Решение от 18 декабря 2009 года №А79-9071/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-9071/2009
 
    18 декабря 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2009.
 
    Полный текст решения изготовлен 18.12.2009.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Филиппова Б.Н.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Филипповым Б.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью "Золотая звезда", г. Чебоксары,
 
    к обществу с ограниченной ответственностью "Доминанта", г. Чебоксары,
 
    о расторжении договора аренды,
 
    при участии:
 
    от истца – Спирина Д.В. по доверенности от 29.05.2007 № 21-01/013676,
 
    от ответчика – Наумова М.В. по доверенности от 08.09.2009,
 
    установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью "Золотая звезда" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Доминанта" о расторжении договора аренды от 08.11.2006 № АХ-22-КАФ.
 
    Иск мотивирован следующим.
 
    08.11.2006 между ООО "Золотая звезда" и ООО "Доминанта" был подписан договор аренды нежилого помещения № АХ-22-КАФ, зарегистрированный 05.12.2006 Управлением Федеральной регистрационной службой по Чувашской Республике за № 21-21-01/167/2006-249, в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду часть нежилого двухэтажного панельного здания общей площадью 2991,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Хузангая, 22 на срок семь лет, а ответчик обязался ежемесячно (за текущий месяц не позднее пятого числа этого месяца) платить истцу арендную плату (пункт 3.1. договора аренды) в размере, эквивалентном 3520 Евро в российских рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа (в том числе НДС), а также возмещать в полном объеме стоимость потребленных коммунальных слуг (пункт 3.2. договора аренды). Ответчик в период аренды своих договорных обязательств по оплате арендных платежей и стоимости коммунальных услуг надлежащим образом не исполнял. 15.06.2009 Арбитражный суд Чувашской Республики по делу № А79-3387/2009 взыскал с ООО "Доминанта" сумму долга по состоянию на апрель 2009 года: по арендной плате в размере 656206 руб. 97 коп. и коммунальным платежам в размере 185593 руб. 56 коп. По истечении трех месяцев, ответчик вышеуказанный долг не погасил. При этом к указанному долгу добавилась сумма арендной платы и коммунальных платежей за май, июнь, июль и август месяцы 2009 года. Таким образом, ООО "Доминанта" не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. В соответствии пунктами 4.1. и 5.2. договора аренды арендодатель вправе потребовать расторжения договора в случае любого нарушения арендатором условий договора аренды.
 
    Из представленного ответчиком отзыва от 17.09.2009 следует, что ответчик иск не признаёт и считает, что истцом не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора. Кроме того, ответчик полагает, что у истца имеются обязательства по возмещению ответчику, как арендатору, стоимости произведённых последним неотделимых улучшений в размере 5500000 руб., произведённых ответчиком по основаниям, предусмотренным статьями 612 и 623 ГК РФ, в силу чего, по основаниям, изложенным в статье 359 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик имеет право удерживать принадлежащую должнику вещь до исполнения обязательств по оплате стоимости произведённых неотделимых улучшений.
 
    В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.
 
    Представитель ответчика иск не признал, указывая на несоблюдение истцом претензионного порядка, на зачет ответчиком в счет погашения задолженности по договору встречной задолженности истца и на незаключенность договора аренды от 08.11.2006 №АХ-22-КАФ.
 
    Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.06.2009 по делу № А79-3387/2009 установлено следующее.
 
    08.11.2006 обществом с ограниченной ответственностью "Золотая звезда" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Доминанта" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №АХ-22-КАФ.
 
    По условиям указанного договора арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду часть нежилого двухэтажного панельного здания (литера А) общей площадью 2991,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Хузангая, д.22, состоящую из следующих комнат, расположенных на первом этаже: №№103, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114; лестницы IIи IIIплощадью 94 кв.м.; расположенных на втором этаже: №№25-47, включительно, лестницы IIи IIIплощадью 585 кв.м., для организации и эксплуатации предприятия общественного питания, оказания услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещения офиса.
 
