Решение от 11 июня 2010 года №А79-14290/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-14290/2009
 
    11 июня 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 07 июня 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 11 июня 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Каргиной Н.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Щербакова Александра Леонидовича
 
    к администрации города Чебоксары Чувашской Республики,  индивидуальному предпринимателю Удалову Николаю Александровичу
 
    о признании договора аренды земельного участка №152/3793-М от 14.05.2008 года недействительным,
 
    третьи лица – Городской комитет по управлению имуществом, Кулыгин Евгений Николаевич, Кулыгин Дмитрий Николаевич, общество с ограниченной ответственностью «Победа», общество с ограниченной ответственностью «Спектр»,
 
    при участии:
 
    от истца – Денисова А.И. по доверенности №21-01/419279 от 22.10.2009 года,
 
    от ответчиков – Рыбкина И.В. по  доверенности от 30.12.2009 года, Удалова Н.А.,
 
    установил:
 
    индивидуальный предприниматель Щербаков Александр Леонидович  (далее – истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – ответчик, администрация) о признании договора аренды земельного участка №152/3793-М от 14.05.2008 года недействительным.
 
    Исковые требования  мотивированы тем, что Щербаков А.Л. является собственником части нежилого здания, расположенного по адресу г. Чебоксары, пл. Победы, д. 6. В нарушение прав собственника нежилых помещений, расположенных по адресу г. Чебоксары, пл. Победы, д.6, администрация г. Чебоксары 12.05.2008 года издала распоряжение № 1646-р, по которому индивидуальному предпринимателю Удалову Николаю Александровичу  предоставлено из земель населенных пунктов земельный участок, площадью 450 кв.м. с кадастровым номером 21:01:010808:210, на площади Победы, 6 для строительства пристроя к нежилому зданию в аренду. Удалов Н.А. и администрация г. Чебоксары заключили на основании данного распоряжения договор аренды земельного участка № 152/3793-М от 14.05.2009 года.
 
    В результате истец и другие сособственники не могут распоряжаться внутренним двором нежилого помещения.
 
    Определением Арбитражного суда Чувашской Республики  от 18 мая 2010 года в качестве ответчика привлечен Удалов Николай Александрович.
 
    В судебном заседании представитель истца требование поддержал. Пояснил, что распоряжением главы г.Чебоксары №1646-р от 12.05.2010 года Удалову Н.А. предоставлен земельный участок площадью 450 кв.м. с кадастровым номером 21:01:010808:210, категории «земли населенных пунктов», расположенный на площади Победы,6, вид использования- под строительство пристроя к нежилому зданию под стеклосервис в аренду. На основании данного распоряжения между сторонами заключен  14.05.2008 года договор аренды земельного участка №152/3793-М. Срок действия договора с момента подписания до 01 апреля 2010 года.
 
    Предприниматель Щербаков  А.Л. является собственником помещений №1-5, 20-38 , находящихся по адресу: г.Чебоксары, пл.Победы, д.6  на основании протокола об итогах открытых аукционных торгов по продаже объекта недвижимости от 16.05.2008 года, договора №Н-113 от 20.05.2008 года, свидетельства о государственной регистрации от 04.08.2008 года.
 
    В соответствии со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости  покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей  в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком
 
    Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
 
    В соответствии с пунктом 3 этой же статьи в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами.
 
    При таких обстоятельствах, договор от 14.05.2008 года №152/3793-М является ничтожным.
 
    Представитель ответчика требование не признал. Пояснил, что распоряжениями администрации  города  Чебоксары от 21.02.2008 № 537-р и от 02.04.2008 № 314-р Удалову Н.А. были переданы помещения: площадью 55,2 кв.м. и площадью 14,6 кв.м., находящиеся в нежилом здании на пл. Победы, 6 в аренду сроком до одного года и заключен договор аренды нежилых помещений муниципальной собственности от 11.03.2008 № 6439.
 
