Решение от 31 января 2012 года №А82-15474/2011

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-15474/2011
 
 
31 января 2012 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  26 января 2012 года
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Сорокиной С.Р.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Лайдинен М.Э.,
 
    рассмотрев в судебном заседании заявление  Общества с ограниченной ответственностью  " Конбис " (ИНН  7610020650, ОГРН  1027601115893)
 
    к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН  7604071920, ОГРН  1047600432219)
 
    при участии третьих лиц - Администрации городского округа город Рыбинск,  Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск
 
    о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №08/038/2011-470 от 03.11.2011; о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №08/038/2011-471 от 03.11.2011; об обязании ответчика провести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 37,2 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане VI, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д.58, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2011, заключенного Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и обществом с ограниченной ответственностью «Конбис», по заявлению №08/038/2011-470 от 06.09.2011; об обязании ответчика провести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 17,4 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане VIII, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д.58, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2011, заключенного Департаментом недвижимости администрацией городского округа город Рыбинск и обществом с ограниченной ответственностью «Конбис», по заявлению №08/038/2011-471 от 06.09.2011,
 
 
    при участии
 
    от заявителя –  Гусев П.А. – представитель по доверенности от 10.01.2012,
 
    от ответчика – не явился,
 
    от третьих лиц – не явились,
 
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью  " Конбис " (далее – заявитель, ООО «Конбис») обратилось в арбитражный суд с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее – ответчик, Управление) при участии третьих лиц - Администрации городского округа город Рыбинск,  Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск о признании незаконным сообщения Управления  об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №08/038/2011-470 от 03.11.2011; о признании незаконным сообщения Управления об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №08/038/2011-471 от 03.11.2011; об обязании ответчика провести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 37,2 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане VI, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д.58, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2011, заключенного Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и ООО «Конбис», по заявлению №08/038/2011-470 от 06.09.2011; об обязании ответчика провести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 17,4 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане VIII, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д.58, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2011, заключенного Департаментом недвижимости администрацией городского округа город Рыбинск и ООО «Конбис», по заявлению №08/038/2011-471 от 06.09.2011.
 
    Представитель заявителя  поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Ответчик в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, согласно которому заявленные требования не признает по следующим основаниям.  06.09.2011  в Рыбинский отдел Управления поданы заявления о переходе права собственности на спорные помещения па основании договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2011 №253/а, заключенного Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и ООО «Конбис». 03.11.2011   в    государственной    регистрации    отказано    по    следующим причинам. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной     собственности     субъектов     Российской     Федерации   или   в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В то же время на государственную регистрацию представлен договор аренды недвижимого имущества от 30.04.1999 №724 со сроком действия до 01.01.2004, который не был зарегистрирован в установленном законодательстве порядке. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 1-34 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений статьи 3 Закона №159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Кроме того, суду необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
 
    Третьи лица в судебное заседание не явились, представили письменный отзыв, согласно которому просили провести судебное заседание в отсутствие своих представителей, пояснив о следующем. Уполномоченным лицом - Администрацией городского округа г. Рыбинск  было признано преимущественное право ООО «Конбис» на приобретение арендуемого им имущества. В соответствии с со ст. 3 Законом N 159-ФЗ одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого ими имущества является то, что арендуемое имущество должно находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Закон не устанавливает требования о том, когда должен быть заключен договор аренды. Исходя из буквального толкования приведенной нормы, данное условие сводится к двум положениям: имущество должно быть в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства. субъект малого или среднего предпринимательства должен владеть или пользоваться этим имуществом в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона. В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества относится к компетенции уполномоченных на то органов. Пункт 5.1. Положения о порядке и условиях приватизации муниципального имущества городского округа город Рыбинск устанавливает, что к компетенции администрации городского округа город Рыбинск в сфере приватизации относится принятие решений об условиях приватизации объектов муниципального имущества по представлению комиссии по приватизации муниципального имущества города Рыбинска, По вопросам, указанным в пункте 5.1 Положения, издаются постановления главы города Рыбинска. Таким образом, органом, уполномоченным принимать решение о признании преимущественного права на выкуп арендуемого имущества и об утверждении условий приватизации, является Администрация городского округа г. Рыбинск. Условия приватизации спорных помещений утверждены соответствующим постановлением, которым также признано преимущественное право ООО  «Конбис»на выкуп арендуемого им имущества. Указанное постановление не оспорено и не отменено. Кроме того, по мнению Администрации городского округа город Рыбинск, Департамента недвижимости Управление не вправе при проведении правовой экспертизы данной сделки оценивать наличие или отсутствие у заявителя условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку Закон относит этот вопрос к компетенции продавца муниципального имущества -муниципального образования в лице исполнительного органа местного самоуправления, который в рассматриваемом случае установил у общества наличие соответствующих условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у лица, обращающегося с заявлением, перечисленных условий и не наделяет его правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 13 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее- Закон о регистрации) при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. Условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в Управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное помещение, поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Статьей 4 Закона о регистрации данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности. Таким образом, у регистратора не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права (данные выводы подтверждаются судебной практикой -постановление Президиума ВАС РФ № 1018/1 от 25.07.2011 года по делу № А43-3374/2010).
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения заявителя, суд установил следующее.
 
