Решение от 27 мая 2010 года №А79-761/2010

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-761/2010
 
    27 мая 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 20.05.2010.
 
    Полный текст решения изготовлен 27.05.2010.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Новожениной О.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания
 
    секретарем судебного заседания Рукавишниковой Т.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Хайруллина Салима Шайхутдиновича, г.Ноябрьск Ямало-Ненецкого автономного округа Тюменской области,
 
    к общественной организации "Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики", г. Чебоксары,
 
    о признании сделки ничтожной,
 
    при участии:
 
    от истца – Николаева И.Ю.,
 
    от ответчика – Тихонова В.П., Саламатовой Е.Н.,
 
    установил:
 
 
    индивидуальный предприниматель Хайруллин Салим Шайхутдинович (далее – предприниматель Хайруллин С.Ш., истец) обратился в арбитражный суд с иском о признании ничтожным заключенного с общественной организацией "Фонд помощи вынужденным переселенцам Чувашской Республики" (далее – ОО "ФПВП", ответчик) договора №9 о долевом участии в строительстве Торгового центра "Байконур" от 29.06.2007.
 
    Предметом данного договора является долевое участие истца (дольщика) в строительстве Торгового центра "Байконур" (далее – Центр) – поз.5 Комплекса жилых домов по ул.Гражданская (ул.Эльменя) – мкр "Байконур" г.Чебоксары. По условиям указанного договора ответчик (застройщик) обязался передать в собственность дольщику нежилые помещения общей площадью 185,5 кв.м. на 3-м этаже (2-й этаж со стороны ул.Гражданская), в соответствии с условиями настоящего договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Центра.
 
    Срок окончания строительства – IVквартал 2007 года. Истцу надлежало уплатить 6863500 руб. Всего истцом было перечислено и внесено в кассу ответчика 7013500 руб. Образовавшуюся разницу в размере 150000 руб. ответчик истцу не вернул.
 
    Поскольку, по мнению истца, разрешение на строительство получено не было, оспариваемый договор противоречит статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
 
    Кроме того, как считает истец, предмет договора не определен, то есть из содержания договора невозможно определить имущество, подлежащее передаче ответчиком истцу, что также является нарушением пункта 4 вышеуказанного Федерального закона.
 
    В отзыве на исковое заявление ответчик считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При заключении договора №9 о долевом участии в строительстве Торгового центра "Байконур" от 29.06.2007 сторонами были соблюдены все необходимые условия и требования законодательства.
 
    Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ №5 по поз.5, как и по иным объектам мкр. "Байконур", выданное Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора, было получено застройщиком 23.01.2004. Положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в законную силу 31.03.2005, на отношения сторон не распространяются.
 
    Предмет договора определен сторонами в пункте 1.1 договора и содержит необходимую информацию об объекте строительства.
 
    В заседании суда представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему. Просил признать договор №9 о долевом участии в строительстве Торгового центра "Байконур" от 29.06.2007 ничтожным. Указал, что и старой и новой редакцией Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена выдача разрешительной документации органом местного самоуправления. Факт выдачи разрешения на производство строительно-монтажных работ никто не отрицает. Между тем, предусмотренное Градостроительным кодексом Российской Федерации разрешение на строительство, выданное администрацией города Чебоксары, у ответчика отсутствует.
 
    Представители ответчика поддержали доводы, изложенные в отзыве. Пояснили, что ранее до 2005 года разрешение на строительство (выполнение строительно-монтажных работ) выдавал Архстройнадзор. В последующем разрешение на строительство стала выдавать администрация города. В 2006 году ответчиком была получена справка Администрации города Чебоксары о том, что разрешение на выполнение строительно-монтажные работ №5 от 23.01.2004 является действительным документом на строительство группы многоквартирных жилых домов (поз.1, 2, 3, 5, 6). В настоящее время у ответчика имеется разрешительная документация, а также документы на землеотвод, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, который планируется в июле 2010 года.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    29.06.2007 ОО "ФПВП" (застройщик) и Хайруллиным С.Ш. (дольщик) заключен договор №9 о долевом участии в строительстве Торгового центра "Байконур" (л.д.8-11).
 
    Согласно пункту 1.1 указанного договора его предметом является долевое участие дольщика в строительстве Торгового центра "Байконур" – поз.5 Комплекса жилых домов по ул. Гражданская (ул.Эльменя) – МКР "Байконур" г.Чебоксары, застройщик обязуется передать в собственность дольщику нежилые помещения общей площадью 185,5 кв.м. на 3-м этаже (2-й этаж со стороны ул.Гражданская), в соответствии с условиями договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию центра.
 
