Решение от 21 декабря 2010 года №А79-9932/2010

 
 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-9932/2010
 
    21 декабря 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Ростовой З.М.
 
    при ведении протокола судебного заседания
 
    помощником судьи Антиповой Г.Л.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью "Гранд плюс", Чебоксарский район Чувашская Республика,
 
    к закрытому акционерному обществу "Эверест", г. Чебоксары;
 
    открытому акционерному обществу "Банк "Санкт-Петербург", г. Санкт-Петербург,
 
    третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г.Чебоксары,
 
    о  признании отсутствующим обременения права,
 
    при участии:
 
    от истца: Калашниковой О.В. директора (решение №1-к  от 15.05.2009)
 
    Волкова А.И. (по доверенности от 01.10.2010),
 
    установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью "Гранд плюс" (далее истец) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Эверест" (далее ЗАО «Эверест»); открытому акционерному обществу "Банк "Санкт-Петербург" (далее ОАО "Банк "Санкт-Петербург") о  признании ограничения (обременения) права собственности общества с ограниченной ответственностью «Гранд плюс» на нежилое помещение № 21 площадью 188,4 кв.м., условный №21-21-01-/054/2010-185 и нежилое помещение № 22 площадью 121,3 кв.м., условный №21-21-01/054/2010-186, расположенные по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, пр.И.Яковлева, д.46, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записями об ограничении (обременении) права от 05.07.2010: №21-21-01/034/2010-064, №21-21-01/095/2009-382, залогодержатель открытое акционерное общество    «Банк «Санкт-Петербург»,  отсутствующим.
 
    Исковые требования мотивированы следующим.12.02.2009 междуЗАО «Эверест» и истцом заключены инвестиционные договоры №№ 1 и 2, предметом которых является реализация капитальных вложений в строительство в городе Чебоксары Торгово-развлекательного центра «МТВ-Центр» (далее здание) с целью получения в собственность истца нежилых помещений:
 
    -  по договору № 1: площадью 110,0 кв.м. на первом этаже нижнего уровня  здания  (далее помещение 1);
 
    -     подоговору № 2:площадью 100,0кв.м. на первом этаже нижнего уровня здания  (далее помещение 2).
 
    Технические характеристики и месторасположение помещений № 1 и № 2 указаны в приложениях № 1 к указанным договорам.
 
    Срок ввода в эксплуатацию указанного здания, в состав которого входят и объекты инвестирования (помещения 1 и 2), определен IV кварталом 2009 года.
 
    При подписании указанных договоров истец был информирован об обременении земельного участка, на котором расположено здание, залогом в пользу ОАО «Банк «Санкт-Петербург», запись за №21-2101/188/2008-334. Других обременений или каких-либо притязаний третьих лиц не имелось   (пункт 1.5 договоров).
 
    Свои обязательства по оплате стоимости помещения в размере 9185000,0 руб. (по договору №1) и 8350000, 0 руб. (по договору №2) истец исполнил в полном объеме.
 
    В последующем дополнительными соглашениями к инвестиционным договорам №1 и №2, подписанными 30.12.2009 и 12.03.2010, стороны изменили объекты,  подлежащие передаче истцу,  которыми стали:
 
    -   помещение №22 площадью 121,3 кв.м. на цокольном этаже здания (приложение №1 к дополнительному соглашению от 30.12.2009 к договору от 12.02.2009 №1);
 
    - помещение №21 площадью 188,4 кв.м. на цокольном этаже здания (приложение №1 к дополнительному соглашению от 30.12.2009 к договору от 12.02.2009 №2).
 
    Указанными дополнительными соглашениями предусмотрено заключение договора купли-продажи указанных помещений после регистрации права собственности на них за ЗАО «Эверест», доплата разницы в стоимости должна быть произведена в течение 5 дней с момента заключения договора купли-продажи.
 
    Право собственности ЗАО «Эверест» на указанные помещения зарегистрировано 02.04.2010.
 
    Во исполнение инвестиционных договоров от 12.02.2009 №1 и №2 (в редакции дополнительных соглашений к ним от 30.12.2009 и от 12.03.2010 №2) истец и ЗАО «Эверест» 18.06.2010 заключили договор купли-продажи нежилого помещения №21 площадью 188,4 кв.м. и нежилого помещения №22 площадью 121,3 кв.м., расположенных на цокольном этаже здания, находящегося по адресу: Чувашская Республика,  г.Чебоксары,  пр.И.Яковлева,  д.4Б.
 
