Решение от 03 ноября 2010 года №А79-7728/2010

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-7728/2010
 
    03 ноября 2010 года
 
 
    Арбитражный суд в составе:
 
    судьи Каргиной Н.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей, секретарем судебного заседания Трофимовой Н.Ю.,
 
    рассмотрев в судебном заседании
 
    дело по заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью «Чарлан», 
 
    к администрации города Чебоксары Чувашской Республики,
 
    о признании незаконным действия, выразившееся в отказе 21.07.2010 года в удовлетворении заявления ООО «Чарлан» по реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия решения об отчуждении ООО «Чарлан» арендованного имущества- нежилых комнат № 37-40, 46-56 по плану, расположенных на первом этаже и комнат № 1-42 по плану, расположенных на втором этаже двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д. 18, общей площадью 842,2 кв.м. в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008,
 
    третье лицо- общество с ограниченной ответственностью «Тупик»,
 
    при участии:
 
    от заявителя- Михайлова Е.А. по доверенности от 08.11.2007 года,
 
    от администрации- Андреевой О.В. по доверенности от 10.08.2010 года,
 
    установил:
 
    общество с ограниченной ответственностью «Чарлан» (далее - Общество, ООО «Чарлан») обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - администрация) о признании незаконным действия, выразившееся в отказе 21 июля 2010 года в удовлетворении заявления ООО «Чарлан» по реализации  преимущественного права на приобретение арендованного имущества  в собственность,  и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия решения об отчуждении ООО «Чарлан» арендованного имущества- нежилых комнат №37-40, 46-56 по плану, расположенных на первом этаже и комнат №1-42 по плану, расположенных на втором этаже двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул. Эльгера, д.18, общей площадью 842,2 кв.м. (согласно сведениям технического паспорта по состоянию на 05.11.2008 года комнат №37-40,45-53 (по плану), расположенных на первом этаже и комнаты №1-42 (по плану), расположенных на втором этаже нежилого двухэтажного кирпичного здания по адресу: общей площадью 841,1 кв.м.) в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008.
 
    Заявленные требования мотивированы тем, что на протяжении пяти лет  на основании договора аренды № 3597 нежилого помещения муниципальной собственности г.Чебоксары от 28.02.2003 года Общество добросовестно владело и пользовалось нежилыми комнатами №37-40,46-56 по плану, расположенными на первом этаже и комнатами №1-42 по плану, расположенными на втором этаже двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д.18, общей площадью 842,2 кв.м. На момент вступления в законную силу  Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 Общество также являлось арендатором вышеназванных положений. Данные помещения сформированы как самостоятельный объект недвижимости, что подтверждается техническим паспортом на объект недвижимости: комнаты №37-40,45-53 (по плану), расположенные на первом этаже и комнаты №1-42 (по плану), расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного здания по адресу: г.Чебоксары, ул. Эльгера, д.18, составленным на 05.11.2008.
 
    В соответствии с пунктом 3 Приложения № 2 к договору аренды № 3597 от 28.02.2003 срок аренды был установлен по 09.06.2008 включительно. В связи с тем, что после 09.06.2008 стороны фактически продолжили арендные отношения, договор аренды № 3597 от 28.02.2003 стал считаться продленным на неопределенный срок. 11.08.2008 письмом № 03-4978 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил заявителю уведомление о прекращении договора аренды №3597 от 28.02.2003 и потребовал освободить вышеуказанные нежилые комнаты в месячный срок с момента получения данного уведомления. Его заявитель получил 13.08.2008. Соответственно с 13.08.2008 арендные отношения были прекращены.
 
    Письмом от 21.07.2010 года администрация отказала Обществу в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение ООО «Чарлан» нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д.18 в связи с тем, что действие договора аренды № 3597 от 28.02.2003 прекращено.
 
    По договору купли-продажи недвижимости от 08.09.2008 №Н-125 спорные объекты недвижимости были проданы обществу с ограниченной ответственностью «Тупик», то есть фактически произошла приватизация спорных помещений. Данное обстоятельство служит подтверждением того, что расторжение договора аренды имело целью  реализовать помещения в обход требований Федерального закона №159-ФЗ от 22 июля 2008 года.
 
    Общество не согласно с указанными действиями администрации и просит признать их незаконными и обязать администрацию устранить допущенные нарушения.
 
    В ходе  судебного заседания представитель заявителя заявленные требования поддержал по вышеизложенным доводам.
 
    Представитель администрации с заявленными требованиями не согласился. Пояснил, что оспариваемые действия являются законными и правомерными, поскольку отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований заявителя о реализации преимущественного права в связи с прекращением действия договора аренды № 3597 от 28.02.2003 года. Кроме того, нежилые помещения не являются обособленными объектами, подлежащими купле-продаже. Просил в удовлетворении заявления отказать.
 