    В дальнейшем, на основании распоряжения администрации города Чебоксары от 19.09.2008 № 946-р вышеназванные объекты были списаны с баланса МУП «МРУ ЖКХ» и с Удаловым Н.А. было заключено соглашение о расторжении договора от 11.03.2008 № 6439 аренды данных нежилых помещений от 08.10.2008.
 
    На основании заявления Удалова Н.А. (вх. № 4242 от 23.10.2007) МУП «Градостроительство» были подготовлены градостроительный план и проект границ земельного участка площадью 450 кв.м. на пл. Победы, 6 под проектирование и строительство пристроя к нежилому зданию под стеклосервис, которые были утверждены распоряжением администрации города Чебоксары от 10.01.2008 № 5-р. Затем выбранной Удаловым Н.А. подрядной организации ООО НПП «Аршин» были выполнены работы по межеванию земельного участка и данные материалы с указанием объектов подлежащих сносу были утверждены начальником территориального отдела по городу Чебоксары Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по ЧР 28.02.2008 Материалы межевания данного земельного участка с собственниками и арендаторами имущества, расположенного на земельном участке на пл. Победы, 6, не согласовывались. В соответствии с п. 3 ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: собственности, пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования; аренды (если такие смежные земельные находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более пяти лет).
 
    Поскольку в настоящее время и в момент изготовления кадастрового паспорта на земельный участок, предоставленный ИП Удалову Н.А, ИП Щербаков А.Л. не являлся арендатором либо собственником смежного земельного участка, то у землеустроительной организации и ФГУ «Земельная кадастровая палата по ЧР» не было обязанности по согласованию с ним границ землепользования.
 
    На основании распоряжения администрации города Чебоксары от 10.01.2008 № 5-р «Об утверждении градостроительного плана и проекта границ земельного участка под проектирование и строительство пристроя к нежилому зданию под стеклосервис на площади Победы, 6», утвержденных материалов межевания земельного участка от 28.02.2008, рассмотрев заявление Удалова Н.А. от 01.04.2008 (вх. № У-2260 от 01.04.2008) было принято распоряжение администрации города Чебоксары от 12.05.2008 № 1646-р о предоставлении Удалову Н.А. земельного участка площадью 450 кв.м. на площади Победы, 6 для строительства пристроя к нежилому зданию под стеклосервис в аренду. Заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2008 № 152/3793-М сроком до 01.04.2010, который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
 
    Затем в соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации распоряжением администрацией города Чебоксары от 07.10.2008 № 3531-р у Удалова Н.А. было прекращено право аренды данного земельного участка, и земельный участок был передан в распоряжение администрации города Чебоксары.
 
    Впоследствии, на основании протеста прокурора Ленинского района города Чебоксары Чувашской Республики от 11.12.2008 № 1743 ш 08 (вх. № У-2260/2 от 15.10.2008) было принято решение администрации города Чебоксары от 03.02.2009 № 311-р об отмене распоряжения администрации города Чебоксары от 07.10.2008 № 3531-р и Удаловым Н.А. возобновлено использование земельного участка площадью 450 кв.м. на пл. Победы, 6 в соответствии с ранее принятыми решениями и заключенным договором аренды земельного участка от 14.05.2008 № 152/3793-М.
 
    В настоящее время предмет данного спора отсутствует, так как срок действия данного договора истек 01.04.2010 года. В соответствии с пунктом 9.1 договора окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору и не освобождает арендатора от ответственности за его нарушение. Подготовлен проект нового распоряжения и на его основании будет подписан новый договор.
 
    Ответчик  Удалов Н.А. в ходе судебного заседания просил в удовлетворении заявленного требования отказать. Пояснил, что оспариваемое  распоряжение администрацией г. Чебоксары вынесено  12 мая 2008 года. Договор купли-продажи нежилых помещений заключены с индивидуальным предпринимателем Щербаковым А.Л. 20 мая 2008 года. Свидетельство о государственной регистрации нежилых помещений по адресу пл. Победы,6 г. Чебоксары от 04 августа 2009 года. Следовательно, нарушение прав заявителя не произошло, так как на момент вынесения распоряжения Щербаков А.Л. еще не был собственником вышеуказанных нежилых помещений.
 
