Решение от 19 июня 2009 года №А78-917/2009

 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
672000 г.Чита, ул. Выставочная, 6
 
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru
 
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г.Чита                                                                                                Дело №А78-917/2009
 
    19 июня 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2009 года
 
    Решение изготовлено в полном объёме 19 июня 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Читинской области
 
    в составе судьи  Шеретеко  Н.Ю.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юринской М.Н.
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании  дело по иску
 
    Территориального управления федерального агентства по управлению государственным  имуществом по Забайкальскому краю
 
    к Читинской областной организации общества "Знание" России
 
    о взыскании 460349,93 руб.
 
    по встречному иску Читинской областной организации общества "Знание" России
 
    к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным  имуществом по Забайкальскому краю
 
    о признании пунктов договора аренды  недействительными
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – Антонян М.С., представитель по доверенности от 11.08.08 года;
 
    от ответчика – Гордеева Т.В., председатель, Стасько Е.Л., представитель по доверенности от 15.03.09 года
 
 
    Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю обратилось с требованием о взыскании с Читинской областной организации общества «Знание» России задолженности  в сумме  275110 руб. 33 коп. по договору аренды №79-04ф от 01.01.04г. за период январь 2006г.- ноябрь 2008г. и пени согласно п.4.1 договора в сумме 185239,61 руб. за период с января 2006г. по 10.12.2007г., всего 460349 руб. 93 коп.
 
    Читинская областная организация общества "Знание" России заявила встречное исковое заявление о признании пунктов 2.2.1, 3.1, 3.4, 4.1, 4.2 договора аренды государственного недвижимого имущества №79-04ф от 01.01.04г. недействительными.
 
    В судебном заседании Читинская областная организация общества "Знание" России уточнила исковые требования по встречному иску и заявила о признании недействительными пунктов 3.1, 3.4, 4.1, 4.2 договора аренды государственного недвижимого имущества №79-04ф от 01.01.04г.
 
    Уточненные требования по встречному иску приняты судом к рассмотрению в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
 
    В судебном заседании представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю исковые требования по первоначальному иску поддержала, суду пояснила, что 01.01.2004г. с Читинской областной организацией общества «Знание» России был заключен договор аренды государственного недвижимого имущества № 79-04ф сроком действия с 01.01.04г. по 30.12.04г., который был продлен на неопределенный срок. Согласно п.п.2.2.1, 3.1, 3.4. договора арендатор должен выплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца в размере 578,58 у.д.е. в месяц. Ответчиком обязательства по оплате арендной платы надлежаще не исполнены, задолженность за период январь 2006г.- ноябрь 2008г. составила 275110,33 руб. В связи с несвоевременным исполнением обязательств ответчику согласно п.4.1 договора начислены пени за период с 11.01.2006 года по 10.12.2007 года в размере 185239,61 руб.
 
    В судебном заседании представители ответчика исковые требования по первоначальному иску не признали, суду пояснили, что определением арбитражного суда Читинской области от 22.01.1997г. было утверждено мировое соглашение по иску Читинской областной организации общества «Знание» к Комитету по управлению имуществом по Читинской области о признании права собственности на здание по ул. Анохина, 71а в г. Чите. По условиям мирового соглашения стороны заключили договор аренды №97-7 от 22.01.1997г. без оплаты арендной платы, т.е. фактически договор безвозмездного пользования. Договор от 01.01.2004г. не соответствует условиям мирового соглашения. Истцом также не верно произведен расчет арендной платы. Согласно методики расчета, утвержденной распоряжением Территориального управления №83 от 30.01.04г., уровень арендной платы за помещение должен составлять 284,23 у.д.е. Соответственно  в 2006г. подлежало уплатить 3410,76 у.д.е., фактически оплачено 4443,99 у.д.е., в 2007г. подлежало уплатить 3410,76 у.д.е., уплачено 2397,33 у.д.е. и в 2008г. уплачено 5505,23 у.д.е. Кроме того, согласно технического паспорта данное здание является жилым и в нежилое не переводилось.
 
    В судебном заседании представители Читинской областной организации общества «Знание» России исковые требования по встречному иску поддержали, суду пояснили, что договор аренды №79-04ф от 01.01.04г. не соответствует условиям мирового соглашения, заключенного сторонами 22 января 1997г. и утвержденного арбитражным судом  по делу №184-у. По условиям мирового соглашения сторонами был заключен договор безвозмездного пользования № 97-7 от 22.01.1997г.  Договор аренды от 01.10.04 г.  не отвечает требованиям мирового соглашения от 22.01.97 г., поэтому в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ пункты 3.1, 3.4, 4.1, 4.2 договора являются недействительными.
 
    Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Забайкальскому краю исковые требования по встречному иску не признала, суду пояснила, что на основании мирового соглашения от 22.01.1997г. между Читинской областной организацией общества «Знание» и Читинским областным Комитетом по управлению имуществом был заключен договор №97-7к от 22.01.1997г. сроком действия до 31.12.1998г. Затем в 2004 г. между Территориальным управлением и ЧООО «Знание» был заключен договор №79-04ф аренды нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью, расположенных по адресу: г. Чита, ул. Анохина, 71а, общей площадью 235,7 кв.м. По требованию  о признании недействительными условий данного договора аренды истцом пропущен срок исковой давности, который следует исчислять с 01.01.2004г.
 
    Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:
 
    Согласно выписке из реестра федерального имущества  от 18.02.09 г.  объектом федеральной собственности является здание «общежитие курсов»  по ул.Анохина,71а в г.Чите.
 
    Как следует из материалов дела, 01 января 2004 г. между Территориальным управлением (арендодатель) и  Читинской областной организацией общества «Знание»  (арендатор)  был заключен договор аренды  №79-04ф, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 235,7 кв.м., расположенные по адресу: г.Чита, ул.Анохина,71а, для использования под административное здание и гараж. Срок действия договора  установлен с 01.01.04 г. по 30.12.04 г.
 
    По акту приема-передачи от 01.01.04 г. арендодатель передал в пользование арендатора  здание  по ул.Анохина,71а  в г.Чите.
 
    По истечении срока действия договора от 01.01.04г. арендатор продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
 
    По заявлению истца  за период с января 2006 г. по ноябрь 2008 г.  арендатор  не в полном  объеме производил расчеты  по договору аренды и  не уплатил арендную плату в размере   275110 руб. 33 коп.
 
    В связи с чем истец обратился с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 275110 руб. 33 коп. и  пени по 4.1 договора  в размере  185239,61 руб.
 
    Согласно технического паспорта  по состоянию на 13.12.2006 г.  по адресу: г.Чита, ул.Анохина,71а расположено здание Общежитие курсов, которое имеет назначение жилого помещения.
 
    В соответствии со ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», действующего на момент заключения договора аренды от 01.01.04 г., и ст.19, 92 Жилищного кодекса РФ общежития входят в состав жилищного фонда.
 
    Согласно ст.288 Гражданского кодекса РФ  жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником  в принадлежащем ему жилом помещении учреждений, организаций допускается только после перевода жилого помещения нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
 
    В данном случае здание общежития в установленном порядке не было переведено в нежилое помещение, а истец в нарушение требований ст.288 Гражданского кодекса РФ передал данное помещение в аренду для размещения организации.
 
    Указание в техническом паспорте  наличие кабинетов, а не жилых комнат, само по себе не может  являться основанием для признания данного помещения нежилым, так как  порядок перевода помещения  в нежилое установлен жилищным законодательством.
 
    В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима  или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 Гражданского кодекса  РФ).
 
    Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. №6\8  «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения Гражданского кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ.
 
    Следовательно, договор аренды  государственного недвижимого имущества от 01.01.04 г. №79-04ф  является ничтожной сделкой на основании ст. 168 Гражданского кодекса  РФ, и  не влечет юридических последствий.
 
    Поэтому правовых оснований для взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды  от 01.01.04 г. №79-04фв сумме 275110,33 руб. и пени за нарушение условий  данного договора в сумме 185239,61 руб., что является предметом заявленного иска, не имеется.
 
    Ответчик обратился с встречным требованием  о признании недействительными пунктов 3.1, 3.4, 4.1, 4.2  договора аренды от 01.01.04 г. №79-04ф на основании ст.168 ГК РФ.
 
    В обоснование своих требований истец ссылается  на несоответствие условий договора, определяющих размер арендной платы, порядок  оплаты и ответственность  за просрочку исполнения, условиям заключенного сторонами мирового соглашения от 22 января 1997 г., утвержденного арбитражным судом по  делу №184-у при рассмотрении спора о праве на здание по ул.Анохина,71а в г.Чите.
 
    Однако мировое соглашение, утвержденное арбитражным судом по конкретному спору, не является правовым актом, поэтому ссылка истца на ст.168 ГК РФ в таком случае неосновательна.
 
    Поскольку заключенный сторонами договор аренды от 01.01.04 г. №79-04ф  является ничтожным в силу закона, встречные требования Читинской областной организации общества «Знание» о признании недействительными пунктов 3.1, 3.4, 4.1, 4.2 этого договора по основаниям противоречия условиям мирового соглашения удовлетворению не подлежат.
 
    Кроме того, ответчик по встречному иску заявил о применении и срока исковой давности.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
 
    Согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
 
    В данном случае  с иском об оспаривании сделки от 01.01.2004 г. Читинская областная организация  общества «Знание»  обратилось 13 мая 2009 г., т.е. с пропуском срока исковой давности.
 
    Госпошлина по первоначальному иску относится на истца по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Истец освобожден от уплаты госпошлина на основании п.1.1 ч.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ.
 
    Расходы по госпошлине  по встречному иску относятся на  истца в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
 
    В иске  отказать.
 
    В удовлетворении  встречного искового заявления  отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                               Н.Ю. Шеретеко