Решение от 02 августа 2010 года №А79-2140/2010

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-2140/2010
 
    02 августа 2010 года
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Яковлевой Г.Н.,
 
    при ведении протокола судебного заседания
 
    секретарем судебного заседания Ивановой А.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью «ГарТрансСервис»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Печати.ру»,
 
    с участием третьего лица:
 
    Управления Федеральной регистрационной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,
 
    о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества,
 
 
    при участии:
 
    от истца – Лобанова А.Н. по доверенности от 10 марта 2010 года, директора Уламасова А.В. согласно протоколу общего собрания участников общества от 06 февраля 2010 года,
 
    от ответчика – представитель не явился,
 
    от третьего лица – Корниловой Е.Н. по доверенности № 01-23/81 от 18 мая 2010 года,
 
 
    установил:
 
    общество с ограниченной ответственностью «ГарТрансСервис» (истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Печати.ру» (ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – незавершенного строительством объекта: части одноэтажного бетонного здания (литера А) с частью бетонного фундамента (литера 1), площадью 164 кв.м., находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 48 «В», заключенного сторонами 22 сентября 2008 года.
 
    Исковые требования мотивированы тем, что 22 сентября 2008 года сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - незавершенного строительством объекта: части одноэтажного бетонного здания (литера А) с частью бетонного фундамента (литера 1), площадью 164 кв.м., находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 48 «В», в соответствии с условиями которого истец продал принадлежащий ему на праве собственности объект, а покупатель купил указанный объект недвижимости.
 
    Цена договора определена в размере 7 250 000 руб.
 
    В соответствии с пунктом 5.2. указанного договора покупатель обязался перечислить в течение пяти дней со дня подписания договора, то есть в срок до 27 сентября 2008 года на расчетный счет продавца денежные средства в сумме 657 856 руб. 27 коп., которые были необходимы для погашения в полном объеме имеющейся у истца задолженности по арендной плате за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Оставшаяся часть платежа должна была быть перечислена в течение 5 дней после перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
 
    Ответчик 29 сентября 2009 года, 12 февраля 2009 года и 03 декабря 2009 года перечислил истцу денежные средства на общую сумму 1 260 624 руб.
 
    В связи с задержкой по оплате 12 февраля 2009 года сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым обязательство по уплате оставшейся суммы от цены объекта в размере 6 592 143 руб. 73 коп. ответчик оплачивает в рассрочку в следующем порядке: 202 143 руб. 73 коп. - в срок до 12 февраля 2009 года, 1 390 000 руб. - в срок до 20 февраля 2009 года, 1 000 000,00 руб. - в срок до 27 февраля 2009 года, 1 000 000,00 руб. - в срок до 06 марта 2009 года, 1 000 000,00 руб. - в срок до 13 марта 2009 года, 1 000 000,00 руб. - в срок до 20 марта 2009 года,  1 000 000,00 руб. - в срок до 27 марта 2009 года.
 
    Однако оговоренные сроки платежа ответчиком были нарушены. В нарушение требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и принятых на себя обязательств ответчик полную оплату не произвел, тем самым существенно нарушил условия договора.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель не производит в установленный срок очередной платеж за проданный товар, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.
 
    11 февраля 2010 года истец направил ответчику требование № 05 о расторжении договора с 19 февраля 2010 года и возврате всего полученного по нему, на что письмом от 24 февраля 2010 года ответчик ответил отказом.
 
    В связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском, просит расторгнуть заключенный сторонами договор и аннулировать произведенную Управлением Регистрационной службы по Чувашской Республике запись о собственнике недвижимого имущества, произведенную 29 октября 2008 года.
 
    Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 06 июля 2010 года к участию в деле в качестве второго ответчика на основании заявления истца от 25 июня 2010 года было привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.
 
    Заявлением от 16 июля 2010 года истец изменил исковые требования и просил расторгнуть заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества от 22 сентября 2008 года и обязать ответчика возвратить истцу недвижимое имущество. Управление Федеральной регистрационной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике просит привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
 
    На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято изменение истцом исковых требований и Управление привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
 
    В судебном заседании представители истца иск поддержали по изложенным основаниям. Суду пояснили, что после подачи иска ответчиком денежные средства в счет оплаты приобретенного имущества не перечислялись. Поэтому просят договор от 22 сентября 2008 года расторгнуть и обязать ответчика возвратить истцу спорное недвижимое имущество.
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Печати.ру» своего представителя в судебное заседание не направило, отзыв на иск не представило. О времени и месте рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом.
 
    Суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике оставило разрешение спора на усмотрение суда.
 
    Суду представлен отзыв на иск № 07-20/4601 от 15 июля 2010 года, которым пояснило, что регистрирующий орган был необоснованно привлечен к участию в деле в качестве ответчика, так как согласно пункту 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание прав, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Регистрирующий орган не является ответчиком по таким искам, однако, может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
 
    08 июля 2010 года в Едином государственном реестре прав на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике Журавлева М.Г. от 07 июля 2010 года зарегистрирован запрет должнику ООО «Печати.ру» на распоряжение имуществом, запрет Управлению на проведение регистрационных действий по отчуждению имущества. Документы о снятии ареста в регистрирующий орган не поступали.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей истца, третьего лица, суд установил следующее.
 
    22 сентября 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью «ГарТрансСервис» и обществом с ограниченной ответственностью «Печати.ру» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - незавершенного строительством объекта: части одноэтажного бетонного здания (литера А) с частью бетонного фундамента (литера 1), площадью 164 кв.м., находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 48 «В», в соответствии с условиями которого истец продал принадлежащий ему на праве собственности, а покупатель купил указанный объект недвижимости.
 
