Решение от 08 февраля 2010 года №А79-9847/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-9847/2009
 
    08 февраля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 01.02.2010.
 
    Полный текст решения изготовлен 08.02.2009.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Филиппова Б.Н.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Филипповым Б.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары,
 
    к индивидуальному предпринимателю Горбунову Сергею Ивановичу,                       г. Чебоксары,
 
    муниципальному унитарному предприятию "Коммунальный комплекс",                  г. Чебоксары,
 
    третье лицо – общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", г. Чебоксары,
 
    о расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение и взыскании 137064 руб. 12 коп.,
 
    при участии:
 
    от истца – Козлицкой Т.Р. по доверенности от 11.01.2009 № 039-1,
 
    ответчика – индивидуального предпринимателя Горбунова С.И.,
 
    установил:
 
 
    Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Горбунову Сергею Ивановичу и муниципальному унитарному предприятию "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства", реорганизованному в муниципальное унитарное предприятие "Коммунальный комплекс" о расторжении договора аренды от 09.08.2005 № 5198, обязании индивидуального предпринимателя Горбунова С.И. освободить нежилое помещение площадью 152,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3, корп. 2, и взыскании с индивидуального предпринимателя Горбунова С.И. 137064 руб. 12 коп., в том числе 119081 руб. 04 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2008 по 30.06.2009; 17299 руб. 81 коп. пени по арендной плате за период с 21.08.2006 по 30.06.2009; 483 руб. 65 коп. долга по эксплуатационным расходам за период с 01.12.2008 по 30.06.2009; 199 руб. 62 коп. пени по эксплуатационным расходам за период с 21.12.2006 по 30.06.2009.
 
    Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком индивидуальным предпринимателем Горбуновым С.И. обязательств по договору аренды от 09.08.2005 № 5198 в части внесения арендной платы
 
    В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования в части взыскания задолженности и просил взыскать с индивидуального предпринимателя Горбунова С.И. 232196 руб. 95 коп., в том числе 204779 руб. 76 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2008 по 31.12.2009; 26237 руб. 59 коп. пени по арендной плате за период с 21.08.2006 по 31.12.2009; 941 руб. 45 коп. долга по эксплуатационным расходам за период с 01.12.2008 по 31.12.2009; 238 руб. 15 коп. пени по эксплуатационным расходам за период с 21.12.2006 по 31.12.2009. Уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении и дополнении к исковому заявлению основаниям.
 
    Ответчик индивидуальный предприниматель Горбунов С.И. задолженность признал и пояснил, что она до настоящего времени не оплачена.
 
    Ответчик муниципальное унитарное предприятие "Коммунальный комплекс" и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, ответчик отзыв не представил.
 
    На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика муниципального унитарного предприятия "Коммунальный комплекс" и третьего лица.
 
    Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв до 16 часов 30 минут 01 февраля 2010 года.
 
    Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    09.08.2005 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики (в настоящее время его правопреемником является МУП "Коммунальный комплекс") и индивидуальным предпринимателем Горбуновым Сергеем Ивановичем был заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности                  г. Чебоксары № 5198, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 29.09.2005.
 
    В соответствии с договором аренды и приложению № 1 к договору, по акту передачи помещения арендатору от 09.08.2005 ответчику передано в аренду нежилое помещение № 1 с тамбуром площадью 152,6 кв.м., расположенное в подвале (литера А1) жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А) с литерой А1, а1 и кадастровым номером 21А и находящееся по адресу:                          г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3, корп. 2, состоящее из комнат: с 1-16.
 
    Право собственности арендодателя на объект аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.08.2005 серии 21 АА  № 0065760.
 
    Согласно пункту 3 приложения № 2 к договору срок аренды установлен с даты государственной регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по 08.08.2010 включительно.
 
    В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    По условиям пункта 3.1. договора плата за пользование помещением устанавливается в виде сочетания следующих форм оплаты: оплата стоимости права аренды; оплата арендной платы; несение арендатором затрат по содержанию арендуемого помещения (непосредственно или путем их компенсации балансодержателю и арендодателю); несение иных затрат или платежей.
 
    В соответствии с пунктами 3.1.1., 3.2 договора оплата арендатором вышеуказанных платежей осуществляется за общую площадь арендуемого помещения; размер, порядок, форма и сроки оплаты приведены в приложении к договору "Размер арендной платы и другие переменные условия договора" (Приложение № 2). Пунктом 5.4. приложения к договору "Размер арендной платы и другие переменные условия договора" предусмотрено, что сумма арендной платы в месяц составляет 10393 руб. 29 коп., в год – 124719 руб. 48 коп.
 
    Согласно пункту 3.3. договора арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, за который производятся платежи. При несоблюдении арендатором указанного срока платежа образовавшаяся задолженность за расчетный месяц должна быть погашена арендатором в десятидневный срок со дня наступления обязательства платежа.
 
    В соответствии с пунктами 3.4., 3.4.1. договора к затратам по содержанию помещения относится доля арендодателя в эксплуатационных расходах на содержание и управление муниципальным нежилым фондом г. Чебоксары, которая должна перечислятся арендатором ежемесячно, не позднее 20 числа месяца, за который производятся платежи, в размере 1/200 части от действующего на дату перечисления установленного законом минимального размера оплаты труда, умноженной на величину общей арендуемой площади.
 
