Решение от 19 апреля 2010 года №А79-8262/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-8262/2009
 
    19 апреля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2010.
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи Яхатиной С.Ю.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Яхатиной С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Тихонова Станислава Геннадьевича, г. Чебоксары,
 
    к Министерству имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, г. Чебоксары, Республиканскому специализированному государственному учреждению "Фонд имущества Чувашской Республики", г. Чебоксары,
 
    третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Аудиторская фирма "Проф Аудит", г. Чебоксары,
 
    о признании ненормативного правового акта недействительным в части и обязании заключить договор купли-продажи по рыночной цене,
 
    при участии:
 
    от заявителя – Ильина В.В. по дов. №21-01/373597 от 22.07.2009,
 
    от Министерства имущественных и земельных отношений ЧР –  Гавриловой Л.И. по дов. от 21.09.2009 №08-08/5713, от РСГУ «Фонд имущества ЧР»- Арсентьевой Е.В. по дов. от 22.12.2009,
 
    индивидуальный предприниматель Тихонов Станислав Геннадьевич обратился в суд с заявлением о признании недействительным пункта 3 распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 16.06.2009 № 828-р "Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики – помещения с тамбуром, расположенного на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома с подвалом по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2, помещение № 2" в части указанной цены продажи, а также об обязании Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (далее – Минимущество ЧР) заключить с индивидуальным предпринимателем Тихоновым Станиславом Геннадьевичем договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения 2 с тамбуром (литера а1) общей площадью 239 кв.м., расположенного на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2, помещение  2 в рассрочку по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    Требования заявителя мотивированы следующим. На основании договора от 25.07.2007 №1887 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, ИП Тихонову С.Г. во временное владение и пользование было предоставлено вышеназванное нежилое помещение сроком до 30 июня 2012 года. Письмом от 01.12.2008 ИП Тихонов С.Г. уведомил Минимущество ЧР о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа вышеуказанного нежилого помещения.
 
    14.07.2009 между ИП Тихоновым С.Г. и ООО "Региональный центр оценки и землеустройства "Эталон" заключен договор на проведение независимой оценки спорного нежилого помещения. Согласно отчету №149 от 15.07.2009 реальная рыночная стоимость арендуемого  нежилого помещения составляет 5362868,0 руб.  с НДС.
 
    Возложение ответчиком на ИП Тихонова С.З. обязанности по заключению договора купли-продажи нежилого помещения по цене, указанной в распоряжении от 16.06.2009 № 828-р  является необоснованным.
 
    Определением суда от 21.10.2009 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы экспертному совету Регионального отделения Российского общества оценщиков "Общество оценщиков Татарстана" для  разрешения следующего вопроса: соответствует ли отчет №23/01-О.4 от 08.05.2009, составленный оценщиком ООО "Аудиторская фирма "Проф Аудит", требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ и общепринятым методологиям оценки.  Определением суда от 21.12.2009 производство по делу возобновлено в связи с получением заключения.
 
    Определением суда от 14.01.2010 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением экспертизы экспертам-оценщикам общества с ограниченной ответственностью "АУДЭКС" Сулейманову Марату Акрамовичу, Лампасовой Алене Михайловне для ответа на следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения с тамбуром (литера а1) общей площадью 239 кв.м., расположенного на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2. Определением суда от 10.03.2010 производство по делу возобновлено в связи с получением заключения экспертов.
 
    Определением суда от 23.03.2010 в качестве второго ответчика по требованию об обязании заключить договор купли-продажи привлечено РСГУ "Фонд имущества ЧР".
 
    В судебном заседании представитель истца согласился с заключением экспертов ООО "АУДЭКС", уточнил требование в части, просил обязать Республиканское специализированное государственное учреждение "Фонд имущества Чувашской Республики" заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения с тамбуром (литера а1) общей площадью 239 кв.м., расположенного на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2, помещение 2  на условиях, изложенных в представленном проекте договора купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку по цене 5 952 560 руб. с учетом НДС 18%. Уточнение истца принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Представитель Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики  просил в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на заявленное требование.
 
    Представитель РСГУ "Фонд имущества ЧР" просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
 
    Третье лицо просило отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск,  не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел спор в отсутствие представителя третьего лица.
 
    Выслушав представителей явившихся сторон, изучив материалы дела, суд установил.
 
    25.07.2007 Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (арендодатель), ГУП ЧР «Жилремстрой» (балансодержатель) и предприниматель Тихонов С.Г. (арендатор) заключили  договор №1887 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, в соответствии с условиями которого во временное владение и пользование Тихонову С.Г. предоставлено нежилое помещение 2 с тамбуром (литера а1) общей площадью 239 кв.м., расположенное на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1), являющееся собственностью Чувашской Республики, расположенное  по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д.2, сроком до 30 июня 2012 года для использования под магазин.
 
    Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по ЧР 28.08.2007.
 
    Письмом от 01.12.2008 ИП Тихонов С.Г. уведомил Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики о намерении воспользоваться преимущественным правом выкупа вышеуказанного нежилого помещения.
 
    Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики №828-р от 16.06.2009 Тихонову С.Г. предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения в собственность в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22 июля 2008 года 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
 
    Согласно п. 3 данного распоряжения стоимость (цена продажи) нежилого помещения указана в размере 8855932 руб. без учета НДС. Основанием для установления указанной стоимости послужил отчет оценщика ООО "Аудиторская фирма "Проф Аудит" от  08.05.2009 №23/01-О.4.
 
    Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики 22.06.2009 направило Тихонову С.Г. копию распоряжения, проект договора купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку и проект договора залога.
 
    22.07.2009 Тихонов С.Г. возвратил подписанный им договор залога, договор купли-продажи с  протоколом разногласий с указанием цены объекта 4544803 руб. без учета НДС.
 
    Тихонов С.Г. и представитель РСГУ «Фонд имущества ЧР» заключили соглашение о передаче разногласия по проекту договора купли-продажи в части выкупной стоимости на рассмотрение арбитражного суда ЧР.
 
    Таким образом, поскольку стороны не урегулировали возникшие  разногласия при заключении договора, Тихонов С.Г. обратился в суд с настоящим иском  в соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно пункту 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия судом решения о признании акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.
 
    При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 4 статьи 200 Кодекса).
 
    Следовательно, основанием для принятия решения суда о признании решения государственного органа незаконным является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.
 
    В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно заключению экспертного совета   Регионального отделения РОО по Республике Татарстан- «Общество оценщиков Татарстана» от 10.11.2009 отчет 323/01-О.4, выполненный ООО «Аудиторская фирма «Проф-Аудит», формально соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует формальным стандартам и стандартам РОО по большинству параметров; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, необоснованны (исходя из замечаний по доходному и сравнительному подходам). В части применения доходного подхода Отчет не соответствует общепринятой методологии оценки. Вышеуказанные замечания существенны и могут влиять на полученные результаты.
 
    Поскольку при указании стоимости  выкупаемого имущества в оспариваемом распоряжении Минимущество ЧР ссылался на отчет ООО «Аудиторская фирма «Проф-Аудит», который судебным экспертом  не признан достоверным, суд приходит к выводу о недействительности п. 3 распоряжения от 16.06.2009 №828-р в части указания цены имущества в связи с несоответствием Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Следовательно, ненормативный акт государственного органа в оспоренной части нарушает законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
 
    Как установлено ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи  разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия,   определяются в соответствии с решением суда. 
 
    Согласно ст. 173  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
 
    Согласно заключению экспертов ООО «АУДЭКС» от 02.02.2010   рыночная стоимость нежилого помещения 2, находящегося  по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2 по состоянию на 29.01.2010 составляет 5952560,0 руб., в том числе НДС. В соответствии со ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в качестве доказательств допускаются  заключения экспертов.
 
    Соответственно, суд считает, что выкуп имущества Тихоновым С.Г. должен производиться по названной цене.
 
    Довод третьего лица и Минимущества ЧР о том, что заключение эксперта не может быть принято в качестве доказательства ввиду отсутствия  подписи экспертов о предупреждении об уголовной ответственности, суд не принимает в связи с ее наличием  в материалах дела (л.д.14, т.3).   Остальные доводы ответчиков и третьего лица, касающиеся замечаний к заключению оценщиков ООО «Аудекс» судом отклоняются, так как у суда сомнений в обоснованности заключения экспертов не возникло. 
 
    Расходы по уплате государственной пошлины и расходов по экспертизе суд относит на Минимущество ЧР в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    иск удовлетворить полностью.
 
    Признать недействительным пункт 3 распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики от 16.06.2009 № 828-р "Об условиях приватизации государственного имущества Чувашской Республики – помещения с тамбуром, расположенного на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома с подвалом по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2, помещение  2" .
 
    Обязать Республиканское специализированное государственное учреждение "Фонд имущества Чувашской Республики", г. Чебоксары, в месячный срок со дня вступления решения в законную силу заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения с тамбуром (литера а1) общей площадью 239 кв.м., расположенного на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А) с подвалом (литера А1) по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Урукова, д. 2, помещение 2,  на условиях, изложенных в представленном проекте договора купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку по цене 5952560 руб. с учетом НДС 18%.
 
    В случае уклонения Республиканского специализированного государственного учреждения "Фонд имущества Чувашской Республики", г. Чебоксары, от заключения договора в указанный срок, последний считать заключенным на условиях представленного проекта договора купли-продажи по цене 5 952 560 руб. с учетом НДС 18%.
 
    Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя Тихонова Станислава Геннадьевича, 25.09.1970 года рождения, ОГРНИП 304212916200094, зарегистрированного по адресу: г. Чебоксары, ул.М. Павлова, д.46, кв.26, 5000,0 руб. государственной пошлины, 25000,0 руб. расходов за экспертизу.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
    Судья                                                                                                         С.Ю. Яхатина