Решение от 02 декабря 2011 года №А82-10242/2010

 
    Арбитражный суд Ярославской области
 
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru
 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Ярославль           
 
Дело №А82-10242/2010
 
 
02 декабря 2011 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2011 года
 
 
    Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Сорокиной С.Р.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Лайдинен М.Э.,
 
    рассмотрев в судебном заседании заявление  индивидуального предпринимателя Аристова Андрея Юрьевича
 
    к Администрации Угличского муниципального района Ярославской области, Муниципальному учреждению "Управление муниципального имущества"
 
    о признании незаконными действий администрации Угличского муниципального округа и МУ «Управление муниципального имущества», выразившихся в отказе в реализации Аристовым Андреем Юрьевичем преимущественного права на приобретение арендованного помещения по адресу: г.Углич, ул.Гражданская, д.1; обязании Администрации Угличского муниципального округа и МУ «Управление муниципального имущества» принять решение о приватизации нежилого помещения площадью  8,7 кв. м,  расположенного по адресу: г. Углич, ул. Гражданская, д.1, в порядке реализации преимущественного права арендатора Аристова А.Ю. на его приобретение и направить в его адрес проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации  помещения; о признании незаконным  постановления Администрации Угличского муниципального района от 18.05.2010 № 549,
 
 
    при участии:
 
    от заявителя – Аристов А.Ю. – индивидуальный предприниматель,
 
    от ответчика 1(МУ) – Сочнева О.И. – представитель по дов.  от 30.07.2011 № 6,
 
    от ответчика 2 (Администрации) – Сочнева О.И. – представитель по доверенности от 29.12.2010 № 5786,
 
 
    установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Аристов Андрей Юрьевич ( далее- заявитель, ИП Аристов А.Ю.)  обратился в  арбитражный суд с заявлением к Администрации Угличского муниципального района Ярославской области  ( далее- ответчик 1, Администрация) и Муниципальному учреждению "Управление муниципального имущества" ( далее- ответчик 2, УМИ) о признании незаконными действий Администрации и УМИ, выразившихся в отказе в реализации ИП Аристовым А.Ю. преимущественного права на приобретение арендованного помещения по адресу: г. Углич, ул. Гражданская, д.1; обязании Администрации и УМИ принять решение о приватизации нежилого помещения площадью 8,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Углич, ул. Гражданская, д.1, в порядке реализации преимущественного права арендатора Аристова А.Ю. на его приобретение и направить в его адрес проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации  помещения.
 
    В судебном заседании 22.12.2010 заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее- АПК РФ) уточнил предмет заявленных требований и просил суд дополнительно признать незаконным постановление Администрации Угличского муниципального района от 18.05.2010 № 549.
 
    Данное уточнение требований принято судом.
 
    Определением  суда  от 14.01.2011 производство по делу было приостановлено до вступления  в законную силу судебного акта Арбитражного суда Ярославской области  по делу № А82-13706/2010  по заявлению   индивидуального предпринимателя Веселовой Елены Дмитриевны к    Администрации Угличского муниципального района Ярославской области, Муниципальному учреждению Управление муниципального имущества о признании незаконными действий Администрации и УМИ, выразившихся в лишении ИП Веселову Е.Д. возможности реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого индивидуально-определенного помещения по адресу: г.Углич, ул.Гражданская, д.1; признании незаконным и отмене постановления Администрации от 18.05.2010 №551; признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 15.06.2010; обязании Администрации и УМИ принять решение о приватизации нежилого помещения площадью 28,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Углич, ул.Гражданская, д.1, в порядке реализации преимущественного права арендатора ИП Веселовой Е.Д. на его приобретение и направить в ее адрес проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации помещения.
 
    Принимая во внимание, что обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по настоящему делу, устранены (решение Арбитражного суда Ярославской области по делу А82-13706/2010 вступило в законную силу), суд определением от  04.10.2011  возобновил производство по настоящему делу.
 
    Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Представитель ответчиков не признает заявленные требования по следующим основаниям. Во-первых, право на выкуп муниципального имущества у арендатора согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) возникает в случае принятия органом местного самоуправления решения о возмездном отчуждении имущества и при наличии условий, определенных данной нормой. С 03.12.2004 ИП Аристов А.Ю. является арендатором недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Угличскому муниципальному району. В частности на основании договоров аренды № 223 от 02.12.2004 и № 223 от 02.12.2005 ИП Аристов А.Ю. арендует часть нежилого помещения -помещение площадью 10,5 кв.м (в том числе места общего пользования - 1,8 кв.м), расположенного по адресу: г. Углич, ул. Гражданская, д. 1. Таким образом, площадь части помещения, которую непосредственно занимает ИП Аристов А.Ю, составляет 8,7 кв.м или  109/1000 долей помещения. Наряду с ИП Аристовым А.Ю. часть помещения, являющегося муниципальной собственностью,  сдавалась в аренду также ИП Веселовой Е.Д. В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона № 159 –ФЗ Думой Угличского муниципального  района было принято решение о приватизации 109/1000 долей помещения и об установлении преимущественного права ИП Аристова А.Ю. на приобретение этого имущества и ИП Аристову А.Ю. направлено соответствующее уведомление №1137/1 от 28.05.2010. Таким образом, требование Аристова А.Ю. о признании незаконным отказа Администрации является необоснованным. Во-вторых, ИП Аристов А.Ю. также требует обязать ответчиков принять решение о приватизации нежилого помещения, площадью 8,7 кв.м для реализации им преимущественного права на выкуп. Однако арендуемая ИП Аристовым А.Ю. площадь является частью принадлежащего Угличскому муниципального району помещения. Вместе с тем, по смыслу Федерального закона №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только обособленное недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен кадастровый учет. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Объектом права собственности Угличского муниципального района и государственного кадастрового учета в данном случае является в целом нежилое помещение площадью 95,6 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного дома, включающее в себя отдельные помещения, пользование которыми возможно только при условии пользования местами общего пользования. При указанных обстоятельствах и техническая и юридическая возможность сформировать обособленный объект, соответствующий площади арендуемой ИП Аристовым А.Ю. части нежилого помещения, отсутствует. В-третьих, решением Думы Угличского муниципального района от 29.04.2010 №186 и постановлением Администрации Угличского муниципального района № 549 от 18.05.2010 определены условия приватизации 109/1000 долей помещения и Аристову А.Ю. направлены проект договора и соответствующее уведомление №1137/1 от 28.05.2010г., в соответствии с которым ИП Аристов А.Ю. должен был подписать договор купли-продажи в течение 30 дней (п.п.2 п. 9 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ). До настоящего времени договор Аристовым А.Ю. не подписан, в связи с чем он утратил  право на заключение договора о преимущественном выкупе арендуемого имущества.
 
    Рассмотрев имеющиеся в деле документы, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.
 
    Как следует из материалов дела, 02.12.2005  между Управлением муниципального имущества Администрации Угличского  муниципального округа  (Арендодатель)  и ИП Аристовым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 223, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 10, 5 кв.м, в том числе 1,8 кв.м места общего пользования, расположенное по адресу: Ярославская область, г.Углич, ул. Гражданская, дом 1, для использования  под мастерскую по ремонту бытового электрооборудования.
 
    Ранее указанное помещение было передано арендатору по акту  приема-передачи  к договору аренды № 223 от 03.12.2004. В акте указано, что помещение находится на первом этаже пятиэтажного кирпичного здания. Помещение входит в состав помещения согласно экспликации на обороте акта. Из указанной экспликации следует, что ИП Аристовым А.Ю. арендуется помещение № 2 площадью 8,7 кв. м и места общего пользования.
 
    Спор по месту нахождения арендуемого помещения между сторонами отсутствует.
 
    04.05.2009 ИП Аристов А.Ю. обратился в УМИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.
 