    Объект недвижимости принадлежал истцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 21АА № 0062709, выданного 05 октября 2005 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 октября 2005 года сделана запись регистрации № 21-01-01/083/2005-384.
 
    В соответствии с пунктом 5.1. стороны договорились и определили, что цена объекта недвижимости составляет 7 250 000 рублей 00 копеек.
 
    В соответствии с пунктами 5.2., 5.3. указанного договора покупатель перечисляет в течение пяти дней от дня подписания договора, на расчетный счет продавца денежные средства в сумме 657 856 руб. 27 коп., необходимых для погашения в полном объеме имеющейся на дату подписания договора задолженности продавца по арендной плате за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.
 
    Покупатель исполняет свое обязательство по уплате продавцу оставшейся суммы от цены объекта в размере 6 592 143 руб. 73 коп. в течение пяти календарных дней со дня перехода к нему права собственности на данный объект в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
 
    Переход права собственности на указанный объект недвижимости от истца к ответчику был зарегистрирован 29 октября 2008 года, о чем  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 21-21-01/195/2008-011. Изложенное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 ноября 2008 года.
 
    Ответчик перечислил на расчетный счет истца 1 260 624 рублей 00 копеек тремя платежами: 29 сентября 2008 года – 360 624 рублей; 12 февраля 2009 года – 500 000 рублей; 03 декабря 2009 года – 400 000 рублей.
 
    В связи с задержкой по оплате 12 февраля 2009 года сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым оплату оставшейся суммы от цены объекта в размере 6 592 143 руб. 73 коп. ответчик обязался производить в рассрочку в следующем порядке: 202 143 руб. 73 коп. - в срок до 12 февраля 2009 года, 1 390 000 руб. - в срок до 20 февраля 2009 года, 1 000 000 руб. - в срок до 27 февраля 2009 года, 1 000 000 руб. - в срок до 06 марта 2009 года, 1 000 000 руб. - в срок до 13 марта 2009 года, 1 000 000 руб. - в срок до 20 марта 2009 года,  1 000 000 руб. - в срок до 27 марта 2009 года.
 
    Следовательно, последний платеж должен был быть произведен не позднее 27 марта 2009 года.
 
    Однако в нарушение требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и принятых на себя обязательств по договору ответчик полную оплату объекта недвижимости не произвел.
 
    В связи с чем 11 февраля 2010 года истец направил ответчику требование № 05 о расторжении договора с 19 февраля 2010 года и возврате всего полученного по нему, на что письмом от 24 февраля 2010 года ответчик ответил отказом.
 
    Посчитав, что ответчик не исполнил надлежащим образом принятые на себя обязательства по оплате недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Пунктом 7.3. договора купли-продажи недвижимого имущества от 22 сентября 2008 года предусмотрено, что при наступлении оснований для досрочного расторжения договора, сторона, решившая досрочно расторгнуть договор, направляет виновной стороне мотивированное требование о расторжении договора ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении либо нарочно под роспись. В случае, если в течение пяти рабочих дней с момента получения требования виновная сторона не устранит обстоятельства, послужившие поводом для требования расторжения договора, то договор будет считаться расторгнутым по истечении указанного в настоящем пункте срока. При этом каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по договору в течение 10 дней с даты подачи уведомления об отказе от исполнения договора.
 
    Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
 
    Из содержания данной нормы следует, что продавец не вправе отказаться от исполнения договора в случае, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
 
    На момент рассмотрения спора ответчиком оплачено 1 260 624 руб. 00 коп., а долг по договору составляет 5 989 376 руб., то есть более 82% от цены договора.
 
    В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8 указано, что, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения убытков.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Требованием № 05 от 11 февраля 2010 года истец предложил расторгнуть договор купли-продажи с 19 февраля 2010 года. Указанное требование было ответчиком в лице его директора Фрикке И.П. получено в тот же день.
 
    Письмом от 24 февраля 2010 года ответчик известил истца о своем несогласии с расторжением договора, обязался производить погашение задолженности ежемесячными платежами по 400 000 руб.
 
    Однако оплата во исполнение обязательств по договору ответчиком не была произведена.
 
    С учетом изложенного, суд полагает, что ответчиком допущены существенные нарушения условия договора, позволяющие истцу заявить обоснованное требование о расторжении договора и возврате имущества.
 
    Нарушения договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть он лишился недвижимого имущества и не получил за него встречное исполнение по сделке.
 
    Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов от 23 июля 2010 года отменен запрет обществу с ограниченной ответственностью «Печати.ру» на распоряжение спорным имуществом. Управлению Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике предписано отменить заперт на проведение регистрационных действий по отчуждению (снятию с учета) указанного имущества.
 
    На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине в сумме  4 000 руб. суд относит на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Иск удовлетворить.
 
    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22 сентября 2007 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ГарТрансСервис» и обществом с ограниченной ответственностью «Печати.ру».
 
    Возвратить спорное недвижимое имущество, а именно: часть  одноэтажного бетонного здания (литера А) с частью бетонного фундамента (литера 1), площадью 164 кв.м., находящегося по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Тракторостроителей, д. 48 «В», обществу с ограниченной ответственностью «ГарТрансСервис».
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Печати.ру» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГарТрансСервис» 661 (шестьсот шестьдесят один) руб. 96 коп. расходов по государственной пошлине.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Печати.ру» в доход федерального бюджета 3 338 руб. 04 коп. (три тысячи триста тридцать восемь) руб. 04 коп. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение одного месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                     Г.Н. Яковлева