Решение от 06 мая 2010 года №А80-329/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУКОТСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    
г. Анадырь                                                                   Дело  № А80-329/2009
6 мая 2010г.

 
    Резолютивная часть решения оглашена 4 мая 2010 года,
 
    полный текст изготовлен 6 мая 2010 года     

 
             Судья   Арбитражного суда Чукотского автономного округа Дерезюк Юлия Владимировна, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Борисовой Е.Н.,
 
    
рассмотрев  в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Спутник» (далее – Общество)
 
    к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений Администрации  Анадырского муниципального района (далее – Управление) 
 
    об обязании заключить договор аренды на новый срок
 
 
    и встречному исковому заявлению 
 
    Управления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации Анадырского муниципального района
 
    к ООО «Спутник»
 
 
    при участии в  судебном заседании:
 
    от истца – Казарян К.Б. (доверенность от 12.12.2009 года, реестр № 1134);
 
    от ответчика – Миюца Е.Г. (доверенность от 01.04.2010 года б/н)
 
 
у с т а н о в и л :


 
    Общество обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к Администрации Анадырского муниципального  района  об обязании продлить договор аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу п. Угольные Копи, ул. Первомайская дом 7 на новый срок с 2010 года по 2013 год, сроком на три года, взыскать с ответчика понесенные расходы в размере 70 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины, со ссылкой на статьи 445, 621 ГК РФ.
 
    На стадии подготовки дела к судебному разбирательству и в судебном заседании Общество дважды уточняло заявленные требования, в порядке статьи 49 АПК РФ.
 
    Определением от 05.04.2010 года уточнение исковых требований принято судом, указанным определением по ходатайству истца заменен ответчик на Управление финансов, экономики и имущественных отношений Администрации Анадырского муниципального района.
 
    С учетом принятых судом уточнений подлежат рассмотрению требования истца:
 
    В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обязать Управление финансов, экономики и имущественных отношений Администрации Анадырского муниципального  района заключить договор аренды на новый срок на нежилое помещение, расположенное по адресу п. Угольные Копи, ул. Первомайская дом 7 с 2010 года по 2013 год, сроком на три года, взыскать с ответчика понесенные расходы в размере 70 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины.
 
    В связи с заменой ответчика по делу судебное заседание определением от 05.04.2010 года было отложено до 26.04.2010 года.
 
    Во время отложения судебного заседания от ответчика  поступило встречное исковое заявление от 23.04.2010 года № 512 о расторжении договора аренды от 04.10.2008 года № 3 и обязании ответчика сдать нежилое помещение.
 
    Определением от 26.04.2010 года встречное исковое заявление Управления принято судом и с учетом мнения лиц, участвующих в деле в судебном заседании объявлен перерыв для предоставления возможности истцу по первоначальному иску подготовить мотивированный отзыв на встречное исковое заявление.
 
    После объявления перерыва в судебном заседании Управление представило уточнение к встречному иску и доказательства вручения данного уточнения Обществу.
 
    В соответствии с уточненными встречными требованиями Управление просит отказать в удовлетворении первоначального иска и обязать ответчика (Общество) сдать нежилое помещение, переданное в аренду по договору, расположенное по адресу п. Угольные Копи, ул. Первомайская дом 7, общей площадью 34,6 кв.м по акту приема-передачи.
 
    После перерыва в судебном заседании Обществом представлены возражения по встречному исковому заявлению.
 
 
    Общество в судебном заседании настаивало на заявленных требованиях, изложенных в иске и уточнениях к иску, просило отказать во встречных требованиях Управления.
 
    Управление поддержало доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление Общества и встречном исковом заявлении, просило в иске Обществу отказать и удовлетворить требования по встречному исковому заявлению.
 
