Решение от 22 сентября 2010 года №А79-7031/2010

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-7031/2010
 
    22 сентября 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 15.09.2010.
 
    Полный текст решения изготовлен 22.09.2010.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Новожениной О.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью "Чарлан", г. Чебоксары,
 
    к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары,
 
    о признании незаконным бездействия,
 
    при участии:
 
    от заявителя – Михайлова Е.А.,
 
    от ответчика – Андреевой О.В.,
 
    установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью "Чарлан" (далее – ООО "Чарлан", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация г.Чебоксары), выразившегося в нерассмотрении заявления ООО "Чарлан" от 22.06.2010 о реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закона №159-ФЗ). Заявитель просил также обязать Администрацию г.Чебоксары устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения об отчуждении ООО "Чарлан" арендованного имущества – нежилых комнат №№37-40, 46-56 по плану, расположенных на первом этаже, и комнат №№1-42 по плану, расположенных на втором этаже двухэтажного кирпичного здания, находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул.Эльгера, д.18, общей площадью 842,2 кв.м., в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.
 
    Требования заявителя мотивированы следующим. ООО "Чарлан" добросовестно владело и пользовалось вышеуказанными нежилыми комнатами на основании договора №3597 аренды нежилого помещения муниципальной собственности г.Чебоксары от 28.02.2003, в т.ч. и на момент вступления в силу Закона №159-ФЗ. Указанные помещения являются самостоятельным объектом недвижимости, что подтверждается техническим паспортом, составленным 05.11.2008; общая площадь помещений не превышает 10000 кв.м. На протяжении всего периода действия договора арендатор своевременно и в установленном порядке исполнял обязанность по уплате арендных платежей. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.12.2008 по делу №А79-6372/2008 ООО "Чарлан" признано субъектом малого предпринимательства. Т.о., ООО "Чарлан" удовлетворяет требованиям, установленным Законом №159-ФЗ. 22.06.2010 заявитель обратился в адрес Администрации г.Чебоксары с письмом о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Между тем, до настоящего времени Администрацией г.Чебоксары не исполнена обязанность по рассмотрению данного заявления и не принято соответствующее решение об отчуждении арендуемого имущества.
 
    В заседании суда представитель заявителя поддержал изложенные доводы. Дополнительно указал, что спорные помещения сформированы как самостоятельный объект недвижимости, что подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом, выполненным по состоянию на 05.11.2008. В связи с направлением 11.08.2008 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом уведомления о прекращении договора аренды №3597 от 28.02.2003 с 13.09.2008 арендные отношения были прекращены. Между тем согласно пункту 5 Информационного письма №134 от 05.11.2009 суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Письмо ответчика от 21.07.2010 об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО "Чарлан" на реализацию преимущественного права не может быть расценено как действия органа по рассмотрения заявления, порядок которых прописан в статье 9 Закона №159-ФЗ, поскольку заявление о предоставлении преимущественного права заявителю не возвращено. Т.е. фактически ответчик проявил бездействие.
 
    Представитель ответчика требования ООО "Чарлан" не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Указал, что в ответ на заявление ООО "Чарлан" от 22.06.2010 было направлено письмо от 21.07.2010, в котором заявителю сообщалось об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о реализации преимущественного права. Т.о. со стороны органа местного самоуправления отсутствовало бездействие. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики по делу №А79-6372/2008 действия по прекращению арендных отношений с ООО "Чарлан" были признаны правомерными.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    28.02.2003 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО "Чарлан" (арендатор) заключен договор №3597 аренды нежилого (-ых) помещения (-ий) (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, по условиям которого арендатору были переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 842, 2 кв.м. (комнаты №37-40, 46-56 по плану, расположенные на первом этаже, и комнаты №№1-42 по плану, расположенные на втором этаже) в здании по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, д.16а.
 
    Срок аренды помещения был установлен сторонами с даты государственной регистрации договора в Регистрационной палате Чувашской Республики по 09.06.2008 включительно.
 
    Договор аренды №3597 от 28.02.2003 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Регистрационной палатой Чувашской Республики 04.04.2003.
 
    Поскольку по окончании срока действия договора ООО "Чаралан" продолжало пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.
 
    11.08.2008 Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом в адрес ООО "Чарлан" было направлено уведомление о прекращении договора аренды и освобождении помещения в месячный срок, полученное последним 13.08.2008.
 
    Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.12.2008, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2009 и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.06.2009, по делу №А79-6372/2008 ООО "Чарлан" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий по направлению уведомления от 11.08.2008 о прекращении договора аренды.
 
