1. договора купли-продажи.
 
    Исполнитель оценки – ООО «Эксперт-инвест». Оценщик, применив сравнительный и доходный подходы, определил рыночную стоимость объекта оценки  в размере 15 651 695 руб. без НДС.
 
    Заявителем в качестве доказательства, подтверждающего неправомерность вышеуказанной оценки арендуемого объекта, представлен в материалы дела Отчет №458/2013 (исполнитель ООО «Яр-Оценка»), которым рыночная стоимость того же объекта оценки на ту же дату без НДС с использованием тех же методов оценки определена в размере 12 281 000 руб.
 
    В ходе судебного разбирательства суд, усомнившись в соответствии  Отчета об оценке, составленного ООО «Эксперт-инвест», требованиям Федерального закона №153-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г. и Федеральных стандартов оценки и в возможности использования данного отчета для определения рыночной цены выкупаемых  помещений, по ходатайству заявителя назначил  судебную экспертизу.
 
    Экспертным заключением эксперта Лапшина В.Г. от 02 сентября 2014г. установлено, что Отчет №08-н/06/13 от 30 мая 2013г. по оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа №№1-3, 6-19, общей площадью 300,2 кв.м., расположенных по адресу: г.Ярославль, ул.Ухтомского, д.15, по состоянию на 30 мая 2013 года, составленный ООО «Эксперт-инвест»,  не соответствует требованиям Федерального закона №153-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г. и Федеральных стандартов оценки и не может быть использован для определения рыночной цены помещений в существующем виде.
 
    Экспертом определена рыночная стоимость спорных помещений в сумме  12 278 000 руб. без НДС.
 
    Отвечая на вопрос, поставленный судом, эксперт также установил, что рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений первого этажа №№1-3, 6-19  общей площадью 300,2 кв.м., расположенных по адресу: г.Ярославль, ул.Ухтомского, д.15, произведенных арендатором в 2010 году, по состоянию на 30 мая 2013 года с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и индексации составляет 1 603 000 руб. без НДС.
 
    Как установлено судом, 03 марта 2011г. КУМИ мэрии города Ярославля письмом №1175 (по заявке ООО «ПАл-Дент» №313 от 20 января 2011г.) согласовало  проведение капитального ремонта и перепланировки помещений по адресу: г.Ярославль, ул.Ухтомского, д.15 с изменением функционального использования помещений под стоматологический центр.
 
    В материалы дела представлены документы, подтверждающие факт проведения арендатором капитального ремонта арендуемых помещений в 2010 году и их стоимость: договор на ведение ремонтных работ №3/17 от 01 марта 2010г. (подрядчик ООО «Максима»), справка о стоимости выполненных  работ и затрат от 31 августа 2010г., акт о приемке выполненных работ  от 31 августа 2010г., контрольно-кассовые чеки за март-август 2010г.
 
    Согласно позиции ответчиков, стоимость неотделимых улучшений не может быть зачтена в счет стоимости выкупаемого объекта, поскольку работы были произведены арендатором раньше, чем получено согласование арендодателя. Представленным в материалы дела Заключением ответчиков по оценке стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений по адресу: г.Ярославль, ул.Ухтомского, д.15,  составленным по результатам проверки (с выходом на место) представленных ООО «ПАл-Дент» документов, подтверждающих проведение и стоимость ремонтных работ, подтверждаются неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя в сумме 1 427 860 руб. без НДС за 2010 год, в том числе, общестроительные работы, сантехнические работы, электромонтажные работы.
 
    Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
 
    На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
 
    В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.
 
    Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
 
    Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона №159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
 
    В рассматриваемом случае судом установлено и ответчиками не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия арендодателя. Тот факт, что согласие было получено после проведения ремонтных работ, по мнению суда, не имеет правового значения, в связи с чем суд полагает, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в 2010 году, подлежит зачету в счет оплаты стоимости выкупаемого имущества.
 
    Вместе с тем, применяя упомянутую норму Закона N 159-ФЗ, руководствуясь позицией Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в постановлении от 25 декабря 2012г. №9785/12, суд полагает, что к зачету могут быть приняты не суммы понесенных арендатором расходов при проведении капитального ремонта, а стоимость неотделимых улучшений выкупаемого имущества, определенная экспертом по состоянию на дату оценки рыночной стоимости всего выкупаемого объекта с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, индексации затрат и т.д.
 
    Суд считает обоснованной позицию ответчиков и  мнение эксперта, согласно которым зачету подлежит стоимость неотделимых улучшений без НДС, поскольку полагает, что при расчете выкупной цены должны применяться сопоставимые величины: рыночная стоимость выкупаемого объекта, определенная (в силу закона) без  налога на добавленную стоимость, может быть скорректирована на стоимость неотделимых улучшений, определенную также без учета НДС.
 
    Ответчиками возражения по выводам эксперта не заявлены.
 
    Принимая во внимание изложенное, учитывая позицию ответчиков и требования заявителя, суд  полагает, что рыночная стоимость выкупаемых помещений должна быть определена в соответствии с заключением эксперта от 02 сентября 2014г. и  Отчетом №458/2013 (исполнитель ООО «Яр-Оценка») в размере 12 281 000 руб. без НДС, при этом стоимость неотделимых улучшений подлежит зачету в сумме 1 603 000 руб. без НДС.
 
