Решение от 24 декабря 2010 года №А79-10480/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-10480/2009
 
    24 декабря 2010 года
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Яковлевой Г.Н.,
 
    при ведении протокола судебного заседания
 
    помощником судьи Петровой Е.Л.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом
 
    к индивидуальному предпринимателю Федореевой Надежде Васильевне
 
    о расторжении договора купли-продажи, взыскании 272 593 руб. 72 коп. и обязании освободить нежилое помещение,
 
 
    при участии:
 
    от истца -  Васильевой Т.Ю. по доверенности №039-15 от 18 июня 2010 года, Козлицкой Т.Р. по доверенности №039-2 от 11 января 2010 года,
 
    от ответчика – представитель не явился.
 
 
    установил:
 
    Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Федореевой Надежде Васильевне (ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании 272 593 руб. 72 коп. и обязании освободить нежилое помещение.
 
    Иск мотивированы тем, что 31 октября 2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи №Н-137, согласно которому ответчику передано по акту от 10 ноября 2008 года в собственность нежилое помещение №3, расположенное в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного дома №18 по адресу: г. Чебоксары, ул. Энгельса, общей площадью 41,7 кв.м.
 
    Переход права собственности по состоянию на 17 июня 2009 года не зарегистрирован.
 
    В соответствии с пунктами 1.2, 1.3., 2.1. договора ответчик обязан был оплатить стоимость нежилого помещения, равную 987 000,00 руб. в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания договора в следующем порядке: в течение 59-ти месяцев по 16 000,00 руб., в течение 60-го месяца – 43 000,00 руб.
 
    По состоянию на 17 августа 2009 года ответчик не произвел ни одного платежа. Долг по договору составляет 1 440 000,00 руб., что и послужило основанием для предъявления настоящего иска.
 
    В соответствии с пунктом 3.4. указанного договора истцом начислены проценты в сумме 28 753 руб. 72 коп. по состоянию на 17 августа 2009 года.
 
    Кроме того, на основании пункта 4.1. договора истцом начислены пени в сумме 99 840,00 руб. за период с 30 ноября 2008 года по 17 августа 2009 года за нарушение сроков оплаты.
 
    Направленная истцом в адрес ответчика претензия №039-4406 от 03 июля 2009 года оставлена без ответа.
 
    Заявлениями №5071 от 05 октября 2010 года, № 039-б/н от 23 декабря  2010 года истец уточнил исковые требования.   Просит взыскать с ответчика 362 133 руб. основного долга за период с 30 ноября 2008 года по 19 сентября 2010 года, 68 199 руб. 15 коп. процентов на сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена рассрочка, за период с 30 ноября 2008 года по 19 сентября 2010 года, 596 400 руб. пени за период с 01 декабря 2008 года по 19 сентября 2010 года за нарушение сроков оплаты предусмотренных договором платежей.
 
    На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято изменение истцом размера исковых требований.
 
    В судебном заседании представитель истца иск поддержал по изложенным основаниям с учетом представленных дополнений. Суду пояснил, что во исполнение обязательств по договору купли-продажи ответчик не произвел ни одного платежа, что свидетельствует о существенном нарушении им договора и является основанием для его расторжения. Одновременно истец просит обязать ответчика освободить спорное нежилое помещение и взыскать с него предусмотренные договором купли-продажи платежи.
 
    Представитель ответчика на заседание суда не явился. О времени и месте рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом.
 
    Суд рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд установил следующее.
 
    В соответствии с распоряжением заместителя главы администрации г. Чебоксары - Председателя Городского комитета по управлению имуществом № 340-р от 11 мая 2005 года предпринимателю Федореевой Н.В. в аренду до 5 лет целевым назначением под магазин было предоставлено нежилое помещение общей площадью 44,0 кв.м., расположенное в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома № 18 по ул. Энгельса г. Чебоксары.
 
    11 января 2007 года между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (Арендодатель) и предпринимателем Федореевой Надеждой Васильевной (Арендатор) был заключен договор № 9541 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами нежилое помещение площадью 41,7 кв.м. по адресу: г. Чебоксары, ул. Энегельса, д. 18.
 
    Пунктом 3.1. Приложения № 2 к договору аренды срок аренды установлен с даты государственной регистрации Договора по 31 мая 2010 года включительно.
 