    Срок окончания строительства – IVквартал 2007 года (пункт 1.3).
 
    В соответствии с пунктом 2.1 размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство помещений, на момент заключения договора составил 6863500 руб.
 
    Фактически выстроенная площадь помещений и окончательная ее стоимость будут окончательно уточнены на основании контрольного обмера МУП "БТИ и ПЖФ" г.Чебоксары (пункты 1.2, 2.3 договора).
 
    Согласно разделу 3 договора застройщик обязался обеспечить строительство помещений, представлять интересы дольщика перед подрядными организациями, осуществлять контроль за ходом строительства; дольщик обязался принять участие в финансировании строительства, своевременно производить выплаты стоимости помещений. 
 
    Исковые требования мотивированы тем, что поскольку на момент заключения оспариваемого договора разрешение на строительство Торгового центра "Байконур" поз.5 отсутствовало, оспариваемый договор противоречит статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и является недействительным.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона №224-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие настоящего федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего федерального закона.
 
    Федеральный закон №224-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" был принят 30.12.2004, опубликован ("Российская газета" №292) – 31.12.2004.
 
    Согласно пункту 1 статьи 27 указанного федерального закона, последний вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. данный федеральный закон вступил в силу – 01.04.2005.
 
    Как видно из материалов дела, постановлением Администрации города Чебоксары №1767 от 15.10.1997 Фонду помощи беженцам и вынужденным переселенцам Чувашской Республики был предоставлен в аренду земельный участок площадью 70000 кв.м. на период строительства индивидуальных жилых домов в районе пересечения ул.Гражданской и ул.Эльменя.
 
    23.01.2004 инспекцией Госархстройнадзора Минстроя Чувашской Республики ОО "ФПВП" выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ №5 на выполнение строительно-монтажных работ по строительству группы многоквартирных жилых домов поз.1, 2, 3, 5, 6 "со встроено-пристроенными помещениями и автостоянками, пристроя к жилому дому позиция 1", расположенных по адресу: г.Чебоксары, ул.Гражданская (Эльменя) – мкр."Байконур".
 
    Срок действия разрешения – до 01.01.2006.
 
    Распоряжением Администрации города Чебоксары №266-р от 28.01.2004 в постановление №1767 от 15.10.1997 внесены изменения: вместо "Фонд вынужденных переселенцев Чувашской Республики" – "общественная организация "Фонд вынужденных переселенцев Чувашской Республики"; вместо площади 70000 кв.м. – 67477 кв.м.; продлен срок аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 21:01:01 09 01:0010 для строительства группы жилых домов по ул.Гражданской до 25.10.2007 (пункт 3); предписано согласовать проект строительства с главным архитектором г.Чебоксары, продлить разрешение на производство строительно-монтажных работ в инспекции Госархстройнадзора Минстроя Чувашии.
 
    24.02.2004 Администрацией города Чебоксары и ОО "ФПВП" оформлен договор №31/2044-М аренды земельного участка площадью 67477 кв.м. с кадастровым номером 21:01:01: 09 01:0010 для строительства группы многоквартирных жилых домов по ул.Гражданской. Срок аренды установлен до 25.10.2007.
 
    Разрешение на строительство (выполнение строительно-монтажных работ) продлевалось Инспекцией Госархстройнадзора по поз. 2, 3, 5, 6 до 01.01.2007, до 01.01.2008, до завершения строительства жилого дома поз.6, до 31.12.2010 – для завершения строительства жилых домов поз. 5, 6.
 
    В последующем, на основании утвержденных материалов межевания земельных участков от 07.02.2008 распоряжением Администрации города Чебоксары №1104-р от 07.04.2008 в пункт 3 распоряжения №266-р от 28.01.2004 внесены изменения, в частности ОО "ФПВП" предоставлены земельные участки из земель населенных пунктов по ул. Гражданской в аренду сроком с 25.10.2007 по 26.10.2009: площадью 3743 кв.м. для завершения строительства торгового центра (поз.5), площадью 15064 кв.м. для строительства многоэтажного жилого дома с пристроенной автостоянкой (поз.6), площадью 3236 кв.м. для строительства многоэтажного жилого дома со встроенной автостоянкой (поз.7) и газораспределительной подстанции (поз.20), площадью 3133 кв.м. для строительства многоэтажного жилого дома со встроенной автостоянкой (поз.8), площадью 2833 кв.м. для строительства много этажного жилого дома со встроенной автостоянкой (поз.9), площадью 3101 кв.м. для строительства детского сада на 90 мест (поз.14), площадью 3881 кв.м. для строительства плавательного бассейна и мини-стадиона (поз.15,11).
 
