Решение от 14 декабря 2010 года №А79-8691/2010

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-8691/2010
 
    14 декабря 2010 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 09 декабря 2010 года.
 
    Мотивированное решение изготовлено 14 декабря 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Чувашской Республики под председательством судьи Михайлова А.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбкиной К.В., рассмотрев в открытом заседании суда дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русь» (г. Канаш Чувашской Республики, ул. К.Маркса, дом 8) к администрации города Канаш Чувашской Республики (г. Канаш, ул. 30 лет Победы, дом 24) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения,
 
    при участии: представителя заявителя – Тимофеева Б.Н., по доверенности от 24.08.2010, представителя администрации г. Канаш – Истуковой В.С., по доверенности от 14.01.2010 №7,
 
у с т а н о в и л:
 
    общество с ограниченной ответственностью «Русь» обратилось в суд с заявлением к администрации города Канаш Чувашской Республики о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.
 
    В обоснование заявленного требования указывается, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.12.2003 №131 муниципальное образование «город Канаш Чувашской Республики» продало учредителю ООО «Русь» Андрееву В.В., являющемуся индивидуальным предпринимателем, муниципальное предприятие «Центр» общей площадью 524,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Канаш, ул. К.Маркса, дом 8.
 
    В последующем, т.е. 01.12.2004 между муниципальным образованием и индивидуальным предпринимателем Андреевым В.В. был оформлен договор аренды названного выше нежилого помещения.
 
    С согласия администрации города Канаш (распоряжение от 18.07.2006 №355) часть арендуемого помещения площадью 524,4 кв.м. индивидуальным предпринимателем Андреевым В.В. передана в субаренду ООО «Русь», и последнее с этого времени владело и пользовалось нежилым помещением.
 
    Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.10.2007 по делу №А79-6398/2007 индивидуальный предприниматель Андреев В.В. признан несостоятельным (банкротом). В ходе проведенных конкурсным управляющим торгов от 20.02.2008 обществу с ограниченной ответственностью «Русь» были уступлены права и обязанности ИП Андреева В.В. по договору аренды от 01.12.2004.
 
    С учетом этих обстоятельств 04.04.2008 между администрацией города Канаш и ООО «Русь» заключен договор аренды помещения, расположенного по ул. К.Маркса, дом 8 г. Канаш Чувашской Республики, который неоднократно пролонгирован.
 
    Однако при обращении ООО «Русь» в адрес администрации города с заявлением о выкупе арендуемого имущества в этом ему необоснованно было отказано письмом от 30.07.2010 №1496.
 
    Отказ считает необоснованным, поскольку ООО «Русь» уже свыше четырех лет владеет и пользуется арендуемым нежилым помещением (в том числе на праве субаренды).
 
    В заседании суда представитель заявителя поддержал заявленное требование и привел изложенные в заявлении и в письменных уточнениях к заявлению доводы.
 
    Указывает, что пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства, каковым является ООО «Русь», при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Принимая во внимание, что арендуемое ООО «Русь» имущество находилось в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного выше Федерального закона в соответствии договорами аренды такого имущества, в том числе договором субаренды, просит удовлетворить заявленное требование.
 
    Просит учесть, что в нарушение пункта 2 статьи 4 указанного выше Федерального закона администрация города Канаш не направила заявителю копию решения о приватизации, предложение о заключении договора купли-продажи имущества, а также требование о погашении задолженности по арендной плате за имущество (при наличии такой задолженности) с указанием ее размера.
 
    Администрация города Канаш отзывом на заявление и ее представитель в заседании суда требование ООО «Русь» не признает.
 
    Указывает, что согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
 
    Однако на момент обращения ООО «Русь» в адрес городской администрации срок аренды нежилого помещения составлял менее двух лет. Поэтому ООО «Русь» правомерно отказано в реализации права на приобретение арендуемого нежилого помещения.
 
    Кроме этого, за ООО «Русь» числилась задолженность по арендным платежам в сумме 157 408 руб. 80., а также пени в сумме 2 481 руб. 18 коп., что исключает преимущественное право приобретения арендуемого имущества.
 
    Считает необоснованным утверждение заявителя о правопреемстве ООО «Русь» как арендатора спорного помещения вследствие заключения в ходе конкурсного производства договора об уступке прав и обязанностей индивидуального предпринимателя Андреева В.В. по договору аренды от 01.12.2004 №14/1.
 
    Кроме того, администрацией города Канаш указанная уступка права требования не согласована, а государственная регистрация договора об уступке прав не производилась. В этой связи полагает, что указанный договор является незаключенным.
 
    Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
 
    В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
 
    Из материалов дела видно, что между индивидуальным предпринимателем Андреевым В.В. и муниципальным образованием «город Канаш Чувашской Республики» был заключен договор купли-продажи №131 от 11.12.2003 муниципального предприятия «Центр» общей площадью 524,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Канаш Чувашской Республики, ул. К.Маркса, дом 8.
 
    Согласно 5.1 договора одним из ограничений объекта продажи является приобретение права аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Канаш, ул. К.Маркса, дом 8, площадью 524,4 кв.м. сроком на 5 лет.
 
    Во исполнение названного договора купли-продажи между муниципальным образованием «город Канаш Чувашской Республики» и индивидуальным предпринимателем Андреевым В.В. 01.12.2004 заключен договор аренды №14/1 нежилого помещения. Срок аренды установлен с 01.12.2004 по 31.12.2008.
 
    Распоряжением №355 от 18.07.2006 администрация г. Канаш Чувашской Республики разрешило индивидуальному предпринимателю Андрееву В.В. предоставить ООО «Русь» в субаренду часть арендуемого нежилого помещения муниципальной собственности г. Канаш Чувашской Республики общей площадью 524,4 кв.м., сроком по 31.12.2006.
 
    В этой связи между индивидуальным предпринимателем Андреевым В.В. и ООО «Русь» 18.07.2006 заключен договор субаренды с нежилого помещения.
 
    Обстоятельства дела свидетельствуют, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 30.10.2007 по делу №А79-6398/2007 индивидуальный предприниматель Андреев В.В. признан несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства. В ходе проведенных конкурсным управляющим торгов от 20.02.2008 обществу с ограниченной ответственностью «Русь» были уступлены права и обязанности индивидуального предпринимателя Андреева В.В. по договору аренды №14/1 от 01.12.2004.
 
    Соглашением от 04.04.2008, заключенным между муниципальным образованием «город Канаш Чувашской Республики» и ИП Андреевым В.В., договор аренды №14/1 от 01.12.2004 с последним расторгнут. В этот же день с ООО «Русь» оформлен договор аренды №231 нежилого упомянутого выше нежилого помещения (см. л.д. 69, 70).
 
    В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
 
    В статье 4 названного Закона установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.
 
    Так, в силу статьи 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Таким образом, Закон устанавливает, что преимущественное право на приобретение имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, у субъекта малого или среднего предпринимательства может возникнуть только при соблюдении всех перечисленных в указанной статье условий.
 
    Между тем, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Названная позиция находит свое подтверждение Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 
    Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указывается, что определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
 
    Как следует из материалов дела, государственная регистрация договора аренды уступки права аренды от 20.02.2008, подписанного между конкурсным управляющим ИП Андреева В.В. Качиным С.В. и ООО «Русь», не производилась. Названный договор с администрацией г. Канаш Чувашской Республики не согласован, т.е. воля собственника не выражена.
 
    К тому же в соответствии с нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» признание должника (ИП Андреева В.В.) несостоятельным (банкротом) не предусматривает передачу его прав и обязанностей третьему лицу.
 
    Из содержания статей 388, 389, 391, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды другому лицу, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации и допускается лишь с согласия арендодателя.
 
    Таким образом, для признания субъекта соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ условиям и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность правовое значение имеет вопрос о том, являлось ли лицо, претендующее на реализацию преимущественного права приобрести муниципальное помещение в собственность, арендатором данного помещения на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008, однако не на день обращения с соответствующим заявлением к уполномоченному органу.
 
    В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
 
    При изложенных обстоятельствах следует признать, что администрацией г. Канаш Чувашской Республики правомерно отказано ООО «Русь» в реализации права на приобретение арендуемого помещения, ибо последний преимущественным правом не обладает.
 
    Отказ соответствует законодательству Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы ООО «Русь» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
 
    Частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт государственного органа соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.
 
    Принимая во внимание, что ООО «Русь» предоставлена отсрочка в уплате госпошлины при обращении в суд с настоящим заявлением, государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
р е ш и л:
 
    обществу с ограниченной ответственностью «Русь» г. Канаш Чувашской Республики отказать в удовлетворении заявления к администрации города Канаш Чувашской Республики о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Канаш Чувашской Республики, ул. К.Маркса, дом 8.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русь»
(г. Канаш Чувашской Республики, ул. К.Маркса, дом 8) в доход федерального бюджета 2 000 руб. (две тысячи рублей) госпошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение одного месяца с момента его принятия.
 
    Решение также может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
 
    Председательствующий судья                                  А.Т. Михайлов