Решение от 05 февраля 2010 года №А79-12655/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-12655/2009
 
    05 февраля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 29.01.2010.
 
    Полный текст решения изготовлен 05.02.2010.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Филиппова Б.Н.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Филипповым Б.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью "Телеком Плюс", г. Канаш,
 
    к Администрация города Канаш Чувашской Республики, г. Канаш,
 
    о признании незаконным решения Администрации города Канаш Чувашской Республики об отказе в реализации преимущественного права на приобретение помещений и обязании устранить допущенные нарушения,
 
    при участии:
 
    от заявителя – Алексеева А.А. по доверенности от 09.01.2009 № 1, Можарова А.А. по доверенности от 20.01.2010,
 
    от Администрации – Истуковой В.С. по доверенности от 11.06.2009,
 
    установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью "Телеком Плюс" обратилось в суд с заявлением к Администрации города Канаш Чувашской Республики (далее – Администрация) о признании недействительным решения об отказе в реализации ООО "Телеком Плюс" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обязании устранить допущенные нарушения путем признания за ООО "Телеком Плюс" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключения договоров на возмездное отчуждение нежилого помещения площадью 9,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Канаш, ул. Пушкина, д. 11, и нежилого помещения площадью 11,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Канаш, Восточный район, д. 10.
 
    Заявление мотивировано следующим.
 
    Письмом от 23.09.2009 № 2090 Администрация г. Канаш отказало ООО "Телеком Плюс" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилого помещения площадью 9,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Канаш, ул. Пушкина, д. 11, и нежилого помещения площадью 11,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Канаш, Восточный район, д. 10. Доводы Администрации г. Канаш о прекращении договоров аренды в отношении спорных нежилых помещений являются необоснованными, поскольку не был соблюден порядок прекращения арендных отношений, стороны продолжают выполнять взятые на себя обязательства, то есть в соответствии с пунктом 2 статьи 621 и статьей 610 Гражданского кодекса РФ ранее заключенные договоры аренды считаются возобновленными на тех же условиях на определенный срок.
 
    Из представленного ответчиком отзыва от 20.11.2009 № 2683 следует, что 02.12.2008 ООО "Телеком Плюс" обратилось в администрацию города Канаш с заявлением о возмездном отчуждение нежилых помещений, расположенных по адресам г. Канаш: ул. Пушкина, д. 11, общей площадью 9,7 кв.м.; Восточный район, д. 10, общей площадью 11,6 кв.м. В ответ на указанное обращение администрация города Канаш письмом от 31.12.2008 № 12/191 сообщила об утрате заявителем преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в связи с прекращением арендных отношений. ООО "Телеком Плюс" арендовал вышеуказанные нежилые помещения, расположенные по ул. Пушкина, д. 11 с 03.11.2004, Восточный район, д. 10 с 01.05.2004. 10.01.2007 на все помещения с ООО "Телеком Плюс" заключены договоры аренды нежилых помещений муниципальной собственности сроком до 31.12.2007. Заявление о заключении договора аренды на 2008 год по Пушкина, д. 11, поступило от ООО "Телеком Плюс" 12.02.2008, т.е. по истечении срока, предусмотренного п. 6.1. договора аренды для обращения арендатора на предмет продления договора. Актами проверок отдела по управлению муниципальным имуществом администрации города Канаш от 02.12.2008, 29.12.2008, 08.09.2009, 15.09.2009 - установлены факты пользования нежилыми помещениями ООО "Компания "Телеком Плюс". С учетом изложенного администрация города Канаш считает, что в связи с истечением срока договоров арендные отношения с ООО "Телеком Плюс" прекращены. До момента прекращения договорных отношений арендная плата перечислялась своевременно. Платежи за 2008 год и истекший период текущего года осуществлялись за фактическое пользование нежилыми помещениями и принимались к оплате администрацией города Канаш согласно статье 622 Гражданского Кодекса РФ.
 
    В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил заявленные требования и просил признать незаконным решение Администрации г. Канаш об отказе в реализации ООО "Телеком Плюс" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанное в письме от 23.09.2009 № 2090, и обязании Администрации г. Канаш устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем признания за ООО "Телеком Плюс" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и заключения договоров на возмездное отчуждение следующих нежилых помещений: помещения № 1 общей площадью 9,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Канаш, ул. Пушкина, д. 11, и помещения № 3 общей площадью 11.6 кв.м., расположенного по адресу: г. Канаш, Восточный район, д. 10.
 
    В судебном заседании представители заявителя требования поддержали в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям.
 
    Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. В дополнение пояснил, что нежилые помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме, так как расположены в подъезде жилого дома.
 
    Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    Согласно выпискам из ЕГРП от 16.12.2009 № 05/023/2009-076 и № 05/023/2009-077 муниципальному образованию "город Канаш Чувашской Республики" принадлежат на праве собственности нежилое помещение площадью 9,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Канаш, ул. Пушкина, д. 11, пом. 1, и нежилое помещение площадью 11,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Канаш, Восточный район, д. 10, пом. 3.
 
    Между ООО "Телеком Плюс" (арендатор) и Администрацией г. Канаша (арендодатель) заключены договоры аренды от 04.04.2006 № 147 и № 148, по условиям которых арендатору на срок с 03.01.2006 по 31.12.2006 переданы во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 12,26 кв.м, расположенное по адресу: г. Канаш, ул. Пушкина, д. 11, и нежилое помещение общей площадью 8 кв.м, расположенное по адресу: г. Канаш, Восточный район, д. 10.
 