    Право собственности общества с ограниченной ответственностью "Золотая звезда" на нежилое двухэтажное панельное здание: назначение – нежилое; площадь – 2991,2 кв.м.; инвентарный номер – 2834; литер – А; этажность – 2; адрес: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Хузангая, д.22, подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2006 серии 21 АА №136227 (т.1 л.д.17).
 
    Согласно пункту 6.7 договора обязательство арендодателя по фактической передаче в аренду вышеуказанного нежилого помещения арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта. Арендодатель передал, а арендатор принял в пользование вышеуказанное нежилое помещение со всеми документами и принадлежностями. Указанное помещение находится в состоянии, пригодном для его использования по назначению.
 
    Срок аренды определен сторонами в пункте 5.1 договора – 7 лет с момента подписания настоящего договора.
 
    Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 05.12.2006 за №21-21-01/167/2006-249.
 
    Ответчик не надлежаще исполнял свои договорные обязательства по внесению арендных платежей за период пользования предоставленными по договору помещениями.
 
    За период пользования помещениями с декабря 2006 года по апрель 2009 года подлежало уплате 3711465 руб. 41 коп. (акты №224 от 01.12.2006, №16 от 09.01.2007, №29 от 01.02.2007, №68 от 01.03.2007, №100 от 02.04.2007, №135 от 02.05.2007, №179 от 01.06.2007, №228 от 02.07.2007, №257 от 01.08.2007, №300 от 03.09.2007, 3349 от 01.10.2007, №395 от 01.11.2007, №444 от 03.12.2007, №12 от 09.01.2008, №53 от 01.02.2008, №84 от 03.03.2008, №134 от 01.04.2008, №180 от 04.05.2008, №223 от 02.06.2008, №268 от 01.07.2008, №317 от 01.08.2008, №367 от 01.09.2008, №418 от 01.10.2008, №470 от 01.11.2008, №518 от 01.12.2008, №4 от 11.01.2009, №51 от 02.02.2009, №101 от 02.03.2009, 153 от 01.04.2009).
 
    С учетом произведенной ответчиком оплаты в сумме 3513215 руб. 37 коп. сумма задолженности на момент обращения с иском в суд составила 198250 руб. 04 коп.
 
    Платежными поручениями №16 от 22.04.2009, №390 от 28.04.2009, №394 от 05.05.2009, №395 от 06.05.2009, а также по квитанциям от 19.05.2009 и от 03.06.2009 ответчик перечислил истцу 49000 руб. в счет уплаты арендных платежей. Т.о. сумма долга по арендной плате на момент рассмотрения дела составляет 149250 руб. 04 коп.
 
    Согласно пункту 3.2 договора в стоимость арендной платы не входит стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг (вода, электро- и теплоэнергия, телефон и т.д.), которые оплачиваются арендатором самостоятельно путем заключения от своего имени отдельного договора на указанные услуги с поставщиком указанных услуг, установкой соответствующих приборов учета и самостоятельной оплаты стоимости этих услуг.
 
    В качестве альтернативного варианта по соглашению сторон возможно выставление поставщиком коммунальных услуг счетов за коммунальные услуги по арендуемым помещениям на арендодателя с последующей их переадресацией арендатору; в случае отсутствия обособленных приборов учета, стоимость потребленной арендатором электроэнергии и других коммунальных услуг рассчитывается по общему объему потребленной электроэнергии в здании пропорционально занимаемой арендатором площади, и предъявляется арендатору к оплате арендодателем. Указанные счета должны быть оплачены арендатором в течение трех дней с момента получения арендатором документов, подлежащих уплате за потребленные коммунальные услуги.
 
    Т.о., договор №АХ-22-КАФ от 08.11.2006 фактически устанавливает, как это следует из его содержания, порядок участия арендатора в расходах арендодателя по текущему обслуживанию объекта аренды и по потребленным коммунальным услугам путем уплаты денежных средств.
 
