Решение от 20 января 2010 года №А79-13022/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-13022/2009
 
    20 января 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 15 января 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Чувашской Республики
 
    в составе: председательствующего судьи Ростовой З.М.,
 
    арбитражных заседателей: Красновой В.А., Царевой Е.Е.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой О.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Дельман Александра Ильича,  Чувашская Республика, г. Чебоксары,
 
    к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом,
 
    г. Чебоксары,
 
    обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник", Чувашская Республика, г. Чебоксары,
 
    третье лицо – Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, г. Чебоксары,
 
    об изменении договора, обязании подписать дополнительное соглашение, уменьшении суммы арендной платы,
 
    при участии:
 
    от истца: Братыкина В.В. (по доверенности от 29.10.2009),
 
    от ответчиков: от ЧГКИ – Васильевой О.В. (по доверенности от 11.01.2010)
 
    установил:
 
 
    индивидуальный предприниматель Дельман Александр Ильич (далее истец) обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее ЧГКИ), обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" (далее ООО "Управляющая компания "Жилищник")  о соразмерном уменьшении суммы арендной платы по договору аренды от 28.12.2007 №8146 недвижимого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары до 24563, 95 руб. в месяц; определении на период действия договора аренды от 28.12.2007 недвижимого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары с 28.12.2007 по 28.12.2012 арендной платы в размере 24563, 95 руб. в месяц;  об изменении договора №9146 от 28.12.2007 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары путем понуждения Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом и ООО «Управляющая компания «Жилищник» подписать дополнительное соглашение №1 от 21.09.2009, обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом и ООО «Управляющая компания «Жилищник» заключить дополнительное соглашение №1 от 21.09.2009.
 
    В обоснование требований  истец указал, что  сторонами в споре  заключен аренды №9146 от 28.12.2007 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары.
 
    Согласно  акту передачи помещения от 27.12.2007 балансодержателем - МУП «Московское РУ ЖКХ» передается арендатору - ИП Дельман А.И. нежилое помещение, характеризующее следующими данными:
 
    а)      место нахождение: г. Чебоксары, ул. Социалистическая, д. №5;
 
    б)      общая площадь принятого помещения - 479,6 кв.м., в том числе:
площадь, указанная в техническом паспорте - 479,6 кв.м.
 
    в)      цель (назначения) использования помещения по договору аренды: розничная торговля продовольственными товарами.
 
    На момент подписания акта помещение и инженерные коммуникации в нем находятся в удовлетворительном состоянии.
 
    Согласно п. 5.2. Приложения 2 к договору базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. площади в месяц - 27,5 руб. Итого арендная плата в месяц - 24 563,95 руб., определяемая по формуле АП= Sх Б х (Кв х Кз х Кр х Кп х Кк х Кд х Кт х Кб х Кс).
 
    В дальнейшем, после совершения вышеуказанных сделок ИП Дельман А.И. стали известны обстоятельства, из которых стороны не исходили при заключении договора.
 
    Так, Администрация города Чебоксары письмом от 27.06.2008 сообщила, что ООО «Добрострой» занимается формированием пакета  исходно-разрешительной документации для проведения в последующем Горкомимуществом аукциона на развитие застроенной территории со строительством пилотного дома и со сносом жилого дом №5 по ул. Социалистическая.
 
    Письмом от 05.08.2008 №7-228-08 Прокуратура Чувашской Республики сообщила, что в соответствии с программой «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда г. Чебоксары в 2006-2010 годах», утвержденного решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 №168416-квартирный жилой дом №5 по ул. Социалистическая г. Чебоксары 1955 года постройки имеет 47% износа и по техническому состоянию отнесен к ветхому жилищному фонду.
 
    Следовательно, при продаже права аренды муниципального   имущества г.Чебоксары и заключении договора Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом умолчал о том, что дом №5 по ул. Социалистической отнесен по техническому состоянию к ветхому жилищному фонду и подлежит сносу, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является злоупотреблением правом, которое осуществлено Горкомимуществом включительно с намерением причинить вред другому лицу.
 
    При этом из указанных писем следует, что по заключенному договору между ИП Дельман А.И. и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом объект -дом №5 по ул. Социалистическаяизъят из гражданского оборота и в последующем подлежит уничтожению.
 
    Помещение, находящееся в ветхом, подлежащем сносу здании, расположенном по адресу г. Чебоксары, ул. Социалистическая д. 5, не может участвовать в рыночных отношениях, так как не является конкурентоспособным при отсутствии определенной стоимости. Ежегодное повышение ставок арендной платы со стороны Администрации г. Чебоксары, за объект недвижимости, который предполагается сносить по истечении срока действия договора, является необоснованным.
 