    Право собственности истца на указанные помещения зарегистрировано в установленном порядке 05.07.2010. Подлежащая доплате сумма уплачена истцом надлежащим образом.
 
    23.09.2010 истцу из выписки из ЕГРП от 23.09.2010 стало известно, что указанные помещения дополнительно обременены залогами, зарегистрированными 05.07.2010: №21-21-01/034/2010-064, №21-21-01/095/2009-382, залогодержатель ОАО «Банк «Санкт-Петербург».
 
    По имеющимся у истца сведениям основанием для регистрации указанных обременений является договор о последующей ипотеке от 25.01.2010, заключенный между ЗАО «Эверест» (залогодатель) и ОАО «Банк «Санкт-Петербург»  (залогодержатель).
 
    Указанный    договор    в    части    распоряжением    предметом   ипотеки нежилым помещением   (пункт  2.1.1  договора)   является ничтожной  сделкой  в силу следующего.
 
    Нежилые помещения, являвшиеся предметом инвестирования по заключенным с истцом 12.02.2009 договорам (как предусмотренные для передачи истцу первоначально, так и измененные в последующем), находятся в пределах инвестиционного объекта: строительство (реконструкция) торгово-развлекательного центра МТВ-Центра с 5-этажным надстроем под торговые помещения, 9-этажным пристроем под административно-бытовые помещения (пункт 1.1, абзац второй раздела «Термины» инвестиционных договоров от 12.02.2009г.  №1 и №2).
 
    Предметом ипотеки по договору о последующей ипотеке от 21.01.2010, заключенному между ответчиками, является реконструкция здания МТВ-Центра (блок-секция «А» в осях 1-19) с девятиэтажным пристроем под торгово-административные помещения (блок-секция «Б») 1 этап, расположенного по адресу: г.Чебоксары, пр.И.Яковлева, д. 4Б (пункт 2.1.1 договора).
 
    Предмет инвестиционных договоров, заключенных 12.02.2009 ЗАО «Эверест» с истцом, и предмет ипотеки по договору о последующей ипотеке, заключенный 25.01.2010 ЗАО «Эверест» с ОАО «Банк «Санкт-Петербург», в части инвестирования строительства  (реконструкции)  здания совпадают.
 
    Ответчики, заключая договор от 25.01.2010 о последующей ипотеке и определяя ее предметом (строительство) реконструкцию здания «МТВ-Центра» по адресу: г.Чебоксары, пр.И.Яковлева, д.4Б в нарушение установленных законом требований фактически распорядились результатом осуществленных истцом капитальных вложений, что, как следствие, влечет нарушение прав истца, вытекающих из ранее заключенных договоров инвестирования от 12.02.2009 №1 и №2.
 
    В силу статьи 168 Гражданского  кодекса Российской Федерации  договор о последующей ипотеке от 25.01.2010, заключенный между ответчиками, в части определения предметом ипотеки реконструкцию здания МТВ-Центра (блок-секция «А» в осях 1-19) с девятиэтажным пристроем под торгово-административные помещения (блок-секция «Б») 1 этап, назначение нежилое, 10-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 49682,5 кв.м., инв. № 01:000597, лит.А,А,A3, al, расположенного по адресу: г.Чебоксары, пр.И.Яковлева, д.4Б, условный номер 21-21-01/229/2009-199 (пункт 2.1.1 договора), является ничтожной сделкой, поскольку противоречит статье 6 Федерального закона РФ от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статье 7 Закона от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»,  статьям 246,  250 Гражданского  кодекса Российской Федерации.
 
    Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ограничении (обременении) прав истца, зарегистрированных 05.07.2010: №21-21-01/034/2010-064, №21-21-01/095/2009-382, залогодержатель ОАО «Банк «Санкт-Петербург», основанных на ничтожной сделке,  нарушает права истца.
 
    Представители истца иск поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлениии дополнении к нему, в котором указано, что договор об ипотеке от 02.07.2009, заключенный между ЗАО «Эверест» и ОАО «Банк «Санкт-Петербург», в части распоряжения предметом ипотеки – недвижимым имуществом (пункты 1.1, 2.1 договора) также является ничтожной сделкой, поскольку противоречит статье 6 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статье 7 Закона от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьям 246, 250 Гражданского  кодекса Российской Федерации.
 
    Ответчики и третье лицо, извещенные о месте и времени судебного заседания в установленном законом порядке, явку своих представителей не обеспечили.
 