    Предложенный для подписания договор купли-продажи  №654/в от 01 октября 2013г. включал в себя пункт 4.4. следующего содержания: «в случае нарушения Покупателем сроков, предусмотренных пунктами 3.2.1.-3.2.5. договора, Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% от цены продажи имущества за каждый день просрочки неисполненного в срок обязательства».
 
    При этом пункты 3.2.1.-3.2.5. договора включают в себя следующие обязанности Покупателя: принять переданное продавцом имущество (пункт 3.2.1.), с момента передаточного акта Покупатель берет на себя всю ответственность за сохранность имущества (пункт 3.2.2.), произвести оплату имущества в соответствии с положениями раздела 2 настоящего договора на счет Продавца, указанный в настоящем договоре (пункт 3.2.3.),  подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на переданное имущество в течение 20 дней с момента  подписания настоящего договора (пункт 3.2.4.), передать Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права собственности Покупателя не позднее чем через 15 дней с момента получения свидетельства (пункт 3.2.5.).
 
    Согласно позиции ответчиков указанные пункты договора правомерны и  направлены на обеспечение исполнения обязательства покупателем.
 
    Заявитель, полагая, что указанные пункты не соответствуют положениям законодательства о приватизации, направил в КУМИ протокол разногласий по договору, в котором предложил свою редакцию спорных положений, а пункт 4.4. исключить.
 
    Однако протокол разногласий не был согласован  продавцом.
 
    Рассматривая  разногласия по договору купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Из положений Федерального закона N 159-ФЗ следует, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае для ответчиков -  обязательно. При этом у сторон возникли разногласия по некоторым условиям договора.
 
    Суд учитывает, что установленная пунктом 4.4. договора в редакции ответчиков неустойка не является ни убытками (статья 15 Гражданского кодекса РФ), ни процентами за  пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса РФ), и законом не предусмотрена.  При этом экономический интерес продавца в редакции договора, предложенной заявителем, защищается возможностью начисления неустойки в соответствии с пунктом 4.3. договора, что  обеспечивает баланс интересов сторон договора.
 
    Пункт 4.4., по мнению суда, подлежит исключению из договора, поскольку в силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о неустойке, не установленной законом, должны быть согласованы сторонами, в противном случае такие условия не подлежат включению в договор.
 
    Относительно предмета договора купли-продажи (абзац 1 пункта 1.1.), суд полагает, что он подлежит включению в договор в редакции продавца в силу следующих обстоятельств: предмет договора купли-продажи, заключаемого в порядке Закона №159-ФЗ, должен соответствовать постановлению органа местного самоуправления, определившему условия приватизации, и договору аренды, на основании которого у арендатора возникает право на льготный выкуп имущества (в рассматриваемом случае – в договор аренды изменения в части арендуемого имущества не вносились, постановление в части объекта выкупа – не оспаривается); в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 03 марта 2009г., которым подтверждается право собственности города Ярославля на нежилые помещения, общей площадью 300,2 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1-3, 6-9, по адресу: г.Ярославль, ул.Ухтомского, д.15; кадастровый паспорт от 02.02.2009г. на тот же объект недвижимости; доказательств того, что уникальные характеристики арендуемого объекта недвижимости претерпели изменения, которые были внесены в государственный кадастр недвижимости, суду не представлено. Таким образом, оснований для включения в договор купли-продажи пункта 1.1. в редакции покупателя суд не усматривает.
 
    Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что требования заявителя подлежат частичному удовлетворению. Судебные расходы суд относит на ответчиков.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать недействительным постановление Мэрии города Ярославля №2196 от 24.09.2013 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Ухтомского, дом 15» в части рыночной стоимости выкупаемого имущества, превышающей 12 281 000 руб., а также в той части, в какой указанным постановлением не определена подлежащая зачету в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 603 000 руб.
 
    Обязать Комитет по управлению муниицпальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН  7601000992, ОГРН  1027600684100) заключить от имени города Ярославля с Обществом с ограниченной ответственностью «ПАл-Дент» (ИНН  7604073646, ОГРН  1057600562766) договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилых помещений 1 этажа, номера на поэтажном плане 1-3, 6-19, общая площадь 300,2 кв.м., по адресу: г. Ярославль, ул. Ухтомского, дом 15, изложив в следующей редакции:
 
    пункт 2.1. «Цена продажи имущества составляет 12 281 000 (двенадцать  миллионов двести восемьдесят одна тысяча) рублей без учета НДС, что соответствует оценке рыночной  стоимости имущества по состоянию на 30.05.2013г.;
 
    пункт 2.2. «В счет оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в 2010 году с согласия арендодателя, в сумме 1 603 000 (один миллион шестьсот три тысячи) рублей без НДС;
 
    пункт 2.3. «Оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на 5 (пять) лет ежемесячно равными платежами Продавцу в размере 177 966 руб. (сто семьдесят семь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек 10 числа расчетного месяца с одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с пунктом 2.4 настоящего договора. Первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора»;
 
    пункт 4.4 исключить из договора купли-продажи.
 
    В удовлетворении остальной части заявленных  требований отказать.
 
    Взыскать с Мэрии города Ярославля (ИНН 7601001234, ОГРН 1027600683824) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Пал-Дент» (ИНН  7604073646, ОГРН  1057600562766) 2000 руб. судебных расходов.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в месячный срок.
 
 
    Судья                                                                                                        Е.В. Мухина