    В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Как подтверждается материалами дела, обязательства по внесению арендных платежей и эксплуатационных расходов ответчик надлежащим образом не исполнил.
 
    По данным истца задолженность по арендной плате за период с 01.10.2008 по 31.12.2009 составляет 204779 руб. 76 коп., задолженность по эксплуатационным расходам за период с 01.12.2008 по 31.12.2009 составляет 941 руб. 45 коп.
 
    Наличие задолженности в указанной сумме ответчиком признано. Доказательства уплаты долга суду не представлены.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    При таких обстоятельствах, исковые требования в части взыскания 204779 руб. 76 коп. долга по арендной плате и 941 руб. 45 коп. долга по эксплуатационным расходам подлежат удовлетворению как обоснованные нормами материального права, подтвержденные представленными доказательствами, и как не оспоренные ответчиком.
 
    Истцом также заявлено требование о взыскании 26237 руб. 59 коп. пени по арендной плате за период с 21.08.2006 по 31.12.2009, а также 238 руб. 15 коп. пени за просрочку оплаты эксплуатационных расходов за период с 21.12.2006 по 31.12.2009.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Согласно пункту 5.2 договора за каждый день просрочки оплаты договорных платежей арендатор уплачивает пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действовавшей в период образования недоимки.
 
    Проверив представленный расчет пени, суд находит его обоснованным, но, с учетом конкретных обстоятельств дела и того, что на момент вынесения решения ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 8,75 процентов годовых, суд приходит к выводу, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства. Суд считает возможным уменьшить начисленную истцом неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 13000 руб. пени за просрочку внесения арендных платежей и до 120 руб. пени за просрочку внесения эксплуатационных расходов, поскольку данная сумма учитывает возможные убытки истца, вызванные нарушением ответчиком своих договорных обязательств.
 
    Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 09.08.2005 № 5198. Истец указывает, что поскольку ответчик более двух раз подряд не внес арендную плату, ему были направлены претензии от 23.03.2009 № 1352 и от 08.06.2009 № 3887, полученная ответчиком 11.06.2009, в которых предлагалось в недельный срок погасить задолженность. В случае неоплаты предлагалось расторгнуть договор.
 
    Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что непогашение задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором десятидневного срока и не внесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора, и арендодатель вправе применить такую санкцию как досрочное расторжение договора.
 
    В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В претензии от 23.03.2009 № 039-1352 истец предлагает ответчику в недельный срок погасить задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.03.2009 с учетом пени. В случае неоплаты предлагает в добровольном порядке оформить расторжение договора по соглашению сторон, освободить нежилое помещение, сдав его по акту приема-передачи в месячный срок со дня получения претензии. Истец указывает, что в противном случае обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора, освобождении нежилого помещения и взыскании арендной платы.
 
    В претензии от 08.06.2009 № 039-3887 истец вновь предлагает ответчику в недельный срок погасить задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.06.2009 с учетом пени. В случае неоплаты предлагает в добровольном порядке оформить расторжение договора по соглашению сторон, освободить нежилое помещение, сдав его по акту приема-передачи в месячный срок со дня получения претензии. Истец указывает, что в противном случае обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора, освобождении нежилого помещения и взыскании арендной платы.
 
    Между тем, в том случае, если арендодатель в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды. Действия истца должны быть последовательными, но не одновременными, в противном случае нарушаются нормы права, регулирующие порядок расторжения договора аренды. В целях сохранения стабильности договорных отношений закон устанавливает возможность неисправному контрагенту исполнить свои обязательства без наступления негативных последствий в виде расторжения договора.
 
    Кроме того, исходя из текста претензий, срок для добровольного исполнения обязательства истец совмещает со сроком рассмотрения предложения о расторжении договора, что также является недопустимым, поскольку возможность одновременного течения этих сроков закон не предусматривает.
 
    Таким образом, истец не представил суду доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
 
    Согласно статье 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
 
    При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения в силу несоблюдения истцом требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.
 
    Поскольку договор аренды в настоящее время является действующим, основания для удовлетворения требования истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 152,6 кв.м., расположенное по адресу:                       г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3, корп. 2, отсутствуют.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    иск удовлетворить частично.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича, г. Чебоксары, в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары, 218841 (Двести восемнадцать тысяч восемьсот сорок один) руб. 21 коп., в том числе 204779 (Двести четыре тысячи семьсот семьдесят девять) руб. 76 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2008 по 31.12.2009, 13000 (Тринадцать тысяч) руб. пеней по арендной плате за период с 21.08.2006 по 31.12.2009, 941 (девятьсот сорок один) руб. 45 коп. долга по эксплуатационным расходам за период с 01.12.2008 по 31.12.2009, 120 (Сто двадцать) руб. пеней по эксплуатационным расходам за период с 21.12.2006 по 31.12.2009.
 
    В части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 09.08.2005 № 5198, заключенный между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, г. Чебоксары, муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" муниципального образования г. Чебоксары – столицы Чувашской Республики, г. Чебоксары, и индивидуальным предпринимателем Горбуновым Сергеем Ивановичем,                  г. Чебоксары, иск оставить без рассмотрения.
 
    В остальной части в иске отказать.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича, г. Чебоксары, в доход федерального бюджета 5876 (Пять тысяч восемьсот семьдесят шесть) руб. 82 коп. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
    Судья                                                                                                                 Б.Н. Филиппов