    Согласно представленным в материалы дела подписанным сторонами актам за период с апреля 2008 года по апрель 2009 года ответчику предоставлены коммунальные услуги на сумму 997089 руб. 17 коп., что подтверждается актами №127 от 19.04.2007, №165 от 18.05.2007, №205 от 07.07.2007, №246 от 11.07.2007, №281 от 21.08.2007, №337 от 26.09.2007, №387 от 17.10.2007, №424 от 20.11.2007, №471 от 14.12.2007, №35 от 23.01.2008, №69 от 28.02.2008, №118 от 21.03.2008, №160 от 21.04.2008, №206 от 19.05.2008, №225 от 20.06.2008, №301 от 21.07.2008, №346 от 18.08.2008, №394 от 23.09.2008, №443 от 20.10.2008, №492 от 18.11.2008, №544 от 17.12.2008, №27 от 19.01.2009, №77 от 17.02.2009, №128 от 18.03.2009, №181 от 20.04.2009.
 
    Оплата произведена в сумме 396943 руб. 16 коп.
 
    Платежными поручениями №13 от 08.04.2009, №14 от 14.04.2009, №15 от 22.04.2009, №391 от 29.04.2009 ответчик оплатил 63000 руб.
 
    Т.о., на момент рассмотрения дела сумма долга составляет 537146 руб. 01 коп.
 
    В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды от 08.11.2006 № АХ-22-КАФ, указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору в части внесения арендной платы и уплаты коммунальных платежей.
 
    Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения сделки другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
 
    В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    В пункте 4.1. договора аренды №АХ-22-КАФ от 08.11.2006 установлено, что в случае неоднократного нарушения арендатором условий договора арендодатель вправе, в том числе, требовать досрочного расторжения договора.
 
    Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
 
    Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им обязательства в разумный срок.
 
    Реализуя досудебный порядок расторжения договора 08.11.2006 № АХ-22-КАФ, истец направил ответчику предупреждение от 25.03.2009 №48, полученное ответчиком 30.03.2009 (установлено решением суда от 15.06.2009 по делу № А79-3387/2009), предупреждение от 09.06.2009 № 76 с приложением соглашения о расторжении договора, полученное ответчиком 11.06.2009, предупреждение от 18.09.2009 № 117, полученное ответчиком 21.09.2009.
 
    Исходя из изложенного суд считает, что истцом был соблюден досудебный порядок расторжения договора.
 
    Обществом с ограниченной ответственностью "Доминанта" имеющаяся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам уплачена не была, меры по расторжению договора приняты не были. Более того, истец указывает, что к указанному долгу прибавилась сумма арендной платы и коммунальных платежей за май, июнь, июль и август месяцы 2009 года.
 
    Данные обстоятельства в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчиком не опровергнуты.
 
    При таких обстоятельствах договор от 08.11.2006 № АХ-22-КАФ подлежит расторжению.
 
    Доводы ответчика о незаключенности договора от 08.11.2006 № АХ-22-КАФ судом не принимаются, поскольку факт заключения сторонами договора установлен решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 15.06.2009 по делу № А79-3387/2009, в связи с чем в силу статьи 16 и части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ не подлежат переоценке при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Довод ответчика о зачете в счет погашения задолженности по договору от 08.11.2006 № АХ-22-КАФ встречной задолженности истца, судом не принимается, поскольку в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    иск удовлетворить.
 
    Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.11.2006 № АХ-22-КАФ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Золотая звезда", г. Чебоксары, и обществом с ограниченной ответственностью "Доминанта", г. Чебоксары.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Доминанта",              г. Чебоксары, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Золотая звезда", г. Чебоксары, 2000 (две тысячи) руб. расходов по государственной пошлине.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
    Судья                                                                                                                 Б.Н. Филиппов