    18.05.2010 Администрацией принято постановление о приватизации находящегося в собственности Угличского муниципального района имущества- 109/1000 долей помещения № 1-7,общей площадью 95,6 кв.м, расположенного по адресу: г.Углич,ул.Гражданская,д.1. В пункте 2.1 названного постановления предусмотрено преимущественное право ИП Аристова А.Ю. на приобретение указанного имущества.
 
    Ранее  29.04.2010 Думой Угличского муниципального района было принято решение № 186 с аналогичным содержанием.
 
    В адрес заявителя направлен проект договора купли-продажи, который он не подписал в установленный срок (сопроводительное письмо УМИ от 18.05.2010).
 
    Полагая, что названное постановление Администрации, а также действия Администрации и УМИ  не соответствуют закону в части определения объекта продажи и нарушают его  права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.
 
    Оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявление ИП Аристова А.Ю.  подлежит  удовлетворению.
 
    Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 АПК РФ ненормативные акты государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются недействительными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно  части 4 статьи 198 АПК РФ  заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение 3-х месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное  не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен.
 
    Как следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 18.11.2004 N 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм АПК РФ, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании.
      Согласно частям 1 и 2 статьи 117 АПК РФ процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено данным Кодексом. Арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными.
 
    Рассмотрев заявленное ИП Аристовым А.Ю. ходатайство о восстановлении пропущенного срока для оспаривания ненормативно- правовых актов и действий Администрации и УМИ, принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, названные заявителем причины пропуска срока, суд полагает необходимым данный срок восстановить.
 
    Вопросы приватизации  арендуемых объектов недвижимости регулируются, в частности, Федеральным законом № 159-ФЗ.
 
    В соответствии со статьей 3 названного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    Как указано в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ   объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
 
    Отчуждение долей в общей долевой собственности возможно с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ,  данных в пункте 9 названного информационного письма,  только в случае, если  субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), подали совместное заявление  о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.
 
    В рассматриваемом судом случае в  муниципальной собственности находятся помещения № 1-7 общей площадью 95,6 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.02.2010 и кадастровым паспортом от 03.11.2009, инв.номер 000396.
 
    В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что помещение № 2 площадью 8,7 кв.м находится в аренде ИП Аристова А.Ю.,  помещения № 5 и 6 общей площадью 28,5 кв.м - в аренде у  ИП Веселовой Е.Д., помещение № 4 площадью 35,1 кв.м передано в безвозмездное пользование по договору № 6 от 22.09.2009  МУ «Управление топлива, энергетики, дорожного и жилищно-коммунального хозяйства» городского поселения Углич, помещение № 3 площадью 7,3 кв.м пустует, а помещения №№ 1 и 7 (коридор, туалет) общей площадью 16 кв.м являются  местами общего пользования.
 
    Поскольку право на приватизацию арендуемых помещений в порядке реализации Федерального закона № 159-ФЗ имеют только два арендатора ИП Веселова Е.Д. и ИП Аристов А.Ю., в пользовании которых находится часть помещений из общей площади 95,6 кв.м, передача  в собственность  ИП Аристову А.Ю. доли в праве противоречит действующему законодательству (статье 130 ГК РФ, Федеральному закону "О государственном кадастре недвижимости").
 
    Доводы УМИ о том, что по договору аренды ИП Аристову А.Ю. передавалась часть спорного объекта муниципальной собственности, а не изолированное помещение; наличие перегородок, разделяющих площадь спорного объекта муниципальной собственности, не свидетельствует об обособленности арендуемых помещений; в пределах части помещения, на приватизацию которого претендует ИП Аристов А.Ю., находятся места общего пользовании, соответственно приватизация части помещений, на которую претендует заявитель, повлечет нарушение прав других арендаторов и собственника помещений, судом отклоняются, поскольку названное  не свидетельствует о невозможности формирования арендуемых ИП Аристовым А.Ю. нежилых помещений площадью 8,7 кв.м в качестве обособленного объекта недвижимости.
      Ссылка УМИ на статью 4 Федерального закона № 159-ФЗ, ст.ст. 128, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 Информационного письма от 05.11.2009, согласно которым  не исключается возможность отчуждения долей в праве собственности на недвижимое муниципальное имущество, арендуемое одновременно несколькими арендаторами, не принимается во внимание судом как несостоятельная при отсутствии в материалах дела доказательств совместного обращения субъектов малого предпринимательства о выкупе арендуемых ими помещений в долевую собственность.
 