    Распоряжением №2854-р от 13.08.2008 распоряжение №1104-р от 07.04.2008 дополнен подпунктами следующего содержания: площадью 7267 кв.м. для эксплуатации 5-этажного жилого дома (поз.1), площадью 11275 кв.м. для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенной автостоянкой и закрытой автостоянки с игровой площадкой (поз.3,4), площадью 13051 кв.м. для строительства многоэтажного жилого дома (поз.2) и ТП.
 
    На основе указанных распоряжений 02.10.2008 заключен договор аренды земельного участка площадью 3743 кв.м. с кадастровым номером 21:01:010901:30 для завершения строительства торгового центра (поз.5). Срок аренды с 25.10.2007 по 27.10.2009.
 
    Распоряжением Администрации города Чебоксары №4797-р от 20.11.2009 продлен срок аренды земельных участков, в т.ч. площадью 3743 кв.м., предоставленный для строительства магазина товаров первой необходимости, до 20.10.2010.
 
    25.11.2009 Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и ОО "ФПВП" (арендатор) заключен договор №313/4389-М аренды земельного участка площадью 3743 кв.м. с кадастровым номером 21:01:010901:30 для строительства магазина товаров первой необходимости (поз.5), расположенный по ул.Гражданской, на срок до 20.10.2009.  
 
    Согласно пункту 1 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 №73-ФЗ (действовавшего на момент выдачи разрешения на строительство) разрешением на строительство является документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.
 
    В силу статей 22, 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов недвижимости находится в ведении органов местного самоуправления и осуществляется в порядке, установленном актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 51 действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
 
    В силу положений части 5 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
 
    В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
 
    Согласно пункту 1.2 Строительных норм и правил. "Организация строительного производства" (СНиП 3.01.01.-85) до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещается.
 
    В материалы дела ответчиком представлено разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 23.01.2004, выданное Инспекцией Госархстройнадзора Минстроя Чувашской Республики, продленное до завершения строительства объектов поз.5, 6 (31.12.2010).
 
    Данное разрешение выдано согласно действовавшему на тот момент приказу Минстроя Российской Федерации №131 от 03.06.1992 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ", до принятия Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации №698 от 24.11.2005 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", утвердивших соответствующую форму разрешения на строительство.
 
    Согласно ответу Министерства градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики №14-08/Х-294 от 24.03.2010 выданное отделом Госархстройнадзора Минстроя Чувашской Республики разрешение №5 от 23.01.2004 на выполнение строительно-монтажных работ на группу жилых домов в мкр. "Байконур" г.Чебоксары со всеми внесенными изменениями, распространяется и для выполнения строительно-монтажных работ по объекту "Торговый центр" (поз.5).
 
    Кроме того, ответчиком представлены договоры аренды земельных участков, предоставленных для завершения строительства спорного объекта.
 
    Отсутствие выданного органом местного самоуправления разрешения на строительство, не могло быть препятствием для осуществления строительной деятельности ответчиком, соответственно, не является основанием для признания договора №9 о долевом участии в строительстве Торгового центра "Байконур" от 29.06.2007 недействительным.
 
    В данном случае разрешение на строительство было получено 23.01.2004, т.е. до вступления в законную силу Федерального закона №214-ФЗ. Указанный договор заключен в период действия Федерального закона №39-ФЗ от 25.01.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции ФЗ от 02.01.2000 №22-ФЗ) и Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" №1488-1 от 26.06.1991 (в ред. ФЗ от 19.06.1995 №89-ФЗ).
 
    На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    индивидуальному предпринимателю Хайруллину Салиму Шайхутдиновичу, г.Ноябрьск Ямало-Ненецкого автономного округа Тюменской области, в удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Хайруллина Салима Шайхутдиновича, г.Ноябрьск Ямало-Ненецкого автономного округа Тюменской области ОГРНИП 404890534400032, в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение одного месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                                      О.А. Новоженина