    Ответчик, в обстоятельствах известных ему о действительном состоянии дома №5  по ул. Социалистической, в целях искусственного завышения цены при проведении конкурса по продаже права аренды муниципального имущества г. Чебоксары и заключении договора, не сообщил о существенных обстоятельствах, при которых договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Более того, при данных обстоятельствах ответчиком продолжаются незаконные действия по повышению стоимости арендной платы:
 
    -письмо без номера и даты об изменении базовой ставки арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности г. Чебоксары, которая с 1апреля 2008 года устанавливается равной 33,0 руб. за 1 кв.м. нежилой площади в месяц (без учета НДС). Согласно приложению к исх. №039-2447 от 25.03.2008  сумму арендной платы в месяц - 29 476,74 руб.
 
    -письмо от 27.03.2009 г. №2364 об изменении базовой ставки арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности г. Чебоксары, которая с 1 апреля 2009 года устанавливается равной 36,96 руб. за 1 кв.м. нежилой площади в месяц (без учета НДС). Согласно приложению к исх. №2364 от 27.03.2009 г. сумму арендной платы в месяц - 33 013,95 руб.
 
    Таким образом, ИП Дельман А.И. при заключении договора был введен в заблуждение о состоянии арендованного имущества и действительной  стоимости арендной платы, являющейся чрезмерной для нежилого помещения, находящегося в доме подснос.
 
    Согласно приложению к договору и приложениям к письмам об изменении базовой ставки арендной платы коэффициенты, учитывающие технические характеристики частей помещения, потребительский спрос на   помещение, вид деятельности арендатора не изменились.
 
    Согласно расчету размера арендной платы за пользование   помещениями (Приложение №1 к Положению о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности г.Чебоксары, утвержденному   решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 4 февраля 1999  N 550) размер годовой арендной платы за пользование помещением рассчитывается по следующей формуле:
 
    АП = Б х (Кв х Кз х Кр х Кп х Кк х Кд х Кт х Кб) х П, где:
 
    Кт - коэффициент технического состояния помещения:
 
    -состояние помещения соответствует цели его использования арендатором - 1,3;
 
    -удовлетворительное состояние (необходим «косметический» ремонт) - 1,0;
 
    -        неудовлетворительное (необходим значительный ремонт или перепланировка помещения) - 0,7.
 
    Согласно заключенному договору и в последующих изменениях стоимость аренды, при расчете арендной платы применяется коэффициент технического состояния помещения (Кт) со значением - 1,0.
 
    Применение к нежилому помещению, находящемуся в доме, отнесенном к ветхому жилищному фонду коэффициента Кт - 1,0 является не обоснованным.
 
    При этом применения коэффициента Кт - 0,7 также является невозможным.
 
    При данных обстоятельствах ИП Дельман А.И. считает изменение базовой ставки арендной платы в сторону существенного увеличения по договору аренды  чрезмерно высокой и необоснованной.
 
    Согласно ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
 
    При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
 
    Соразмерность определяется тем, что арендодатель не вправе увеличивать в последующем арендную плату, чем по первоначальному расчету арендной платы по договору.
 
    Применять к правоотношениям по определению арендной платы по договору Постановления Администрации г. Чебоксары ЧР от 17.03.2008  №62 «Об установлении размера базовой ставки арендной платы за нежилые помещения» и Постановления администрации г. Чебоксары ЧР от 13.03.2009 №60 «Об установлении размера базовой ставки арендной платы за нежилые помещения» невозможно, т.к.: нежилое помещение №1 расположено в доме, имеющий 47% износа (по состоянию на 14 июля 2005 )и по техническому состоянию отнесенный к ветхому жилищному фонду;
 
    -        оценочная стоимость дома №5 по ул. Социалистической и аренда его помещений может быть определена, как для объекта недвижимости, являющейся муниципальной собственностью. Здание, сооружения признанное в установленном порядке ветхим возможно расценивать как совокупность строительных материалов, с учетом износа и амортизации.
 
    В соответствии с п.1 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора
совершается в той же форме, что и договор.
 
    Письмом от 21.09.2009 № 835 ИП Дельман А.И. обратился к ответчикам с предложением о соразмерном уменьшении суммы арендной платы и заключении дополнительного соглашения №1 от 21.09.2009  к договору №9146 от 28.12.2007 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары.
 
    Письмом от 09.10.2009 г. №039-6353 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом на предложение ИП Дельман А.И. ответил отказом.
 
    Представитель истца иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом иск не признал, суду пояснил, что помещение передавалось истцу в удовлетворительном состоянии, 06.10.2009 проведена проверка помещения, которая признала, что помещение находится в удовлетворительном состоянии.
 
    Ответчик – ООО «Управляющая компания «Жилищник» явку своего представителя не обеспечил.
 
    Третье лицо письменным  заявлением просило рассмотреть дело в отсутствии его представителя, поскольку не имеет заинтересованности в разрешении спора, удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.
 