    В обоснование требований, изложенных в первоначальном иске Общество указывает, что нежилое помещение по адресу п. Угольные копи, Анадырского района, ул. Первомайская, 7, площадью 34,6 кв.м (далее – спорное помещение, арендуемое помещение) арендуется Обществом с 1999 года, исправно оплачивая арендную плату. 4.10.2008 года Управление заключило договор аренды № 3 с Обществом до 31.12.2008 года. На просьбы перезаключить указанный договор Общество получало немотивированные отказы и в соответствии с частью 2 статьи 610, частью 2 статьи 621 ГК РФ посчитало договор аренды возобновленным на тех же основаниях на неопределенный срок. Со ссылкой на статью 621 ГК РФ Общество полагает действия ответчика по отказу в заключении договора аренды на новый срок незаконными и немотивированными  и  считает, что Общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
 
    Встречное исковое заявление поданное Управлением фактически содержит возражения по первоначальному иску Общества и, соответственно, требование об освобождении занимаемого Обществом незаконно нежилого помещения.
 
    Возражая против заявленных требований Общества и предъявляя к нему требование Управление указывает на следующие обстоятельства.
 
    Ссылка Общества на  статью 621 ГК РФ несостоятельна, поскольку последним не выполнены обязательные условия, предусмотренные пунктом 1 данной статьи, а также отсутствуют доказательства передачи данного имущества иным лицам, в связи с чем считает, что Общество не может воспользоваться преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» указывает на возможность передачи спорного помещения в аренду только по результатам проведения аукциона. Полагает, что поскольку Управлением направлялись в адрес Общества возражения о продлении с ним договора аренды, то договор не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В обоснование заявленных требований Управление представило акт сдачи муниципального имущества, подписанный комиссией, в котором зафиксирован отказ Общества сдать арендуемое помещение. И поскольку Общество отказывается сдавать арендуемое помещение собственнику, последний просит суд обязать его освободить указанное помещение.
 
 
    Изучив материалы дела, заслушав стороны арбитражного процесса, судом установлено следующее.
 
    Жилой дом по адресу Чукотский автономный округ, Анадырский район, п. Угольные копи, ул. Первомайская, 7, общей площадью 2 203,6 кв.м, кадастровый номер 87:04:090000:000:5828,  в котором расположено спорное нежилое помещение № 87:04:090000:000:5828:1002, является муниципальной собственностью и принадлежит Анадырскому муниципальному району, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  от 11.05.2008 года, выпиской из Реестра муниципального имущества от 25.02.2010 года № 384, свидетельством о государственной регистрации права от 16.01.2003 года.
 
    В соответствии с Уставом Анадырского муниципального района, Положением об Управлении, Управление является специальным уполномоченным органом в сфере управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в том числе обладает правами по передаче муниципального имущества физическим и юридическим лицам в аренду.
 
    Между Обществом и Управлением 4 октября 2008 года был заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью за № 3 (далее – договор аренды).
 
    В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды предметом является предоставление в аренду нежилого помещения, по адресу: ЧАО, Анадырский район, п. Угольные копи, ул. Первомайская, 7, общей площадью 34,6 кв.м. Срок действия договора аренды установлен с 04.10.2008 года по 31.12.2008 года.
 
    При этом, условия договора аренды распространяются на отношения, возникшие между сторонами от даты подписания акта приема-передачи.
 
    Акт приема-передачи арендованного имущества был подписан между Обществом и Управлением 04.10.2008 года.
 
    До заключения указанного договора стороны находились в договорных правоотношениях по договору о передаче в аренду того же имущества от 03.11.2007 года № 3, срок которого истек 03.10.2008 года.
 
 
    Письмом от 01.08.2008 года № 822 Общество было уведомлено о том, что договор аренды № 3 продлеваться после 03.10.2008 года не будет, в связи с необходимостью увеличения площадей для муниципального предприятия.
 
    Между тем, Управлением был заключен новый договор аренды с Обществом с 04.10.2008 года по 31.12.2008 года.
 
    Письмом от 07.10.2008 года № 1056 Общество было извещено о том, что договор аренды по окончании срока его действия будет заключаться и продлеваться только в соответствии со статьями 447-449 ГК РФ и Федеральным законом «О защите  конкуренции».
 
