Решение от 21 июля 2010 года №А79-3475/2010

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-3475/2010
 
    21 июля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 19.07.2010.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Цветковой С.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Цветковой С.А.,
 
    рассмотрев в заседании суда дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью "ЭКО Сервис", г. Чебоксары,
 
    к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г.Чебоксары,
 
    третьи лица
 
    - закрытое акционерное общество "ГРАСК", г. Чебоксары,
 
    - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике,
 
    о регистрации перехода права собственности,
 
    при участии
 
    от истца – Васильева А.А. по доверенности от 22.06.2010,
 
    от ответчика – Козлицкой Т.Р. по доверенности от 11.01.2010 № 039-2,
 
    от третьих лиц –не явились,
 
    установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью "ЭКО Сервис" (далее – ООО «ЭКО Сервис», истец) обратилось в суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее – комитет, ответчик), в котором с учетом уточнения просит вынести решение о государственной регистрации перехода к нему права собственности на нежилое помещение №5, общей площадью 75,5 кв.м, расположенного в подвале жилого трехэтажного кирпичного дома №24, находящегося по улице Ленинградская в городе Чебоксары, мотивируя требования следующим.
 
    Сторонами в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заключен договор купли-продажи нежилого помещения №5, обремененного залоговым обязательством, общей площадью 75,5 кв.м, расположенного в подвале жилого трехэтажного кирпичного дома №24, находящегося по улице Ленинградская в городе Чебоксары, однако ответчик помещение истцу по акту приема-передачи не передал, от подачи заявления о переходе права собственности уклоняется.
 
    В обоснование права на приобретение нежилого помещения в порядке, установленном данным законом, истец указывает, что срок его владения и пользования данным помещением на праве аренды составляет более двух лет, поскольку в него включается также срок владения и пользования помещением предыдущим арендатором – закрытым акционерным обществом «ГРАСК».
 
    Определениями от 20.04.2010 и 10.06.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление) и закрытое акционерное общество «ГРАСК» (ЗАО «ГРАСК»).
 
    Представитель истца иск поддержал.
 
    Представитель ответчика иск не признал по мотивам, которые изложил в письменном отзыве, со ссылкой на то, что истец правопреемником закрытого акционерного общества «ГРАСК» не является.
 
    Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.
 
    Управление и ЗАО «ГРАСК» в письменных отзывах удовлетворение исковых требований оставили на усмотрение суда.
 
    В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.
 
    Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    19.02.2007 администрацией города Чебоксары вынесено распоряжение № 486-р о  передаче в аренду ООО «ЭКО сервис» сроком на лет нежилого помещения общей площадью 75,5 кв.м в подвале дома № 24 по ул. Ленинградской г. Чебоксары для использования под офис.
 
    По договору № 5294 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 01.03.2007 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем), МУП «ЛРУ ЖКХ» (балансодержателем) и ООО «ЭКО сервис» (арендатором) спорные помещения переданы в аренду истцу.
 
    Договор зарегистрирован 11.01.2008.
 
    24.12.2009 комитетом и ООО «ЭКО сервис» подписан договор № Н-306 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в соответствии с пунктом 1.1 которого комитет (продавец) обязался передать в собственность ООО «ЭКО Сервис» (покупателя) нежилое помещение № 5 общей площадью 75,5 кв.м, расположенное в подвале  жилого трехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. Ленинградская, 24.
 
    В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
 
    В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    О необходимости государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости указывается также в пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Уклонение комитета от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на нежилые помещения в соответствии с договором купли-продажи № Н-306 от 24.12.2009 явилось мотивом обращения истца в суд с требованием по настоящему делу.
 
    В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Следовательно, для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.
 
    При этом, как разъяснено в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
 
    Обосновывая право на преимущественное приобретение в собственность спорного объекта, истец полагает, что к сроку его владения и пользования нежилыми помещениями подлежит присоединению срок владения и пользования этими помещениями ЗАО «ГРАСК» по договору аренды.
 
    Из материалов дела усматривается, что ЗАО «ГРАСК» являлось арендатором спорных помещений согласно договору № 5177 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары от 01.04.2005 сроком действия по 02.11.2013.
 
    22.12.2006 ЗАО «ГРАСК» обратилось в администрацию г. Чебоксары с письмом о готовности отказаться от аренды помещений при условии переуступки права аренды истцу.
 
    ОО «ЭКО сервис», в свою очередь, также обратилось с письмом от 22.12.2006 в администрацию города о заключении договора аренды в связи с уступкой права аренды нежилых помещений предыдущим арендатором – ЗАО «ГРАСК».
 
    Договор аренды № 5177 от 01.04.2005 расторгнут соглашением сторон от 01.03.2007, зарегистрированным 11.01.2008.
 
    Статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации,  предусматривает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Таким образом, договор аренды № 5177 с ЗАО «ГРАСК» от 01.04.2005 подлежал государственной регистрации.
 
    В силу пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    Таким образом, в силу приведенных положений закона соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 5177 от 01.04.2005, должно быть составлено в письменной форме путем составления единого документа и подлежало государственной регистрации.
 
    Поскольку такого соглашения сторонами не составлялось, довод истца о переходе к нему прав и обязанностей ЗАО «ГРАСК» по договору аренды № 5177 от 01.04.2005 судом отклоняется как не основанный на законе.
 
    Спорные помещения переданы ООО «ЭКО сервис» по договору аренды № 5294 от 01.03.2007, зарегистрированному 11.01.2008, и акту от 01.03.2007, то есть срок аренды этого имущества истцом составил менее двух лет до 05.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
 
    Соответственно, правом преимущественного приобретения арендуемых помещений в собственность истец не обладает.
 
    Распоряжением администрации города от 01.02.2010 № 282-р распоряжение от 07.12.2009 № 5001-р об утверждении условий приватизации спорных помещений истцом - ООО «ЭКО сервис» отменено.
 
    С учетом изложенного договор купли-продажи № Н-306 от 24.12.2009  является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащий закону.
 
    Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, в связи с чем требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на основании недействительной сделки удовлетворению не подлежит.
 
    Расходы по государственной пошлине суд относит на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                 С.А. Цветкова