Дата принятия: 12 марта 2010г.
Номер документа: А79-11953/2009
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Чебоксары
Дело № А79-11953/2009
12 марта 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.03.2010.
Полный текст решения изготовлен 12.03.2010.
Арбитражный суд в составе: судьи Филиппова Б.Н.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Филипповым Б.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Волгафильм", г. Чебоксары,
к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, г. Чебоксары,
о взыскании 147399 руб. 17 коп.,
при участии:
от истца – Омельченко Н.В. по доверенности от 18.01.2010,
от ответчика – Никитиной Н.Н. по доверенности от 11.01.2010 № 039-1,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Волгафильм" обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о взыскании 147399 руб. 17 коп., в том числе: 139259 руб. 67 коп. излишне уплаченной суммы, 8139 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы следующим.
На основании протокола об итогах открытых аукционных торгов по продаже нежилого помещения от 17.09.2008 обществом с ограниченной ответственностью "Волгафильм" (покупатель) и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 23.09.2008 № Н-128, по условиям которого продавец обязался передать покупателю нежилое помещение № 3, общей площадью 204,5 кв.м, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 82.
Продажная цена по договору купли-продажи нежилого помещения от 23.09.2008 № Н-128 составляла 5933000 руб., то есть 29012 руб. 22 коп. за кв.м.; оплата стоимости производилась покупателем единовременно в течение одного месяца со дня заключения договора путем внесения покупателем на расчетный счет продавца 4746400 руб., равной продажной цене за вычетом суммы внесенного задатка.
Оплата произведена покупателем в полном объеме.
При оформлении технического паспорта истец обнаружил, что общая площадь нежилого помещения № 3, расположенного на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 82, составила 199,70 кв.м.
Таким образом, ответчик продал истцу в нарушение договора купли-продажи нежилого помещения от 23.09.2008 № Н-128 помещение меньшей площади, чем предусмотрено договором.
Ответчик на претензию истца от 06.08.2009 № 06 о возврате излишне уплаченных 139259 руб. 67 коп. по договору купли-продажи нежилого помещения от 23.09.2008 № Н-128 сообщил о невозможности удовлетворения данного требования, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
Из представленного ответчиком отзыва от 01.12.2009 следует, что нежилое помещение № 3 общей площадью 204,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Чебоксары, пр.Мира, 82 приобретено ООО "Волгафильм" на открытых аукционных торгах, по цене 5933000 рублей, определенной ООО "Авто-прогресс" в отчете №02-0421-08. На момент купли-продажи площадь указанного объекта недвижимости соответствовала правоустанавливающим документам и техническому паспорту. Купля-продажа вышеуказанного нежилого помещения осуществлена в соответствии с законодательством, регулирующим приватизацию государственного и муниципального имущества. Требования ООО "Волгафильм" со ссылкой на статью 503 Гражданского кодекса РФ и на Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 "О защите прав потребителей", не обоснованы, поскольку данные нормы регулируют отношения, складывающиеся при розничной купле-продаже и не распространяются на отношения, возникающие при приватизации муниципального имущества.
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в судебном заседании просил взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму в размере 139259 руб. 67 коп., соразмерную цене приобретаемого метра в помещении в размере 4,8 кв.м, отсутствующих в проданном объекте, а также 7543 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.08.2009 по 03.03.2010, проценты просил взыскать с ответчика по день фактической уплаты долга.
Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. В дополнение указал, что нежилое помещение № 3 приобретено истцом по результатам проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене. Отчетом об оценке стоимости объекта была определена рыночная стоимость всего помещения в целом, а не за квадратный метр. В соответствии с распоряжением администрации города Чебоксары "Об условиях приватизации нежилого помещения" от 18.07.2008 № 2534-р начальная цена продажи объекта приватизации определена в размере 5933000 руб. Шаг аукциона установлен в размере 200000 руб. Вышеуказанное нежилое помещение приобретено по начальной цене аукциона. По поводу процентов за пользование чужими денежными средствами пояснил, что комитет является администратором поступающих в бюджет г. Чебоксары платежей. Все денежные средства, вырученные от продажи имущества, зачисляются в городской бюджет, в связи с этим комитет ими не пользуется.
Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 22.01.2010 в качестве свидетеля был допрошен Аксаков Руслан Иванович, который пояснил суду, что был учредителем ООО "Оракул". Данное предприятие с 2001 по 2007 год арендовало нежилое помещение № 3, общей площадью 204,5 кв.м, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 82. Там планировалось открыть кафе. Поскольку помещение по метражу не соответствовало требованиям санэпиднадзора, то в связи с этим в 2003 году была сделана перепланировка и увеличена площадь помещений. Собственник помещений дал согласие на перепланировку помещений. Тот факт, что на 2006 год перепланировка уже была сделана, подтверждается договором подряда от 2006 года. В 2008 году помещения были возвращены собственнику. Документы по перепланировке должны были сохраниться в органах СЭС, в частности должен быть акт обследования, из которого видно какая площадь помещений. В 2002 году технический паспорт помещений мог заказать только собственник помещений. Технический паспорт на то время не соответствовал фактической площади помещений. В договоре аренды была указана площадь 204 кв.м, но выяснилось, что площадь помещения составляла 196,2 кв.м. После сноса перегородок в результате перепланировки площадь стала примерно 198-199 кв.м.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.05.2001 серии 21АА № 529453 муниципальному образованию "г. Чебоксары – столица Чувашской Республики" на праве собственности принадлежало нежилое помещение № 3 общей площадью 204,5 кв.м, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д.82 (далее – нежилое помещение № 3) (т.1, л.д.34).
В техническом паспорте от 02.04.2001 указано, что площадь нежилого помещения № 3 по данным технической инвентаризации на 09.10.2000 составляла 204,5 кв.м (т.1, л.д.42-44).
Из отчета ООО "Авто-Прогресс" от 03.07.2008 № 02-0421-08 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения № 3 составляет 5933000 руб. (т.1, л.д.45-78).
Распоряжением администрации г. Чебоксары от 18.07.2008 № 2534-р, принятым на основании решения Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 29.11.2007 № 818 "Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2008 год" (с изменениями от 06.03.2008 № 917), определены условия приватизации нежилого помещения № 3 – путем продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене (т.1, л.д.107).
В соответствии с протоколом от 17.09.2008 по итогам аукциона продажная цена нежилого помещения № 3 составила 5933000 руб., победителем торгов признано ООО "Волгафильм" (т.1, л.д.10). Как указано в протоколе, с учетом внесенного участником аукциона задатка в сумме 1186600 руб. сумма к оплате составляла 4746400 руб.
23.09.2008 между обществом с ограниченной ответственностью "Волгафильм" (покупатель) и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 23.09.2008 № Н-128, по условиям которого продавец обязался передать покупателю нежилое помещение № 3, общей площадью 204,5 кв.м, расположенное на первом этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 82 (т.1, л.д.11-13).
В пункте 1.3. договора от 23.09.2008 № Н-128 указано, что продажная цена нежилого помещения № 3 составляет 5933000 руб.
Оплата стоимости нежилого помещения № 3 производится покупателем единовременно в течение одного месяца со дня заключения договора купли-продажи путем внесения покупателем на расчетный счет продавца 4746400 руб., равных продажной цене нежилого помещения за вычетом суммы внесенного задатка (пункт 2.1. договора от 23.09.2008 № Н-128).
Платежным поручением от 20.10.2008 № 2 ООО "Волгафильм" перечислило 4746400 руб. (т.1, л.д.15).
По акту от 31.10.2008 нежилое помещение № 3 передано покупателю (т.1, л.д.16).
На основании договора купли-продажи от 23.09.2008 № Н-128 28.11.2008 зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение № 3 к ООО "Волгафильм", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.11.2008 серии 21АА № 518277 (т.1, л.д.25).
В соответствии с техническим и кадастровым паспортами от 25.02.2009 по данным технической инвентаризации на 28.01.2009 площадь нежилого помещения № 3 составила 199,7 кв.м (т.1, л.д.17-24).