    Представители третьих лиц Городского комитета по управлению имуществом, общества с ограниченной ответственностью «Победа», общества с ограниченной ответственностью «Спектр,  Кулыгин Евгений Николаевич, Кулыгин Дмитрий Николаевич на рассмотрение дела не явились. Сведения об их надлежащем извещении у суда имеются.
 
    Суд в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствии третьих лиц.
 
    Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    Щербаков  Александр Леонидович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя  13.02.1998 года  администрацией Московского района г.Чебоксары  и внесен в ЕГРИП Инспекцией Министрества Российской Федерации по налогам и сборам по Московскому району г.Чебоксары  за ОГРН 304212927300144.
 
    16 мая 2008 года Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом проведены торги на нежилые комнаты №1-5,20-38 , общей площадью 401,9 кв.м. по пл.Победы,6. Победителем торгов признан Щербаков Александр Леонидович.
 
    20 мая 2008 года между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом  и Щербаковым А.Л. заключен договор купли-продажи на нежилые комнаты №1-5,20-38, общей площадью 401,9 кв.м., по адресу г.Чебоксары, пл.Победы, 6.
 
    04 августа 2008 года предпринимателю Щербакову А.Л. выдано свидетельство о государственной регистрации  на вышеуказанные объекты.
 
    Кулыгин  Евгений Дмитриевич, Кулыгин Дмитрий Николаевич  являются собственниками по  ½ доли в праве общей долевой собственности на нежилые комнаты №39-52,57-70,73, общей площадью 692,2 кв.м. по пл.Победы, д.6, с 19 декабря 2003 года.
 
    Арендателем нежилых помещений по пл.Победы, 6 является ООО «Победа» на основании договора аренды №9059 от 14.06.2005 года, заключенному между  Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и ООО «Победа».
 
    ООО «Спектр» также является арендателем нежилых помещений  №6:19,71,74:77 на основании договора аренды №6004 от 28.03.2002 года. Впоследствии ООО «Спектр» отказалось от некоторых площадей.
 
    23.10.2007 года частный предприниматель Удалов Н.А. обратился в администрацию с заявлением с просьбой разрешить  проектирование и строительство пристроя к существующему зданию на пл.Победы,6 со сносом полуразвалившегося самовольно возведенного пристроя и металлического навеса.
 
    Распоряжением администрации №5-р от 10.01.2008 года был утвержден Градостроительный план земельного участка под проектирование пристроя к нежилому зданию под стеклосервис на пл.Победы,6 от 26.10.2007 года №RU21304000-170.
 
    Распоряжениями администрации от 21.02.2008 года №537-р и 02.04.2008 года №314-р были переданы в аренду предпринимателю Удалову Н.А. сроком до одного года нежилые помещения общей площадью 55, 2 кв.м. и 14,6 кв.м. (нежилую комнату №71) под производство гнутого стекла.
 
    На основании вышеуказанных распоряжений администрацией был заключен с предпринимателем Удаловым Н.А. договор аренды нежилых помещений от 11.03.2008 года на нежилую комнату №77, площадью 55,2 кв.м. Договор заключен без указания срока действия данного договора. Соглашением администрации №6439 от 07.04.2008 года в указанный договор внесены изменения. Объектом аренды кроме того, стала нежилая комната, площадью 14,6 кв.м. по адресу пл.Победы,6.
 
    12 мая 2008 года администрацией г.Чебоксары вынесено распоряжение №1646-р. Согласно которому, Удалову Н.А. предоставлены из земель населенных пунктов земельный участок площадью 450 кв.м. (0,0450 га) на площади Победы,6, в том числе площадью 134 кв.м. (0,134га) в охранной зоне канализации, для строительства пристроя к нежилому зданию под стеклосервис в аренду сроком до 01.04.2010 года и решено заключить с ним договор аренды земельного участка. Данное распоряжение вынесено на основании распоряжения №5-р «Об утверждении градостроительного плана и проекта границ земельного участка под проектирование и строительство пристроя к нежилому зданию под стеклосервис на пл.Победы,6», утвержденных материалов межевания от 28.02.2008 года и заявления Удалова Н.А. от 01.04.2008 года.
 