    ООО «Тупик», надлежащим образом извещенное о времени и месте предварительного судебного заседания, в суд своего представителя не направило, письменного отзыва на заявленные требования не представило.
 
    Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    28.02.2003 года  Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "Чарлан" (арендатор) заключен договор №3597 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, по условиям которого арендатору были переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 842, 2 кв.м. (комнаты №37-40, 46-56 по плану, расположенные на первом этаже, и комнаты №№1-42 по плану, расположенные на втором этаже) в здании по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д.16а.
 
    Срок аренды помещения был установлен сторонами с даты государственной регистрации договора в Регистрационной палате Чувашской Республики по 09.06.2008 включительно.
 
    Договор аренды №3597 от 28.02.2003 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Регистрационной палатой Чувашской Республики 04.04.2003 года.
 
    Поскольку по окончании срока действия договора ООО "Чарлан" продолжало пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
 
    11.08.2008 года Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом в адрес ООО "Чарлан" было направлено уведомление о прекращении договора аренды и освобождении помещения в месячный срок, полученное последним 13.08.2008 года.
 
    Следовательно, действие договора аренды прекращено с 13.09.2008 года.
 
    Общество 22 июня 2010 года обратилось в администрацию г.Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рамках реализации Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 года.
 
    21 июля 2010 года администрация отказала  Обществу в удовлетворении заявлении. Сославшись на прекращение договора аренды от 28.02.2003 года №357 и следовательно, отсутствии оснований на реализацию преимущественного права на приобретение нежилых помещений , расположенных по адресу: г.Чебоксары, ул.Эльгера, д.18.
 
    Общество, полагая, что нарушается его преимущественное право на приобретение арендованного помещения по договору аренды, обратилось в суд с заявлением.
 
    Проанализировав все обстоятельства дела, суд приходит к следующему.
 
    Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона №209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Пунктами 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок со дня принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный арок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок со дня получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ).
 
    Из материалов дела следует, что арендуемым имуществом по договору от 28.02.2003 года №3597 являются  нежилые комнаты №37-40, 46-56 по плану, расположенных на первом этаже и комнат №1-42 по плану, расположенных на втором этаже двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул. Эльгера, д.18, общей площадью 842,2 кв.м. Данные помещения входят в состав части двухэтажного кирпичного здания , общей площадью 1313, 10 кв.м., по адресу: г.Чебоксары, ул.Эльгера, д.18, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права муниципального образования «г.Чебоксары-столица Чувашской Республики»  от 11.02.2009 года.
 
    В материалы дела сторонами представлены кадастровый паспорт от 21.01.2009 в отношении помещения общей площадью 841,1 кв.м. (ком.№№37-40, 45-53, 1-42), технический паспорт на объект недвижимости: комнаты №№37-40, 45-53 (по плану), расположенные на первом этаже, и комнаты №1-42 (по плану), расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного кирпичного здания (лит.А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, 18, составленный на 05.11.2008.
 
    Право муниципальной собственности на спорные нежилые помещения как на самостоятельный объект не зарегистрированы.
 
    В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещения на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника. То есть, необходимо волеизъявление собственника на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.
 
    В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
 
    В соответствии со статьей 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 
    Поскольку права муниципального образования на спорное имущество в установленном порядке не зарегистрированы, данный объект не может быть признан недвижимым имуществом, на которое распространяется действие Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.
 
    По мнению заявителя, наличие кадастрового паспорта на спорное недвижимое имущество, позволяет классифицировать его как обособленный объект.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.
 
    Пунктом 3 статьи 45 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ предусмотрено, что сведения о ранее учтенных объектах недвижимости с учетом предусмотренного статьей 7 настоящего Федерального закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. При включении сведений и соответствующих документов о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости такому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер (пункт 4 статьи 45 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ).
 
    В соответствии с частью 4 статьи 24 ФЗ от 24.07.2007 №221-ФЗ внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
 
    Представленный суду кадастровый паспорт от 21.01.2009 года, право собственности на спорные объекты недвижимости не зарегистрировано в установленном законодательством порядке.
 
    При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Чарлан» к администрации  города Чебоксары Чувашской Республики о признании незаконным действия, выразившееся в отказе 21.07.2010 года в удовлетворении заявления ООО «Чарлан» по реализации  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность , и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия решения об отчуждении ООО «Чарлан» арендованного имущества- нежилых комнат № 37-40, 46-56 по плану, расположенных на первом этаже и комнат № 1-42 по плану, расположенных на втором этаже двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д. 18, общей площадью 842,2 кв.м. в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008, отказать.
 
    Решение может быть обжаловано.
 
 
    Судья                                                                                                                      Н.А. Каргина