Из письма МУП "Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда" от 03.07.2009 № 039-4419 следует, что расхождение площадей в техническом паспорте от 25.02.2009 с данными технической инвентаризации от 09.01.2000 произошло в результате проведения внутренней перепланировки (т.1, л.д.41).
В ответ на обращение ООО "Волгафильм" от 06.08.2009 № 06 о возврате 139258 руб. 67 коп., излишне уплаченных по договору купли-продажи от 23.09.2008 № Н-128 за отсутствующие квадратные метры, письмом от 17.08.2009 № 039-5300 Чебоксарский комитет по управлению имуществом сообщил истцу, что на момент продажи нежилого помещения № 3 его площадь соответствовала правоустанавливающим документам и техническому паспорту, в связи с этим требования ООО "Волгафильм" не обоснованны (т.1, л.д.26).
Данный отказ Чебоксарского комитета по управлению имуществом от возврата части денежных средств, уплаченных по договору от 23.09.2008 № Н-128, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о взыскании суммы 139259 руб. 67 коп., как считает истец излишне уплаченной, размер которой определен соразмерно покупной цене квадратного метра в нежилом помещении № 3, исходя из того обстоятельства, что фактическая площадь отчужденного объекта была меньше площади, указанной в договоре купли-продажи от 23.09.2008 № Н-128 и акте приема-передачи от 31.10.2008, на 4,8 кв.м.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В пункте 1.1. договора купли-продажи от 23.09.2008 № Н-128 указано, что площадь нежилого помещения № 3 составляет 204,5 кв.м.
Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 16.07.2008 по делу № А79-2148/2008, пояснений свидетеля Аксакова Р.И., документов, представленных по запросу суда Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Чувашской Республике, следует, что до отчуждения нежилого помещения № 3 его арендатором являлось ООО "Оракул".
Данными доказательствами подтверждается также, что с целью использования нежилого помещения № 3 под размещение бара "Фаэтон" данный арендатор произвел перепланировку названного помещения, в результате чего изменилась его площадь. Перепланировка была произведена до отчуждения помещения истцу.
То есть на момент продажи нежилого помещения № 3 его площадь не соответствовала той площади, которая была указана в техническом паспорте от 02.04.2001 и договоре купли-продажи от 23.09.2008 № Н-128.
Доказательств, свидетельствующих об обратном, ответчиком не представлено.
Таким образом, переданное по акту приема-передачи от 31.10.2008 нежилое помещение № 3 на момент передачи не соответствовало условиям договора купли-продажи от 23.09.2008 № Н-128 в части площади помещения.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. По общему правилу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу приведенных норм лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.
Факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи от 23.09.2008 № Н-128 судом установлен.
Однако суд считает, что истец не доказал наличие и размер убытков в заявленной сумме.
В пункте 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
По смыслу данной статьи общая цена объекта недвижимости, определенная суммой за все передаваемое имущество, а не за единицу площади, не зависит от площади фактически переданного продавцом имущества.
Цена нежилого помещения № 3 определена в договоре купли-продажи от 23.09.2008 № Н-128 по итогам проведения торгов за весь объект, а не за единицу его площади.
В связи с этим требование истца о взыскании 139259 руб. 67 коп., как стоимости не переданных 4,8 кв.м нежилого помещения № 3, рассчитанной от общей стоимости объекта в сумме 5933000 руб., противоречит положениям пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иных аргументов и доказательств в обоснование заявленных требований истцом не представлено. В связи с этим оснований для удовлетворения иска в части взыскания 139259 руб. 67 коп. не имеется.
Истец просит также взыскать 7543 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.08.2009 по 03.03.2010 и далее по день фактической уплаты долга.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Поскольку факт неправомерного получения или сбережения ответчиком суммы 139259 руб. 67 коп. в ходе судебного разбирательства не был подтвержден, то не подлежит удовлетворению и требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на указанную сумму.
Расходы по государственной пошлине суд относит на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Волгафильм", г. Чебоксары, из федерального бюджета 11 руб. 93 коп. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
Судья Б.Н. Филиппов
