Решение от 17 марта 2009 года №А78-7327/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧИТИНСКОЙ ОБЛАСТИ
672000, г. Чита, ул. Выставочная6
www.chita.arbitr.ru; E-mail: info @ chita.arbitr.ru
 
    ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ
 
РЕШЕНИЕ
 
 
     г.Чита.                                                                                                   Дело № А78-7327/2008
 
 
    « 17 » марта 2009 года 
 
 
    Арбитражный суд Читинской области в составе судьи Федорченко Е.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дабижа Н.А.,
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании                                                                     дело по иску Банк ВТБ (открытое акционерное общество)
 
    к закрытому акционерному обществу «Забайкалагробизнес»
 
    о взыскании 2 940 975 рублей 49 копеек
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца - Бабаева Н.Н., представителя по доверенности от 03.12.2008г. № 350000/1796-Д; Семеновой Е.В., представитель по доверенности от 20.02.2009 г. № 723000/58;
 
    от ответчика - Сенотрусовой Т.Ю., представителя по доверенности от 10.01.2009г.  
 
    В судебном заседании суд
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Банк ВТБ (открытое акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с требованием к закрытому акционерному обществу «Забайкалагробизнес» о взыскании   5 300 622 рубля 67 копеек - задолженности по кредитному соглашению №КС-723110/2007/082 и обращении взыскания на заложенное имущество:
 
    - нежилое помещение магазин, кафе, кадастровый (условный) номер 75:32:01 00 00:00:41:00-46/1/АА1/16:1119, общей площадью 465,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41, залоговой стоимостью 12 645 000 руб.;
 
    - право аренды земельного участка общей площадью 7190 кв.м., кадастровый номер 75:32:040508:0042, адресный ориентир - Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41, залоговой стоимостью 1 руб.
 
    В судебном заседании представитель истца представил дополнительные документы по делу, уточнил исковые требования до 2 940 975,49 рублей, в том числе сумму основного долга - 2 777 433,92 руб.; проценты по состоянию на 10.03.09г. – 27 562,89 руб. и проценты по день исполнения обязательства (% ставка 14,7 годовых); пени за просрочку возврата заемных средств по состоянию на 10.03.09г. 135 690,45 руб. и пени за просрочку возврата по день исполнения обязательства (% ставка 0,04); пени за просроченные проценты - 288,23 руб. и пени по день уплаты просроченных процентов (% ставка 0,08).
 
    В части требований об обращении взыскания на заложенное имущество: нежилое помещение магазин, кафе, расположенный по адресу: Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41; право аренды на земельный участок поддержал в полном объеме. Просит установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме не менее 5 000 000 руб.    
 
    В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право истца изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований может быть использовано истцом до принятия решения судом первой инстанции.
 
    Суд принимает уточненные исковые требования к рассмотрению.
 
    Представитель ответчика исковые требования по сумме долга признает, возражений по порядку погашения задолженности не имеет. В части установления начальной продажной цены в сумме 5 000 000 руб. возражает, считает ее заниженной и несоответствующей рыночной стоимости.
 
    Суд, рассмотрев заявленные требования, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы и оценив доказательства в совокупности, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
 
    Между Банком ВТБ (обществом с ограниченной ответственностью) и закрытым акционерным обществом «Забайкалагробизнес» (заемщик) заключено кредитное соглашение №КС-723110/2007/082 от 18.12.07г. об открытии кредитной линии на предоставление кредита в размере 11 000 000 рублей под процентную ставку (плата за пользование кредитом) 14,7% годовых. Срок возврата кредита определен до 17.12.2008г. Погашение кредита производится по графику, установленному в Приложении №3 к кредитному соглашению (л.д.30). Проценты за пользование кредитом уплачиваются Заемщиком ежемесячно с 15 по 20 числа каждого месяца и на дату окончательного погашения кредита (п.6.3. кредитного соглашения).
 
    Надлежащее исполнение обязательств заемщика обеспечено неустойкой. В соответствии с пункте 11.2 кредитного соглашения установлено, что начиная с даты возникновения просроченной задолженности по основному долгу до даты ее окончательного погашения, заемщик обязуется независимо от уплаты процентов по кредитной линии оплачивать кредитору неустойку (пени) в размере 0,04%, начисляемую на сумму просроченной задолженности по основному долгу за каждый день просрочки. Неустойка оплачивается заемщиком в дату окончательного погашения соответствующей просроченной задолженности по основному долгу. Согласно пункту 11.3. кредитного соглашения, начиная с даты возникновения просроченной задолженности по процентам и/или комиссиям по кредитной линии, начисленным кредитором в соответствии с соглашением, и до даты ее окончательного погашения, заемщик обязуется оплачивать кредитору неустойку (пени) в размере 0,08%, начисляемую на сумму просроченной задолженности по процентам и/или комиссиям, начисленным по кредитной линии, за каждый день просрочки.
 