    По окончании срока действия договора аренды, приказом от 29.12.2008 года № 50-о/д по Управлению была создана комиссия по приему-передаче муниципального имущества.
 
    В соответствии с актом сдачи муниципального имущества, составленном 24.02.2009 года, зафиксирован отказ Общества сдавать помещение, о чем имеется отметка в акте «сторона сдавать помещение отказывается» и собственноручно написанное заявление от имени Общества «помещение будет сдано по решению суда».
 
    В течение 2009 года Общество продолжало занимать нежилое помещение, уплачивая арендную плату,  между Управлением и Обществом   велась переписка, существо которой составляли требования Общества о продлении и заключении договора аренды нежилого помещения на неопределенный срок (письма от 13.02.2009, 23.11.2009) и отказ Управления от продления договора аренды и требования об освобождении занимаемого нежилого помещения (письма от 10.02.2009 № 170, от 17.02.2009 № 183, 08.12.2009 № 01-19/2409/09, 10.02.2010 № 170).
 
    Несмотря на требования Управления освободить занимаемое Обществом помещение, последнее  продолжает им пользоваться до настоящего времени.
 
    Общество  представило в судебное заседание письмо Управления от 06.11.2009 года № 1442, в соответствии с которым полагает, что Управлением направлено предложение о заключении договора аренды на новый срок с 01.01.2010 года (оферта) и определены условия, при выполнении которых договор будет заключен, а именно – погашение имеющейся задолженности по арендной плате и подписание актов сверок взаимных расчетов.
 
 
    Статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
 
    Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п.35) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
 
    Исходя из изложенной нормы для реализации преимущественного права должны быть соблюдены определенные условия:
 
    - за реализацией преимущественного права должен обратиться арендатор;
 
    - преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества другому лицу в аренду;
 
    - для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок необходима активная позиция самого арендатора. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
 
    Пунктом 6.5 договора аренды установлено, что если арендатор желает продлить договор аренды, то он обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
 
    В материалах дела отсутствуют доказательства направления Обществом  до 31.12.2008 года (дата окончания аренды) в адрес Управления уведомления о желании продлить договор аренды.
 
    Представленное Обществом заявление от 22.09.2008 года (л.д. 124, т. 1) в доказательство надлежащего обращения не может служить таковым, в связи с тем, что не относится к рассматриваемому и действовавшему в спорный период договору аренды, а содержит просьбу о пролонгировании иного договора аренды, заключенного 03.11.2007 года, который прекратил свое действие 03.10.2008 года.
 
    Ссылка представителя Общества на то обстоятельство, что договор аренды направлен Управлением в адрес Общества лишь 25.11.2008 года (письмо Управления  от 25.11.2008, № 1229) и фактически был получен Обществом 02.12.2008 года, в связи с чем Общество не могло за месяц до окончания срока действия договора аренды направить уведомление, несостоятельна, поскольку доказательств обращения Общества в период с 02.12.2008 по 31.12.2008 года за заключением договора аренды на новый срок также не имеется.
 
    Кроме того, Общество занимает спорное имущество до настоящего времени, доказательств передачи указанного имущества в аренду третьим лицам Обществом не представлено.
 
 
    Абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено два способа защиты в случае нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок:
 
    возмещение убытков;
 
    перевод прав и обязанностей на себя по заключенному с третьим лицом договору аренды.
 
 
    Обществом дважды уточнялись исковые требования, в том числе из заявленных оснований была исключена статья 445 ГК РФ, однако выбранный  способ защиты своего нарушенного права в виде обязания заключить договор аренды на новый срок остался прежним и его нельзя признать надлежащим.
 
    В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В данной ситуации ГК РФ предусмотрел иные способы защиты. Следовательно, ст. 445 ГК РФ к отношениям, складывающимся по поводу реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, применяться не может.
 
    Обществом требования о возмещении убытков или переводе прав и обязанностей на себя по заключенному с третьим лицом договору аренды не заявлялись, доказательств передачи спорного имущества третьим лицам в аренду не представлено, отсутствуют доказательства обращения Общества в установленный срок к Управлению о заключении договора аренды на новый срок.
 
