Решение от 06 апреля 2010 года №А79-10279/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
 
 
 
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
 
    г. Чебоксары
 
    Дело № А79-10279/2009
 
    06 апреля 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд в составе: судьи Ростовой З.М.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Венгерова Виктора Афанасьевича, Чувашская Республика, г. Чебоксары,
 
    к федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Чебоксарский электромеханический колледж" Чувашская Республика, г. Чебоксары,
 
    о признании недействительным изменения договора аренды №1 от 05.11.2003,
 
    при участии:
 
    от истца: Венгерова В.А., предпринимателя; Венгерова А.В. (ордер №3 от 15.03.2010, удостоверение №501 от 02.03.2010),
 
    от ответчика: Даниловой О.Г. (по доверенности от 07.07.2009),
 
    установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Венгеров Виктор Афанасьевич (далее истец) обратился в арбитражный суд с иском к федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Чебоксарский электромеханический колледж" (далее ответчик) о признании изменения договора аренды №1 от 05.11.2003 по установлению с 01.06.2009 годовой арендной платы в размере 1376021 руб. недействительным, как нарушающим условия договора, об обязании соблюдать условия договора аренды №1 от 05.11.2003 в соответствии с которым размер арендной платы устанавливается на основе Расчета годовой арендной платы (Приложение №1 к договору аренды от 05.11.2003) исходя из минимальной ставки арендной платы.
 
    Исковые требования мотивированы следующим. 05.11.2003 между истцом и ответчиком был заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, принадлежащего РФ, площадью 349 кв.м. со сроком до 05.11.2018  в целях использования для организации общественного питания. Размер годовой арендной платы был установлен в размере 34900 руб. С 01.06.2009 ответчик незаконно установил рыночную ставку арендной платы  в размере 1376021 руб. в год, тем самым в одностороннем порядке повысил арендную плату в 25 раз. В результате чего были существенно нарушены условия договора аренды от 05.11.2003, согласно которому размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору.
 
    Уточненным исковым заявлением, поступившим в суд 22.10.2009, истец просил признать изменение договора аренды №1 от 05.11.2003, проведенного ФГОУ СПО «Чебоксарский электромеханический колледж» в одностороннем порядке по установлению с 01.06.2009 годовой арендной платы в размере 1376021 руб. недействительным.
 
    Истец и его представитель иск поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Представитель ответчика иск не признал, поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях, в которых указал, что вывод истца о незаконности изменения ставки арендной платы противоречит положениям статей 421, 450, 614 Гражданского  кодекса Российской Федерации и условиям договора аренды, заключенного сторонами в  редакции дополнительных соглашений.
 
    Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    05.11.2003 между государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования «Чебоксарский электромеханический колледж» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Венгеровым Виктором Афанасьевичем (арендатор) заключен договор №1 на сдачу в аренду нежилого помещения, принадлежащего Российской Федерации, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые подвальные помещения №№41-44, 53-61, 63-64, 68, 65 (коридор), расположенные по адресу: г. Чебоксары, пр. И. Яковлева, 17, в целях использования для общественного питания. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта 349 кв.м, из которых 347,3 кв.м – площадь помещений и 1,7 кв.м от общей площади – коридор №65 (пункт 1.1 договора).
 
    В соответствии с пунктом 2.3.1 договора истец обязался своевременно вносить арендную плату
 
    Согласно пункту 1.2 договора срок аренды установлен с 05.11.2003 до 05.11.2018.
 
    Договор зарегистрирован в Регистрационной палате Чувашской Республики 22.12.2003.
 
    Помещения переданы истцу по акту приема-сдачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 11.12.2003.
 
    В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата была установлена с 05.11.2003 в сумме 34900 руб. В этом же пункте договора стороны указали, что случае изменения исходных данных для расчета арендной платы ее размер подлежит пересмотру. При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию. Данное уведомление может быть доведено до арендатора путем опубликования информационного сообщения в средствах массовой информации. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору, произведенном с учетом указанных изменений, и считается согласованными сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации.
 
