Решение от 23 марта 2010 года №А79-630/2010

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-630/2010
 
    23 марта 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16.03.2010.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Цветковой С.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Цветковой С.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    закрытого акционерного общества "Банк Русский Стандарт", 101000, г. Москва, ул. Ткацкая, 36;  420066, РТ, г. Казань, ул. Вахитова, 8,
 
    к обществу с ограниченной ответственностью "Победа", 428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, 14,
 
    о взыскании 831108,29 руб.,
 
    при участии:
 
    от истца – Нафиковой Э.В. по доверенности № 48 от 01.02.2010, Шафигуллина Р.Г. по доверенности № 50 от 25.02.2010,
 
    от ответчика – директора Шмакова В.А., Черновой Е.Г. по доверенности от 04.02.2009,
 
    от третьего лица Буташовой О.В. – Шмакова В.А. по доверенности от 29.02.2008,
 
    от третьего лица ООО «Никола» - не явился,
 
    установил:
 
 
    Закрытое акционерное общество "Банк Русский Стандарт" (далее – ЗАО «Банк Русский Стандарт», истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Победа" (ООО «Победа», ответчик) о взыскании 831569 руб. 74 коп., являющихся стоимостью неотделимых улучшений, произведенных в нежилых помещениях общей площадью 266,6 кв.м по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар Ола, ул. Пролетарская, 9а.
 
    Требование обосновано тем, что указанные помещения истец занимал на основании договора аренды № 116 от 21.06.2006 и дополнительного соглашения к нему от 16.04.2007, заключенных с обществом с ограниченной ответственностью «Никола».
 
    Письмом  № 36 от 23.06.2006 арендодатель согласовал производство в помещении неотделимых улучшений, одновременно дав согласие на возмещение стоимости ремонта.
 
    Стоимость произведенных истцом улучшений составила 1662880 руб. 25 коп. без учета НДС.
 
    По договору купли-продажи от 14.11.2007 собственником помещений стала Буташова О.В. В последующем по договору купли-продажи от 15.02.2008 помещение реализовано ООО «Победа», которое, по мнению истца, в настоящее время осуществляет права  и несет обязанности арендодателя по договору аренды № 116 от 21.06.2006 и дополнительному соглашению от 16.04.2007.
 
    Со ссылкой на пункт 7.3 договора аренды арендатор 04.09.2009 направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 16.11.2009, в связи с чем на основании статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан возместить истцу стоимость неотделимых улучшений в указанном выше размере.
 
    Определением от 17.02.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Буташова Ольга Владимировна и общество с ограниченной ответственностью «Никола».
 
    В судебном заседании представители истца заявили об уменьшении исковых требований до 831108 руб. 29 коп.
 
    Уменьшение исковых требований принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    С учетом уменьшения исковых требований представители истца иск поддержали, пояснив, что стоимость неотделимых улучшений рассчитана истцом исходя из стоимости произведенных работ по их остаточной стоимости.
 
    Представители ответчика, третьего лица просили в удовлетворении иска отказать по мотивам, которые привели в письменном отзыве, указывая следующее.
 
    Право собственности на находившиеся в пользовании истца помещения на момент проведения ремонтных работ принадлежало не ответчику, а ООО «Никола». Ответчиком помещения приобретены по договору купли-продажи с учетом произведенных истцом ремонтных работ, в связи с чем обязательство по возмещению их стоимости у ответчика отсутствуют.
 
    Истцом не представлено доказательств согласования собственником помещений вида, объема и стоимости ремонтных работ с собственником нежилого помещения.  Установленные истцом системы охранной и тревожной сигнализации, охранного телевидения, контроля доступа, кондиционирования и вентиляции, барьера, рекламной вывески и кассового блока являются отделимыми улучшениями, соответственно, их стоимость не подлежит возмещению арендодателем.
 
    Договор аренды от 21.06.2006 № 116 не прекращен, что исключает для арендатора возможность требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений объекта аренды.
 
    Третье лицо ООО «Никола», извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечило.
 
    В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено  в отсутствие третьего лица.
 
    Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    21.06.2006 между ООО «Никола» (арендодателем) и ЗАО «Банк «Русский Стандарт» (арендатором) заключен договор аренды помещения № 116 на срок по 19.05.2016 (пункт 2.1 договора), в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) встроено-пристроенные  помещения  общей площадью 224,4 кв.м, расположенные по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Пролетарская, 9а, идентифицированные на копии поэтажного плана БТИ – приложении № 1 к договору (пункт 1.1).
 
    Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл 31.08.2006.
 
    Помещение передано арендатору по акту от 27.06.2006.
 
    Дополнительным соглашением от 16.04.2007 стороны изменили договор аренды, указав общую площадь нежилого помещения 266,6 кв.м.
 
    Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл 18.06.2007.
 
    Помещение передано арендатору по акту от 16.04.2007.
 
    Из материалов дела усматривается, что помещения, являвшиеся объектом аренды, отчуждены ООО «Никола» по договору купли-продажи от 14.11.2007 Буташовой О.В., которая в свою очередь передала их по договору купли-продажи от 26.09.2008 ответчику ООО «Победа».
 
    В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Таким образом, после перехода к нему права собственности на нежилые помещения к ответчику перешли права и обязанности арендодателя в объеме, предусмотренном договором аренды  от 21.06.2006 и дополнительным соглашением к нему.
 
    Пунктом 7.3 договора стороны предусмотрели право арендатора без дополнительных условий расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, предупредив о таком расторжении арендодателя не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения.
 
    Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункты 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Толкуя условия пункта 7.3 договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, принимая во внимание, что договором предусмотрено не право арендатора требовать расторжения договора в судебном порядке, а право одностороннего его расторжения, суд приходит к выводу о  согласовании сторонами возможности для арендатора отказаться от исполнения договора в порядке, установленном договором, что не противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Письмом от 01.09.2009, полученным ответчиком 07.09.2009 (л.д. 96), банк уведомил ООО «Победа» о прекращении договора аренды с 16.11.2009, в связи с чем с указанной даты договор аренды считается расторгнутым.
 
    В соответствии с частями 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
 
    По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Таким образом, истец, обращаясь с настоящим иском, должен в совокупности доказать прекращение договора аренды; улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.
 
    Материалами дела подтверждено, что 25.08.2006 истцом с ООО «Сервисстрой» заключен договор строительного подряда № Й-15/08, предметом которого явилось выполнение подрядчиком  проектных, изыскательских работ, разработка проектной, рабочей, исполнительной документации, получение исходной разрешительной документации, производство демонтажных, ремонтно-строительных, специальных отделочных работ на объекте – нежилые помещения общей площадью 224,4 кв.м по адресу: г. Йошкра-Ола, ул. Пролетарская, 9а, оснащение объекта инженерными системами, транспортировку и хранение материалов и оборудования, вывоз строительного мусора за пределы площадки, монтаж оборудования, производство испытаний и сдача городским службам и заказчику выполненных работ и смонтированного оборудования, инженерных систем, пуско-наладочные работы, устранение недоделок и дефектов, выявленных в процессе работ и срока гарантийной эксплуатации объекта (пункт 1.6 договора подряда).
 
    Результат работ принят истцом по актам выполненных работ № 1 от 14.11.2006 на сумму 2840644 руб. 42 коп., № 2 от 30.11.2006 на сумму 571986 руб. 25 коп., № 3 от 21.12.2006 на сумму 511895 руб. 98 коп..
 
    Оплата работ произведена истцом платежными поручениями № 184 от 05.09.2006 на сумму 1569810 руб. 66 коп., № 22254 от 29.11.2006 на сумму 1270833 руб. 76 коп., № 26918 от 18.12.2006 на сумму 495203 руб. 23 коп. № 114854 от 21.12.2007 на сумму 117735 руб. 80 коп.
 
    Объект после ремонтных работ введен в эксплуатацию актами от 11.01.2007 14.12.2007, подписанным представителями заказчика и подрядчика.
 
    В обоснование согласия собственника помещений на производство неотделимых улучшений  объекта аренды банк ссылается на письмо ООО «Никола» № 36 от 23.06.2006, в котором арендодатель указывает, что он согласен на проведение истцом ремонтных работ  в арендуемых помещениях по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Пролетарская, 9а, и последующее возмещение стоимости ремонта (л.д. 26).
 
    Между тем, договор на выполнение ремонтных работ и проектно-сметная документация к нему ООО «Никола» не согласованы, результат работ собственником нежилых помещений не принимался.
 
    Оценивая содержание письма № 36 от 23.06.2006, суд приходит к выводу об отсутствии в нем определенно выраженного согласия собственника помещений на выполнение работ по произведенным неотделимым улучшениям в заявленном истцом объеме и перечне, по заявленной стоимости, что исключает возмещение стоимости неотделимых улучшений.
 
    Кроме того, в обоснование цены иска банком представлены  лишь односторонние документы об остаточной стоимости произведенных ремонтных работ. Объективных и достоверных доказательств стоимости улучшений недвижимого имущества (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из размера увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ, в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
 
    Суд учитывает также, что приобретая нежилое помещение по договору купли-продажи от 26.09.2008, ООО «Победа» уже произвело оплату его стоимости, включая стоимость произведенных истцом улучшений, в связи с чем обязанность по их оплате не может быть возложена на ответчика повторно.
 
    На основании изложенного исковое заявление удовлетворению не подлежит.
 
    Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на истца.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                 С.А. Цветкова