 
    При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований Общества у суда не имеется.
 
 
    Выводы суда соответствуют сложившейся судебной практике (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 года № 3440/05).
 
 
    Доводы Общества, о том, что договор аренды считается возобновленным на тех же основаниях на неопределенный срок, в соответствии с частью 2 статьи 610, частью 2 статьи 621 ГК РФ  суд признает несостоятельными по следующим основаниям.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Частью 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    В материалах дела имеются доказательства того, что Управление неоднократно обращалось к Обществу с требованием об освобождении им занимаемых помещений (л.д. 128,129,132 т.1, 68-72 т.3), в том числе после истечения срока договора аренды, а также имеются доказательства, подтверждающие намерение Управления принять спорное имущество по окончании срока действия договора аренды (л.д. 65-66, т.3).
 
    Поскольку Управление возражало против продолжения арендных отношений с Обществом, оснований считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок не имеется. Также не может быть принято в качестве доказательства возобновления договора аренды на неопределенный срок внесение Обществом арендных платежей после истечения срока договора аренды, так как в силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, он обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие 31.12.2008 года.
 
 
    В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
 
 
    С учетом указанной нормы суд не может признать достоверным доказательством представленное Обществом письмо Управления от 06.11.2009 года № 1442, поскольку содержащиеся в нем сведения противоречат иным материалам дела и письмам Управления, а также данное письмо не может расцениваться как оферта, поскольку не обладает признаками, установленными статьей 435 ГК РФ.
 
 
    В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Пунктом 1.4. договора аренды срок договора определен с 04.10.2008 по 31.12.2008.
 
    При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 ГК РФ).
 
    В соответствии с пунктами 2.2.17, 3.1, 3.5 договора аренды Общество обязано освободить занимаемое им помещение по окончании срока действия договора и возвратить его Управлению путем подписания акта приема-передачи.
 
 
    Общество, несмотря на окончание срока действия договора аренды, требования Управления о сдаче имущества по акту приема-передачи, возражения о пролонгации договора аренды, спорное имущество не освободило, занимает его по настоящее время.
 
 
    Поскольку срок действия договора аренды истек, имеются возражения Управления о возобновлении договора аренды на новый срок, суд полагает требования Управления по встречному иску обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    При этом, суд считает необходимым установить Обществу срок для осуществления передачи арендованного имущества Управления в десять дней с момента вступления решения суда в законную силу.
 
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
 
    При обращении в арбитражный суд с исковым заявлением Обществом была уплачена государственная пошлина и понесены судебные расходы на представителя по делу. В связи с отказом в удовлетворении исковых требований указанные расходы относятся на Общество.
 
    Управление, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, государственная пошлина в размере 4 000 рублей, подлежащая уплате за подачу Управлением встречного искового заявления, удовлетворенного судом, подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета.
 
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
         
          1.   В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Спутник» об обязании Управления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации Анадырского муниципального  района   заключить договор аренды на новый срок на нежилое помещение, расположенное по адресу п. Угольные Копи, ул. Первомайская дом 7 с 2010 года по 2013 год, сроком на три года отказать в полном объеме.
 
    2. Исковые требованияУправления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации Анадырского муниципального  района удовлетворить.
 
    3. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Спутник» (ОГРН 1068709007256, п. Угольные Копи, Анадырского района, ул. Первомайская, 7) сдать нежилое помещение, расположенное по адресу Чукотский автономный округ, Анадырский район, п. Угольные копи, ул. Первомайская, д. 7, общей площадью 34,6 кв.м, кадастровый номер 87:04:090000:000:5828:1002 Управлению финансов, экономики и имущественных отношений Администрации Анадырского муниципального по акту приема-передачи в десятидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Спутник» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
 
    4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в срок, не превышающий два месяца со дня вступления его в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, через Арбитражный суд Чукотского автономного округа.
 
 
 
 
    Судья                                                                               Дерезюк Ю.В.