Дата принятия: 07 февраля 2011г.
Номер документа: А80-312/2010
Арбитражный суд Чукотского автономного округа
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Анадырь Дело № А80-312/2010
07 февраля 2011 года
резолютивная часть решения объявлена 03.02.2011
полный текст решения изготовлен 07.02.2011
Судья Арбитражного суда Чукотского автономного округа Шепуленко М.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Галимовой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества cограниченной ответственностью «Дора» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества и обязании зарегистрировать право собственности,
при участии в заседании:
от ООО «Дора» – Марчук В.А. (генеральный директор), Солчатова Л.Н. (доверенность от 08.12.2010 № 30)
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по Магаданской области и Чукотскому автономному округу – Порохня А.А. (доверенность от 28.12.2010 № 01-37/77)
у с т а н о в и л :
Общество cограниченной ответственностью «Дора» (далее – ООО «Дора», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – Управление Росрееста) об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности на объект недвижимого имущества и обязании зарегистрировать право собственности.
Судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значения для дела.
На основании постановления Администрации городского округа Анадырь от 09.07.2010 № 463 «О порядке передачи в порядке приватизации обществу с ограниченной ответственностью «Дора» склада № 25, расположенного по адресу: г. Анадырь, ул. Рультытегина, база торга «Птичник», между ООО «Дора» и Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества городского округа Анадырь при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства при оплате в рассрочку от 02.07.2010 № 7.
В соответствие с условиями данного договора Общество приобрело у Управления финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь объект недвижимого имущества – склад № 25 (нежилое, складское, 1-этажный, общей площадью 413,5 кв. м., инв. № 2137, лит. В), расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, г. Анадырь, ул. Рультытегина, база торга «Птичник», кадастровый номер № 87:05:000006:000:2137/3. Согласно п.1.3 договора, земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, является муниципальной собственностью, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под существующее здание склада № 25; общая площадь 2 017,0 кв.м., кадастровый номер 87:05:0000006:234, и оформляется Обществом в порядке, установленном земельным законодательством.
Общество обратилось в Управление Росреестра 21.06.2010 с заявлением о государственной регистрации перехода права, права собственности с ипотекой на указанный объект недвижимости. В связи с выявленными недостатками в представленном Обществом пакете документов, Управление Росреестра уведомлениями от 26.07.2010, от 11.08.2010 и от 21.10.2010 приостанавливало государственную регистрацию перехода права, права собственности с ипотекой на заявленный объект недвижимости.
Сообщением от 10.11.2010 № 02/015/2010-794 Управление Росреестра уведомило ООО «Дора» об отказе в государственной регистрации перехода права, права собственности с ипотекой на указанный объект недвижимости. В качестве причины отказа указано на непредставление документов на государственную регистрацию перехода права, права собственности на земельный участок, на котором расположен заявленный объект недвижимого имущества (нарушение пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В обоснование заявления Общество указало, что согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. По состоянию на 10.11.2010 ООО «Дора» не являлось собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, указанном в оспариваемом решении. В соответствие со статьёй 29 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и постановлением Правительства РФ от 30.06.2006 № 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю», для регистрации права собственности на земельный участок, на котором расположен приобретаемый Обществом объект недвижимого имущества, необходимо предоставление правоустанавливающих документов на данный объект недвижимого имущества и кадастрового плана земельного участка, подтверждающего нахождение недвижимого имущества на нём (ели право собственности на участок не было зарегистрировано в ЕГРП).
Исходя из изложенного, Общество не имело оснований для обращения в Администрацию городского округа Анадырь с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, на котором располагается приобретаемый объект недвижимости, а отказ Управления Росреестра прямо противоречит положениям статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В возражениях на заявление Общества Управление Росреестра указало следующее:
в соответствие с требованиями пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, должно проводиться вместе с земельным участком. Соответствующие разъяснения даны также в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», где указано, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными;
аналогичные разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 09.07.2010 № Д05-2251, где, помимо ссылки на пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, делается ссылка на статью 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в которой указано на то, что приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования;
несостоятельна ссылка Общества на пункт 10 статьи 3 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и постановление Правительства РФ от 30.06.2006 № 404 «Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности в Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю», поскольку ООО «Дора» не является субъектом правоотношений, права и обязанности, которого регулируются данными нормами.