    05.07.2005 сторонами было подписано дополнительное соглашение №1, о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 05.11.2003 №1, в том числе и в пункт 3.2 договора, по которому годовой размер арендной платы с 05.11.2003 был установлен в сумме 34900 руб. 80 коп.  Также указано, что в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы ее размер подлежит пересмотру. При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является  обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию.
 
    Дополнительное соглашение №1 от 05.07.2005 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 21.11.2005.
 
    20.12.2007 сторонами подписано дополнительное соглашение №2, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые подвальные помещения №№40-44, 53-61, 63-64, 68, 65 (коридор), расположенные по адресу: г. Чебоксары, пр. И. Яковлева, 17, в целях использования для общественного питания. Общая площадь сдаваемого в аренду объекта 378,6 кв.м, из которых 376,9кв.м – площадь помещений и 1,7 кв.м от общей площади – коридор №65.
 
    Годовой размер арендной платы с 01.01.2008 установлен в размере 4543 руб. 20 коп. Также указано, что в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы ее размер подлежит пересмотру. При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является  обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию.
 
    Дополнительное соглашение №2 от 20.12.2007 зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 13.03.2008.
 
    Уведомлением №546 от 29.05.2009 ответчик сообщил истцу об изменении с 01.06.2009 арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого объекта №08-055 от 20.09.2008, подготовленного ООО «Институт оценки и консалтинга», до 1376021 руб. 70коп. в год.
 
    Ссылаясь на незаконность принятого арендодателем решения об увеличении размера арендной платы по договору №1 от 05.11.2003, оформленного уведомлением №546 от 29.05.2009, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
 
    Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
 
    В договоре аренды №1 от 05.11.2003, дополнительных соглашениях №1 от 05.07.2005 и №2 от 20.12.2007 стороны согласовали условие о предоставлении арендодателю права пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке лишь в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы. Возможность пересмотра размера арендной платы в зависимости от рыночной оценки арендуемого имущества стороны не согласовали.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что направляя уведомление об увеличении размера арендной платы, арендодатель изменил сам порядок расчета арендой платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества.
 
    Ссылка ответчика на то обстоятельство, что порядок определения размера арендных платежей с учетом рыночной оценки стоимости арендуемого имущества ко времени направления уведомления №546 от 29.05.2009 был установлен пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 №685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции Постановления Правительства 23.03.2006 №156) и в акте Территориального управления Росимущества по Чувашской Республике от 30.10.2007 проверки использования по назначению и сохранности федерального имущества, находящегося на балансе ответчика,  и предписании от 14.05.2007 №02-25/1548 (л.д.38-40 т.1) ответчику было указано об оформлении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего условие использования истцом федерального имущества на условиях аренды, по обеспечению поступления арендной платы в соответствии с постановлением правительства РФ от 30.06.1998 №685.
 
    В силу пункта 2 статьи 421 и пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации правила исчисления арендной платы, определенные названным постановлением Правительства, введенные в действие с 04.04.2006, применимы лишь к последующим договорам, заключаемым уже на конкурсной основе, то есть не могут распространяться на отношения, возникшие ранее указанной даты.
 
    Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    При таких обстоятельствах, учитывая, что сторонами не было достигнуто соглашение об увеличении арендной платы, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика, направленные на одностороннее изменение договора, следует признать не соответствующими закону, а одностороннее изменение договора аренды №1 от 05.11.2003, проведенное ФГОУ СПО «Чебоксарский электромеханический колледж» по установлению арендной платы с 01.06.2009 - недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    При таких обстоятельствах, суд считает требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению.
 
    Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    признать недействительным одностороннее изменение договора аренды №1 от 05.11.2003, проведенное ФГОУ СПО «Чебоксарский электромеханический колледж» по установлению арендной платы с 01.06.2009.
 
    Взыскать с  федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Чебоксарский электромеханический колледж" Чувашская Республика, г. Чебоксары  2000руб. (две тысячи рублей) 00 копеек – государственной пошлины в федеральный бюджет.
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
 
 
    Судья                                                                                 З.М. Ростова