    Впоследствии между сторонами заключены договоры аренды от 10.01.2007 № 147 и № 148, согласно которым заявителю во временное владение и пользование на срок с 03.01.2007 по 31.12.2007 по актам от 01.01.2007 были переданы нежилое помещение общей площадью 9,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Канаш, ул. Пушкина, д. 11, и нежилое помещение общей площадью 11,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Канаш, Восточный район, д. 10.
 
    В судебном заседании представители сторон подтвердили, что помещения, указанные в договорах от 04.04.2006 № 147 и № 148 идентичны помещениям, указанным в договорах от 10.01.2007 № 147 и № 148 и в выписках из ЕГРП от 16.12.2009 № 05/023/2009-076 и № 05/023/2009-077.
 
    На основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ООО "Телеком Плюс" обратилось в Администрацию г. Канаша с заявлением от 24.08.2009 № 18, о своем соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 названного Федерального закона перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе: нежилого помещения площадью 9,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Канаш, ул. Пушкина, д. 11, и нежилого помещения площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Канаш, Восточный район, д. 10.
 
    В ответ на обращение 23.09.2009 Администрация г. Канаша сообщила ООО "Телеком Плюс", что в связи с истечением срока действия договоров аренды данная организация не обладает преимущественным правом приобретения муниципального имущества, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
 
    ООО "Телеком Плюс" обратилось в арбитражный суд посчитав, что отказ Администрации не соответствует действующему законодательству и нарушает его преимущественное право на приобретение нежилых помещений, так как несмотря на истечение срока действия договоров аренды арендатор при отсутствии возражений сторон продолжил пользоваться арендуемыми помещениями, в связи с чем данные договоры согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются возобновленными на неопределенный срок на тех же условиях.
 
    Согласно правилам статей 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативно правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей принцип свободы договора, граждане и юридические лица вправе по своему усмотрению определять условия заключаемого им договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
 
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
 
    Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    Следовательно, стороны имели право заключить договоры аренды нежилых помещений на любых не противоречащих закону условиях и в силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязаны исполнять эти условия.
 
    Согласно части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
 
    В пунктах 6.1. договоров аренды от 10.01.2007 № 147 и № 148 стороны согласовали условие о том, что по истечении срока аренды действие договора аренды прекращается. В этом случае арендатор обязан освободить помещение, сдав его по акту приема-передачи балансодержателю в недельный срок после истечения срока аренды.
 
    Пунктом 6.1.1. договоров аренды предусмотрено право ООО "Телеком Плюс" не позднее, чем месяц до истечения срока договоров аренды обратиться к арендодателю с просьбой о заключении договора аренды на новый срок. Уведомление арендодателя об отказе в заключении договора аренды на новый срок, отправленное до истечения срок аренды, является безусловным, и арендатор обязан освободить помещение и сдать его по акту приема-передачи балансодержателю в недельный срок после истечения срока аренды.
 
    Включение в договоры аренды данных условий о порядке пролонгации договоров указывает на то, что арендодатель возражает против использования нежилых помещений по истечении срока аренды в отсутствие соглашения сторон о продлении срока действия договора или нового договора аренды.
 
    Материалы дела не содержат соглашения сторон о продлении договоров аренды.
 
    Доказательств того, за месяц до истечения срока аренды арендатор обращался к арендодателю с просьбой о пролонгации, также не имеется.
 
    Письмо ООО "Телеком Плюс" от 13.12.2007 № 88 о предоставлении в аренду нежилого помещения площадью 9,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Канаша, ул. Пушкина, 11, и иные письма заявителя в адрес Администрации с просьбой о продлении арендных отношений поданы по истечении срока действия договора аренды от 10.01.2007 № 147.
 
    При данных обстоятельствах договоры аренды от 10.01.2007 № 147 и № 148 прекратили свое действие по окончании указанных в нем сроков.
 
    Норма, содержащаяся в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не применима, так как в договорах аренды стороны обусловили иное.
 
    Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).
 
    Данный Федеральный закон вступил в силу 22.07.2008.
 
    Поскольку на момент вступления указанного Закона в силу ООО "Телеком Плюс" не являлось арендатором нежилых помещений, то содержащиеся в данном акте нормы к требованиям заявителя не применимы.
 
    Довод заявителя о том, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, так как Администрация направляла в адрес ООО "Телеком Плюс" расчеты размера арендной платы на последующие годы и стороны фактически продолжили исполнять свои обязательства по договорам, не может быть принят во внимание.
 
    Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
 
    Так как по истечении сроков действия договоров аренды ООО "Телеком Плюс" не возвратило нежилых помещений арендодателю, то обязанность по внесению арендной платы за ним сохранилась.
 
    В связи с этим, принятие Администрацией арендных платежей и направление заявителю новых расчетов размера арендной платы не может свидетельствовать о фактической пролонгации арендных отношений по соглашению сторон.
 
    С учетом изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемый ООО "Телеком Плюс" отказ Администрации не противоречит закону и не нарушает прав заявителя в сфере экономической деятельности, в связи с чем его требования не подлежат удовлетворению.
 
    Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    обществу с ограниченной ответственностью "Телеком Плюс", г. Канаш, в удовлетворении заявленных требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                                      Б.Н. Филиппов