В дополнительных письменных пояснениях Общество сослалось на пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и указало на то, что оно не уклоняется от приобретения (выкупа) земельного участка, на котором находится приобретённый объект недвижимости. Вместе с тем, позиция Управления Росреестра, сводящаяся к требованию об оформлении документов на регистрацию перехода права, права собственности на объект недвижимости одним пакетом с переходом права, правом собственности на земельный участок, неправомерно, поскольку противоречит требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ссылка Управления Росреестра на письмо Минэкономразвития России от 09.07.2010 № Д05-2251 несостоятельна, поскольку данному органу государственной власти не предоставлено полномочий по официальному разъяснению законодательства (письмо Минэкономразвития России от 17.08.2010 № 14539-ап/Д06).
В соответствие с пунктом 1 статьи 2 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.01.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из пункта 5 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) следует, что отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; вступившие в законную силу судебные акты.
В силу части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
В соответствие с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра указал, что Обществом были представлены все необходимые документы для государственной регистрации перехода права, права собственности на объект недвижимости. Единственной причиной отказа в государственной регистрации послужило то, что не были представлены документы на государственную регистрацию перехода права, права собственности на земельный участок, на котором расположен заявленный объект недвижимого имущества.
Исходя из статьи 273, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка само по себе не свидетельствует о ничтожности такого договора. При решении вопроса о действительности указанного договора необходимо установить, была ли направлена воля сторон на отчуждение объекта недвижимости без земельного участка (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Вместе с тем, из договора купли-продажи недвижимого имущества городского округа Анадырь при отчуждении субъектам малого и среднего предпринимательства при оплате в рассрочку от 02.07.2010 № 7, заключённого между Управлением финансов, экономики и имущественных отношений Администрации городского округа Анадырь и ООО «Дора», не следует, что отчуждение здания склада № 25 производится без отчуждения земельного участка, на котором он расположен (пункт 1.3 договора).
Таким образом, оснований для вывода о ничтожности сделки по отчуждению спорного объекта недвижимого имущества, не имеется
Общество после регистрации перехода права, права собственности на здание склада не лишено права и возможности обратиться за оформлением перехода права, права собственности на земельный участок, находящийся под приобретенным им объектом недвижимости, и необходимый для его использования.
В силу пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации, истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации перехода права, права собственности на здание склада.
Данная позиция суда подтверждается сложившейся судебно-арбитражной практикой по данному вопросу (постановления ФАС Московского округа от 21.07.2010 № КГ-А41/7513-10, от 11.08.2010 № КГ-А41/7073-10)
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение и действия (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правого акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.
Статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет: судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, ее размер устанавливаются в соответствии с законодательством о налогах и сборах.
На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
При обращении арбитражный суд заявителем уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб. по платежному поручению от 07.12.2010 № 727.
В соответствие с правовой позицией Президиума ВАС РФ, выраженной постановлении от 01.09.2009 № 1679/09, уплаченная государственная пошлина по удовлетворённым заявленным требованиям о регистрации перехода права собственности подлежит взысканию с Управления Росреестра.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чукотского автономного округа
РЕШИЛ:
1. Заявление общества cограниченной ответственностью «Дора» удовлетворить. Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в государственной регистрации перехода права, права собственности на склад № 25, расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, г. Анадырь, ул. Рультытегина, база торга «Птичник».
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу произвести государственную регистрацию перехода права, права собственности на склад № 25, расположенный по адресу: Чукотский автономный округ, г. Анадырь, ул. Рультытегина, база торга «Птичник».
2. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в пользу общества cограниченной ответственностью «Дора» 2 000 руб. государственной пошлины, уплаченной при подаче заявления.
3. Решение может быть обжаловано в течение месяца в Шестой арбитражный апелляционный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 181, статьёй 276, частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья М.Ю. Шепуленко