    Одновременно с кредитным соглашением подписан договор ипотеки №ДИ-723110/2007/082 от 18.12.2007г., зарегистрированный Управлением федеральной регистрационной службы по Читинской области и Агинскому Бурятскому автономному округу 24.12.2007г. (рег. № 75-75-01/165/2007-131).
 
    В соответствии с пунктом 2.1 договора об ипотеке закрытое акционерное общество «Забайкалагробизнес» (залогодатель), обеспечивая надлежащее исполнение Банку ВТБ (открытое акционерное общество) (залогодержатель) следующее имущество:
 
    - нежилое помещение - магазин, кафе, кадастровый (условный) номер 75:32:01 00 00:00:41:00-46/1/АА1/16:1119, общей площадью 465,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41;
 
    - право аренды земельного участка общей площадью 7190 кв.м., кадастровый номер 75:32:040508:0042, адресный ориентир - Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41.
 
    Право собственности залогодателя на объект недвижимости зарегистрировано государственным учреждением юстиции «Регистрационная палата по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними Читинской области» 11.12.2002г. за номером 75-01/32-76/2001-253, свидетельство о государственной регистрации права серии 75АВ № 190351.
 
    Право аренды залогодателем земельного участка подтверждается договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 633/04 от 26.10.2004г., заключенным с комитетом по управлению имуществом администрации г.Читы. Договор аренды зарегистрирован государственным учреждением юстиции «Регистрационная палата по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними Читинской области» 26.10.2004г. за номером 75-01/32-131/2004-17.
 
    Согласно пункта 2.1.2. договора об ипотеке залоговая стоимость передаваемого в залог недвижимого имущества установлена в сумме в сумме 12 645 000 руб., залоговая стоимость права аренды земельного участка, установлена в размере 1 рубль.
 
    30.09.2008г. сторонами заключено соглашение №1 об изменении кредитного соглашения КС-723110/2007/082 от 18.12.2007г. в части графика погашения задолженности. 28.11.08г. сторонами заключено соглашение №2 об изменении кредитного соглашения КС-723110/2007/082 от 18.12.2007г. в части графика погашения задолженности. Соответственно внесены соглашения в договор ипотеки, зарегистрированные в установленном законом порядке.
 
    Кредитор обязательство по выдаче кредита исполнил надлежащим образом, перечислив на лицевой счет заемщика денежные средства: 26.12.2007г. - 2 913 721,25 руб., 27.12.2007г. - 2 449 939,42 руб., 28.12.2007г. - 1 000 000 руб., 29.12.2007г. -2 956 829,54 руб., 16.01.2008г. - 663 841,80 руб., 17.01.2008г. - 665 842,00 руб., 18.01.2008г. – 349 825,99 руб., всего 11 000 000 руб.
 
    В нарушение условий договора заемщик свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполняет. В течение всего срока действия кредитного договора закрытого акционерного общества «Забайкалагробизнес» допускал нарушения графика погашения основного долга, процентов.
 
    В результате на 10.03.2008г. задолженность заемщика составила: основной долг - 2 777 433,92 руб.; проценты на 10.03.2009г. – 27 562,89 руб. и проценты по день исполнения обязательства (% ставка 14,7 годовых); пени за просрочку возврата заемных средств на 10.03.2009г. - 135 690,45 руб. и пени за просрочку возврата по день исполнения обязательства (% ставка 0,04); пени за просроченные проценты - 288,23 руб. и пени по день уплаты просроченных процентов (% ставка 0,08).
 
    Ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.
 
    Судом установлено, что спорные правоотношения сторон вытекают из обязательственных правоотношений по кредитному договору, урегулированных параграфом 2 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
 
    К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
 
    Согласно статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
 
    В силу пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
 
    В соответствии с пунктом 12.4 кредитного соглашения кредитор имеет право потребовать досрочного возврата всей суммы кредита и процентов по нему при нарушении заемщиков условий кредитного договора.
 
    Поскольку заемщик не исполнил обязательства по возврату денежных средств и процентов, истец произвел начисление неустойки в соответствии с условиями кредитного соглашения (пени на просроченный основной долг, просроченные проценты).
 
    В обоснование начислений истцом представлен расчет. Сумма долга по состоянию на 10.03.2009г. ответчиком не оспаривается.
 
    В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
 
    Согласно статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
 
    Сторонами спора соглашение о неустойке включено в состав кредитного соглашения.
 
    Поскольку обязательства по возврату кредита и процентов за пользование кредитом в сроки, установленные договором не исполнены, истцом правомерно начислена пени по состоянию на 10.03.2009г. - за просрочку возврата заемных средств  135 690,45 руб. (% ставка 0,04); пени за просроченные проценты - 288,23 руб. (% ставка 0,08).
 