    Распоряжением главы города Чебоксары № 3741-р от 21 октября 2008 года решено приватизировать нежилое помещение № 3 общей площадью 41,7 кв.м., расположенное в цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома № 18 по ул. Энгельса г. Чебоксары. Установлено преимущественное право приобретения указанного объекта приватизации за арендатором предпринимателем Федореевой Н.В. Стоимость объекта приватизации установлена в размере 987 000 руб.
 
    Письмом от 28 октября 2008 года № 039-6086 истец предложил предпринимателю заключить договор купли-продажи вышеназванного помещения, а также договор залога. К письму были приложены копия распоряжения администрации г. Чебоксары от 21 октября 2008 года №3741-р и проекты договоров купли-продажи и залога.
 
    31 октября 2008 года Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (продавец) и предприниматель Федореева Н.В. (покупатель) заключили договор №Н-137 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
 
    Пунктом 1.3 договора стороны предусмотрели стоимость (продажную цену) помещения в размере 987 000 рублей.
 
    Помещение в соответствии с условиями договора было передано покупателю актом приема-передачи нежилого помещения от 10 ноября 2008 года.
 
    05 ноября 2008 года Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом было издано распоряжение № 1091-р от 05 ноября 2008 года, которым спорное помещение передано предпринимателю Федореевой Н.В.
 
    Пунктом 4 данного распоряжения предусматривалось, что заключенный между сторонами договор аренды № 9541 от 11 января 2007 года нежилого помещения считать расторгнутым и прекратившим свое действие по взаимному согласию сторон со дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
 
    Пункт 2.4. заключенного сторонами договора купли-продажи № Н-131 от 31 октября 2008 года также содержит аналогичное положение.
 
    Судом уставлено и не оспаривается сторонами, что переход права собственности на нежилое помещение к ответчику в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике не зарегистрирован.
 
    Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 04 августа 2009 года по делу А70-5184/2009 Федореевой Надежде Васильевне отказано в удовлетворении иска о внесении изменений в договор № Н-137 от 31 октября 2008 года купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с изложением пункта 1.3 договора в следующей редакции: «Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 337770 (триста тридцать семь тысяч семьсот семьдесят) рублей».
 
    В соответствии с пунктом 2.1. договора ответчик обязан был оплатить стоимость нежилого помещения, равную 987 000 руб. в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания договора: в течение 59-ти месяцев по 16 000 руб., в течение 60-го месяца – 43 000 руб. путем внесения покупателем на расчетный счет продавца.
 
    Право собственности на нежилое помещение у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
 
    Стоимость продаваемого нежилого помещения установлена на основании отчета № 21-01-0007-08 от 07 апреля 2008 года определения рыночной стоимости помещения, составленного ООО «Научно-производственное предприятие «Инженер».
 
    В соответствии с пунктом  3.4. договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, покупатель оплачивает продавцу проценты в размере одной трети   ставки   рефинансирования   Центрального   банка   Российской   Федерации, действующей на 25 октября 2008 года.
 
    Проценты должны перечисляться на расчетный счет Продавца в сроки, предусмотренные для внесения выкупной стоимости нежилого помещения.
 
    В соответствии с пунктом  4.1. договора за нарушение сроков, указанных в пункте 2.1. настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,5% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
 
    В нарушение принятых на себя обязательств по договору ответчик предусмотренные платежи в оплату приобретенного нежилого помещения не произвел.
 
    Претензией № 039-3021 от 23 апреля 2009 года истец потребовал ответчика в течение одного месяца после получения претензии погасить задолженность по договору, в случае неисполнения требования истец намеревался обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности по договору. Данное требование истца было оставлено предпринимателем без исполнения.
 
    Претензией № 039-4406 от 03 июля 2009 года истец повторно просил Федорееву Н.В. погасить задолженность по договору. В случае неоплаты задолженности в месячный срок после получения претензии в добровольном порядке оформить расторжение договора по соглашению сторон, освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи. Данная претензия ответчиком была получена  08 июля 2009 года, однако также оставлена без удовлетворения.
 
    Полагая, что ответчик  существенно нарушил условия договора купли - продажи недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд  с настоящим иском.
 
    Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
 
    Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Пунктом 4.2. договора купли-продажи недвижимого имущества № Н-131 от 31 октября 2008 года предусмотрено, что в случае невнесения в сроки, установленные настоящим договором, выкупной стоимости, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
 
    Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
 
    На момент рассмотрения спора стоимость приобретенного недвижимого имущества ответчиком не оплачена.
 