    В соответствии с правилами статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО «УК «Жилищник» и Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
 
    Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.
 
    28.12.2007 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом,  муниципальным унитарным предприятием «Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования - г.Чебоксары» и индивидуальным предпринимателем          Дельман А.И. заключен договор аренды № 9146 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности, в соответствии с условиями которого истцу передается нежилое помещение площадью 479, 6 кв.м., состоящее из комнат 1-10(подвал), 1-19 (первый этаж), расположенное по адресу: г.Чебоксары, ул. Социалистическая, д. 5.
 
    Срок аренды установлен с даты регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике по 27.12.2012.
 
    Размер арендной платы указан в Приложении №2 к договору.
 
    Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 18.02.2008 запись о регистрации              №21-21-01/016/2008-123.
 
    Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2007 в удовлетворительном состоянии.
 
    Письмом, полученным истцом 31.03.2009, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом уведомил об изменении базовой ставки арендной платы, которая с 01.04.2009 устанавливается равной 36,96 руб. за 1 кв.м. нежилой площади в месяц (без учета НДС). Согласно представленного расчета истец обязан оплачивать арендную плату в сумме 33013 руб. 95 коп. в месяц (без учета НДС).
 
    Письмом от 21.09.2009 предприниматель Дельман А.И. обратился в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с предложением о подписании дополнительного соглашения о соразмерном уменьшении арендной платы и установлении ее фиксированной на весь период действия договора с 28.12.2007 по 27.12.2012 в размере 24563 руб. 95 коп. в месяц.
 
    Письмом от 09.10.2009 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом сообщил предпринимателю, что не имеют возможности удовлетворить просьбу, указав, что в соответствии с п.5.6 Положения о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности г.Чебоксары, утвержденного решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 04.02.1999 №550 при изменении размера базовой ставки арендная плата пересматривается, но не чаще одного раза в год. Размеры базовых ставок арендной платы устанавливается решениями главы администрации города Чебоксары (п.5.3. Положения).
 
    Истец  обратился в суд с настоящим иском.
 
    Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.
 
    Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Кодекса.
 
    По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.
 
    Истцом не представлены доказательства, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о невозможности использования помещения по целевому назначению.
 
    Доводы истца о введении его ответчиком в заблуждение о состоянии арендованного имущества, суд находит несостоятельными ввиду следующего.
 
    Решением Чебоксарского городского Собрания Депутатов Чувашской Республики от 14.07.2005 № 1684 утверждена программа «Переселение граждан из ветхого жилищного фонда г.Чебоксары 2006-2010» (далее Программа). В соответствии с приложением № 5 к указанной Программе дом под № 5 по ул. Социалистическая г.Чебоксары отнесен к ветхому жилью.
 
    Решение Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики является нормативным актом и опубликовано в газете «Чебоксарские новости» от 05.08.2005 № 155-156(3484).
 
    Следовательно, при заключении договора в 2007 году предприниматель Дельман А.И. имел возможность ознакомиться с документом.
 
    Суд не может согласиться и с доводами истца о необоснованном применении коэффициента технического состояния помещения (Кт) со значением 1,0.
 
    Согласно Положению о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности   г.Чебоксары,   утвержденному   решением   Чебоксарского   городского   Собрания депутатов Чувашской Республики от 04.02.1999  №550 размер годовой арендной платы за пользование помещением рассчитывается по следующей формуле:
 
    АП = Б х (Кв х Кз х Кр х Кп х Кк х Кд х Кт х Кб) х П, где:
 
    Кт - коэффициент технического состояния помещения:
 
    -состояние помещения соответствует цели его использования арендатором - 1,3;
 
    -удовлетворительное состояние (необходим «косметический» ремонт) - 1,0;
 
    -неудовлетворительное (необходим значительный ремонт или перепланировка помещения) - 0,7.
 
    Из акта приема-передачи помещения от 28.12.2007следует, что состояние передаваемого помещения удовлетворительное.
 
    Таким образом, при расчете размера арендной платы правомерно применен коэффициент Кт – 1,0.
 
    06.10.2009 сторонами в споре составлен акт проверки целевого использования.
 
    В пункте 16 акта отражено: «помещение первого этажа находится в удовлетворительном состоянии… Подвальное помещение находится в неудовлетворительном состоянии, требуется капитальный ремонт».
 
    Доказательства обращения истца к ответчику об изменении коэффициента технического состояния и перерасчете размера установленной арендной платы в связи с изменением технического состояния подвального помещения после составления акта от 06.10.2009 суду не представлены.
 
    В связи с изложенным  суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
 
    Расходы по государственной пошлине суд относит по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    в иске отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
    председательствующий судья                                          З.М. Ростова
 
    арбитражные заседатели:                                                 В.А. Краснова
 
    Е.Е.Царева