    Согласно статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
 
    Между Банком ВТБ (общество с ограниченной ответственностью) и закрытым акционерным обществом «Забайкалагробизнес» подписан договор ипотеки №ДИ-723110/2007/082 от 18.12.2007г.
 
    В соответствии с пунктом 2.1 договора об ипотеке залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному соглашению КС-723110/2007/082 от 18.12.2007г. передает залогодержателю  следующее имущество:
 
    - нежилое помещение - магазин, кафе, кадастровый (условный) номер 75:32:01 00 00:00:41:00-46/1/АА1/16:1119, общей площадью 465,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41;
 
    - право аренды земельного участка общей площадью 7190 кв.м., кадастровый номер 75:32:040508:0042, адресный ориентир - Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41.
 
    Согласно пунктам 2.1.2 и 2.1.4 договора залоговая стоимость передаваемого в залог недвижимого имущества установлена в сумме в сумме 12 645 001 руб., залоговая стоимость права аренды земельного участка, установлена в размере 1 руб.
 
    Пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
 
    В соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
 
    Поскольку обязательства по возврату кредита заемщиком в срок, установленный кредитным соглашением КС-723110/2007/082 от 18.12.2007г. не исполнены, требование истца – Банка ВТБ (общества с ограниченной ответственностью)об обращении взыскания на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов являются обоснованными.
 
    В силу пунктов 1, 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество, в судебном порядке. Аналогичную норму содержит пункт 4 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
 
    Из договора об ипотеке №ДИ-723110/2007/082 от 18.12.2007г. следует, что оценка имущества произведена на основании заключения оценщика муниципального предприятия «Правовед» от 30.11.2007г. №11/07/074 и составляет на недвижимое имущество - 17 422 600 руб.
 
    Истцом заявлено об установлении начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 5 000 000 руб. в связи с удешевлением рынка недвижимости.
 
    Ответчик в судебном заседании пояснил, что с даты оценки имущества прошел практически год, стоимость имущества возможно не возросла, но и не понизилась, против установления начальной продажной цены в сумме 5 000 000 руб. возражает, представил оценку общества с ограниченной ответственностью «МП Правовед» на недвижимое имущество, согласно которой рыночная стоимость имущества составляет 17 294 000 руб.
 
    Истец полагает, что указанный отчет об оценке следует оценивать критически, поскольку он практически не отличается от ранее произведенного и представленного для заключения договора ипотеки отчета. Со своей стороны истцом не представлено другого отчета об оценке недвижимого имущества, находящегося в ипотеке по договору №ДИ-723110/2007/082 от 18.12.2007г.
 
    В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров о залоге» разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
 
    Суд, оценив представленные в материалы дела документы – отчеты по рыночной стоимости передаваемого в залог имущества на дату заключения договора ипотеки и на момент рассмотрения спора в суде, исходя из баланса интересов как взыскателя, так и должника, считает необходимым установить начальную продажную цену исходя из его залоговой стоимости, установленной договором ипотеки №ДИ-723110/2007/082 от 18.12.07г. - 12 645 001 руб.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Исковые требования Банка ВТБ (открытое акционерное общество) к Закрытому акционерному обществу «Забайкалагробизнес» удовлетворить в части.
 
    Взыскать с Закрытого акционерного общества «Забайкалагоробизнес» в пользу Банк ВТБ (открытое акционерное общество) 2 777 433,92 руб. основного долга, проценты в сумме 27 562,89 руб. по состоянию на 10.03.09г., пени за просрочку возврата заемных средств по состоянию на 10.03.09г. в сумме 135 690,45 руб., пени за просроченные проценты в сумме 288,23 руб. по состоянию на 10.03.09г., 26 204,88 руб. в возмещение затрат по уплате госпошлины, всего 2 967 180,37 руб., путем обращения взыскания на заложенное имущество:
 
    - нежилое помещение - магазин, кафе, кадастровый (условный) номер 75:32:01 00 00:00:41:00-46/1/АА1/16:1119, общей площадью 465,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41;
 
    - право аренды земельного участка общей площадью 7190 кв.м., кадастровый номер 75:32:040508:0042, адресный ориентир - Забайкальский край, Черновский административный район, проспект Фадеева, 41, - путем реализации с публичных торгов, в остальной части иска отказать.
 
    Установить начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества в сумме 12 645 001 руб., права аренды земельного участка - 1 руб.
 
    Возвратить Банку ВТБ (открытое акционерное общество) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 13 798,23 руб.
 
    Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с даты изготовления решения в полном объеме в Четвертый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
Судья                                                                                                                   Федорченко Е.А.