    Представитель ответчика ОАО «Банк «Санкт-Петербург» в предварительном судебном заседании 30.11.2010 иск не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, в котором указал, что в связи с тем, что обязательства ЗАО «Эверест» перед ОАО «Банк «Санкт-Петербург» по кредитным договорам не исполнены, банк как залогодержатель не имеет возможности предоставить согласие на прекращение залога на указанные помещения.
 
    Третье лицо в отзыве на иск разрешение спора оставило на усмотрение суда, в связи с отсутствием заинтересованности в его исходе.
 
    Суд в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствии ответчиков и третьего лица.
 
    Выслушав представителей истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    12.02.2009 закрытым акционерным обществом "Эверест" и обществом с ограниченной ответственностью "Гранд плюс"  были заключены инвестиционные договоры №1 и №2, предметом которых являлось реализация истцом капитальных вложений в строительство инвестиционного объекта – реконструкцию здания МТВ Центр, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. И. Яковлева, д.4б, под торгово-развлекательный центр «МТВ Центр» с 5-этажным надстроем под торговые помещения, 9-этажным пристроем под административно-бытовые помещения, с целью получения в собственность помещения, указанные в Приложении №1 к договорам, после утверждения Акта государственной приемочной комиссии.
 
    Инвестиционный объект расположен на земельном участке, находящемся в момент заключения договоров во владении ответчика на правах аренды на основании договора аренды земельного участка №231/696-Л от 30.09.1999, заключенного между Администрацией города Чебоксары и закрытым акционерным обществом «Эверест», зарегистрированного в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 28 октября 1999 года за №21-01.00-12.1999-49.1, дополнительного соглашения №2/167-969-Л от 08.05.2001 к договору аренды земельного участка №231/696-Л от 30.09.1999, зарегистрированного в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 31 мая 2001 года за №21-01/01-14/2001-401, дополнительного соглашения (соглашения об изменении условий договора) №2/167-969-Л от 08.05.2001 к договору от 11 июля 2000года №1с/58-969-Л, зарегистрированного в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 18 сентября 2000 года за №21-01.00-11.2000-734.1.
 
    Согласно пунктам 1.2 договоров срок ввода в эксплуатацию здания, в состав которого входят объекты инвестирования, – IV квартал 2009 года.
 
    В соответствии с пунктами 1.4 договоров площадь помещения по договору инвестирования №1 составляет 110, 0 кв.м., по договору инвестирования №2 – 100,0 кв.м.
 
    Из пунктов 1.5 договоров инвестирования №№1, 2 следует, что на момент подписания договоров земельный участок обременен залогом в пользу ОАО «Банк «Санкт-Петербург» на основании договора об ипотеке от 12 ноября 2008 года, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 ноября 2008 года за №21-2101/188/2008-334. Других обременений или каких-либо притязаний третьих лиц не имеется.
 
    ЗАО «Эверест» обязалось представить истцу от ОАО «Банк «Санкт-Петербург» письменное одобрение инвестиционных договоров.
 
    30.12.2009 ЗАО «Эверест» и истец подписали дополнительные соглашения к инвестиционным договорам, в которых определили порядок регистрации права собственности истца на помещения, предусмотрев заключение договоров купли-продажи помещений.
 
    Дополнительными соглашениями №2 от 12.03.2010 к инвестиционным договорам №№1,2 от 12.02.2009 стороны договора уточнили размер передаваемых истцу помещений, расположенных на цокольном этаже нежилого здания, №21 – 188,40 кв.м, №22 - 121,3 кв.м.
 
    18.06.2010 ЗАО «Эверест» (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, в соответствии с которым ЗАО «Эверест» продает принадлежащие ему на праве собственности, а истец покупает и принимает в собственность следующие нежилые помещения, расположенные по пр. И. Яковлева в доме 4б г. Чебоксары Чувашской Республики:
 
    - нежилое помещение №21, расположенное на цокольном этаже здания (литера А2), общей площадью 188,4 кв.м.;
 
    - нежилое помещение №22, расположенное на цокольном этаже здания (литера А2), общей площадью 121,3 кв.м.
 
    Согласно пунктам 3, 4, 5 договора купли-продажи объекты принадлежат ЗАО «Эверест» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11 ноября 2009 года № «RU 21304000» - «117с», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации от 02 апреля 2010 года №21-21-01/054/2010-185 и №21-21-01/054/2010-186, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 21 АД 168865 и 21 АД 168863 от 02 апреля 2010 года.
 
