Решение от 31 декабря 2009 года №А79-8501/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-8501/2009
 
    31 декабря 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28.12.2009.
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи Яхатиной  С.Ю.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Яхатиной С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью "Олимпик", г. Чебоксары,
 
    к обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Проф Аудит", г. Чебоксары,
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики,
 
    о признании недостоверной  величины рыночной стоимости нежилого помещения,
 
    при участии:
 
    от истца - Даниловой О.Г.  по дов. от 01.07.2009,
 
    от третьего лица - Пинямаскиной С.В. по дов. №1 от 11.01.2009,
 
    установил:
 
    общество с ограниченной ответственностью "Олимпик", г. Чебоксары, обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Проф Аудит", г. Чебоксары, о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения.
 
    Определением суда от 26.10.2009 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы.
 
    Определением  суда от 21.12.2009 производство по делу возобновлено в связи с получением заключения  эксперта.
 
    Исковые требования мотивированы следующим. На основании договора №22 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики от 20.01.2004, истцу во временное и владение и пользование предоставлено помещение №1, общей площадью 119,8 кв.м., расположенное на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома с цокольным этажом, подвалом, по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Ленина, д. 42.
 
    Письмом № 07-22/3831 от 26.06.2009 Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики предложило истцу реализовать преимущественное право приобретения нежилого помещения, предоставив проекты договора купли-продажи и договора залога, с указанием рыночной стоимости согласно отчету №23/01-0.3 от 08.05.2009, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Проф Аудит".
 
    Истец полагает, что стоимость нежилого помещения, определенная в отчете № 23/01-О.3 от 08.05.2009 в сумме 5245763 руб. или 43788 руб. за 1 кв.м. (с учетом НДС 6190000 руб. или 51669 руб. за 1 кв.м.) и утвержденная Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, отражает недостоверную величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
 
    На момент определения ответчиком рыночной стоимости нежилого помещения его фактическая площадь уменьшилась, что влечет в свою очередь уменьшение стоимостинежилого помещения.
 
    Отказ Министерства  имущественных и земельных отношений Чувашской Республикив выдаче копии отчета № 23/01-О.3 от 08.05.2009 послужил основанием для привлечения независимого оценщика – общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга".
 
    Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 09-063 от 23.07.2009 общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга" итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения без учета НДС составляет 3461000 руб. или 28890 руб. за 1 кв.м. (с учетом НДС 4083980 руб. или 34090 руб. за 1 кв.м.).
 
    Кроме того, проект договора купли-продажи не содержит условий, предусматривающих зачет неотделимых улучшений в счет оплаты нежилого помещения, которые были произведены истцом в 2003 году с согласия Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики. Стоимость неотделимых улучшений в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №09-063 от 3.07.2009 составляет 886000 руб.
 
    Таким образом, отчет № 23/01-0.3 от 08.05.2009 об оценке рыночной стоимости недвижимости, подготовленный ООО "Аудиторская фирма "Проф Аудит", является содержащим недостоверную рыночную стоимость нежилого помещения.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.
 
    Ответчик в судебное заседание не явился, отзывом на исковые требования просил в удовлетворении иска отказать. Суду пояснил, что отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и величина рыночной стоимости спорного объекта, определенная по состоянию на 01.04.2009, является достоверной. Предъявление самостоятельного иска  об оспаривании отчета возможно только до издания распоряжения Минимуществом Чувашии. На дату рассмотрения спора  принято  распоряжение об условиях приватизации.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие ответчика.
 
    Представитель третьего лица просил в иске отказать. Суду пояснил, что  определенная рыночная стоимость недвижимого имущества утратила актуальность с истечением шестимесячного срока.
 
    Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил.
 
    ООО «Олимпик» является арендатором  помещения №1 общей площадью 119,8 кв.м., расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома с цокольным этажом, подвалом, по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Ленина, д. 42,  на основании договора №22 на сдачу в аренду  государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики.
 
    Распоряжением №832-р от 16.06.2009 Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики "Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики - помещения №1, расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома с цокольным этажом, подвалом по адресу: Чувашская Республика, г.Чебоксары, пр.Ленина, д.42, помещение №1" принято решение приватизировать государственное имущество Чувашской Республики,  предоставив обществу с ограниченной ответственностью "Олимпик" преимущественное право на приобретение указанного помещения.
 
    Стоимость (цена продажи) помещения установлена в размере 5245763 руб. без учета НДС, которая определена независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Проф Аудит" в отчете №23/01-О.3 от 08.05.2009 (П.3 распоряжения №832-р от 16.06.2009).
 
    26.06.2009 Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики истцу направило предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.
 
    Истец обратился в суд с настоящим иском, полагая отчет общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Проф Аудит" недостоверным.
 
    Согласно заключению Экспертного Совета Регионального отделения РОО «Общество оценщиков Татарстана» от 24.11.2009 отчет № 23/01-О.3 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1 общей площадью 119,8 кв.м., расположенного на первом этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома (литера А) с цокольным этажом (литера А1), подвалом (литера А2) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Ленина, д.42, выполненный ООО «Аудитоская фирма «Проф-Аудит», формально соответствует статье 11 Федерального Закона №135 от 23.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам и стандартам РОО по большинству параметров;  выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не обоснованы (исходя из замечаний по доходному и сравнительному подходам).  В части применения доходного подхода отчет не соответствует общепринятой методологии оценки. Замечания могут влиять на полученные результаты.
 
    Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются нормами Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
 
    До 01.07.2010 года субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при определенных условиях (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ).
 
    Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества отражен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.
 
    В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
 
    В силу статьи 13 данного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, указанный спор подлежит рассмотрению в суде.
 
    Из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 1 Информационного письма №92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
 
    Судом установлено, что рыночная стоимость государственного имущества определялась ответчиком в целях приватизации этого имущества. Обязательность проведения оценки такого имущества по правилам Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена статьей 8 названного Федерального закона.
 
    В силу статьи 12 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" нормативная цена подлежащего приватизации имущества - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    В соответствии с пунктом 8 Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации №7 от 14.02.2006, нормативная цена подлежащего приватизации муниципального недвижимого имущества устанавливается равной рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    В рассматриваемом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005).
 
    Иск подан в арбитражный суд после издания Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики распоряжения №832-р от 16.06.2009 и на дату рассмотрения дела истек шестимесячный срок с момента изготовления оспариваемого отчета.
 
    Вопрос о достоверности величины стоимости объекта может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
 
    При таких обстоятельствах суд отказывает в иске.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины и экспертизы суд относит на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    в иске отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                                         С.Ю. Яхатина