    Пунктом  15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Кодекса, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Представленными доказательствами подтверждается соблюдение истцом внесудебного порядка урегулирования спора и расторжения договора.
 
    С учетом того, что в оплату приобретенного имущества покупателем не произведен ни один платеж, суд полагает, что ответчиком допущены существенные нарушения условия договора, позволяющие истцу заявить обоснованное требование о расторжении договора.
 
    Нарушения договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть он не получил встречное исполнение по сделке.
 
    При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению как обоснованные нормами материального права, подтвержденные представленными доказательствами.
 
    В остальной части суд оставляет иск без удовлетворения по следующим основаниям.
 
    Основания для обязания ответчика освободить занимаемое им спорное нежилое помещение отсутствуют ввиду наличия между ними арендных отношений.
 
    Стороны предусмотрели, что заключенный между сторонами договор аренды № 9541 от 11 января 2007 года нежилого помещения считать расторгнутым и прекратившим свое действие по взаимному согласию сторон со дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
 
    Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение сторонами не произведена, то по этому основанию договор аренды свое действие не прекратил.
 
    Пунктом 6.1.1. договора аренды № 9541 предусмотрено, что по истечении срока действия договора Арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок.
 
    Не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора (срока аренды), Арендатор вправе обратиться к Арендодателю на предмет продления (пролонгации) договора.  При согласии Арендодателя договор продлевается на новых условиях, предлагаемых Арендодателем, путем заключения Соглашения об изменении договора или его перезаключения.
 
    Уведомление Арендодателя об отказе от пролонгации договора, отправленное до истечения срока аренды, является безусловным, и Арендатор обязан освободить помещение и сдать его по акту приема-передачи Балансодержателю в недельный срок после истечения срока аренды.
 
    Из пункта 6.2. этого договора следует, что договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действует со всеми остальными его условиями.
 
    Срок аренды по договору был предусмотрен до 31 мая 2010 года включительно.
 
    В предусмотренный месячный срок до истечения срока аренды истец в адрес ответчика требование об отказе от договора аренды не направил. Доказательств этому суду не представлено.
 
    Требование о прекращении аренды и освобождении помещения было направлено предпринимателю 17 августа 2010 года письмом № 039-3988, то есть через два месяца после истечения срока аренды, которое получено ответчиком 23 августа 2010 года.
 
    На тот период, исходя из пункта 6.2. договора аренды, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и продолжает действовать. Следовательно, оснований для возложения на ответчика обязанности по освобождению нежилого помещения по заявленному истцом основанию, а именно в связи с расторжением договора купли-продажи помещения, не имеется.
 
    В связи с расторжением договора истец вправе заявить требование о возмещении покупателем убытков, причиненных расторжением договора. Такое требование истцом не заявлено.
 
    Оснований для взыскания с ответчика 362 133 руб. основного долга в виде просроченных за период с 30 ноября 2008 года по 19 сентября 2010 года платежей по договору купли-продажи, 68 199 руб. 15 коп. процентов на сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена рассрочка, за период с 30 ноября 2008 года по 19 сентября 2010 года, 596 400 руб. пени за период с 01 декабря 2008 года по 19 сентября 2010 года за нарушение сроков оплаты предусмотренных договором платежей, не имеется ввиду прекращения договорных отношений в связи с расторжением договора. Поэтому в этой части иск не подлежит удовлетворению.
 
    На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине в сумме  2 000 руб. относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований. В остальной части расходы по госпошлине суд относит на государство, так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
 
    С ответчика суд также взыскивает в пользу Государственного учреждения Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 5 304 руб. 20 коп. расходов по проведению экспертизы. Расходы по экспертизе были возложены судом на Федорееву Н.В., однако эти расходы им добровольно не оплачены.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Иск удовлетворить частично.
 
    Расторгнуть договор № Н-137 купли-продажи нежилого помещения, заключенный 31 октября 2008 года между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и индивидуальным предпринимателем Федореевой Надеждой Васильевной.
 
    В остальной части иск оставить без удовлетворения.
 
    Взыскать  с  индивидуального предпринимателя Федореевой Надежды Васильевны в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Федореевой Надежды Васильевны в пользу Государственного учреждения Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 5 304 руб. 20 коп. расходов по проведению экспертизы.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                      Г.Н. Яковлева