    На момент подписания договора объекты обременены ипотеками в пользу ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Других обременений или каких-либо притязаний третьих лиц не имеется. ЗАО «Эверест» обязалось предоставить истцу письменное согласие ОАО «Банк «Санкт-Петербург» на заключение договора. ЗАО «Эверест» в тридцатидневный срок с момента подписания договора обязался предоставить письменное согласие ОАО «Банк «Санкт-Петербург» на освобождение истца от обязанностей продавца по договору об ипотеке в части, касающейся объекта, либо надлежащим образом исполнить свои обязательства, обеспеченные залогом объекта, что повлечет прекращение залога в части объекта.
 
    Право собственности на объекты возникает у истца с момента государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Государственная регистрация права собственности истца произведена  05.07.2010 №№ регистрации 21-21-01/133/2010-289, 21-21-01/133/2010-290.
 
    Истцом оплата по инвестиционным договорам и договору купли-продажи произведена в полном объеме.
 
    Помещения переданы ЗАО «Эверест» истцу по акту приема-передачи нежилых помещений  от 28.06.2010.
 
    Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на помещения №№21, 22, переданные истцу, 05.07.2010 зарегистрировано обременение – ипотека в пользу ОАО «Банк «Санкт-Петербург» на основании договора об ипотеке от 02.07.2009 и договора о последующей ипотеке от 25.01.2010, №№ регистрации 21-21-01/034/2010-382 и 21-21-01/095/2009-064.
 
    В соответствии со статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору. Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, как оно определено в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 6 вышеуказанного Закона заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором.
 
    В силу пункта 3 статьи 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
 
    В соответствии пунктом 2 статьи 246 Гражданского  кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
 
    Как следует из имеющихся материалов дела нежилые помещения, являющиеся предметом договоров инвестирования от 12.02.2009 №№1, 2, находятся в пределах инвестиционного объекта: реконструкция здания МТВ Центр, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. И. Яковлева, д.4б, под торгово-развлекательный центр «МТВ Центр» с 5-этажным надстроем под торговые помещения, 9-этажным пристроем под административно-бытовые помещения.
 
    Предметом ипотеки по договору о последующей ипотеке от 25.01.2010 является реконструкция здания МТВ-Центра (блок-секция «А». в осях 1-19) с девятиэтажным пристроем под  торгово-административные помещения (блок – секция «Б»). 1 этап, назначение нежилое, 10-этажный (подземных гаражей-1), общая площадь 49682,5 кв.м., инв.№01:000597, лит. А,А,А3, а1, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. И. Яковлева, д.4б Условный номер 21-21-01/106/2009-167.
 
    Как установлено судом реконструкция здания МТВ-Центра производилась за счет средств инвесторов, договор залога мог быть заключен только с согласия инвесторов, поскольку истец свое согласие на заключение договора залога не давал, сделка не соответствует действующему законодательству.
 
    Таким образом, ответчики, заключая договор от 25.01.2010, в нарушение установленных законом требований фактически распорядились результатом произведенных истцом капитальных вложений, что повлекло нарушение прав истца, как инвестора.
 
    Согласно статье 168 Гражданского  кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
 
    В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
 
    Ответчиком ЗАО «Эверест» возражений по исковым требованиям истца не заявлено, в связи с чем суд считает их признанными ответчиком.
 
    При таких обстоятельствах суд считает исковые требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    иск удовлетворить.
 
    Признать ограничения (обременения) права собственности общества с ограниченной ответственностью «Гранд плюс» на нежилое помещение № 21 площадью 188,4 кв.м., условный №21-21-01-/054/2010-185 и нежилое помещение № 22 площадью 121,3 кв.м., условный №21-21-01/054/2010-186, расположенные по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, пр.И.Яковлева, д.46, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записями об ограничении (обременении) права от 05.07.2010: №21-21-01/034/2010-064, №21-21-01/095/2009-382, залогодержатель открытое акционерное общество    «Банк «Санкт-Петербург»,  отсутствующим.
 
    Взыскать с  закрытого акционерного общества "Эверест", г. Чебоксары в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Гранд плюс» п.Кугеси Чебоксарского района Чувашской Республики 2000 руб. 00 коп. (две тысячи рублей 00 копеек) расходы по государственной пошлине.
 
    Взыскать с  открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург", г. Санкт-Петербург в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Гранд плюс» п.Кугеси Чебоксарского района Чувашской Республики 2000 руб. 00 коп. (две тысячи рублей 00 копеек) расходы по государственной пошлине.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
    Судья                                                                                 З.М. Ростова