    При таких обстоятельствах оспариваемое постановление Администрации и действия Администрации и УМИ, как уполномоченного органа Администрации в силу  пункта 2.3.1  Положения о приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности Угличского муниципального района, утвержденного решением Думы от 29.03.2007 № 283,  не соответствуют требованиям закона и нарушают права и законные интересы заявителя в предпринимательской деятельности.
 
    В качестве мер по устранению требований закона суд на основании статьи 201 АПК РФ полагает необходимым обязать ответчиков провести мероприятия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества  - помещения №2 по кадастровому  паспорту  от 03.11.2009, инвентарный номер 000396, общей площадью 8,7 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Углич, ул. Гражданская, дом 1, предварительно осуществив кадастровый учет данного помещения в качестве самостоятельного объекта. В двухнедельный срок с даты  принятия отчета о его оценке, принять решение об условиях приватизации указанного помещения, предусмотрев  преимущественное право ИП Аристова А.Ю. на приобретение арендуемого имущества.
 
    Расходы по госпошлине суд в  порядке статьи 110 АПК РФ относит на ответчиков.
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Признать недействительным постановление Администрации Угличского муниципального района Ярославской области  от 18.05.2010 №549 «О порядке и условиях приватизации муниципального имущества Угличского муниципального района - 109/1000 долей помещения № 1-7, расположенного по адресу: Ярославская область,   г.Углич,  ул.Гражданская,  д.1».
 
    Признать незаконными действия Администрации Угличского муниципального района и  Муниципального учреждения «Управление муниципального имущества Администрации Угличского муниципального района», выразившиеся в лишении индивидуального предпринимателя Аристова Андрея Юрьевича  возможности реализовать в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 156-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого по договору аренды  недвижимого имущества № 223 от 02.12.2005 помещения по адресу: Ярославская область, г.Углич, ул.Гражданская, д.1 в виде  изолированного помещения, а не 109/1000 доли помещения из общей площади 95,6 кв.м.
 
    Обязать  Администрацию Угличского муниципального района Ярославской области  обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества - помещения № 2  общей площадью 8,7 кв. м, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Углич, ул. Гражданская, дом 1.
 
    Обязать  Администрацию Угличского муниципального района Ярославской области  принять решение об условиях приватизации недвижимого имущества- помещения №2,  общей площадью 8,7 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Углич, ул. Гражданская, дом 1,  в двухнедельный срок с даты  принятия отчета о его оценке, предусмотрев  преимущественное право индивидуального  предпринимателя Аристова Андрея Юрьевича  на   приобретение арендуемого имущества по  договору аренды  недвижимого имущества  № 223   от 02.12.2005.
 
    Решение подлежит немедленному исполнению в соответствии со статьей 207 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Взыскать с Администрации Угличского муниципального района Ярославской области  в пользу индивидуального  предпринимателя  Аристова Андрея Юрьевича  200 руб. в возмещение  расходов по госпошлине.
 
    Взыскать с Муниципального  учреждения «Управление муниципального имущества Администрации Угличского муниципального района» в пользу индивидуального  предпринимателя Аристова Андрея Юрьевича  200 руб. в возмещение  расходов по госпошлине
 
    Исполнительные листы на взыскание расходов по госпошлине   выдать после вступления решения в законную силу.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй  арбитражный       апелляционной суд ( г.Киров ) в месячный срок  со дня его принятия.
 
 
    Судья
 
Сорокина С.Р.