    Постановлением Администрации городского округа город Рыбинск от 28.07.2011 № 2356 утверждены условия приватизации   муниципального имущества – нежилого помещение площадью 17,4 кв. м,  расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д.58, и нежилого помещения площадью 37,2 кв. м, расположенного по этому же адресу. В приложениях 2, 3 названого постановления предусмотрено преимущественное право  ООО «Конбис» на приобретение данного имущества в соответствии с Федеральным законом  N 159-ФЗ.
 
    30.08.2011 Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск  и ООО «Конбис» подписали договор - купли продажи указанной недвижимости.
 
    Сообщением  от 03.11.2011 в государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора  заявителю было отказано со ссылкой на абз.4,10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
 
    Полагая, что отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
 
    Оценив сложившуюся правовую ситуацию, суд полагает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии с пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. При этом заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействий) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее- АПК РФ).
 
    Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    В силу пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации  документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
 
    В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о  регистрации).
 
    Согласно пункту 1 статьи 13 и пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации к компетенции регистрирующего органа относятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
 
    В пункте 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, разъяснено, что при проверке юридической силы правоустанавливающих документов регистрирующий орган проверяет: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
 
    С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее:
 
    право- и дееспособность сторон ;
 
    наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;
 
    наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора ;
 
    соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон ;
 
    принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником ;
 
    соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункт 40 Методических рекомендаций).
 
    Согласно пункту 41  при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права, оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара  и т.д.).
 
    Из содержания указанных норм следует, что регистрирующий орган должен провести правовую экспертизу представленного на регистрацию перехода права собственности в качестве правоустанавливающего документа договора купли- продажи: соответствие его требованиям закона по форме, наличию существенных условий сделки, полномочия продавца на отчуждение указанного в договоре имущества.
 
    В ходе судебного разбирательства установлено, что представленный на регистрацию договор купли-продажи заключен во исполнение  Закона N 159-ФЗ, согласно ст.ст.3, 9 которого основанием для заключения договора купли-продажи является решение об условиях приватизации арендуемого имущества, принятое уполномоченным органом: органом государственной власти субъектов Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченным на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности .
 
    При этом в силу пункта 4 статьи 9 в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
 
    Следовательно, право определять соблюдение требований статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в том числе в части срока владения арендованным помещением, принадлежит уполномоченному органу.
 
    В рассматриваемом судом случае принято постановление Администрации городского округа город Рыбинск об условиях приватизации муниципального имущества, где в приложениях 2, 3 предусмотрено преимущественное право  ООО «Конбис» на приобретение данного имущества.
 
    Указанное постановление в установленном порядке не оспорено, является действующим. Договор купли продажи соответствует условиям приватизации, утвержденным  названным постановлением. Кроме того, правоустанавливающим документов  в данном случае является именно договор купли-продажи, а не акт уполномоченного органа. При издании постановления  уполномоченный орган подтвердил преимущественное право арендатора на приватизацию муниципального имущества с учетом конкретных обстоятельств дела и  фактического пользования арендованным имуществом.
 
    При названных обстоятельствах регистрирующий орган фактически осуществил не правовую экспертизу договора купли-продажи, а ревизировал решение уполномоченного органа, которым признано преимущественное право ООО «Конбис» на арендуемое имущество. При этом ответчик  проверил соблюдение органом местного самоуправления положений статьи 3  Закона N 159-ФЗ только в части срока пользования арендованным имуществом, иные условия признания арендатора имеющим преимущественное право на приобретение  муниципального имущества (отсутствие задолженности по арендной плате, отнесение арендатора к субъектам малого или среднего предпринимательства и др.) регистрирующим органом не проверялись.
 
    С учетом изложенного, суд полагает, что указанные действия ответчика не могут быть отнесены к правовой экспертизе представленных  для регистрации документов.
 
    Соответственно, при отсутствии иных препятствий, отказ в регистрации является незаконным.
 
    Изложенная правовая  позиция по данной категории дел сформирована в постановлении ВАС РФ № 1018/1 от 25.07.2011  по делу № А43-3374/2010.
 
    В соответствии со статьей 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения.
 
    В качестве меры по устранению допущенных нарушений суд полагает необходимым   обязать ответчика  провести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Признать незаконными сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №08/038/2011-470, №08/038/2011-471 от 03.11.2011.
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области провести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 37,2 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане VI, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д.58, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2011, заключенного Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск и обществом с ограниченной ответственностью «Конбис», по заявлению №08/038/2011-470 от 06.09.2011.
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области провести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение площадью 17,4 кв. м, этаж 1, номер на поэтажном плане VIII, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Герцена, д.58, на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.08.2011, заключенного Департаментом недвижимости администрацией городского округа город Рыбинск и обществом с ограниченной ответственностью «Конбис», по заявлению №08/038/2011-471 от 06.09.2011.
 
    Решение подлежит немедленному исполнению в соответствии с частью 7 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Взыскать с  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области  (ИНН  7604071920, ОГРН  1047600432219) в пользу  Общества с ограниченной ответственностью " Конбис "  (ИНН  7610020650, ОГРН  1027601115893)  4000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.
 
    Исполнительный лист на взыскание расходов по госпошлине выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд  (610007 г. Киров, ул. Хлыновская, 3) в месячный срок со дня его принятия.
 
     
 
 
    Судья
 
Сорокина С.Р.