    При этом суды исходили из того, что Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, как сторона гражданско-правового обязательства, был вправе отказаться от исполнения договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6.2 договора №3597 от 28.02.2003.
 
    Таким образом, договор аренды №3597 от 28.02.2003 был прекращен с 13.09.2008.
 
    При рассмотрении Арбитражным судом Чувашской Республики дела №А79-11163/2009 по заявлению ООО "Чарлан" о признании незаконным бездействия Администрации города Чебоксары, было установлено, что заявитель письмами от 29.06.2009, 21.07.2009 обращался в администрацию и Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
 
    Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом указанные заявления были рассмотрены, ООО "Чарлан" письмом от 05.08.2009 было сообщено об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.
 
    Состоявшимися по делу №А79-11163/2009 судебными актами ООО "Чарлан" было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия администрации.
 
    Как следует из материалов дела, 22.06.2010 ООО "Чарлан" обратилось в Администрацию города Чебоксары с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в рамках реализации Закона №159-ФЗ.
 
    В ответ на заявление общества администрацией 21.07.2010 направлено письмо, согласно которому заявителю отказано в реализации преимущественного права выкупа.
 
    Полагая, что администрацией допущено незаконное бездействие, выразившиеся в непринятии решения и несовершении действий, направленных на реализацию ООО "Чарлан" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, общество обратилось в арбитражный суд 02.07.2010.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемые действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в т.ч. особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом №159-ФЗ.
 
    В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
 
    -арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    -арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
 
    -площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    -арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    В силу пункта 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, которое подлежит рассмотрению в установленном этим Федеральным законом порядке.
 
    При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    Таким образом, исходя из вышеизложенных норм права, для возникновения преимущественного права выкупа арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности заинтересованное лицо должно соответствовать всей совокупности предусмотренных статьей 3 Закона №159-ФЗ требований. При этом инициатором процесса приватизации субъект малого или среднего предпринимательства может выступить лишь с 01.01.2009. Между тем, арендные отношения были прекращены, как указано выше, 13.09.2008.
 
    В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ №134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу этого закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которой должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
 
    С учетом изложенного, а также исходя из положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктов 7, 9, 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации №921 от 04.12.2000, суд считает, что помещение (или его часть) как объект недвижимости может быть объектом преимущественного права на его приобретение и предметом соответствующего договора купли-продажи только в том случае, если оно индивидуализировано (установлены его самостоятельные технические и качественные характеристики) на основании результатов технической инвентаризации, права в отношении которого зарегистрированы в установленном законом порядке.
 
    Муниципальное образование "г.Чебоксары – столица Чувашской Республики" является собственником объекта: часть двухэтажного кирпичного здания, назначение – нежилое, этажность – 2, общая площадь 1313,10 кв.м., инв. №8935, лит.А, адрес объекта: г. Чебоксары, ул. Эльгера, 18, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21АА №603361, выданным 11.02.2009.
 
    Ответчиком в материалы дела представлен кадастровый паспорт от 21.01.2009 в отношении помещения общей площадью 841,1 кв.м. (ком.№№37-40, 45-53, 1-42). Также истцом в материалы дела представлен технический паспорт на объект недвижимости: комнаты №№37-40, 45-53 (по плану), расположенные на первом этаже, и комнаты №1-42 (по плану), расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного кирпичного здания (лит.А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Эльгера, 18, составленный на 05.11.2008.
 
    Между тем, право муниципальной собственности на спорные нежилые помещения как на самостоятельный объект не зарегистрированы.
 
    Исходя из положений части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъект предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение арендуемого имущества.
 
    К бездействию, в частности, относится нерассмотрение обращения заявителя уполномоченным лицом.
 
    Между тем, 21.07.2010 администрация отказала ООО "Чарлан" в реализации преимущественного права приобретения помещений, т.е. совершила определенные действия. Сам отказ обществом в рамках настоящего дела не обжалуется, требования в этой части не уточнялись.
 
    По заявлению ООО "Чарлан" о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права, оформленного письмом от 21.07.2010, Арбитражным судом Чувашской Республики возбуждено дело №А79-7728/2010.
 
    С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на заявителя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    обществу с ограниченной ответственностью "Чарлан", г. Чебоксары в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия отказать.
 
    Обществу с ограниченной ответственностью "Чарлан", г. Чебоксары, возвратить из федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением №480 от 21.06.2010.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение одного месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
    Судья                                                                                                      О.А. Новоженина