    14 мая 2008 года администрацией и предпринимателем Удаловым Н.А. заключен договор аренды земельного участка №152/3793-М. Согласно которому. Удалову Н.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 21:01:010808:210, площадью  450 кв.м. для строительства пристроя к нежилому зданию под стеклосервис, в том числе общей площадью 134 кв.м. в охранной зоне канализации на площади Победы,6.  Срок аренды с 12.05.2008 года по 01.04.2010 года.
 
    Впоследствии  распоряжением администрации г.Чебоксары №946-р от 19.09.2008 года  объекты аренды  предпринимателя Удалова Н.А. списаны с баланса МУП «МРУ ЖКХ» и снесены в связи с большим физическим износом и экономической нецелесообразностью проведения ремонта. Акт о списании объектов основных средств от 20.09.2008 года №00000004. С Удаловым  08.10.2008 года заключено  соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений.
 
    На основании статьи 29 Земельного Кодекса Российской Федерации  распоряжением администрации №3531-р от 07.10.2008 года у Удалова Н.А. прекращено право аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010808:210, площадью. 450 кв.м. (0,0450 га) на пл.Победы,6  с 12 мая 2008 года.
 
    Однако, распоряжением администрации от 03.02.2009 года №311-р на основании протеста прокурора Ленинского района г.Чебоксары от 11.12.2008 года №1743 ш 08 отменено распоряжение администрации от 07.10.2008 года №3531-р с момента подписания данного распоряжения.
 
    Посчитав, что договор аренды от 14.05.2008 года №152/3793-М нарушает права и интересы Щербакова А.Л, последний обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.
 
    Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
 
    Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
 
    В соответствии с пунктом 3 этой же статьи в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами.
 
    Из пункта 5 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации следует, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
 
    Таким образом, названной правовой нормой предусмотрены особенности приобретения и оформления прав на неделимый земельный участок под зданием, помещения в котором принадлежат нескольким лицам.
 
    Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 №82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, необходимо, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений.
 
    В соответствии со статьей 133 Гражданского Кодекса Российской Федерации , вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
 
    Между тем, на основании представленных в материалы дела доказательств, в частности договора аренды, кадастрового паспорта, плана земельного участка, установить в соответствии со статьей 133 Гражданского Кодекса Российской Федерации  неделимость арендованного земельного участка не представляется возможным.
 
    Истец в нарушение пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  доказательств неделимости спорного земельного участка не представил, соответствующих признаков неделимости не указал.
 
    По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона Российской Федерации  от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
 
    На основании пункта 2 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
 
    В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
 
    Из материалов дела видно, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.08.2008 года нежилые комнаты №1-5,20-38 по адресу: г.Чебоксары, пл.Победы, д.6, принадлежит истцу на праве собственности с 04 августа 2008 года, то есть после заключения оспариваемого договора аренды.
 
    При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания спорного договора аренды недействительным на основании статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации в виду его несоответствия пунктам 3, 5 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации, не имеется.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Щербакова Александра Леонидовича к администрации города Чебоксары Чувашской Республики,  индивидуальному предпринимателю Удалову Николаю Александровичу о признании договора аренды земельного участка №152/3793-М от 14.05.2008 года недействительным, отказать.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Щербакова Александра Леонидовича,  22.01.1979 года рождения, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя  13.02.1998 года  администрацией Московского района г.Чебоксары  и внесенного в ЕГРИП Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Московскому району г.Чебоксары  за ОГРН 30421292730014, государственную пошлину в доход государства в сумме 2000 рублей 00 копеек (две тысячи  рублей 00 копеек).
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                                         Н.А. Каргина